城市综合体-销品茂-百货商场研究汇报

1、商业地产研究汇报研究对象：【城市综合体销品茂百货商场】1三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究目录城市综合体成功案例借鉴2三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究城市综合体成功案例借鉴3 城市综合体定义城市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。从城市与区域的价值来讲城市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有九大突出特征：1、高可达性、便利性2、高

2、密度、集约性3、整体统一性4、功能复合性5、土地使用均衡性6、空间连续性7、内部、外部联系完整性8、巨大的社会效应9、极具升值价值上海周浦万达商业广场4 传统城市综合体概念的误区“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，建立一种相互依存、相互助益的多功能、高效率的综合体。 酒店、写字楼和购物中心是城市综合体的最基本组合。 5 百货商场定义百货商场是供应大量产品的零售商店，主要产品是精品服饰、家居用品、餐饮和娱乐品；销售方式有人员导购(如服装)和自我服务(如餐饮)。梅龙镇广场恒隆广场6 销品茂定义销品茂”是英文SHOPPING

3、 MALL的音译，是不同商业业态和业种的总汇和积聚，包含百货店、大卖场以及众多专业连锁店和各种服务功能在内的超级商业中心，满足消费者购物、娱乐、餐饮、休闲等消费一体化的需求 。南京水游城7 百货商场与销品茂的对比百货商场商业业种：百货店+品牌展示店经营业态：服装、家庭用品、食品和娱乐；经营档次：中高档，精品购物；服务人群：以中青年为主，女性居多；销品茂商业业种：百货店、大卖场、专业连锁店、品牌店和服务机构；经营业态：覆盖吃、穿、住、用、玩各种商业业态；经营档次：以大众型档次为主，辅以少量高档商品；服务人群：儿童、中青年、老人二者区别：销品茂商业业态丰富，涵盖百货商业。 销品茂经营档次更大众化，

4、服务人群更广。8 销品茂与城市综合体的对比销品茂城市综合体城市功能：商业、酒店、办公、居住、会展和交通等；二者区别：销品茂只具有单一商业功能，而城市综合体具有复合功能，实现24小时城市生活自给自足。在销品茂的升级换代过程中，能看到城市综合体的初步规划雏形。商业业种：百货店、大卖场、专业连锁店、品牌店和服务机构；9 结论购物消费一站式城市生活一站式发展实现城市生活更加和谐、高效运作目标：10三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究城市综合体成功案例借鉴11 百货商场未来发展趋势百货商业发展趋势与新商业类型融合走高端精品百货路线地段一般，定位中端的百货商场与销品茂内百货店

5、在定位上重合，因此在未来的竞争中，经营受区域覆盖客户消费偏好左右，存在被淘汰的可能。只能各自寻求与新商业类型融合。地段优越，定位高端的百货商场，在经营定位和覆盖人群上与销品茂内百货店有明显差异性，其优越地段，良好品牌控制能力，吸引高端消费人群，因此发展前景良好。如恒隆广场和梅龙镇广场，互为借力，形成不可复制商圈。12 销品茂未来发展趋势销品茂体量大业态种类繁多对经营要求高依靠租金收回投资，资金占有量大，回收周期长特点：未来发展趋势：专业零售公司各自做强做大，但业态升级有限圈地过程中，出现信托基金的身影13 城市综合体未来发展趋势优势一集商业、办公、酒店和居住为一体，各种功能搭配，完善24小时生

6、活城概念。城市综合体优势二加入居住功能，既留住了人，又通过出售住宅，提高资金运作效率。未来发展趋势作为先进的物业形态，城市综合体会在未来几年在全国1、2、3线城市大量涌现。14 结论未来几年城市综合体的前景最为看好15三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究城市综合体成功案例借鉴16 城市综合体起源城市综合体（HOPSCA），于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT功能复合性位于城市交通网络

7、发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可17巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性 空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持

8、HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力18 城市综合体的开发条件不是任何地方都能建设城市综合体，城市综合体的形成必需符合以下条件：规模要求区位要求必须位于城市中心区和区域中心位置，核心地段城市各

9、种资源决定了它天生的优越条件必须拥有大规模建筑体量只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有城市或区域中心的大规模地块才能成为演绎城市综合体的舞台19城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力 剖析城市综合体成功的内在因素 城市综合体开发模式出现的必然性20现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市

10、发展由粗放型向集约型方向的转化 剖析城市综合体成功的内在因素 城市综合体开发模式与现代城市发展的契合性“城市区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化城市综合体对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流21 城市综合体地产模式的价值体现城市综合体将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统

11、地产模式。城市综合体是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；城市综合体更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展城市综合体是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源这就是城市综合体特有的城市精神“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式22 城市综合体代表一种新城市时代的生活方式城市综合体六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补城市综合体不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华

12、、便捷的都市生活23 当前国内城市综合体开发背景当前地产开发模式：第一种：传统开发模式拿地高价卖出高价拿地更高价卖出，房价高但成本也高，因此收益存在较大风险。第二种：复合地产开发模式商业+地产旅游+地产万达地产华侨城地产复合地产由于增加主题功能，能吸引大量人流，带动区域人气，利于住宅的销售，由于品牌支持，可以获得较高收益。城市综合体作为复合地产可以获得较高收益，受到开发商的青睐；可以获得低成本的商用物业，受到零售商的青睐；城市综合体作为新型开发模式，发展前景看好24 国内城市综合体开发商类型当前国内城市综合体开发商主要分两类：第一类：地方性开发商在当地有市中心土地，顺势开发城市综合体，但由于开

13、发商自身因素，无全国复制开发计划，属于地方性开发商；如华贸中心第二类：全国性开发商拥有雄厚的资金和人才实力，在一两个项目取得成功后，全国高效率复制，大气魄、大投资。如万达广场和中粮大悦城；建议：红星美凯龙可凭借全国战略，增加城市综合体土地储备，跻身全国性 城市综合体开发商行列两类开发商在城市综合体开发中都获得巨大收益，受到政府支持、得到业内美誉25 城市综合体前期筹备工作内容一、 项目选址 看经济指标 所在地城市GDP 人均GDP 人均可支配收入 房地产发展水平如：唐山万达广场城市GDP研究【07年全国各城市GDP总额统计排名】GDP总额增长率省内排名唐山市07年GDP总值2779.14亿元，

14、稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第20，领先于济南、哈尔滨、长沙、长春等二线城市原则：四看一确定GDP总额增速快，指标位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市26 看经济指标 所在地城市GDP 人均GDP 人均可支配收入 房地产发展水平如：唐山万达广场房地产发展水平07年唐山市人均GDP为38351元（约合5612美元） 唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为

15、主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型数据来源：唐山市统计年鉴城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段唐山城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增长期，城市化进程处于加速阶段27 看结构 第一、二、三产业的比重 社会财富分布结构如：唐山万达广场经济产业结构典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差28 看人口 城市人口基数 城市人口自然增长率 项目有效辐射范围人口数量如

16、：唐山万达广场人口自然增长率研究95年至07年12年间，唐山市户籍人口变化极小，增长率低于10%；城市人口05年出现明显增长，但从05年至07年城市人口几乎无变化，增长速度较小，说明城市流动人口数量较少；05年开始唐山城市化进程开始加快，但近几年增长速度缓慢，且人口流动数量较少，以本市人口为主29 看规划 城市整体规划 城市现有格局 城市未来发展趋势 项目所在地未来发展潜力唐山的震后重建规划应用“有机分散”的思想，使得城市基本生活配套资源分配相对均衡两大片区三足鼎立 唐山震后城市总体规划应用了“有机分散”的思想，主城区适当扩展，北部建设了新区，保留东矿区并适当发展，从而形成了南、北、东三足鼎立

17、的格局，使唐山形成了典型的组团式布局结构。三个组团中间，是环保绿地(陡河水库风景区)。如：唐山万达广场城市整体规划30 看规划如：唐山万达广场城市现有格局新华道建设路市政府唐百三利凤凰新城规划的未来商务金融中心目前以中高档住宅项目为主城东工业区污染较为严重，居住环境较差城南塌陷区以低端居住为主城市核心唐山的商业、商务、政务三重中心城市主干道交汇远洋城由新华道和建设路两条城市主干道划分城市区域；城市尺度小，唐百区域为目前城市唯一核心区，但属于城南区域，客户存在一定程度的购买抗性 城市整体规划 城市现有格局 城市未来发展趋势 项目所在地未来发展潜力31 二、整体经营定位收入：低收入高收入年龄：年轻

18、人成熟人档次：大众型精品型类型：时尚型主题型从四个角度对项目进行经营定位：32三、经营业态布局经营业态布局原则 对不同主题商业业态分类，使相同主题的商业业态集中在同一建筑体内； 相同主题的商业业态，考虑到消费人群的年龄结构不同，放置不同的楼层；年轻人的消费品可以适当放置高楼层； 对于具有较强品牌号召力的商家，放置在黄金位置，带动整个商业体的人气； 品牌商家签约年限不超过3年，根据潮流动向，随时调换品牌商家或调整商家的位置；33四、商业建筑设计细化交通动线公共空间外立面时尚、新颖，与项目整体定位相符；合理布置横向和纵向交通动线，使每个商铺都能充分享受人流，不留死角；封闭、恒温的高比例公共空间（4

19、0%）；过道过道宽敞，主过道设有休息区域及景观；34三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究城市综合体成功案例借鉴35是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。 建筑综合体“城中城”的经营方式 各种功能互为补充，互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足。 大型城市综合体新城市中心的城市综合体 交通枢纽型城市综合体 日本博多运河城马来西亚双子星 日本大阪难波城 日本东京六本木新城 城郊结合部城市综合体 国外成功城市综合体案例分析36成功案例一：东京六本木东京六

20、本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5 万m2 ，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿37六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个

21、停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费六本木的轨道交通六本木在东京的位置十二个停车点分布 东京六本木区位与交通38美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间东京六本木的规划设计A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地

22、铁入口和好莱坞美容广场组成B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成D街区B街区C街区A街区39东京六本木的商业设施（1）零售120区划22,000m257.9%餐饮70区划12,000m2（3200席）31.6%其他30区划4,000m210.5%合计220区划38, 000m2100%商业构成山边面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差

23、组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景主要商业设施山边40西街镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成高度2225m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间榉树坂大道六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路东京六本木的商业设施（2）西街41东京屋顶甲板层面海拔270米，

24、开放式的空中回廊森美术馆5254层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空间实体美术馆入口东京六本木的文化设施4

25、2六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科学校、公司办公为主体森大厦主入口东京六本木的办公设施森大厦好莱坞美容广场43住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层具备了 日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多样的选择东京六本木的住宅设施44六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园

26、风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观 春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然夏天，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。 鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩 秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦 冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望 东京六本木的空中花园45在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事

27、件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面“东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件 开业前预热成功电影节宣传海报与旅游业合作六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多 接待参观考察团六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木新城管理公司负责带领参观商业设施

28、，讲解开发过程 东京六本木的经营管理46重点案例二：Nanba City（日本）难波城（Nanba City）难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区。是一家位于南海难波站的地下2层至地上2层，内共有时装、杂货、餐饮店330余家的商城。另外，难波城还与大阪高岛屋南海南塔饭店直接相通，出入方便。 地下1层的大厅的火箭广场耸立着巨大的火箭模型，是这里的醒目标识。概念设计：美国Jon Jerde设计公司 获得日本年最佳建筑与环境设计奖 开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社）47一期开发总面积.万平方米 其中商业面积万平方米，办公

29、楼万平方米。第期76,600，合計243,800。 Jerde把难波定义为公园。空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。 难波城体量48一期公园面积平方米，绿地面积平方米，广场与通道4700平方米。 难波城公园绿化49项目商场与南馆的主力商场是日本高岛屋，公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多 不同楼层的业态分布 难波城商业业态50步行街通道 火车站入口缓冲空间 F主要通道 车站与商场之间的公共通道 平面动线规划 难波城平面动线51木台阶作为公园的特色动线 垂直观光电梯与公园公共空间结合 立体交通动线

30、难波城垂直动线52立面装饰 店面装饰 F餐饮店面装饰 商场导视公园广场核心导示标志 建筑装饰与导示系统 难波城建筑设计53南馆F 南馆1F 南馆B1F 南馆楼层导示 难波城平面布局图54以高岛屋促销作为核心，例如举办过铁壁阿童木纪念活动，以万美元年薪将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。 难波城设立日文网站会员享有优惠购物达到一定数额可以赠送火车票广场举办活动 经营管理 难波城经营管理55重点案例三：日本运河城项目56 项目概况57 建设风格58 小品景观59 案例启示60国内一线城市成功城市综合体案例北京东方广场上海港汇广场万达广场61成功案例一：北京东方广场基本情况62 东方广场甲级写字楼

31、主要租户63 东方广场豪华五星级酒店-君悦酒店东方广场君悦酒店共有825间客房，提供14个由26至33平方米的各种房型。 目前，君悦酒店已成为北京酒店市场房价及入住率最高的豪华五星级酒店之一。64 东方豪庭公寓共有600多套单元，提供由25至500平方米的各种房型。 为跨国公司、内外机构的中高级管理人员提供中长期居住服务。 东方广场豪华服务式公寓-东方豪庭公寓65成功要点协同效应酒店为综合体提供高质素的“流动”居住人口，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务带来持久的繁荣和活力。办公为综合体带来大量的日间人流和商务活动，甲级写字楼内员工多为中高收入阶层，是消费者的中坚力量。高档公寓提供了消费

32、能力强的“常住”人口，家庭各年龄层次的消费。交通设施使综合体与城市保持密切的联系，为综合体提供持续不断的人流和便利性。商业零售与人们的日常生活紧密相连，为综合体提供生活性、愉悦性和丰富性的、满足人们多样化的选择，形成繁荣的街区。661999年12月28日，港汇广场正式开业迎宾，它率先将城市综合体的经营模式带到沪上。而后，港汇每年都根据消费者反馈、入驻品牌销售业绩分析进行品牌调整，十年来，港汇广场年均品牌调整总数超过商场当年品牌总数的40%，近年调整步伐愈发加快，各品牌将港汇的店面作为其在国内旗舰示范店的更是比比皆是。2007年，港汇广场引进了M.MISSONI、AGNES.B、LONGCHAM

33、P、CERRUTI 1881、COACH、BALLY、PATRIZIA PEPE、ANNA SUI、ZEGNA、Marc by Marc Jacobs、MAX MARA（以开业时间先后排序）等11个高端国际时尚品牌。截至目前，港汇广场一楼经营的国际知名品牌总数已达17个，知名品牌店面总营业面积达2600m2，占一楼总营业面积的70%（不含餐饮类租户）。2008年港汇名表区ROLEX、Europe Watch相继撩开面纱，其中欧洲坊现已汇聚Bvlgari、Girard-Perregaux、IWC、Piaget、Panerai等十余种名表及表盒。Just Cavalli、Juicy Couture

34、、Moschino 、See by Chloe等时尚流行品牌店也于下半年陆续开幕。成功案例二：港汇广场67 港汇广场（城市综合体）物业组成68 港汇广场各物业69港汇广场全景图（白天）70港汇广场全景图（夜景）71 购物中心楼层立体图6F 数码、餐饮、影城5F 书店、美食广场1-4F 精品百货-1F 大卖场、名店运动城-2-3F 地下车库 精品百货主要集中在1-4F7273747576777879808182重点案例三：万达广场万达第一代产品：2002-2003年 纯商业 盒子式 特点：（1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-

35、6万平左右； （4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院； （5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院。 （6）建筑形态都为单个盒子式 案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场 南昌万达商业广场商业广场发展到现在，短短的5年时间，其发展模式共经历了3代产品。83特点：（1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在5万平左右，建筑面积在 15万平左右； （4）主力店一般为4家，百货、超市、建 材家电专业卖场、影院； （5）每个主力店都为一个单体盒子，由 多个盒子组成商业广场。 案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场 沈阳万达商业广

36、场第二代产品：2004年 纯商业 组合式84特点：（1）选择省会或中心城市布局 （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）占地面积在10-20万平，建筑面积在 40-80万平，其中商业规模在15-20万 平左右； （4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、 酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPING MALL、商业街区、广场 及高尚居住社区等组成； （5）商业的主力店一般为百货、超市、专 业卖场、影院、美食等； （6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高 层的组合形式； 案例：宁波万达广场、上海万达广场 上海周浦万达商业广场第三代产品：2006年后 多产品 综合体85万达商业广场前2代产品的优劣

37、势 1、选址优势：在15个万达商业广场中，12个建在省会城市或直辖市，3个建在经济发达的单列市，所有的商业广场都在核心商圈的黄金商业地段。 2、规模优势：在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在100000平以上有9个，50000平左右有6个，在各地都算较大的商业。 3、商户优势：万达独特的“订单式商业”为其引来了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流吸引，起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。 4、政策优势：作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给于较好的政策优惠来吸引万达进驻。 观

38、察一下各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下： 86 前2代产品主要存在劣势： 1、项目定位与城市综合体的距离相差较大 2、建筑形式单一，购物环境较差 3、业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐 4、以目的性消费业态为主，商业价值较低 5、业态组合上的不科学，无法互动 6、主力店占到70%以上，租金过低，影响收益 7、过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营 8、在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动 9、动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好 10、独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现 87 第3代产品，万达战略的转变 从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第3代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。与前2代产品相比的变化 88 第三代产品选址的特点 （1）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； （2）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； （3）城市副中心及新区规划起点高，