土地估价报告

1、PAGE 44- PAGE 44 -地址：深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16楼A.B座 邮政编码：518034 电话总机）传真地估价报告项目名称：广州南沙开发区深湾管理区银港商住中心的一宗商业服务业设施用地土地使用权市场价格评估，目的是为广州市天河区人民法院办理案件提供土地价格参考依据受托估价单位：深圳市国策房地产土地估价有限公司土地估价报告编号：深国策评字GZ2016040021号电子备案编号：4416916HA0141提交估价报告日期：二一六年四月二十五日防伪编码：20160403185防伪查询请登录“国策评 估”网站： 土

2、 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称广州南沙开发区深湾管理区银港商住中心的一宗商业服务业设施用地土地使用权市场价格评估，目的是为广州市天河区人民法院办理案件提供土地价格参考依据。二、委托估价方广州市天河区人民法院三、估价目的为广州市天河区人民法院办理案件提供土地价格参考依据。四、估价期日本次评估的期日确定为注册土地估价师对委估宗地的现场查勘之日: 二一六年四月十二日。五、估价日期二一六年四月十二日至二一六年四月二十五日。六、地价定义1、土地用途设定：根据国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号记载，待估宗地用途为商住用地，另根据关于提供用地

3、规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号资料显示，待估宗地用地性质调整为商业服务业设施用地，现状为待开发用地，根据中华人民共和国国家标准土地利用现状分类，本次评估依据土地估价的合法性原则及估价目的，设定估价对象用途为商业服务业设施用地。 2、开发程度设定： 根据估价人员现场查勘，估价对象土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（即供水、排水、通路、通电、通讯），宗地红线内场地平整，宗地上现有临时建筑物，地上长有杂草。此次估价设定估价对象土地开发程度为宗地红线外“五通”（即供水、排水、通路、通电、通讯），宗地红线内场地平整。3、土地使用权类型设定：根据国有土地使用证番府国用（2002）字第13

4、-002110/13-000092号记载，估价对象的土地使用权类型为出让，本次估价设定土地使用权类型为出让。4、土地使用年限设定：根据国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号记载，土地使用权终止日期为2001年11月23日至2071年11月22日止；另根据关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号资料显示，待估宗地用地性质调整为商业服务业设施用地，根据委托方提供的资料及本次评估目的，需评估商业服务业设施用地的土地市场价值，故设定商业对应的土地使用年限为法定最高使用年限40年，办公对应的土地使用年限为法定最高使用年限50年，从2001年11月

5、23日起计，截至估价期日，土地已使用14.39年，商业剩余土地使用年限为25.61年，办公剩余土地使用年限为35.61年，因此设定估价对象商业剩余土地使用年限为25.61年，办公剩余土地使用年限为35.61年。5、土地利用条件设定：根据国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号、关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号、关于修建性详细规划审查的复函穗规划南函（2014）341号、建设工程规划许可证穗规南建证（2014）259号及其附件等资料可知：待估宗地使用权面积为33,376（其中：净用地面积为23,851.6，规划绿地面积为8,356.

6、5，其他用地面积为1,167.9），规划总建筑面积为83,538.9（其中：地上建筑面积为19,425.03，地下建筑面积为64,113.87），规划计容建筑面积为35,776.32（其中：商业建筑面积为10,083.74，酒店建筑面积为17,702.34，办公建筑面积为7,549.30，仓库建筑面积为440.94），不计容建筑面积为47,762.58，规划容积率为1.5（按净用地面积计）。本次评估按上述规划利用指标进行评定测算，具体详见估价对象建筑功能规划指标表：估价对象建筑功能规划指标序号项目相关资料面积（）备注1总用地面积国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-0

7、00092号、关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号、关于修建性详细规划审查的复函穗规划南函（2014）341号、建设工程规划许可证穗规南建证（2014）259号及其附件 33,376 1.1净用地面积 23,851.6 1.2规划绿地面积 8,356.5 1.3其他用地 1,167.9 (1)-(1.1)-(1.2)2总建筑面积 83,538.90 (2.1)+(2.2)2.1地上 19,425.03 (3.3)+(3.4)+(4.4)2.2地下 64,113.87 (3.1)+(3.2)+(4.1)+(4.2)+(4.3)3计容建筑面积 35,776.32 3.1+3.

8、2+3.3+3.43.1地下商业建筑面积 16,336.45 3.2地下仓库建筑面积 440.94 3.3地上酒店建筑面积 11,449.63 3.4地上办公建筑面积 7,549.30 4不计容建筑面积 47,762.58 (4.1)+(4.2)+(4.3)+(4.4)4.1地下汽车库 26,140.10 4.2地下非机动车库 1,049.07 4.3地下设备用房 20,147.31 4.4屋顶及电梯机房 426.10 5容积率1.5（3）/（1.1）6、土地使用权价格类型：估价对象于估价期日的正常市场条件下的国有土地使用权市场价值。7、本次评估的期日确定为注册土地估价师对委估宗地的现场查勘之

9、日: 二一六年四月十二日。综上所述，本报告地价定义为：估价对象作为国有出让建设用地，在上述设定的规划利用条件、开发程度和用途条件下，于估价期日2016年4月12日，商业剩余土地使用年限为25.61年，办公剩余土地使用年限为35.61年，正常市场条件下的国有出让土地使用权市场价格。七、估价结果经估价人员现场查勘和对当地房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价程序，选择合适的估价方法，测算委估宗地在估价设定用途、剩余使用年限及利用、开发程度条件下，于估价期日2016年4月12日的土地使用权市场价格为RMB13,058.36万元，大写人民币 = 130583600 * CHINESENUM2 壹

10、亿叁仟零伍拾捌万叁仟陆佰元整。 土地使用权价格表 （币种：人民币）相关资料国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号、关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号、关于修建性详细规划审查的复函穗规划南函（2014）341号、建设工程规划许可证穗规南建证（2014）259号及其附件土地使用者广州南沙经济技术开发区银港贸易发展有限公司土地使用权面积33,376规划计容建筑面积35,776.32楼面地价3,650元/地面地价3,912元/总地价（市场价格）13,058.36万元大写人民币 = 130583600 * CHINESENUM2 壹亿叁仟零

11、伍拾捌万叁仟陆佰元整注：1.根据委托方提供的资料显示，待估宗地使用权面积为33,376（其中：净用地面积为23,851.6，规划绿地面积为8,356.5，其他用地面积为1,167.9），本次估价总地价=规划计容建筑面积楼面地价，地面地价=总地价土地使用权面积； 2.本次评估测算过程中由于小数点取整的问题，令价格计算存在一定的误差。（此页无正文 ）八、土地估价师签字 姓 名 注册证书号 签字 盖章廖凡幼 2004440316 徐 岚 2004440103九、土地估价机构深圳市国策房地产土地估价有限公司 法人代表： （注册土地估价师） 二一六年四月二十五日土地估价结果一览表估价机构：深圳市国策房地

12、产土地估价有限公司 估价报告编号：深国策评字GZ2016040021号 估价期日：2016年4月12日 估价目的：办理案件 估价期日的土地使用权性质：出让估价期日的土地使用者宗地图号宗地名称相关资料估价期日的用途容积率估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度剩余土地使用权年限/年土地使用权面积/规划计容建筑面积/地面地价/元/楼面地价/元/总地价/万元备注证载（或批准）实际设定规划实际设定广州南沙经济技术开发区银港贸易发展有限公司广州南沙开发区深湾管理区银港商住中心的一宗商业服务业设施用地国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号、关于提供用地规划设计条

13、件的复函穗规南函（2013）218号、关于修建性详细规划审查的复函穗规划南函（2014）341号、建设工程规划许可证穗规南建证（2014）259号及其附件商业服务业设施用地待开发建设用地商业服务业设施用地1.51.5红线外五通（供水、排水、通路、通电、通讯），宗地红线内场地平整，宗地上现有临时建筑物，地上长有杂草红线外五通（供水、排水、通路、通电、通讯），红线内场地平整商业剩余土地使用年限为25.61年，办公剩余土地使用年限为35.61年33,37635,776.32 3,650 3,912 13,058.36 -上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无； 2、基础设施条件：宗地红线外五

14、通（供水、排水、通路、通电、通讯），均能满足日常生产需要；3、规划限制条件：无 ； 4、影响土地价格的其他限制条件：无。其他需要说明的事项估价范围内涉及的土地面积、建筑面积以国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号、关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号、关于修建性详细规划审查的复函穗规划南函（2014）341号、建设工程规划许可证穗规南建证（2014）259号及其附件为准。委托方应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和评估机构不承担任何责任。本次评估待估宗地土地用途以关于提供用地规

15、划设计条件的复函穗规南函（2013）218号为准。3.根据国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号、关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号、关于修建性详细规划审查的复函穗规划南函（2014）341号、建设工程规划许可证穗规南建证（2014）259号及其附件等资料可知：待估宗地使用权面积为33,376（其中：净用地面积为23,851.6，规划绿地面积为8,356.5，其他用地面积为1,167.9），规划总建筑面积为83,538.9（其中：地上建筑面积为19,425.03，地下建筑面积为64,113.87），规划计容建筑面积为35,776.

16、32（其中：商业建筑面积为10,083.74，酒店建筑面积为17,702.34，办公建筑面积为7,549.30，仓库建筑面积为440.94），不计容建筑面积为47,762.58，规划容积率为1.5（按净用地面积计）。本次评估根据上述规划利用指标进行评定测算。4.根据广州市土地市场的实际情况及我们估价工作的经验，本次评估采用安全利率加风险值的方法确定土地还原率，本次测算的办公土地还原率取6%，商业土地还原率取7%。5.本次评估测算过程中由于小数点取整的问题，令价格计算存在一定的误差。6.本估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，不作其他用途。7.本报告土地价格在地价定义的条件下生效，如上述条件发生

17、变化，则估价结果应进行调整或重新估价。8.本次估价总地价=规划计容建筑面积楼面地价，地面地价=总地价土地使用权面积。估价机构：深圳市国策房地产土地估价有限公司2016年4月25日第二部分 估价对象界定一、委托估价方广州市天河区人民法院二、估价对象本次估价对象为广州南沙开发区深湾管理区银港商住中心的一宗商业服务业设施用地土地使用权。土地使用权面积为33,376（其中：净用地面积为23,851.6，规划绿地面积为8,356.5，其他用地面积为1,167.9），土地使用权者为广州南沙经济技术开发区银港贸易发展有限公司，估价对象用途为商业服务业设施用地。三、估价对象概况1.土地登记状况根据国有土地使用

18、证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号得知，本宗地的土地权属性质为国有，土地使用权类型为出让，其四至情况为：东至山林、南至山林、西至山林、北至英东大道，经广州市国土资源和房屋管理局查询，该宗地属六级商业用地、六级办公用地。委估宗地权利登记状况如下： 委估宗地权利登记状况如下：土地证号番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号权利人广州南沙经济技术开发区银港贸易发展有限公司土地位置广州南沙开发区深湾管理区银港商住中心宗地图号使用权面积33,376地类用途商住土地使用权类型出让使用年限土地使用期限：2001年11月23日至2071年11月22日止发

19、证日期2002年8月27日备注本次确权用地面积如果包括南沙市政规划道路，待建筑物、构筑物竣工后扣除市政道路面积，测绘地籍图，换发新证。2.土地权利状况（1）土地所有者：国有。（2）土地使用者：广州南沙经济技术开发区银港贸易发展有限公司。（3）他项权利状况：根据委托方提供的他项权证登记字号：14登记04001128号资料显示，土地他项权利人为平安银行股份有限公司广州黄埔大道支行，他项权利种类为国有土地使用权抵押权，抵押面积为33,376，登记日期为2014年3月12日。（4）土地使用权类型：出让。（5）土地使用年限：根据国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092

20、号记载，土地使用权终止日期为2001年11月23日至2071年11月22日止；另根据关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号资料显示，待估宗地用地性质调整为商业服务业设施用地，根据委托方提供的资料及本次评估目的，需评估商业服务业设施用地的土地市场价值，故设定商业对应的土地使用年限为法定最高使用年限40年，办公对应的土地使用年限为法定最高使用年限50年，从2001年11月23日起计，截至估价期日，土地已使用14.39年，商业剩余土地使用年限为25.61年，办公剩余土地使用年限为35.61年，因此设定估价对象商业剩余土地使用年限为25.61年，办公剩余土地使用年限为35.61年。

21、（6）土地取得和流转过程：根据广州南沙经济技术开发区国有土地使用权出让合同编号：南国土让字（1999）43号可知，广州南沙经济技术开发区银港贸易发展有限公司经广州南沙经济技术开发区国土办公室通过出让方式取得待估宗地土地使用权，签订日期为1997年1月15日；根据国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号可知，广州南沙经济技术开发区银港贸易发展有限公司向广州市番禺区人民政府办理了该宗地的国有土地使用证，发证日期为2002年8月27日；根据广州市国有土地使用权出让合同变更协议可知，广州南沙经济技术开发区银港贸易发展有限公司向广州市国土资源和房屋管理局办理了该宗地

22、的变更协议，签订日期为2013年9月18日。3、土地利用状况（1）利用现状：根据估价人员现场查勘，估价对象土地实际开发程度达到宗地红线外“五通”（即供水、排水、通路、通电、通讯），宗地红线内场地平整，宗地上现有临时建筑物，地上长有杂草。其东至山林、南至山林、西至山林、北至英东大道。（2）土地利用条件： 根据国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号、关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号、关于修建性详细规划审查的复函穗规划南函（2014）341号、建设工程规划许可证穗规南建证（2014）259号及其附件等资料可知：待估宗地使用权面积为33

23、,376（其中：净用地面积为23,851.6，规划绿地面积为8,356.5，其他用地面积为1,167.9），规划总建筑面积为83,538.9（其中：地上建筑面积为19,425.03，地下建筑面积为64,113.87），规划计容建筑面积为35,776.32（其中：商业建筑面积为10,083.74，酒店建筑面积为17,702.34，办公建筑面积为7,549.30，仓库建筑面积为440.94），不计容建筑面积为47,762.58，规划容积率为1.5（按净用地面积计）。本次评估按上述规划利用指标进行评定测算，具体详见估价对象建筑功能规划指标表：估价对象建筑功能规划指标序号项目相关资料面积（）备注1总用

24、地面积国有土地使用证番府国用（2002）字第13-002110/13-000092号、关于提供用地规划设计条件的复函穗规南函（2013）218号、关于修建性详细规划审查的复函穗规划南函（2014）341号、建设工程规划许可证穗规南建证（2014）259号及其附件 33,376 1.1净用地面积 23,851.6 1.2规划绿地面积 8,356.5 1.3其他用地 1,167.9 (1)-(1.1)-(1.2)2总建筑面积 83,538.90 (2.1)+(2.2)2.1地上 19,425.03 (3.3)+(3.4)+(4.4)2.2地下 64,113.87 (3.1)+(3.2)+(4.1)

25、+(4.2)+(4.3)3计容建筑面积 35,776.32 3.1+3.2+3.3+3.43.1地下商业建筑面积 16,336.45 3.2地下仓库建筑面积 440.94 3.3地上酒店建筑面积 11,449.63 3.4地上办公建筑面积 7,549.30 4不计容建筑面积 47,762.58 (4.1)+(4.2)+(4.3)+(4.4)4.1地下汽车库 26,140.10 4.2地下非机动车库 1,049.07 4.3地下设备用房 20,147.31 4.4屋顶及电梯机房 426.10 5容积率1.5（3）/（1.1）四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、 城市资源状况地理位置：简称 H

26、YPERLINK /view/687508.htm t /_blank 穗，别称 HYPERLINK /view/22170.htm t /_blank 羊城、 HYPERLINK /subview/348782/6297768.htm t /_blank 花城， HYPERLINK /view/7340.htm t /_blank 广东省 HYPERLINK /view/115789.htm t /_blank 省会。地处广东省的中南部，珠江三角洲北缘，位于珠江三角洲东岸广深港、西岸广珠澳两条发展主轴的“人”字型交汇地带，经济发达的珠江三角洲城市群的中心区域。地理位置为东经112571143

27、，北纬22262356。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德区，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县，南接东莞市和广州市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。城市总面积7434.4平方公里。自然资源：已发现50多个矿种，矿点17处。植物种类达数千种。野生动物约有210多种。水域面积7.44万公顷，从化一带有丰富的地下温泉，水温50-70；水道密布，岛屿众多，使广州市成为我国远洋航运的优良海港和通向世界的主要口岸之一。粮食作物以 HYPERLINK /view/145798.htm t _blank 籼稻为主，一年两熟。经济作物以蔬菜、水果、花卉等为主。广州是“水果之乡”，主要

28、产 HYPERLINK /view/4447.htm t _blank 荔枝、 HYPERLINK /view/31000.htm t _blank 龙眼、 HYPERLINK /view/3907.htm t _blank 香蕉、 HYPERLINK /view/8112.htm t _blank 菠萝、 HYPERLINK /view/19877.htm t _blank 木瓜、 HYPERLINK /view/33795.htm t _blank 杨桃等。广州的花卉和盆景远近驰名，以阴生观叶植物、高档盆花、鲜切花、岭南盆景为主。阴生观叶植物占全国市场一半以上， HYPERLINK /vi

29、ew/43865.htm t _blank 一品红等盆景已成为全国性的生产基地，盆景远销欧美等海外市场。城市简史：广州始建于公元前214年，是历史悠久的文化名城。992年5月，番禺县、花县、增城县、从化县撤县改市（县级），由广州市代管。2000年6月，番禺市和花都市撤市改区，2005年4月，撤销东山区、芳村区，设立南沙区和萝岗区。2014年2月，撤销 HYPERLINK /view/847955.htm t /_blank 黄埔区、 HYPERLINK /view/838229.htm t /_blank 萝岗区，设立新的广州市 HYPERLINK /view/847955.htm t /_b

30、lank 黄埔区；撤销从化市、增城市，设立 HYPERLINK /view/12110387.htm t /_blank 从化区、 HYPERLINK /view/12110394.htm t /_blank 增城区。 行政区划：广州市是中国广东省省会城市。广州市下辖11个 HYPERLINK /view/576226.htm t /_blank 市辖区。越秀区、天河区、海珠区、荔湾区、白云区、黄埔区、南沙区、番禺区、萝岗区、花都区、从化区、增城区。人口构成：2013年，广州年末常住人口1292.68万人，其中中心城区人口1126.48万人，县级市人口166.20万人，城镇人口比重为85.27

31、%，户籍人口832.31万人。气候情况：广州市属边南亚热带季风气候，气候特点是气温高、雷暴频繁等。年平均气温22度，雨量充沛，年降水量1736mm。年蒸发量1700至1800mm，年日照时数1800至2100小时。城市发展定位：广州市是中国第三大城市，华南第一大城市，广东省 HYPERLINK /view/115789.htm t _blank 省会， HYPERLINK /view/1044.htm t _blank 副省级城市， HYPERLINK /view/17491.htm t _blank 国务院颁布的全国第一批 HYPERLINK /view/39422.htm t _blank

32、 历史文化名城之一，1984年14个沿海港口城市之一，全国四大 HYPERLINK /view/2005808.htm t _blank 一线城市之一。广佛都市圈核心城市， HYPERLINK /view/7064920.htm t _blank 粤港澳都市圈核心城市，珠三角都市圈核心城市。城市规划定位为广东省政治、经济、文化、交通中心，国家中心城市，影响东南亚的现代化大都市，历史文化名城。2、不动产制度与不动产市场状况（1）土地制度土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。2012年8月22日国土资源部批复广州市城乡统筹

33、土地管理制度创新试点方案，方案规定完善土地有偿使用制度，编制广州市划拨用地目录，严格限定划拨用地范围，将营利性基础设施、公用事业用地纳入土地有偿使用范围，参照产业项目运营周期、产业业态等因素合理设定产业用地出让年限。鼓励企业通过年租制等方式获得建设用地；对利用原划拨用地进行经营性活动的，按年度计收土地收益；同时建立城乡统一的权属管理机制和建设用地交易市场，制定城乡统一的建设用地使用权确权登记规则，完成集体土地所有权确权登记发证工作，完成城乡统一的建设用地基准地价编制工作；推行农村集体建设用地规模化、集约化经营，引导农村集体经济组织按照自愿有偿的原则，将集体建设用地使用权以出让、出租、入股、合作

34、等形式流转，按照规划适度集聚规模化经营，引入企业和社会资金进行集约化开发利用。（2）住房制度住房制度是指包括有关HYPERLINK /view/714036.htm t /_blank住房的建设、分配、交接、管理等方面的法律、法规及政策等调整有关方面的关系并约束其行为的规范,是社会为居民提供满足其基本生活所需住房的制度安排,关系到一国的国计民生和社会发展。广州本地住房主要呈现商品化特点:主要通过市场机制调节住房的生产、分配、交换、消费，决定住房资源的配置、分配和使用。住房投资建设由开发商自主进行。另外，广州市政府对住宅问题的干预，除了设立中介机构、为住宅投资提供稳定的资金来源和通过减税刺激投资

35、以及对困难群体提供住房补贴外，实行公共租赁住房保障制度，通过发放住房租赁补贴、提供公共租赁住房等方式，以解决本市城镇户籍低收入家庭住房困难。（3）地价政策根据广州2012年出台的关于规范国土地使用权出让工作的意见记载，商品住宅用地统一以公开方式出让，不设定准入条件。而为了贯彻中央房地产调控要求，采取“限地价、竞配建保障性住房”、 “限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。其中，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定，以此严防出现住宅用地“地王”。在商业用地上，将探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个

36、数”方式出让。按照这种模式，未来广州将很难再出现溢价超高的“地王”，而商业用地竞配建社会公共停车位个数也将提高广州的车位供应，缓解停车难问题。涉及到营利性医疗、教育、养老等社会事业用地，统一以公开方式出让。出让起始价格按照不低于相应地段综合办公用途级别基准地价70%拟定。（4）不动产市场状况 = 1 * GB3 2015年广州市土地市场分析A土地供应计划分析根据广州市国土资源和房屋管理局公布数据，2015年广州市土地供应计划为1621万平方米，比2014年供应计划减少524万平方米，同比下降24.4%；其中商品住宅用地407万平方米、保障性住房用地121万平方米、商服用地321万平方米、工业用

37、地361万平方米、其他用地411万平方米。土地计划供应总量较2014年减少，其中本年度商品住宅用地、商服用地及其他用地供应量下降较为明显，供给量分别同比下降22.6、36.8、32.6%。B土地成交分析根据广州市国土资源和房屋管理局公布的数据显示，2015年1月-12月全市共成交土地159宗，用地面积672.75万，同比下降3.61%；计容建筑面积约1718.77万；出让金额960.44亿元，同比增长13.81%，创历史新高。其中，各用途用地的出让情况见下表：2015年各用途用地出让情况土地属性用地面积（平方米）计容建筑面积（平方米）成交总价（万元）平均楼面价（元/平方米）溢价率（%）宗地数量

38、纯住宅1,878,078 4,724,844 3,132,154 6,629 2034商住1,364,512 3,358,296 2,961,494 8,818 1110商办1,054,745 3,772,199 3,312,101 8,780 055综合用地0 0 0 0 00工业2,216,768 4,800,812 162,921 339 1256其他132,032 198,043 35,708 1,803 04汇总6,646,135 16,854,194 9,604,378 5,699 10159土地区域成交价格变化分析：2015年，多个区域成交土地楼面地价较2014年不同程度上升。从

39、具体区域来看，天河区楼面地价达17,700元/平方米，居于所有区域的首位，其次是荔湾区、海珠区和白云区 12000元/平方米左右。其余区域则均在5000元/平方米以下。土地性质成交价格变化分析：从各类性质用地的成交价格来看，2015年成交的土地中以商住用地价格最高，楼面地价为8,818元/平方米；其次为商办用地，为8,780元/平方米；而工业用地的楼面地价仅339元/平方米。土地市场成交总价排行：从区域看，除近年供地主要以外围区域为主，广州商住用地出让主要集中在外围区域黄埔、增城、南沙；从拿地情况看，大型房企是主要买家。2015年全市土地成交面积呈现下降的态势，主要是受房产市场低迷影响，201

40、5年从7月底开始才正式掀起了土拍高潮。总体来看，广州市全市土地成交面积呈现下降的态势，主要是受房产市场低迷影响，广州土地市场成交金额创历史新高，但整体溢价水平持续走低，市场热度与2013年相比相去甚远。 = 2 * GB3 2015年广州市房地产市场分析广州市房地产市场总体运行情况（A）房地产开发投资完成情况2015年广州房地产开发投资额达到2,137.59亿元，同比增长17.70%，增速较去年提升了2.73个百分点。2015年广州房地产市场稳中趋好，房地产投资增长速度明显提升，2015年明显高于2014年。2008-2015年广州市房地产开发投资额及同比增长率走势（B）房地产市场供给情况房地

41、产施工面积2015年广州房地产施工面积为9,345.57万平方米，同比微跌0.30%，增速较去年下降了5.08个百分点。2015年广州房地产市场表现平稳，房地产施工面积比2014年略微减少，房企发展速度放缓。2008-2015年广州市房地产施工面积及同比增长率走势房地产竣工面积2015年广州市商品房竣工面积为1,511.49万平方米，同比下降21.30%，增速较去年下降了89.44百分点。随着房企市场状况的好转，预计2016年商品房竣工面积将会有所增长。2008-2015年广州市房地产竣工面积及同比增长率走势（C）房地产市场销售情况2015年，全市商品房销售面积为13,175,854平方米，同

42、比增长25.31%。其中，普通住宅销售面积为10,256,114平方米，同比增长33.75%；别墅销售面积为541,779平方米，同比下降4.98%；酒店式公寓销售面积为1,448,702平方米，同比增长28.83%；办公销售面积为408,478平方米，同比下降22.90%；商业销售面积为520,781平方米，同比下降16.30%。广州市住宅房地产市场分析住宅市场供求比为0.97，与2014年相比，上升了49个百分点。供应面积和成交面积分别为 HYPERLINK http:/2015./Statistic/MarketMonitor/ProjectList?cityName=%E5%B9%BF

43、%E5%B7%9E&orderByKey=%E4%BE%9B%E5%BA%94%E9%9D%A2%E7%A7%AF&oldRow=MarketMonitor.Dim.Time.Year&newDimValue=2015%E5%B9%B4&MenuKey=100001&column=%E4%BE%9B%E5%BA%94%E9%9D%A2%E7%A7%AF 10,443,283平方米和 HYPERLINK http:/2015./Statistic/MarketMonitor/ProjectList?cityName=%E5%B9%BF%E5%B7%9E&orderByKey=%E6%88%90%

44、E4%BA%A4%E9%9D%A2%E7%A7%AF&oldRow=MarketMonitor.Dim.Time.Year&newDimValue=2015%E5%B9%B4&MenuKey=100001&column=%E6%88%90%E4%BA%A4%E9%9D%A2%E7%A7%AF 10,797,893平方米，供应面积同比下降12.91%，成交面积同比增长31.07%。2008-2015年广州市住宅市场供求走势成交量价走势方面，成交套数为92,503套，同比增长29.77% ，成交均价为 HYPERLINK http:/2015./Statistic/MarketMonitor/Pr

45、ojectList?cityName=%E5%B9%BF%E5%B7%9E&orderByKey=%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%9D%87%E4%BB%B7&oldRow=MarketMonitor.Dim.Time.Year&newDimValue=2015%E5%B9%B4&MenuKey=100001 15,148元/平方米，同比增长1.01% 。整体市场呈现量升价稳态势。2008-2015年广州市住宅市场成交走势2015年住宅成交热点区域主要集中在增城区、番禺区、花都区、南沙区和黄埔区。成交楼盘前三甲分别为：南沙区的南沙滨海花园、黄埔区的中海誉城及万科金色梦想。从成交价格

46、来看，越秀区住宅成交均价最高，为40,914元/平方米，其次为天河区，成交均价为36,629元/平方米,第三为海珠区，成交均价为32,661元/平方米。2015年广州市住宅成交区域分布从成交套数看，2015年住宅主力成交面积为80-120平方米，共53,121套，占比57.43%；其次为120-160平方米，共17,890套，占比19.34%；第三为80平方米以下，共10,959套，占比11.85%。从成交面积看，80-120平方米产品占据主力，共成交5,223,263平方米，占比48.37%。2015年广州市住宅成交面积分布广州市办公房地产市场分析办公市场供求比为1.86，与2014年相比，

47、上升了52个百分点。供应面积和成交面积分别为757,812平方米和408,478平方米，供应面积同比增长6.47%，成交面积同比下降22.90%。2008-2015年广州市办公市场供求走势成交量价走势方面，成交套数为 HYPERLINK http:/2015./Statistic/MarketMonitor/ProjectList?cityName=%E5%B9%BF%E5%B7%9E&orderByKey=%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%A5%97%E6%95%B0&oldRow=MarketMonitor.Dim.Time.Year&newDimValue=2015%E5%B9

48、%B4&MenuKey=100001 2,632套，同比下降15.91% ，成交均价为 HYPERLINK http:/2015./Statistic/MarketMonitor/ProjectList?cityName=%E5%B9%BF%E5%B7%9E&orderByKey=%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%9D%87%E4%BB%B7&oldRow=MarketMonitor.Dim.Time.Year&newDimValue=2015%E5%B9%B4&MenuKey=100001 23,298元/平方米，同比下降17.16% 。整体市场呈现量价同跌态势。2008-2015

49、年广州市办公市场成交走势2015年办公成交热点区域主要集中在天河区、越秀区和黄埔区。成交楼盘前三甲分别为：黄埔区的 HYPERLINK http:/2015./Statistic/MarketMonitor/javascript:void(0); o 绿地中央广场 绿地中央广场、天河区的保利克洛维及越秀区的富力东山新天地。从成交价格来看，天河区办公楼成交均价最高，为31,995元/平方米，其次为白云区，成交均价为30,589元/平方米,第三为越秀区，成交均价为27,756元/平方米。2015年广州市办公楼成交区域分布从成交套数看，2015年办公主力成交面积为80平方米以下，共688套，占比26

50、.14%；其次为120-160平方米，共570套，占比21.66%；第三为80-120平方米，共531套，占比20.17%。从成交面积看，200平方米以上产品占据主力，共成交164,304平方米，占比40.22%。2015年广州市办公楼成交面积分布广州市商业房地产市场分析商业市场供求比为1.99，与2014年相比，上升了36个百分点。供应面积和成交面积分别为1,036,162平方米和520,781平方米，供应面积同比增长2.01%，成交面积同比下降16.30%。2008-2015年广州市商业市场供求走势成交量价走势方面，成交套数为 HYPERLINK http:/2015./Statistic

51、/MarketMonitor/ProjectList?cityName=%E5%B9%BF%E5%B7%9E&orderByKey=%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%A5%97%E6%95%B0&oldRow=MarketMonitor.Dim.Time.Year&newDimValue=2015%E5%B9%B4&MenuKey=100001 5,582套，同比下降36.18% ，成交均价为24,868元/平方米，同比下降7.78% 。整体市场呈现量价同跌态势。2008-2015年广州市商业市场成交走势2015年商业成交热点区域主要集中在花都区、南沙区和黄埔区。成交楼盘前三甲分别为

52、：花都区的万达城、荔湾区的 HYPERLINK http:/2015./Statistic/MarketMonitor/javascript:void(0); o 荔尚大厦 荔尚大厦及增城区的奥园康威广场。从成交价格来看，天河区成交均价最高，为58,162元/平方米，其次为荔湾区，成交均价为41,874元/平方米,第三为越秀区，成交均价为39,691元/平方米。2015年广州市商业成交区域分布总体而言，2015年广州市房地产表现平稳。住宅方面，成交量持续上涨，成交均价几乎不变，整体表现为量升价稳；办公及商业成交大幅缩水，整体表现为量价齐跌。预计2016年广州市房地产市场将以平稳为主，量稳价平将

53、成为市场的主调。 3、产业政策（含税收政策）（1）支柱产业广州市确立了构建以服务经济为主体，现代服务业、高新技术产业和先进制造业融合互动、协调发展的现代产业体系，重点推进“区域性现代服务业中心、国际商务会展中心、亚洲物流中心、华南科技创新中心和国内先进制造业基地”建设。出台关于加快发展现代服务业的决定及关于加快推进广州市产业转移和劳动力转移的实施意见，进一步调整优化产业布局，完成了琶洲员村地区、城市新中轴线区域、白鹅潭经济圈和白云新城及周边地区等四个重点功能区规划，加快了中心城区产业“退二进三”和产业、劳动力“双转移”步伐，服务业发展水平明显提升。（2）税收政策广州市地税局系列税收政策和服务措

54、施主要有四类，其中促进现代服务业发展着力贯彻实施的税收政策53条、鼓励自主创新和高新技术产业发展着力贯彻实施的税收政策30条、促进民生改善和宜居城市建设着力贯彻实施的税收政策22条、优化税收软环境着力贯彻实施的服务措施14条。对促进经济发展，调整产业结构起到重要的引导作用。（3）金融政策房地产行业不断发展，房地产金融政策也在不断变化。作为资金密集的政策敏感性行业，房地产金融政策的调整对房地产企业的发展具有重要影响。近两年，存款准备金率处历史高位。企业融资成本增加，融资难度增加 。不仅增加了房地产开发企业的资金成本，也增加了购房成本，加之限购限贷，在一定程度上对购房需求起到了抑制作用。（4）供需

55、管理政策需求方面：调控基调不变的2012年房地产市场，限购令的存在无疑是此高压基调中的主力军。进入2013年以来，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，新国五条继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。然而调控至今，已有部分城市悄然松绑限购政策，目前仅有“北、上、广、深”等一线城市严格遵从限购政策。供给管理政策：根据2015年3月5日国务院总理李克强做出的政府工作报告，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与

56、货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。广州市政策：根据广州市人民政府于2013年11月15日颁发的广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见（穗府办201344号），暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 4、城市规划和发展目标落实珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020）的要求，按照“继承、发展、创新、提升”的

57、原则，结合新的发展背景与形势，广州市政府制定了新时期的城市规划战略目标：强调区域视角，主动谋划、不断加强区域服务职能，建设国际城市与国家中心城市，带动区域参与全球产业分工；建设公共管理与服务、产业、生态、交通等中心职能，凸显广东省省会和珠三角核心城市地位；推进广佛同城化，为区域协调发展提供示范。继续推进“南拓、北优、东进、西联”战略，同步实施“中调”，构建层级分明、职能明确的城镇体系，完善城市功能，优化形成舒展的紧凑型多中心网络型空间结构；识别重要的空间战略要点；提出从外延拓展战略向内涵提升战略转移，明确从“拓展”走向“优化提升”的城市总体发展战略。贯彻生态优先，充分保护和合理利用自然地理条件

58、，保持地区生态环境的平衡；加强对生态用地的控制和管理，划定市区生态控制线；完善区域、片区、组团的生态廊道体系，优化市域生态结构，提升城市的生态环境品质。推进产业结构优化升级，重点发展现代服务业。优化产业空间布局，在东部、南部、北部布局三个产业集聚带，配套完善的生产和生活服务设施。挖掘和整合历史文化内涵，保护传统历史街区，打造富有特色的历史文化名城。建设现代城市特色景观风貌，树立区域性现代都市文化中心地位。统筹城乡，制定差异化发展模式，分类引导乡村地区城镇化。强化以重点项目与中心镇建设的“双引导”，带动乡村地区城镇化。制定适应市场经济和城市快速发展要求的规划实施策略，着眼于政府直接投资和政府统筹

59、建设的实施项目，明确国家和省级政府、市政府、区政府及镇政府在规划实施中的责任，强化规划的可操作性。5、城市社会经济发展状况2015年广州市地区生产总值1.81万亿元，比上年增长8.4%，较2010年净增7352亿元，连续27年位居国内城市第3位。人均生产总值突破2万美元。经济质量效益显著提升，2015年地方一般公共预算收入1349.1亿元、比上年增长8.5%。产业结构明显优化，形成9个千亿级产业集群，认定总部企业320家，服务业增加值突破1万亿元，三次产业比重为1.26：31.97：66.77。窗体底端窗体顶端人民生活明显改善。2011-2015年新增城镇就业人数211.54万人，成为全国创业

60、先进城市。社会保障水平全面提升，城乡居民基本养老保险金人均增长89.41%，新增和筹集保障性住房16.68万套，新增管道燃气用户110.8万户、覆盖率56%。公共服务设施进一步完善，广州文化馆、美术馆开工建设，广州图书馆新馆、13个儿童公园建成开放。窗体底端窗体顶端国家中心城市功能不断强化。2011-2015年，空港、海港、铁路港、信息港、城市路网等一大批重大基础设施建设全面提速。机场旅客吞吐量5520.94万人次；港口货物和集装箱吞吐量分别为5.21亿吨、1762万标箱；广珠、广深客运专线和贵广、南广高铁相继开通；高速公路通车972公里，地铁通车9条266公里；光纤覆盖用户超过700万户、入