房地产企业财务管理风险及防范

1、房地产企业财务管理风险及防范近年来，随着时代的开展和社会的进步，国家整体经济开展水平不断提升， 我国的房地产市场开展迅猛，行业内的竞争逐渐加剧，市场环境更加复杂多元 化。通过文献研究法、案例分析法并结合所学专业知识，明确房地产企业财务风 险管理现状和存在问题,分析其成因，基于成因，提出对房地产企业财务管理风险 存在问题的建议与对策，解决房地产企业负债率过高、销售变现风险过大、资金 使用率过低、财务管理薄弱等问题，最终掌握分析问题的科学研究方法，培养分 析解决问题的能力。引言近年来，随着我国经济形式的变化，尤其是受最近两年新冠疫情的影响，我 国房地产企业出现了很多问题，如企业规模小、企业内部管理

2、水平低、企业品牌 影响力较大、缺乏中长期开展战略规划等，其中财务管理风险就是企业需要关注 的重点问题。本文主要就财务管理风险方面，分析房地产企业财务风险管理现状, 解决房地产企业负债率过高、资金使用率过低、财务管理意识薄弱、资本结构不 合理、预算管理不健全等问题，旨在为推动房地产企业持续健康开展建言。最终 掌握分析问题的科学研究方法，培养分析解决问题的能力。对于房地产企业而言，做好财务管理风险防控，加强房地产企业财务管理风 险防范与控制，探索合适的财务管理体系及风险防范措施，有助于及时防范经营 管理方面可能存在的风险，有利于更好地统筹资源分配，更好地树立良好的风险 意识，提升企业抵御风险的能力

3、，进而更好地提高经营管理的稳定性和平安性， 实现更大的经营效益。本文基于我国房地产企业财务管理风险的现状，分析房地 产企业财务管理风险成因，并提出房地产企业财务管理风险防范的建议与对策。 一、房地产企业财务管理风险概述（一）房地产企业财务管理风险概念房地产财务管理风险是指企业在各项财务管理活动中，由于受到内外部环境 以及难以预料和不可控因素影响，发生的企业战略与经营目标的不确定性及损失。 广义上说，房地产企业财务管理风险，主要分为宏观政策风险、市场竞争风险和 定到战略执行，各各环节能够较为有效、统一地管理风险。2.提高员工素质在房地产企业财务风险管理中，人是最重要的因素，房地产企业需要一支素

4、质高的人才队伍。因此，首先，房地产企业可以适当提高入职门槛，对新招募的 人员进行专业素质评估，优先录取拥有系统专业知识和风险管理意识的员工。其 次，房地产企业需高度重视全体员工的培训工作，对于本企业员工，要定期进行 财务管理风险识别与防范的培训，提高全员鉴别风险和防范风险的能力。最后， 对管理水平低、风险意识低的企业，可以引进第三方风险管理机构，协助其制定 风险管理培训方案，提高全员风险管理的素质，最终提高企业应对财务风险的能 力。（-）完善风险管理体制.优化风险管理策略风险管理策略是企业财务风险管理的核心内容，备受企业和各国政府重视， 其重要性不言而喻。房地产企业应建立风险管理手册，优化风险

5、管理策略及明确 风险管理的方针、原那么。企业在风险管理策略中，首先是要明确风险度量模型， 且对重要的风险度量模型进行统一；再者是在风险度量上达成共识，房地产企业 可依据实际情况对不同的风险采取不同的度量方法。优化风险管理的策略，有利 于提高企业在该行业的竞争力，对保障企业经营和战略目标的实现具有重要意义。.加强风险管理组织职能体系建设房地产企业应当建立职责边界清晰、组织架构健全的风险管理职能体系。可 以成立由董事会直接领导的财务管理风险委员会，负责监控企业管理人员的管理 运作情况，对企业重大管理风险事项进行集体决策；同时，建立房地产风险预警 机制，有效防止或降低财务管理风险，加强风险管理组织职

6、能体系建设。.加强流程管控流程是制度的精髓，是制度的延续和补充，制度是流程得以执行的保证。房 地产企业应建立风险管理流程，每个业务都要遵循既定步骤，每一个步骤要遵循 一定的程序，规定统一而标准的流程规范，指定明确的流程管理部门或人员，并 对流程进行定期的优化，不断完善风险管理流程，促进企业业务活动经济性、效 率性、效果性以及企业业务目标的实现。.加强风险管理信息制度建设10由于房地产企业经营字市场信息的紧密结合，所以及时、准确地收集、整理 和发布信息已成为企业长期经营的关键要素。房地产企业可以引入现代化财务管 理信息软件，结合房地产企业自身的经营管理特点设置功能多样的全面风险控制 软件，加强建

7、设与业务、财务相融合的风险管理信息系统，及时收集、整理和共 享风险信息，有利于进行财务分析及时准确预测和评估风险，并快速准确地排查 到风险成因，降低本钱，提升风险管理效率，增强企业的竞争实力。（三）拓展融资渠道、优化资本结构.积极拓展融资渠道在市场经济体制及房地产行业监管不断完善的趋势下，中小型房地产企业资 金少，周转慢，难以存活，所以应当积极拓宽融资渠道，进行多元化融资，以满 足企业对资金的需求，例如采用预售资金、商业银行贷款、企业合作融资、信托 融资、债券融资、资产证券化等融资方式。.优化资本结构一个企业的资本结构在很大程度上决定着企业的偿债能力和再融资能力，以 及未来的盈利和开展能力，是

8、企业财务状况的一项重大指标。房地产企业当根据 自身财务及经营状况，可以适当增加股权融资比例，采取合适的鼓励分配政策， 不断调整优化融资方案，采用恰当的融资结构，努力降低融资本钱，适当降低短 期负债率，提高长期负债率，提高资金效率，不断完善资金利用率。（四）加强工程评估由于房地产工程投资需求资金多、建设周期长，资金回笼慢，易受国家政策 影响等特点，所以一个工程的风险很大，为减少企业财务管理风险，在工程进行 前，必须进行全面的工程评估。可以评估工程建设所需要花费的人力、物力、财 力、时间和未来能够产生的效益等，通过比照效益与本钱后，再最终决策是否实 施该工程。这样可以防止有效防止管理者决策失误，增

9、加企业财务管理风险，给 企业带来经济损失。同时也需要评估自身在市场中的竞争点，明确自身工程的优 势劣势所在，比照分析竞争对手的长处短处，扬长避短，明确市场定位。为加强 工程评估，需要做好市场调研，了解企业、工程所处环境的情况，比方现行相关 政策对此类工程的规定、优惠政策的有无和力度大小、房地产工程的地区经济形 势、在未来一段时间内国家政策是否有调整的趋势以及调整后可能会对工程对企 业产生的影响等各个方面，做好各项数据分析和及记录，再进行预测和评估，对 政策环境有所把握之后，企业才可以规划之后的工作计划。总之，为保证工程评 估的科学性，必须收集足够完整、真实的资料,采用足够科学的评估手段。（五）

10、加强预算管理随着经济新常态及房地产业的高速开展，企业竞争越来越大，房地产客户化、 市场化趋势日创造显。为提高竞争力、增强企业实力，房地产企业实行全面预算, 势在必行。为加强全面预算管理，房地产企业应当以企业战略目标为导向，预测 及筹划未来一定期间内的经营活动及财务状况，并对企业资源进行合理、科学的 配置，通过全程监督，对预算执行情况进行评价，及时调整改善经营活动。企业 加强全面预算管理，是有利于利润、投资绩效考核体系及企业管理体系的建立， 有利于防范财务风险，确保企业战略、经营目标的实现。.制定全面预算管理体系虽然现在我国大局部房地产企业都有预算管理体系，但是这个体系仅仅是某 个部门的预算管理

11、，如财务部门预算管理，这样的预算管理不是全面的预算管理。 房地产企业应该制定全面的预算管理体系，包括制定生产本钱预算、管理费用预 算、制造费用预算、销售收入预算、商品采购预算、投资及投资收益预算等等， 最终形成预计资产负债表、预计损益表和预计现金流量表。.严格执行全面预算管理制度全面预算管理制度的建立和执行才能最终实现对企业业务流、资金流、信息 流、人力资源的整合与分配。除了制定全面的预算管理体系，其执行也是至关重 要的，只有制度落到实处，才能真正实现全面预算管理。首先，预算管理观念要 深入到每一位员工大脑中，执行预算管理并不仅仅是财务部门的工作，每个人都 应该执行预算管理制度，比方采购部门执

12、行采购预算管理，建设部门执行本钱预 算管理，销售部门执行销售预算管理，总之每个人都要执行全面预算管理，其次, 要建立监督预算管理执行的委员会。委员会先根据企业经营业绩目标，确定预算 管理目标，然后监督每次预算管理的执行，确保每位员工都有执行该岗位预算管 理。最后，需要建立执行预算管理的奖惩制度。对于预算管理制度执行取得优秀 效果的人员进行奖励，对于没有完成预算管理的人员进行惩罚，这样就可以激励 员工们把全面预算管理制度执行到实处。12结论综上所述，在新时代市场经济改革的情况下，在众多不确定因素的影响下， 房地产企业面临的财务管理风险有很多，如投资风险、融资风险、政策风险等等; 为了应对这些风险

13、，房地产企业需要树立财务风险管理理念，加强企业员工财务 风险管理的培训，设立风险管理委员会监督财务管理风险制定的执行及效果评估, 建立执行财务管理风险制度激励机制。通过建立完善的财务管理体系，降低企业 经营本钱和经营风险，同时时刻关注市场动态和国家政策变动，及时做好风险应 对措施，提高企业应对风险的能力，从而提高企业综合竞争力，顺利实现企业战 略和经营目标，促进企业可持续健康开展。13 内部管理、技术风险，这些风险会导致企业蒙受经济损失，对企业持续开展造成 重大影响。外部的宏观政策风险和市场竞争风险，对房地产企业本身而言是不可 控制的，企业只能通过积极预测市场动态，做好应对。对于企业内部的内部

14、管理 和技术风险，是可以通过企业加强内部管理、加强风险防范等一系列措施来有效 规避的。狭义的房地产财务风险一般指企业因负 债经营需归还到期债务而引起 的融资上的风险。在市场经济下，财务管理风险贯穿房地产企业经营活动的始终, 是多风险因素在企业财务上的集中表达。本人从广义角度出发，研究房地产企业 的财务管理风险相关问题。（二）房地产企业财务管理风险种类投资、运营、融资等是房地产企业开展的主要活动，以下主要针对这几种风 险进行分析。.投资风险随着社会的进步，时代的开展，房地产企业面临市场竞争压力较大，进入到 了微利期，大局部房地产企业需要不断加强相关领域的投资，从而更好地开拓市 场。房地产企业和很

15、多的行业具有紧密的联系，属于综合性开展行业，在其开展 过程中他们需要深入研究市场的变化，并结合自身的优势等选取行业基准点来进 行投资，如果决策失误或者信息考虑不全面，采集不真实，将会增加投资风险， 从而增加财务管理工作的负担，甚至还会引发很多的连锁反响，增加企业破产的 可能性。.运营风险运营风险是指房地产开发商在工程开发和经营过程中，将由于受到各种因素 的影响，无法实现预期的盈利目标的风险。其中因素包括外部因素和内部因素。 外部因素包括国家政策、消费者需求偏好、社会文化、市场竞争等因素，内部因 素包括管理者决策、企业自身优势劣势等因素，这些因素均可以造成企业运营损 失或者经营失败。除了内外部影

16、响因素外，还有就是在销售环节上的风险，企业 主要是通过销售房产实现资金回收，说明了房产是房地产企业主要的库存商品。 但随着国家限贷、限购等政策的实施，加上近两年的新冠疫情的影响，虽然一些房 地产企业采取了一定的措施减少库存，但是因为没有结合企业自身的情况特点， 导致房产很难销售，资金回收慢，其回收的总资金无法无法满足企业工程开发投 资的需求，从而导致企业运营风险增加。.融资风险随着我国国民经济水平的提升，物价也在不断升高，这就导致了房地产企业 投资工程的本钱增加。而房地产企业的自身特点就是资金需求量大、运营周期长, 资金回拢慢，所以一个工程的开发实施，需要大量的资金来支持。对于房地产企 业企业

17、来说，资金的来源除了自身的资金以外，就是通过融资渠道来获得资金。 对于大型企业来说，在选择融资方式时，往往仅选择银行贷款一种方式，因此资 产负债率相对高，如果国家政策变化，银行收缩银根，公司易出现资金断裂的不 利现象。对于小型企业来说，银行往往不给予贷款，所以小企业只能通过外部融 资方式融资，比方资产证券化、股权融资等等，这会大大提高财务杠杆作用。所 以企业一方面是要防止负债率过高，另一方面是要合理调整财务杠杆作用，这两 方面如果协调不好，就会增大企业融资风险。.政策风险近年来，国家对房地产市场的宏观调控力度在不断加大，这让企业的运营管 理增加了一些不确定性。尤其是一些房地产企业的应变能力比拟

18、弱，对于新政策 后的内部组织、外部市场的统筹分析不够及时和明确，未能及时制定精准化与针 对性的管理措施，从而让企业陷入不利的竞争环境。房地产企业倘假设不能基于新 政策制定更加严格，科学的财务管理模式，可能造成企业的财务平安受到不良影 响，难以实现企业资源快速且充分的调度，从而在降低企业财务运营管理水平的 同时，增加了企业的财务风险。二、房地产企业财务管理风险现状房地产工程开发经营是从前期、规划、设计、施工到销售的系列活动，具有 周期长、涉面广、环节多等特点，因此房地产企业不得不面临着多变复杂的财务 管理风险，而财务管理风险又会直接影响企业生存开展。（一）管理人员自身水平现状房地产企业属于高利润

19、企业，尤其是近十年来，房地产企业迅猛开展，企业 的高层管理人员往往更加注重企业的收益，而忽略了企业的财务管理。大局部企 业管理者认为财务管理仅仅是财务部门的工作，财务管理意识不强，没有充分认 识到财务管理对房地产企业的开展的重要性，没有建立全面的财务管理体系，从 而降低了企业资金利用率，增加了企业财务管理的风险。（二）财务预算管理现状财务预算管理是房地产企业是否进行投资某工程的主要依据，是管理者进行 决策的首要依据，而现在大局部房地产企业财务预算管理并不全面完善，仅仅只 是局部预算，没有包括全部预算，降低了预算的准确度，这会导致管理者决策失 误，给企业带来损失，造成资金使用率低等问题，影响企业

20、接下来的开展。另外, 企业的预算管理制度执行的不彻底，仅仅是财务部门人员在执行预算管理制度， 企业全体员工执行预算管理制度意识薄弱，预算管理制度岗位职责不清晰，这很 大程度上增加了房地产企业的财务预算管理风险。（三）资本结构现状房地产企业自身资本结构也不合理，企业的资本结构是指所有者权益与负债 的比例。现阶段，我国大局部企业直接融资占比少，间接融资占比大，负债率相 对较高。我国房地产企业主要是通过银行贷款进行融资，虽然中央企业、国有企 业等一些大型企业是通过直接融资方式筹资，但是一些小型企业，因信用等级低 等原因只能通过自身工程抵押向银行或外部机构贷款等方式进行融资。那么房地 产企业的资产负债

21、率就会升高，相应的房地产企业的自身资本结构就会失衡，财 务管理风险就会增大。根据中指数据库监测，截止至2020年4月6日，共94家上市房企披露了 2019 年年度报告，从中我们可以得出，房地产企业的2019年上市企业调整资本结构， 从企业规模来看，总资产超过3千亿规模，资产规模持续增大，有利于发挥规模 效应。从企业的负债水平来看，企业资产负债率中位数下降了 0.45斩净负债率中 位数下降了 0.23%,杠杆水平有所下降。所以综上所述，近两年我国房地产企业资 本结构有所好转，资产负债率降低，去杠杆作用显现，资本结构风险有所降低， 但整体上企业资产负债率还是相对较高。从如表1所示。表1企业资本结构

22、财务指标均值及中位数指标名称2018 年2019 年均值中位数均值中位K总资产（亿元）2932.21017.273337.181333.84资产负债率（）67.3974.7266.7974.27净负债率（）5.13.887.643.65（数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库）4（四）融资能力现状根据中指数据库统计，2019年房地产企业信用债发行金额下滑15. 95%,海外债上升13. 26%,资产证券化上升20. 55%,如表2。其说明说明房地产企业在原来 基础上尝试新的融资方式。但是我国持续收紧的政策会给企业融资方式变化带来 消极影响，所以近两年房企融资能力风险会增加。表2企业各类融资

23、渠道统计融资渠道2018 年2019 年信用债（亿元）5488.674613.45海明贵（亿元）3506.023971资产证券化（亿元）2768.113336.98（数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库）三、房地产企业财务管理风险成因分析（一）内部因素.财务管理人员专业素质缺乏，管理观念陈旧财务管理人员是房地产财务管理的重要组成局部，但现在大局部企业为家族 式或合伙人制，管理集中在一个或者几个少数人手中，其中管理人员的素质良葬 不齐，限制企业的长远开展。比方，局部管理人员认为财务管理仅是简单的账目 收支，完成账目收支即完成了企业的财务工作。这种观念显然是错误的，在这项 工作中数据非常重要

24、，企业的最决策者一般是依据管理者提供的数据进行风险预 估，然后再决定是否进行该工程。所以，如果管理者能够对企业财务数据进行条 理的整理、分析，可以帮助企业降低一定程度的财务风险。.预算管理工作缺乏预算管理除了是一种控制本钱费用的方法，也是一种财务资源配置的手段。 预算管理工作作为工程能否执行的判断依据，其重要性不言而喻。跟其他类型的 企业相比，房地产企业从事房产工程需要的流动资金多，经营对象不可移动，并 且规模大、周期长。面对这种状况，某些企业反而却常常忽略了工程前期的预测 与评估工作，这很容易造成房地产工程经营的困难。其中局部企业就会因为财务 预算管理工作缺乏，没有控制好本钱，最终造成了经济

25、损失。此外，房地产企业 还会很大程度受到国家宏观政策的影响，如果企业不关心国家政策的相关变动， 或者对国家政策变动分析不准确，没有及时对企业投资开展战略做出调整，那么 预算的准确性、精确性也会随之降低，进而投资决策风险，最终给企业造成损失。.财务管理制度不健全房地产企业内部财务管理制度的构建依赖于企业自身制度建设，但是由于国 内房地产行业起步比拟晚，在各各方面开展还不健全。某些中小企业内部岗位设 置混乱，甚至存在一人兼数职，缺乏内部财务管理制度。对于大企业，大局部内 部是有基本的财务管理制度，却因种种原因，造成大局部企业制度不能根据自身 实际情况制定，没有结合自身优势劣势，制度仍然不完善，不能

26、运用到企业实际 经营中。最终企业财务管理制度的不健全，增加了企业的财务管理风险。（二）外部因素除了企业内部原因外，还有一些外部原因提高企业财务管理风险。比方，国 家宏观政策的调控等。.限价、限购、限售、限贷近些年来，在一二线城市，如北京、南昌、西安、石家庄等，房价增长过快, 我国在多个城市先后推出了限价、限购、限售和限贷等政策，来抑制不合理的投 资性需求，加强对房价的管控，从而有效遏制了房价的快速上涨。今年未来一段 时间将继续延续这种严厉的调控政策，同时对于人口密度过高的大型城市，还会 从人口疏散的战略角度出发，严格控制房地产开发投资。.加强土地拍卖管控力度近些年来，国家加强了对土地拍卖市场的

27、管控力度，严格控制拍卖情况。对 于经营性土地使用，全部实行招标、拍卖或者挂牌出让。各级领导干部不得干预 经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让。严禁使用各种违法方式手段，指定供地 对象、位置、面积、用途、方式和价格等等，进而影响房地产企业的经营，增加 了房地产企业的财务管理风险。四、案例分析以万科集团为例（一）集团简介万科企业股份于1984年成立，于1988年进入房地产行业，三十多 年来，始终引领中国房地产市场稳健开展，目前已成为深圳的城市配套服务商。 2016年公司首次跻身财富“世界500强”，位列榜单第356位，2020年上榜, 位列榜单第208位。万科于2006年正式进驻厦门，经过15年的开

28、展，厦门市万 科企业业务范围覆盖整个闽南地区。预计未来在厦门岛内，每5公里就 会出现一处万科的服务产业。（二）集团财务管理风险现状及分析.环境风险万科现在所处的行业与我国的宏观经济和国民生活紧密相关。2019-2020 年，国内外风险挑战明显上升。经济结构性、周期性、体制性问题相互交织，增 速下行压力加大。长期以来促进经济增长的一些传统因素，如人口红利、资本投 入、出口拉动等均出现疲态。同时，2020年爆发的新冠疫情，导致大局部企也无 法正常运营，严重的宣布破产倒闭，对于房地产行业，其受到的冲击尤为严重。 2020年上半年，房产销售数量骤减、库存不断增加，房地产行业接下来的开展还 需视疫情变化

29、情况而定，目前还不能准确确定其趋势。.工程开发风险房地产建设属于高危产业，在多业态、大规模工程开发过程中，企业想 要严守生命平安与质量底线、严控本钱、准时完成工程开发目标，就一定面临挑 战。在房屋建设过程可能由于施工人员劳动熟练度缺乏、建筑材料供应不及时、 劳资纠纷、平安意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，造成工程进度延缓、项 目本钱增加、房屋质量低下和客户不满意等风险，进而影响万科的经营业绩和品 牌声誉。.新业务风险万科围绕“城乡建设与生活服务商”的开展战略，与城市同步开展，与 客户同步成长。根据客户需求变化，万科产品服务体系逐步丰富。租赁住宅、商 业开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假、教育

30、、养老等新业务不断开展，其中 多个业务已成立独立的事业单元进行经营，全力服务美好生活的新要求，做“美 好生活场景师”，由于是新业务，所以还存在一些未知的风险。.人才风险匹配事业开展的需求，找对人、做成事，实现动态事人匹配，是当下组 织建设面临的重要课题，是万科面临的人才风险。一方面，万科如何突破已有找 人、用人的思维惯性和路径依赖，准确识别做事所需的能力拼图，并通过公司的 事业、文化和机制优势吸引最合适、最优秀的人才，需要管理人员形成共识并找 到突破之策。另一方面，随着不同业务规模体最、地域分布、业务复杂度的不断 提升，加之不断有同行对万科优秀人才的挖墙脚，万科的人力资源和能力储藏面 临摊薄、

31、无法满足企业开展需要的风险。（三）集团财务管理风险防范对策.环境风险防范对策为了更好地应对经济环境变化和政策变化带来的机遇与挑战，万科深入研究 宏观经济走势和政策划态，提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，坚持以“以客 户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发 展”的长期经营指导方针，聚焦市场需求坚实、商业前景明朗的基本盘业务，以 “好房子、好服务、好社区”赢得客户，强化现金流管理，进一步巩固万科应对 市场不确定性的能力。.工程开发风险防范对策万科建立了工程开发过程中的质量、进度、平安、材料、本钱管理等体系。 集团、部门和一线的工程管理人员对平安建设、工程质量、工程进度等状况进行 实时监督。万科实行严格的供货商评估和工程变更管控机制，不断完善施工现场 平安保障措施，并设置明确的考核标准、评估制度等。此外，万科积极提升工程 管理的科技化水平，落地智慧工地，不断推进智能自动化建造模式，广泛应用工 程管理IT工具，在保障施工平安基础上降低施工本钱，提高施工质量、效率。万 科践行“以客户为中心”的经营理念，积极开展客户满意度调查和回访，及时响 应客户诉求，搭建和持续完善线上客户服务平台，通过线上服务，不断提升改善 产品与服务。.新业务风险防范对策互联网时代，新业务所处的商业环境正在发生化，客户习惯还需要培养、标 准商业模式还需要探索。因此，如何有效