房地产企业土地增值税清算时,普通住宅和非普通住宅分开核算

1、房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通住宅分开核算房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定注销售商品房等包括住宅商业用房其他建筑物附着物配套设施等涉及的税收包括营业税企业所得税个人所得税土地增值税.营业税基本规定应纳营业税销售收入X税率销售收入的确认采取一次性全额收款方式销售开发产品的应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据权利时确认收入的实现采取分期付款方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现付款方提前付款的在实际付款日确认收入的实现采取银行按揭方式销售开发产品的其首付款应于实际收到日确认收入的实现余款在银行

2、按揭贷款办理转账之日确认收入的实现采取委托方式销售开发产品的应按以下原则确认收入的实现采取支付手续费方式委托销售开发产品的应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现采取视同买断方式委托销售开发产品的应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现采取包销方式委托销售开发产品的应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现包销方提前付款的在实际付款日确认收入的实现采取基价保底价并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品

3、清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.（5将）开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:将待售开发产品转作经营性资产先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现出售时再按销售痢疾确认收入的实现将待售开发产品以临时租赁方式租出的租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现出售时再按销售开发产品确认收入的实现以非货币性资产分成形式取得收入的应于分得开发产品时确认收入的实现视同销售行为的收入确认下列行为应视同销售确认收入将开发产品用于本企业自用捐赠赞助广告样品职工福利奖励等将开发产品转作经营性资产将开发产品用

4、作对外投资以及分配给股东或投资者以开发产品抵偿债务以开发产吕换取其他企事业单位个人的非货币性资产视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移或于实际取得利润权利时确认收入的说明预售收入销售收入政策执行掌握3税,率:5%一可以利用的税收政策财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税字号单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额注土地使用权销售或转让收入土地使用权购置或受让原价可按转让无形资产税目征收不动产建成项目或不动产在建项目不动产购置或受让原价可按销售不动产税目征收营业税（二）企,业所得税

5、基本规定应纳企业所得税计税利润X税率应税收入的确认收入的确认与营业税销售收入相同关于开发产品预售收入确认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税待开发产品完工时再进行结算调整预计营业利润额预售开发产品收入X利润率预售收入的利润率不得低于含成本费用的扣除销售成本房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本是指已实现销售的开发产品的成本按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定可售面积单位工程成本成本对象总成本m总可售面积销售成本已

6、实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本土地征用及拆迁补偿费公共设施配套费开发产品共用部位共用设施设备维修费土地闲置费和折旧等销售费用管理费用财务费用.其中房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用如属于成本对象完工前发生的应按其实际发生的费用配比计入成本对象中如属于成本对象完工后发生的应作为财务费用直接在税前扣除广告费用按营业收入的据实扣除超过部分可无限期结转以后年度按规定的标准扣除征收方式的确定按现行税收政策规定企业所得税的征收有两种征收方式查账征收方式和核定征收方式采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿开展核算定期编制

7、报送会计报表真实地反映企业收入成本费用和盈亏能准确地核算应交各项税金采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的只能准确核算收入总额或收入总额能够查实但其成本费用支出不能准确核算的只能准确核算成本费用支出或成本费用能够查实但其收入总额不能准确核算的收入总额及成本费用支出均不能正确核算不能向主管税务机关提供真实准确完整纳税资料难以查实帐目设置和核算虽然符合规定但并未按规定保存有关帐簿凭证及有关纳税资料的;（发6生）纳税义务未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报经税务机关责令限期申报逾期仍不申报的可以利用的政策国家税务总

8、局关于印发核定征收企业所得税暂行办法）的通知国税发号）文件规定房地产开发企业的销售盈利率为对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收即应纳企业所得税销售收入预售收入其他收入）X核定销售盈利率X企业所得税税率纳税人发生年度亏损的可以用下一年度的所得弥补下一年度所得不足弥补的可以逐年延续弥补弥补其最长不超过年仅对查帐征收的企业）纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失经税务部门审核或审批同意后准予在缴纳企业所得税前扣除仅对查帐征收的企业）三）个人所得税基本规定1工资薪金所得项目（1工）资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇

9、而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资薪金范畴的各类奖金年终加薪劳动分红双薪津贴补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得如月季年度奖定额奖出勤奖特殊行业津贴补贴特殊地区津贴补贴伙食补助通讯补贴交通补助等（2计）算方式:应纳个人所得税税额所得额元税法规定准予扣除的项目）X适用税率速算扣除数税率适用至九级超额累进税率利息股息红利所得项目1利）息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税（2计）算方式:应纳个人所得税税额应纳税所得额X适用税率税率适用

10、的比例税率四土地增值税基本规定预征率对从事房地产开发一律实行预征土地增值税纳税人取得预售房款收入的按月申报缴纳税款等项目完工决算后到主管税务机关申请结算主管税务机关进行清算应缴税款多退少补具体预征比例为纳税人预售普通标准住宅预征率为纳税人预售其他商品房包括宾馆饭店办公写字楼及非预售普通标准住宅别墅高级公寓等预征率为单纯土地转让的预征率为对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的预征率为预征土地增值税预售收入X适用预征率纳税环节及征收方式土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权地上地下房产及建筑物的环节征收一般采取两种征收方式对房地产开发项目实行先预征后结算税款多退少补的征收方式对旧房及建筑物采取在转让环节征收土地增值税的方式土地增值税的优惠政策纳税人建造普通标准住宅出售增值税未超过扣除项目金额的免征土地增值税（2因）国家建设需要依法征用,收回的房地产.4实际中应注意的问题（1普）通标准住宅的确定目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行单套建筑面积售价低于元平方米或单套销售总价低于万元的商品住房高级公寓别墅联体别墅度假村村等不属于普通标准住宅纳税人在进行房地产成本核算时应将普通标准住宅与其他商品房分开核算