201501广州绿地城项目开盘顶层设计方案83p汇编

1、广州绿地城项目开盘顶层设计方案目录123客观条件购房逻辑(解决“怎么说”)营销策略（解决“怎么做”）第一篇 客观条件分析客观条件均以客户为导向，用客户思维推导出购房逻辑和项目价值体系 客观条件分析区位解读项目所处片区为【中新知识城】，是由广东省和新加坡共同打造的全新经济转型园区，通过产业导入形成广州全新发展平台。属于国家级创新型区域，定位为广州东部山水新城，优秀人才创新基地和生态宜居新城。中新知识城位处城市远郊，距离CBD较远，通勤时间较长。中新知识城规划交通利好：14、21地铁线预计将于2017年开通，本案为14号线支线【旺村站】地铁上盖远郊大盘客观条件分析区位解读起步发展期（2010-20

2、15年）快速发展期（2016-2020年）深度繁荣期（2021-2030年）工作重点：基础建设，对外交通路线骨架形成产业体系：初步形成创新创业体系建设规模：8平方公里人口规模：8万常住人口工作重点：基础设施：区域内交通路网基本完备，公共配套设施基本完善产业体系：初步形成产业集群建设规模：30平方公里人口规模：26万常住人口工作重点：基础设施：公共配套完善，环境生态宜居产业体系：产业体系完备，成为具有全球影响力的知识经济高地建设规模：60平方公里人口规模：50万常住人口，其中25万就业人口【中新知识城】背景：中新知识城位处萝岗北部，是广州“东进“战略的重点发展区域；“北有中关村，南有知识城”，中

3、新知识城是继苏州工业园区和天津生态城后，新加坡与中国第三次合作的大型项目；【中新知识城】现状：目前仍处于起步发展期，生活便利性差，基础设施薄弱、配套不足，区域成熟度和认知度低；【中新知识城】前景： 2020年前呈现快速发展，预计未来15年内发展成熟；中新知识城有望上升为国家级战略，与南沙共同成为推动广州经济发展的“两个轮子”。客观条件分析区位解读（客户感知）“如果价格趋同，我更倾向于选择南沙。如果资金再充足一点，我更愿意买科学城。”“为什么过来知识城看房？因为价格低啊。”区域壁垒“知识城现在还是一片黄土，就是个村，地铁开通前根本没办法生活。”“广州政府规划了那么多新城只是为了卖地，谁知道规划什

4、么时候兑现。”客户感知点南沙新区萝岗核心区（科学城）教育城板块中新知识城交通目前地铁已开通距离市中心近，规划地铁，目前较为缺乏公共交通通勤时间长，规划有地铁通勤时间长，规划地铁，目前极度缺乏公共交通景观资源广州唯一有海，山海资源丰富群山环绕无群山环绕，政府打造人工凤凰湖商业配套旧城区满足生活目前生活需求，自贸区下规划商业众多有多个商业综合体入驻，逐渐成熟配套较为匮乏目前无任何商业氛围，规划不知何时兑现发展潜力自贸区利好，发展空间巨大政府十分重视，发展空间大主打教育，发展空间有限规划新区，不太了解价格区间9000-13000元/14000-20000元/8400-9000元/9000元/板块概念

5、自贸区利好，价格上升通道热点板块，市场不好时率先降价未来教育配套丰富屌丝区域，价格低洼客观条件分析市场环境2015年萝岗区新推货量供应主要集中在永和大道板块、中新知识城、科学城、长岭居四大板块，各板块间竞争异常激烈。中新知识城板块因距市中心距离较远，与萝岗其它板块形成较明显的价格梯度差，客户一路被拦截，受其它板块分流严重。2015年萝岗供应暴涨，可售超20000套（消化周期至少需30个月），去化压力巨大板块2015年新增供应2014年价格涨幅目前在售均价（元/）代表项目板块特征永和大道板块7697-20%12500 万科东荟城、中海誉城、万科金色梦想主攻首次置业的刚需买家，各项目共同炒旺板块，

6、蛋糕越做越大中新知识城5802-8900 广州绿地城、万科幸福 誉、腾飞中新里、合景天峻新崛起板块，客户认知不足，万科幸福誉“一枝飘红”,合景天峻一路降价科学城6555-10%15000-20000 新港福鼎峰、科城山庄、保利罗兰国际地段最为优越 ，以改善型产品为主，户型面积偏大长岭居3128-23%11500岭南林语、奥园春晓、金融街项目主打“生态宜居”招牌天鹿湖500-峰湖御镜-西区264-15%10500水韵翔庭、美悦湾-客观条件分析市场环境广州绿地城区域内直接竞品2015年货量板块洋房项目2014-2015年可售货量70以下70-8081-9091-100101-120120以上产品户

7、型中新知识城万科幸福誉1500-136604760-两-三房腾飞科技园中新里612-300156156-两-三房天韵瑚璟666-273-293197两-四房合景天峻1105216232338-15634-137m教育城江山时代876-429-238219-两-三房碧桂园城市花园1249-450559240两-三房碧桂园中新首府421-124-160134两-四房长岭居珠江嘉园2245-668-580600377两-四房计数共计867421614651639218419871104占比2%17%19%25%23%13%项目周边直接竞品项目，在建项目多且有较大后期补充量，供需比短期内不会下滑，竞争

8、趋于白热化。项目除将遭受中新知识城内部竞争外，亦遭到全广州其它郊区刚需项目分流，而其中教育城板块构成直接客源竞争；区域竞争激烈，对项目既是挑战又是机遇，有望实现各项目共同造热市场打造新的热点板块。如何有效区隔竞品，最大化争夺区域刚需目标客群将是制胜关键！客观条件分析直接竞争对手（万科幸福誉）直接竞品，贴身肉搏 【销售动态】：2014年9月开盘至今网签820套,网签均价8780元/，目前在售73-98的2-3房 【项目定位】：地铁上盖 北萝岗 万科首席幸福大城” 【推广主打】：“你的幸福，你的城”、“7字头57万起享萝岗地铁上盖2房” 【客户来源】：主要来自天河、萝岗企业员工、村民项目地址中新知

9、识城南起步区九龙大道规模占地26万，总建筑面积78万，容积率2.7，共5800户，首期车位2847个小区配套幼儿园、中小学、山体公园、商业中心产品T6设计，73两房、85小三房及98大三房万科幸福誉目前是中新知识城板块的领跑者，亦是项目入市后最大的竞争对手万科幸福誉户型配比户型面积目前供应套数占比两房7024222%三房8547839%9547839%98三房二卫，横厅，主卧+步入式衣帽间85三房一卫73二房一卫【整体规划】: 整体规划依山就势，小区内设置有广州第二中学、小学、幼儿园等教育设施，并配套有1.5万万科里商业街，目前以如“麦当劳、华润万家、喜市多”等较为低端商业配套作为主要卖点吸引

10、客户。【户型产品】：万科标准产品，主打85-95三房，集中精力专攻置业低门槛的“刚刚需”客户族群广州市第二中学1.5万万科里商业街地铁知识城南站项目内小山体规划小学客观条件分析直接竞争对手（万科幸福誉）整体档次偏低，缺乏亮点配套8月9月10月12月11月关键节点国庆加推9月27日开盘销售动态8月23日，售楼部/样板房开放，开始认筹12月12日拿预售证后开盘以“1万带装修、免首付”为口径，每周认筹仅20余个，认筹并不理想打出“7字头57万起享萝岗地铁上盖两房”吸客，9月27日首开推售178套，成交160套，去化9成国庆加推178套，成交145套，去化8成供求价走势取得预售证后开盘加推，对前期开盘

11、单位进行集中签约，12月签约576套，成为当月签约销冠客观条件分析直接竞争对手（万科幸福誉）2014年2014年率先低价入市，引发轰动抢占市场2015年，万科幸福誉货量主要集中在下半年，户型依旧刚需主打，以89及98货量为主；5月30日推J13、J14栋共计255套（认筹260个），均价为9300元/，开盘去化8成1月5月6月7月8月9月10月J17J13/J14J9/J10J11/J12J7/J812月152套300套384套280套384套楼栋层数73方89方98方总户数计划预售时间J1726层4852521521月J13/J1426层2001003005月J9/J1033层1282563

12、847月J11/J1224层8896962808月J7/J833层1282563849月汇总1366047601500452套1048套2015年货量明细：【2015年关键节点及推货计划】客观条件分析直接竞争对手（万科幸福誉）客观条件分析直接竞争对手（客户感知）客户对竞品认可度高客户感知点万科幸福誉广州绿地城品牌深耕广州，了解广州人居住需求绿地主要建造商业地标，较少打造住宅，相比万科，绿地在广州品牌知名度较低交通地铁上盖，地铁开通前配备班车地铁上盖景观资源社区内有小山体公园背靠凤凰湖公园，引凤凰湖河道流入项目内配套“麦当劳、华润万家、喜市多”等已签约进驻，广州市第二中学入驻办学大型综合体，具体

13、配套尚未落实产品品质智能新风系统、量身定制家居满载系统，现场展示品质佳装修标准较高，无实体样板房，尚未感知产品品质“万科一直做住宅，产品户型设计都不错，很实用。”“现在已经知道万科以后有什么配套，市二中就是万科代建的，以后小孩子读书，万科比较有优势。”“对绿地不是太了解，万科的销售说绿地主要是造写字楼的，在广州也没看过绿地有住宅。”“买万科前也看了中新知识城的其它楼盘，一对觉得万科无论价格和品质都是最好的。”客观条件分析客户类型环境、配套、户型、学区、潜力环境、配套、潜力价格、学区、配套分析比对我项目客户类型，客户对于项目区域以及项目本身的“配套兑现速度、发展潜力”最为关注客观条件分析客户类型

14、根据客户类型分析，得出项目有如下两种典型客户：人物特征： 25-30岁，目前租住在广州市中心，处于工作上升、事业起步期，经济条件弱，但有父母为其支撑。现阶段为了结婚，需要有一套属于自己的房。选购重要标准： 希望购买一套总价较低，生活便利、地铁上盖的房子，对配套规划和品牌较为重视，虽然买不起市中心的房子，还是希望自己能够居住所选片区中的“品质最好”的房子。选购次要标准： 有较强的增值保值性，户型要好，有好的学区，交房早。人物特征： 35-45岁，普遍居住在萝岗本地（周边拆迁征地的村民、私企业主、导入产业的管理层、教师行业等企事业单位员工），三口之家为主，或工作稳定、或由于拆迁征地，有一定经济条件

15、。目前居住环境较差，希望有一套更舒适的房子。选购重要标准： 希望购买一套户型好，环境优越，生活便利，地铁上盖，同时具备较高的升值潜力。选购次要标准： 价格适中，大开发商品牌，产品品质感强。关键词：便利（配套兑现快）、有潜力、品质好客户类型一客户类型二客观条件分析项目概况区域内首席商住综合体大盘，规模、业态种类、交通、景观优势较为明显凤凰湖幼儿园行政用地安置区国际学校合景项目腾飞项目九龙大道150m地标居民区旺村地铁站5万mall本案东临九龙大道(南起步区第一排位置)，北至凤凰湖（凤凰湖河道流入项目内），西、南为大型居住区，交通、景观优势明显；本案规模93.6万，其中商办体量达53.6万，规模优

16、势明显项目规划涵盖4大业态9种产品，商业、办公、娱乐、居住等复合功能无缝对接客观条件分析项目概况（具体地块产业功能定位） 发挥产学研平台在技术和服务方面的支撑优势，重点吸引电子商务企业、IT技术产业、新型金融业、科技类企业以及各类功能型总部企业入园，同时，通过商业综合服务，实现对入驻企业的一站式服务，构成统一的城市综合体发展格局。J地块企业总部高校培训基地G地块总部聚合基地配套生活服务中心F地块企业基地健康医疗企业中心H+K地块高知百年社区G地块电子商务、科技类企业、金融行业、功能型总部聚合基地，配套生活服务中心F地块新能源、新材料、节能环保型企业基地，以及健康医疗企业中心 发挥产学研平台所具

17、备的先进装备检测等多个领域的服务和专家资源优势，在企业和技术后台、检验检测中心之间搭建桥梁，重点引入节能、环保型企业、生物医药、新材料等类型企业，为企业在科技创新、技术研发、质量检测等方面提供专家、专业团队的保障，同时还可为企业承担战略分析、软件研发和技术课题攻关等。 充分发挥产学研平台的专业服务和技术链接功能，以及政府科技部门的服务团队，重点吸引技术研发、创意产业、设计产业等类型企业，同时兼顾高校教育、培训等需求，打造专业培训及招才引智基地。 绿地集团借鉴日本的先进工业化集成技术和居住模式的最新住宅研究成果百年宅，核心内容一是实现空间可变，打造全生命周期住宅；二是干式技术，实现内装改修的便捷

18、安全，保证结构与设备管线维护和更换的便利性；三是工业化集成部品选用，采用整体厨卫等工业化的部品系统，最终实现产品差异化提高竞争力。J地块设计类、技术研发型企业总部，高校培训基地及专业服务类企业总部H+K地块产业园配套生活区，打造高知百年社区H地块总建面约27万，地块规划有6356商业、约2960幼儿园（9班），基础配套齐全幼儿园车库出入口主出入口公交车站次出入口车库出入口底商底商H地块总体技术经济指标表H地块基地面积62889.00 总建筑面积270212容积率3.20 建筑密度25%绿化率30%总户数1930总计容建筑面积地上201245其中住宅面积(计容)190640商业面积(计容)635

19、6配套面积(计容)4202车位地下停车位2273地上停车位242幼儿园地块基地面积3900.00 总计容建筑面积地上2960.00 建筑密度0.25客观条件分析项目概况（首期产品）首期产品为T4、T6设计，主打85-95三房，沿河布置125-142南北对流改善型四房#5#4#3#2#1#12#11#9#10#6#7#8H地块面积配比表房型户均面积总户数总面积套数比面积比两房一卫7235926089.6718.22%13.80%三房一卫8241634163.6621.12%18.07%三房两卫9151546762.126.14%24.73%三房两卫11130333959.115.38%17.96

20、%四房两卫12124930325.4112.64%16.04%四房两886.50%9.41%总计1970189102100.%100.%客观条件分析项目概况（首期产品）小结：区域：规划新区，区域发展刚刚起步，客户认知度低、对区域信心弱竞争：市场竞争加剧，直面万科竞争，客户对万科认可程度高项目：区域内首席商住综合体大盘，规模、业态种类、交通、景观优势较为明显两大困扰区域壁垒&竞品强势第二篇 购房逻辑根据客户、市场以及客观环境因素，建立项目的购房逻辑，解决区域壁垒和竞品强势的两大难题 广州发展大方向东进南拓北优西联萝岗中新知识城萝岗科学城增城教育城南沙有望上升为国家级战略

21、政府重视，发展空间大城市规划能级低自贸区利好，国家级战略解决区域壁垒问题置业观：只比科学城多15min路程，即可以把两个板块的价差省下来，给自己买台车，实现“有车有房”置业观：买房要靠“抢”！1. “抢”在政策利好被市场透支前；2. “抢”在地铁开通前夕；3.自贸区倾向金融商贸，不适合自住高度战略定位，规划初起步，地铁即将开通，价格最洼地。中新知识城是广州中心区一小时生活圈内，升值空间最大、生活品质最高的“潜力股”新加坡开发商在产品设计上存在“水土不服”，产品设计不符合客户实际需求（天韵瑚璟、腾飞中新里）；普通开发商实力弱，配套兑现时间长（合景天峻）买房必须买国内一线大品牌世界500强，聚4洲

22、10国经验造城专家（eg：西安世纪城、郑州新城、南昌国博城、全国14座绿地城）城市选择知识城，政府首选绿地政府给予绿地城，知识城第一排封面位置政府托付绿地打造知识城“大配套”的重任，导入产业，区域引擎政府将市政凤凰湖河道交给绿地打造首选绿地（品牌力）+=聚集绿地全球资源+唯有绿地城（唯一性）2015年来利好政策频出，全行业向好地铁开通前夕（首期交付时地铁已开通），正处于抄底时机地产支撑性地位解决竞品强势问题=现在就要买市中心1小时生活圈内，预算9000-13000元/，必须现在就买广州绿地城=一座超高层地标一条黄金天街一条黄金河岸走廊理想家园林体系净化防霾=根据购房逻辑调整，重新梳理项目价值点

23、输出方式（解决“怎么说”的问题）区域输出关键点项目输出关键点有系统、成体系，整体包装“造城战略”，让客户觉得绿地雄心勃勃，有备而来，强调“造城魄力”品牌输出关键点强调“卓越造城实力”强调”政府公信力”强调“国家级战略”类比“苏州工业园”包装“567”造城计划，夯实客户对于绿地“造城”信心“5”聚四洲十国经验，造百万方世界级综合城“567”造城行动，“知识”改变命运【项目价值】：5大战略提知识城格局“6”“7”【品牌价值】：6个动作创绿地代表作【产品价值】：7系设计造全能理想家“5”【项目价值】站在与政府战略合作高度，深度解剖项目价值，塑造百万方的“国匠手笔 万象更新”的超级大盘之势五大战略一座

24、绿地城产业导入商业植入经济战略速度战略公园战略商圈战略居住战略运营服务双地铁贯穿超高层地标落成打造广州“金鸡湖”，将凤凰湖公园纳入项目建设范围一条黄金轴线三大核心引擎理想家体系新加坡水岸生活净化生态住宅楼巴车接驳个人健康管理全套家装方案发展一座城激活一座城绿染一座城繁华一座城升级一座城经济战略，发展一座城为中新知识城建设乃至为全广州核心经济增长极注入全新活力，成为强大动力磁场五大战略一座绿地城经济战略速度战略公园战略商圈战略居住战略绿地城将汇聚绿地全球资源，政企携手，实现：产业导入、商业植入、运营服务“三位一体”战略平台绿地城制定一系列产业导入扶持政策，将积极引入全球500强企业，打造全新知识

25、高地生态圈重新包装企业服务平台预计广州绿地城建成后将拉动新知识城经济150亿元、带动地方税收10亿元、导入人口5万，增加3万 就业机会表明造城魄力与决心用数据说话“5”【项目价值】速度战略，激活一座城应城市所需，应百姓所想，敢于承诺，给予客户信心五大战略一座绿地城经济战略速度战略公园战略商圈战略居住战略绿地请世界检阅！2年内实现双地铁贯穿、班车贯通150米超高层地标建成更新知识城速度更新知识城高度用明确时间给客户信心“5”【项目价值】公园战略，绿染一座城将市政工程纳入项目建设范围内，斥巨资为业主抢占“广州的金鸡湖”五大战略一座绿地城经济战略速度战略公园战略商圈战略居住战略苏州工业园围绕金鸡湖进

26、行开发，金鸡湖已成为全苏州最赤手可热的稀缺资源（东方之门即在此）因为是绿地，政府才敢于将交付重任绿地城斥巨资,打通与凤凰湖公园通路，将凤凰湖河道纳入绿地城建设范围内因为是绿地，才会耗巨资打造和维护政府公信力城市运营商责任心苏州工业园珠玉在前“5”【项目价值】商圈战略，繁华一座城五大战略行动一座绿地城经济战略速度战略公园战略商圈战略居住战略一条黄金轴线+三大核心引擎璀璨文化娱乐集群高星级酒店Shopping mall河岸活力天街一条黄金河岸走廊（克拉码头），一条黄金商圈轴线（猎人坊），打通绿地城任督二脉“5”【项目价值】居住战略，升级一座城五大战略行动一座绿地城经济战略速度战略公园战略商圈战略居

27、住战略交通解决全周期整体解决方案楼巴车接驳、“有车有房”一步到位（绿地4S店资源整合）升级知识城人居标准“5”【项目价值】家装解决家人健康解决教育解决商业配套解决资产增值解决全面家装收纳解决方案绿地理想家体系、净化生态住宅、个人健康管理1-18岁一体化国际教育平台产业导入扶持政策（绿地企业服务平台资源整合）绿地G社区资源整合餐饮解决绿地生态御膳房（社区食堂）“6”【品牌价值】从客户思维出发，世界500强能够给客户带来什么？从城市运营商的角度，结合“做政府所想，做市场所需”理念，去剖析项目的未来价值。为什么政府让我们去打造摩天地标，去进行新城运动，去进行产业城镇化，去海外布局，去造地铁？深层次的

28、剖析城市运营商要做的事情是什么，能够给社会带来什么？能够给城市带来什么？品牌能够带来资源；品牌能够带来好的合作资源；品牌的后续服务好；最重要的是品牌能够保值升值。做政府所想，为市场所需“6”【品牌价值】借势中新知识城有望上升为“国家级战略”，从绿地全球化运营城市的角度，提出【绿地造城】的6大手笔做政府所想：政府想发展哪，绿地就打造哪。绿地每一个项目，都是区域崛起的主导者。帮政府最大化提升城市价值，为业主最大化提供投资潜力。揽市政红利：因为顺应政府发展方向而进行开发，所以绿地项目往往都是城市发展红利的最大收获者。绿地项目通常都拥有最好的市政资源，比如：地铁沿线，规划利好第一站、稀缺资源市政配套旁

29、等。建城市地标：绿地全国的项目售价通常要比周边物业贵出30，因为绿地产品代表的不只是房地产价值，更集中代言了一座城市一个区域的价值。绿地在广东已囊括建设了众多的摩天地标、商业地标、豪宅地标等。造城镇公建：绿地已从“房地产开发”上升到“城镇式公建运营”，帮城市打造公园、购物中心、学校极大地丰富了人们的生活内涵，也极大地提升了物业附加值。做综合配套：通过综合体的打造，使项目成为区域都市化发展的引擎。绿地项目商业配套的面积占比，为业界最高，意味着绿地物业的生活便利度和价值含金量远高于市场常规物业。配产业引擎：产业是驱动区域价值的芯片，绿地给每个项目都植有一颗奔腾的“芯”。比如：商务办公、商业服务等归

30、纳绿地造城6大标准动作，给予客户信心支撑“7”【产品价值】理想家3.0版本产品，让产品增值25%的奥秘健康运动家网络智慧家全龄乐享家社交从容家多功能活动场地、滨河景观跑道、夜跑导航，健康生活尽在掌控。社区免费WIFI覆盖，配置户外充电设备，随时随地畅游网络世界。儿童玩耍区、青少年活力四射区、中老年温馨乐享区滨河景观特色会客厅，交流座椅，谈笑风生适老生活家便利贴心家绿盾净化家小区无障碍设计、倚靠扶手等，老人从容漫步小区特设宠物活动区域、万物箱，点滴细节都为业主“多想一点”全动力新风系统、静音住宅设计，全方位呵护业主健康“567造城计划”配合销售道具 1本折页、1本产品手册、1本区域价值白皮书折页

31、产品手册中新知识城区域发展白皮书第三篇 营销策略根据项目现状以及购房逻辑，利用“3+2+1”法则，重新架构项目营销策略 全年指标10亿！项目预计2015年6月13日开放售楼部，7月25日首次开盘推售计划项目三次开盘项目首波开盘开放售楼部、样板房6.136.209.510.24推1#、2#、10#（视开盘情况加推10#）开始首波认筹7.25项目二次开盘推8#、9#推3#、7#推T4loft11.21项目四次开盘361预计 推盘时间推盘楼栋推售面积推售套数推售单价（住宅含装修）推售货值（万）全年当月销售比例销售金额（万）7/251#、2#、10#5392650294005069080%405523

32、1楼栋户型编号户型面积户数1#户型0172.1730户型0281.2130户型07112.0830户型0382.0130户型0589.2631户型09121.01312#户型10122.4632户型0692.2234户型0692.2234户型11139.013210#户型0172.6731户型0172.7531户型07112.8331户型0382.4531户型0590.632户型08111.3932预计7月25日首开，首开指标4个亿！指标分解：去化400套，认筹1200个，来访2800台37全年目标10亿，销售任务艰巨一片黄土新城，客户认知空白市场竞争加剧，直面万科竞争推广时间较短，前期蓄客量

33、少广州绿地城入市背景：如何确保开盘卖爆保持大盘持续热销做“势”故善战者，求之于势，不责于人，故能择人而任势。任势者，其战人也，如转木石。木石之性，安则静，危则动，方则止，圆则行。故善战人之势，如转木石于千仞之山者，势也。 孙子兵法势篇“势”是什么？面对诸多困境，广州绿地城坚决贯彻执行集团营销部下发的“3+2+1”营销推广思路同时充分结合广州市场，建立城市营运商的落地策略结合3+2+1去做“势”只要有势头在，业绩则必然行。在此大格局之上，广州绿地城深知若要项目取得突破性成功，不能只做事，更要做足势！因此，广州绿地城将站在政府角度，去思考区域发展站在客户角度，去解决实际问题 站在战略高度，去剖析项

34、目价值 做城市运营商的占位，去运作品牌高地以势聚焦关注，以势建立认同，以势成就销量。另一种视角去理解“3+2+1”【强3势，立5势】广州绿地城，充分强化品牌+区域+项目三大价值，清晰建立口碑、资源、现场、渠道、团队五大线路，采取结合并行的营销推广模式，以势聚焦关注，以势建立认同，以势成就大市【强三势，立五势】营销执行策略矩阵图【品牌之势】【区域之势】【项目之势】二资源三现场一口碑四渠道五客户【扭局势】解决问题【展大势】立体呈现【立气势】影响力传播【扩态势】拓宽资源【蓄锐势】客户保温世界级城市运营商国家级战略五大战略造城 强化【三势】价值度塑造【五势】执行力融合导入第一势【口碑，立气势】chan

35、ge活动设计理论：平台思维+激励相容【立气势】口碑传播2个月7场城市事件活动密集覆盖、多个话题炒作，短期引爆市场舆论抓政府的手，贴伙伴的心广州客户见惯“大场面”，如仅通过单纯活动公司资源性活动，已经难以打动目标客户。只有抓政府的手、贴伙伴的心才能引发市场的关注和热议，打造客户心目中品牌/项目的公信力。1.绿地五周年全球品牌发布会2.绿地宏发品牌馆首发亮相1. 高规格区域论坛2. 新加坡发现之旅项目开放活动(战车巡游)端午出租车公益活动& 海洋系列展3. 雕塑展城市事件活动立品牌之势 绿地五周年品牌大典暨广州绿地城项目全球首发 【立气势】口碑传播借品牌大典之力，发布绿地城“567造城战略”立区域

36、之势 区域造势背景国际层面国家层面区域层面新加坡建国50周年，中新两国建交25周年三种层面的契机都明确指向一个答案这是一个最好的时代，我们将迎来中新知识城最佳的造势时机，机不可失有望上升为国家战略中新知识城开发走过第5个年头（2010年6月30日奠基）立区域之势 区域炒作思路政策出台前夕：“知识”改变命运，中新两国共造广州“最强大脑”6月6日6月12日6月19日暗战：穗津“第三城”之争，知识城与南沙将是广州的两道“护身符”广州和天津这两个竞争中国“第三城”的国家中心城市，目前手里各有两个重要平台。天津有中新生态城和滨海新区，广州则有中新知识城与南沙，这是广州保住“第三城”地位的两道重要的护身符

37、。广州造城纪事：规划“新城”满天飞，谁才是“真命天子”？广州政府的“大动作”始东部 和南部倾斜，这两个新城的 发展事关广州未来。 相比南沙的“提前透支”与 “阴晴不定”，广州东进之路走得 更加“扎实结合中新两国建交25周年，解读国家战略政策将如何改变中新知识城命运。落脚到绿地如何践行国家战略，结合全球筑城经验，升级“造城模式“，提出”五大战略，造一座绿地城“，助推知识城建设，擎动知识城经济发展。立区域之势 联手新加坡合资公司、区域内产业园，举办一场高规格区域高峰论坛【推广主题】： 扛鼎东进，对话世界/“知识”改变命运 国家战略视角下，中新知识城区域发展规划高峰论坛【活动时间】：2015年6月2

38、7日或者7月4日 下午两点 【活动地点】：广州琶洲香格里拉酒店（待定） 【预计规模】：400人 【邀请嘉宾】：龚方雄（前摩根大通中国区董事总经理）陈光炎（新加坡南洋理工大学经济学教授、李光耀公共政策学院亚洲竞争力研究所所长）【目标群体】：邀约政府人员、GKC领导、知识城产业园领导、经济专家、媒体、商会、企事业单位、教职工、意向客户等立区域之势 说出你的广州10年故事，赢“新加坡发现之旅”【话题炒作】：晒照片，说出你的广州10年故事，赢“新加坡发现之旅”广州，这座古老的城市，承载着我们太多的梦想和希望。来穗10年，你也许已经小有成就，也许还在拼搏的路上奋发向前，但心中的那些故事依旧。绿地城邀你一

39、起回忆你在广州的10年故事。#晒照片，新加坡之旅#广州绿地城# 10年前，我xxxxxxxxx，10年后，我xxxxxxxxxx，如果回到10年前，我想对当年的自己说一句：xxxxxxxx【参赛指定格式】：【立气势】口碑传播通过举办“说出你的广州10年故事”活动， 引发目标客户共鸣与话题;邀请媒体记者与客户共同参与“新加坡发现之旅”， 通过旅行动线设计，植入品牌与区域发展前景信息， 借媒体的力量进行报道，夯实客户对未来片区发展的信息新加坡发现之旅动线设计新加坡发现之旅绿地集团苏州工业园南京紫峰大厦新加坡立项目之势 结合高考， “吃高粽、必高中”城市公益活动借势高考，用一条神逻辑的演算公式：端午

40、节（粽子）+高考（高中）=高粽，在高考结束当天，在各大考点为考生及家长派送“状元粽”，既讨吉利又占先机，吸引媒体报道，利用公益营销事件造项目口碑，为项目售楼部开放进行预热炒作。立项目之势 项目售楼部开放，极限越野战车擎动全城【立气势】口碑传播项目售楼部首发亮相仪式（6月13日），利用前所未见的越野战车，配上顶级车模，在广州全城进行引擎轰街的大阵势巡游（呼应项目擎引东进），现场备用越野战车展示、试驾、特技表演、分享会及越野主题摄影等丰富多彩的活动，进行客户导流。立项目之势 项目150米地标开工奠基仪式，夯实客户信信心7月份，结合项目五大战略之“速度战略”，绿地承诺两年内实现双地铁贯穿、150米地

41、标建成，于项目开放售楼部后一周，巨型项目150超高层地标开工奠基仪式，以夯实客户对于绿地造城的信心。 立项目之势联手政府与新加坡合资公司，打造一起具有影响力的城市公益事件【城市公益事件背景】： 中新合作第一代苏州工业园，金鸡湖边以各式各样的雕塑著称，成为一道独特的风景线；【如何造城市事件】： 以携手政府名义，联手征集凤凰湖精神堡垒，并在凤凰湖公园举办创意雕塑展竞赛 邀请多位先锋雕塑/美术艺术家进行现场创作，获胜者可获取高额奖金，其作品将留在凤凰湖成为景点；邀请摄影协会拍下极具艺术气息的雕塑，获胜者可获取高额奖金，其作品将留在凤凰湖陈列；发动传统媒体与自媒体进行采访报道，扩大事件影响力导入学校夏

42、令营，成为学生暑假的热点去处，为凤凰湖导入人气知识城的一项盛事、凤凰湖的一个品牌以及广州又一张城市名片。向人们展示一场关于创意、品质、公益为一体的视觉盛宴【活动目的】： 扩大中新知识城的区域影响力、凤凰湖的游客牵引力， 宣传中新知识城良好的生态居住环境； 联合协会与媒体，实现多个利益方共赢、激励相容。利益方市政府GKC摄影协会雕塑协会凤凰湖公园学校活动资源游客绿地需求点政绩为民服务影响力土地增值影响力影响力影响力、牵引力课外教育收益游玩品牌口碑是否符合激励相容 立项目之势联手政府与新加坡合资公司，打造一起具有影响力的城市公益事件立项目之势联合萝岗开发区政府，共同举办香雪荔枝文化节开幕式【活动背

43、景】： 香雪荔枝文化节为萝岗每年都会举办的“四大节”之一， 可进行嫁接植入，联手萝岗区政府将其打造成为广州最具影响力的节日盛宴【活动思路】： 冠名/赞助香雪荔枝文化节，联袂主办该活动； 争取将中新知识城/凤凰湖作为香雪荔枝文化节开幕式活动举办场地； 邀请开发区领导出席活动，举办“荔枝王” 擂台赛和拍卖义捐、专家讲座和文艺汇演等，将活动气氛推向高潮； 第二势【现场展大势】【展大势】全面展示立气势，从阵地包装方面等大形象上占位高处，树立高端大气形象，从而加强市场对项目的仰望姿态，更有利于支撑销售价格。强化信心包装，提升项目的气场6重体验提升产品力第1重：强化外围阵地包装，阻击竞品客户，注重形象包装

44、第2重：增加售楼部品牌造城实力与魄力洗脑，如西安世纪城、郑州新城、全国14座绿地城等造城实力第3重：增加中新知识城区域未来发展洗脑，如规划影视片、苏州工业园前后对比展板长廊第4重：增加现场资源包装，如“把车开进售楼部”、接驳楼巴、G-club及乐活商业、产业导入扶持政策 提前展示等第5重：结合项目综合体及公园价值，进行如“山河谷院”整体规划、凤凰湖公园、理想家园林等亮点展示第6重：模拟客户未来生活场景打造样板房，营造新加坡式国际生活氛围感外围阵地包装售楼部九龙大道气势十足的整齐迎风旗道路交通指示牌18米精神堡垒，精神堡垒景观化地铁站提前展示注水旗氛围包装公益形式灯杆旗座地式道旗项目价值点洗脑（

45、售楼部外围及样板房）彩绘样板房通道售楼部门口左手侧【五大战略桁架】售楼部门口右手侧【品牌造城实力桁架】苏州工业园历史变迁回顾展板（示意图）以【春夏秋冬】为主题进行样板房通道手绘，体现项目生态环境、一路走来犹如走过四季将项目【山谷河院】整体规划亮点手绘于样板房通道配合通道以【春夏秋冬】为主题的手绘，在样板房看楼通道强化包装展示项目“7系理想家”、“凤凰湖实景照片”等项目价值点项目价值点洗脑（售楼部内部）洽谈区软膜灯箱整改举例一：电视开启（播放新加坡生活），有声环境让客户更放松举例二：冰箱上的便签纸，让居家主人平时的细节展露出来（如提醒老人家要到中大医疗中心量高血压、提醒男主人到邻里中心买生活日用

46、品等）举例三：墙上挂上在男女主人凤凰湖公园拍的婚纱照、与外国友人的一起在理想家夜光跑道上大汗淋漓的照片墙举例四：小孩房间墙上贴上中新知识城规划小学颁发的奖状和希望考上南洋理工大学的口号举例五 : 小孩房间的地铁模型玩具举例六：窗户上的防雾霾温馨提醒学习璀璨天城样板间情景化，进行新加坡生活理念引入的模拟包装生活理念植入：样板房模拟客户未来生活场景，新加坡式十个借鉴第三势【资源扭局势】【扭局势】解决问题想客户所想，通过为客户解决问题，树立客户对于项目的信心全周期全方位服务体系，解决客户实际问题（制作成为生活手册）全套解决方案，客户生活无忧交通解决：楼巴车接驳、“有车有房”一步到位（绿地4S店资源整

47、合）家装解决：全面家装解决方案家人健康解决：绿地理想家体系、净化生态住宅、个人健康管理教育解决: 1-18岁一体化国际教育平台资产增值解决：产业导入扶持政策（绿地企业服务平台资源整合）商业配套解决：绿地G社区资源整合第四势【渠道拓态势】【扩大势】拓宽资源铺开渠道面，扩展更多渠道资源。政府渠道：下阶段着重突破政府公关；新媒体渠道：微信大V（助推效果佳）、滴滴打车（圈定客户）、大众点评网（圈定客户）、美团网、妈妈网（传播效果佳）等；电商资源：南都、搜房、搜狐、新浪、腾讯大粤等；户外广告：广汕公路户外牌、高速路口到九龙大道灯杆旗、公交站台、地铁包站；阵地资源：发起全员营销，从营销部做起，扩散到事业部、合作单位；专项拓展：周边社区拓展、商业协会拓展、教师客户拓展、周边集聚客户跟踪