海韵明珠策划案模板

1、海韵明珠策划案海韵明珠策划案市场篇、本案面临的市场特征-、消 费 者 的 调查三、本案及周边市场情况的调查四、价格的调查产品篇、产品定位-、产 品 优 劣 势 分析三、对 产 品 的 建议四 、产 品 的 指 标 建议五、销售篇、总 体 销 售 策略-、销 售 价 格 策略三、付 款 方 式 策略四、销售预测五、销售造势六 、销 售 准 备 工 作广告篇前(ZZ)一、推广时机建议二、推广总体策略三、总体形象定位四、包装重点五、广告总体预算六、媒体建议七、立体化市场推广建议环境篇市场篇房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的 市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而

2、抓住机 会,获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。一、项目概况及策划建设目标1、位置与环境项目位置:坐落于鲅鱼圈唯一商业核心区域，地理位置极佳。交通:便利.畅通环境:闹中取静、鹤立鸡群教育：2 .楼盘定位：在鲅鱼圈商业核心区域建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林 绿化首屈一指的高档次.高品质的多层及小高层电梯组式住宅群。 功能定位:自住及投资(7)客户定位：1、鲅鱼圈核心商业区域内的本地及外地经商者2、对老区有感情的本地居民3、具有投资需求的客户4楼盘概况：.主体建筑为多层及小高层电梯公寓。总建筑面积43000平方米，层数6-12层结构上采用框架剪刀墙结构。.主打户型:面积40平

3、方米(%) , 80平方米(%) , 100平方米(%)绿化率.容积率.建设密度二、市 场 机 会 点 分 析(一) 鲅鱼圈住宅市场背景分析 4月6日，国家发改委批复”沈阳经济区”为国家新型工业化综合配 套改革试验区。至此,”沈阳经济区”成为继上海浦东、天津滨海新 区之后，国务院批准设立的第八个国家综合配套改革试验区，鲅鱼 圈成为两大国家级战略唯一叠加区域。另一项国家战略即国务院 于7月1日正式批复的辽宁沿海经济带发展规划，即”五点一 线”的发展战略。鲅鱼圈正在迎来双重的发展机遇。之于”沈阳经 济区”，鲅鱼圈是环渤海城市群唯一的海洋门户，当前正在承载着沈 阳经济区80%的海运量，是沈阳经济构成

4、的重要组成部分。同时, 作为”五点一线”的关键环节，随着鲅鱼圈正的全面扩容与升级，国内省内大量一线开发商纷 纷涌入，鲅鱼圈的的房地产市场竞争空前激烈:但经过观察我们发 现鲅鱼圈房地产开发存在着这样一个特点:一方面是新区商品房总 体开发量巨大，但由于配套设施等原因造成积压情况严重，即使销 售也多为外地人作为长期投资为目的购买;另一方面是老区特别是 核心区域商品房有效供应相对不足,而随着近两年房地产价格的快 速上涨，本地消费者买不到或买不起所需的房子。在这种市场条件 下，我们只有切实的从市场的需求出发,从消费者的需求出发，找出 市场机会点、空白点，进行差异化营销,才能在竞争中取胜。3、差异化营销成

5、为占领市场的有效办法房地产营销之根本,就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树 立鲜明的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争,占领市 场。人无我有,而”我有”若为市场所需，”我”就占领了市场。 因此，虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者中引 起了轰动，一面市就被一抢而空,甚至被炒高数倍的价格发售。比 如:”万隆广场”等，万隆看准了核心商区市场上没有大型的综合 体及商业项目，同时在该区域又大量存在有这种需求的消费者，市 场出现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目， 再配以各自不同的风格进行营销，最终赢得了市场。2、挖掘项目潜力，实现等值营销,将成为我们营销的主体思

6、路 我们与万隆处在同一区位、不同档及用途，因为挖掘潜力的程度 不同，其最终结果也会大不相同。万隆的房子其本身地理位置价值 并不比我们好多少，但由于开发商对其潜在商业价值进行了大力的 挖掘，使其最终实现了市场价值的最大化,这说明，只有挖掘出项目 的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随着越来越多的 开发商认识到等值营销的重要性,未来，等值营销将成为房产营销 总趋势。3、本案面临的市场特征1、总体量偏小，户型多,定位不明确400户的总量,具有从40-180平方米超过10个以上的户型,表面上 是要满足客户多样化的需求，但同时也造成了定位不准确，销售目 标不明晰的后果3、从已经销售的房源看，多层4

7、0米小户型热销,60-120米中户型 畅销,大户型缓销。4、购买群体阶层明显多层购买主体为附近企业商业主，本地原居民，当前的购房主体为 中高及工薪阶层。年龄多为实力一般的中青年人，该阶层购买者主 要特征是对小区品质要求不高。5、客户对总价及首付均敏感单价说明了社区品质高低，总价（月还款）反映了真实的客户的经 济实力，首付高低决定了客户是否能购买。在当今的年轻人中，月 供还得起但首付交不起的大有人在！7竞争空前激烈几乎每一个楼盘都有强劲的对手，较量集中在综和品质性价比于广 告，开发商的首要任务不是赚取暴利,而是先能够让市场认可。结论:综上所述，当前的鲅鱼圈地产市场，国家宏观调控与区域即将 发展的时刻，由于开发量的急剧加大导致竞争日益加剧，市场暂时 处于了供大于求的空档期。在这种市场情况下，若能够真正的从市 场的需求出发，找出市场的机会点，并挖掘出项目的全部潜在价值， 实行差异化营销，用抢市场的心态去面对消费者，那么，本项目也将 最终会赢得消费者的青睐。特别是本地区，作为核心商业区域，现 有开发项目有限，其实是出现了区域有效供应不足的现象,如果我 们发挥我们的成本优势，制定合理的价格，较低的置业首付