地产壹线-大禾睿通岳阳枫桥策略研讨案

1、唯一不变的是改变 城脉 文脉 景脉 人脉 大禾睿通 睿局出品岳阳枫桥尚城 策略研讨案产品在变化高端化均价主力面积段总价人群年龄人群需求3900元/M290-120M240万2535岁刚需首次置业4500元/M2120-144M260万30-40岁改善型二次置业1期2期市场在变化下行市场市场成交量竞争对手来访量推售户型较高少量火爆1期尾盘2期未推出放缓众多较少2期主力蓄势2011年2012年越是市场不好，越是体现营销价值的时候： 由于2011年市场好，加上甲乙双方的共同努力，1期很快就尾盘了，在市场上很多价值点并未完全展开。我们的营销功力只体现了一部分。随着2期的推出，营销并非说1期=2期的产品

2、升级，因规划是同一批定的，产品上并没有很多的突破。2期的推广更应该做的是满足营销需求，完成最终销售任务。销售需求： 溢价、速销、价值落地支撑 营销围绕完成以上三点来做营销推广配合：1、二期的营销形象需提升2、除了生态，枫桥尚城需要更多的卖点支撑销售3、价值体系的整合提炼、包装、做实、落地1期市场印记：之前枫桥尚城的推广是用万树万树万万树（生态），作为一个2011年刺破市场的尖刀。用生态统领所有卖点，生态香樟树、林荫大道、禅意生活境界、公园、内部园林。2012年枫桥尚城2期需要一个能延续1期生态，又能贯穿起2期营销的营销主线。城市脉络文化脉络景观脉络人居脉络 四大版块构建枫桥尚城2期价值链营销重

3、新梳理城市脉络 南北纵轴，繁华商圈经脉打通纵向德胜北路通车 德胜北路2012年8月通车。中心城区南北交通主动脉打通，极大地拉近了项目和老城区的心理、实际距离。 2分钟无缝对接岳阳繁华中心区距离两大城市繁华中心（商业步行街、泰和大商场）都在1.5公里左右，车行2分钟文化脉络 东西横轴，城市文化生活主脉 岳阳楼风景区洞庭车站枫桥尚城东风湖公园文化之脉东西向的枫桥湖路及其延长线将整个岳阳的优势文化资源串联起来=岳阳楼风景区（岳阳城市文化名片）洞庭湖风景区（岳阳生态文化名片） 东风湖市政公园规划中（岳阳市民文化名片）枫桥尚城（岳阳居住文化名片）沃尔玛火车站市一中枫桥尚城生活之脉门前东西向的枫桥湖路既将

4、岳阳的文化联系起来，更是将岳阳的便利人居贯穿始终=市一中（素质教育）火车站、客运站（交通枢纽）沃尔玛（便利生活） 景观脉络 叶脉状园林景观布局园林景观主题概念提炼：欧式新古典园林=叶脉状景观园林 叶脉状规划布局优势：中央景观轴线贯穿，整体社区园林呈叶脉状分布。一轴纵览，横轴密布，将绿意引入建筑之中，城景交融。售楼部，5000平米社区超商，便利生活基石景观礼仪动线香樟林荫大道树木、植被组成的双中央景观轴线经脉网络遍布景观院落组团景观利益点提炼之一：双中央景观轴向内观赏中央景观轴。向外远眺东风湖美景。中央景观轴线之美中心园林之美让所有业主共同欣赏中心坡地景观，向内园林，向外东风湖院落布局之美四面围

5、合式院落布局，将园林植根于社区心中天际线之美人身处建筑中央，四周围合建筑和天空形成独特的天际线景观利益点提炼之二：户户朝景、双向叠景双向叠景之美错落之美因每栋楼、每一户的双向景观不同。变化之美移步换景，因南北两侧景观的变化所看的景观也在随时随地的变化立体之美它使得所有的石径、台阶、花草都立体的存在没有“园”的“宅”不能称其为“豪宅”。 景观主脉：既能保证中央园林轴线的景观释放。景观经脉：又照顾了每栋楼每户的双向景观。叶脉状园林景观布局，景观分脉点：人车分流 全南北朝向 户户南北通透（全阳光房） 对流（过堂风、节能）基于景观的户型亮点：大露台、景观阳台高层景观，满足高层业主对社区内中心景观的需求

6、。室外空间的功能化、私享化。社区花园院落底层花园，自然园林和建筑完美融合。 人居脉络 君隐秘境，四进十二院人群解析：华润中央公园？ VS 世贸锦绣长江？隐贵 显贵1300011000人群属性：城市隐贵显贵们会需要城市最繁华区，如中建岳阳中心之类的盘彰显身份。地理位置描述：城心秘境（靠近繁华，又不深入繁华，曲径通幽之地。穿过桥、小径）动：离2大城市中心1.5公里，闹中取静，离城不离尘静：城市文化主脉、东风湖公园、香樟大道入园曲径通幽、叶脉景观轴线、植被社区经络低调不张扬、温润枫桥尚城城市隐贵专属社区120-144平米的主力户型决定的30-40岁的人群。他们处在事业的巅峰期。对城市繁华有一定需求，

7、但又要享受自然生态。他们并非50岁左右，更想要郊外生态别墅来终极置业的人群。我们需要直击其既需要城市繁华，又不愿深陷其中的心理共性。针对他们打造一处动静皆宜，繁华在侧，生态宜居的城市秘境。针对他们倡导一种出则兼济天下，入则独善其身的生活状态。但卖给城市隐贵，产品能否与之对位？城市秘境、文化主脉、叶脉园林我们有了：针对城市隐贵规划亮点提纯规划产品的重新概念包装城市隐贵四重回家动线第三进琉璃之星传承第一进艺术门廊门第 第四进龙吟树谷尊享第二进礼仪大道秩序第一进艺术门廊第二进礼仪大道第三进琉璃之星第四进龙吟树谷四重归家动线君隐四进第一进艺术门廊门第 第一重回家礼仪铸造世界名园奢艺入口，融汇绿植园艺、

8、砖石、铁艺雕花业主到门口就能感受到家的私密感。建议形式第二进礼仪大道第一进艺术门廊第三进琉璃之星第四进龙吟树谷四重归家动线君隐四进第二进礼仪大道秩序第二重回家礼仪原生态香樟树林荫大道所谓豪宅，是如同卫兵列队般的树木所带来的高度仪式感。示意图第三进琉璃之星第一进艺术门廊第二进礼仪大道第四进龙吟树谷四重归家动线君隐四进第三进琉璃之星传承第三重回家礼仪双中央景观轴全景大赏，绿意、植被、树木，归家之时尽收眼底。景观核心区域取名琉璃，也寓意玻璃厂原址之上的文化传承。示意图示意图第四进龙吟树谷第一进艺术门廊第二进礼仪大道第三进琉璃之星四重归家动线君隐四进第四进龙吟树谷尊享第四重回家礼仪绿树成荫成为回家路上

9、的一道风景。升华社区的空间感和回家的仪式感，阔绰之余尽享静谧。示意图示意图城市隐贵四重回家动线君隐四进第三进琉璃之星传承第一进艺术门廊门第 第四进龙吟树谷尊享第二进礼仪大道秩序古代帝王皇城也仅四进（大）太和殿、乾清宫、养心殿、坤宁宫针对城市隐贵产品包装秘境十二院拾贰院拾壹院拾院玖院捌院柒院陆院伍院肆院叁院贰院壹院123468109751112坚定向善清醒乐天知礼馨德内省谦虚修己专注智慧礼爱依照园艺地势，通过错落有致、围而不合的巧妙布局，十二个星罗棋布的自然院落，自然流畅的将地区植被、小区功能、文化意念及自然景观等多种元素贯穿于整体社区规划中。 以君子十二礼匹配秘境十二院。2期第一拨推出5栋：7

10、#/8#（11层）、11#（31层）、17#/18#（18层）位于地块中心，约4万平米，共318套，其中11#为楼王，顶层4套复式为楼王户型。8#7#17#11#18#户型优势挖掘H1/H2/G户型270景观阳台270豪景阳台H1/H2 户型270豪景阳台G 户型G/H/K户型南北双向景观纵向双中央景观轴线横向院落景观组团院落景观组团院落景观组团K1户型带花池入户花园带花池入户花园7、9号楼G系列3户型（102M2130M2142M2）客厅配套270豪景阳台。厨房配套生活阳台。三卧室，每户送飘窗。南北双向景观。送面积约20平。飘窗全送、阳台送一半。270豪景阳台院落景观组团院落景观组团中央景观

11、轴8号楼H系列1/2户型（120M2135M2138M2）客厅、书房配套大花园平层阳台三房变四房。书房厨房配套生活阳台。三卧室送三飘窗。南北双向景观。送面积约18平。院落景观组团院落景观组团270豪景阳台中央景观轴11号楼J1/J3户型（142M2）空中露台约20平（每三层，全层共享）客厅配套阳台。餐厅配套阳台。南北双向景观。送面积约15平。院落景观组团院落景观组团中央景观轴11号楼J2顶层楼王户型（212M2）中空挑高客厅，完美人居尺度。全套房设计。每间卧室配套卫生间。厨房配套生活阳台。四房变五房，2楼衣帽间。衣帽间配套阳台。楼上下双生活阳台、六飘窗、连廊客厅阳台。院落景观组团中央景观轴中央

12、景观轴中央景观轴送面积约35平。17、18号楼K1户型（94M2126M2131M2）带花池入户花园。厨房配套生活阳台。连廊客厅阳台。三卧室送三飘窗。送面积约17平。270豪景阳台270豪景阳台院落景观组团中央景观轴院落景观组团除此之外，社区配套完备。约3万平米地下室采用新技术阳光地下车库景观，不用开灯、防潮隐形消防通道一米阳光休闲会所5号楼业主会客厅，中庭有健身设施6号楼羽毛球、台球，5号楼休憩公园配套商业街、私属幼儿园文脉文化脉络景观脉络景脉城市脉络城脉人居脉络人脉 枫桥尚城价值体系脉络构建城市文化主脉 隐贵居住名片 东风湖畔 香樟树下 禅生活 2期定位1期定位深化提升落实项目坐拥岳阳文化

13、、生活主动脉的地理优势。更是处于城市主脉之上，为城市精英隐贵阶层打造的一张品质居住名片。统领二期推广口号：第一波主打： 大隐隐于枫桥 城市文化主脉 隐贵居住名片 地段配套篇：第二波主打： 人生知进退，是为树之大智慧城市文化主脉岳阳楼风景区东风湖公园洞庭湖枫桥尚城市一中沃尔玛火车站步行街泰和城市主脉规划产品篇：第三波主打： 君隐秘境，四进十二院隐贵居住名片 第三进琉璃之星第一进艺术门廊第二进礼仪大道第四进龙吟树谷坚定向善清醒乐天知礼馨德内省谦虚修己专注智慧礼爱针对城市隐贵一场广告运动： 城市核心的N种隐居生活 微博互动、网络、公关、现场体验、线上、文字媒体配合 城市核心的N种隐居生活公关活动报纸

14、网络礼品广告运动现场体验文本资料长久保持企业品牌宣传声势，引起关注。通过系列形象广告投放，给市场提供话题，在市场形成广告效应。利用网络传播速度快、面积广的特点，形成高效传播。现场文本媒体集中展示项目价值、品牌价值。形成最终落地的文本成果。让受众能更深刻更形象的领会企业理念，形成口碑传播。通过能够代表项目气质的礼品传播项目朝活的生活态度。战术之一：新闻方阵“隐居岳阳100个标准” 围绕本阶段推广主题：隐居运动，重点推广100个隐居标准，分层次、分步骤地深入解析，选择新周刊、南方周末、城市画报等重点媒介，特别推出隐居城市的特别报道，探讨城市居住的未来发展趋势，提出隐居城市100个标准，形成广泛舆论，从而进一步提升品牌形象。战术之二：名人公共艺术墙（现场围挡）艺术生态主义是自然生态与人居生态理念的倡导者，代表着不同的文化气质，是一种气质文化的建构主义。将亚里士多德、梁思成、柯布希耶等名人对于城市的精辟论点以公共艺术墙的形式表现，同时结合区域绿化景观，充分体现城市隐居概念，凸显品牌形象。 战术之三： “隐居” 体验馆售楼处包装升级 概念体验馆，通过装置艺术体现“隐居”主题；同时通过静态（岳阳老照片展示）以及动态（岳阳变迁的短影片展示） 声形并貌地宣传隐居城市概念；项目周边的配套公园、绿化、流水均为实物展示，同时将“声光电影”与模型相结合，声光电