XXXX年西安二手房市场发展报告及11年预警预测

1、20100年西安安二手房房市场发发展报告告及111年预警警预测-西西安房地地产信息息网数据据研究中中心一、20010年年二手房房市场宏宏观政策策影响分分析契税税政策从从20110年11月1日日-20010年年12月月31日日止； 日期认认定： 商品房房以合同同备案日日期为准准； 二二手房以以登记受受理日期期为准。1、990平方方以下普普通住房房：契税税2 ；2、90平平方1144平平方普通通住房：契税33；33、1444平方方以上高高档住房房：契税税：5.5 。出售售普通住住房的营营业税、个税交交纳方式式： （日期认认定：与与之前执执行的依依据时间间一样）： 商商品房以以契税完完税日期期或证载

2、载时间为为准； 二手房房以房改改房契约约或证载载时间为为准。 1、 未满五五年的：营业税税：差额额的5.55%；或全全额的55.555% 个个 税：差额的的30% 或全全额的22%； 2.满满五年的的： 营营业税：无；个个税（不不是唯一一一套住住房的）：总额额的3%或差额额的400%个税税；3、 满五五年以上上，且是是唯一一一套住房房的：无无营业税税、个税税：总额额的2%或差额额的300%。20110年11月100日：国国务院出出台“国十一一条”，严格格二套房房贷款管管理，首首付不得得低于440%，加大房房地产贷贷款窗口口指导.对二套套房不再再区分改改善型和和非改善善型，一一概执行行40%首付

3、；明确要要求央行行及银监监会要加加大对金金融机构构房地产产贷款业业务的监监督管理理和窗口口指导；加强监监控跨境境投融资资活动，防境外外“热钱”冲击中中国市场场。20110年33月222日财政政部、国国家税务务总局近近日下发发了关关于首次次购买普普通住房房有关契契税政策策的通知知，通通知中称称，对两两个或两两个以上上个人共共同购买买90平平方米及及以下普普通住房房，其中中一人或或多人已已有购房房记录的的，该套套房产的的共同购购买人均均不适用用首次购购买普通通住房的的契税优优惠政策策。 新新国十条条国务务院在220100年4月月17日日发出关于坚坚决遏制制部分城城市房价价过快上上涨的通通知，明确提

4、提出遏制制房价过过快上涨涨的五项项十条举举措，宣宣示中央央政府遏遏制部分分城市房房价过快快上涨动动真格，决心切切实解决决住房这这个既是是经济问问题，更更是影响响社会稳稳定的重重要民生生问题。20110年66月122日住建建部等七七部门联联合发布布 关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见，指出公公共租赁赁住房供供应对象象主要是是城市中中等偏下下收入住住房困难难家庭。公共租租赁住房房房源通通过新建建、改建建、收购购、在市市场上长长期租赁赁住房等等方式多多渠道筹筹集。公公共租赁赁住房单单套建筑筑面积严严格控制制在600平方米米以下。国家家有关部部委“新五条条”出台；国家有有关部委委再推多多项

5、铁腕腕政策，包括加加大贯彻彻落实房房地产市市场宏观观调控政政策措施施的力度度、完善善差别化化的住房房信贷政政策、增增加住房房的有效效供给，加快推推进房产产税改革革试点工工作等，以巩固固房地产产市场调调控成果果。国家家有关部部委要求求在房价价过高、上涨过过快、供供应紧张张的城市市，要在在一定时时间内限限定居民民家庭购购房套数数.完善善差别化化的住房房信贷政政策，对对贷款购购买商品品住房，首付款款比例调调整到330%及及以上；各商业业银行暂暂停发放放居民家家庭购买买第三套套及以上上住房贷贷款，要要加强对对消费性性贷款的的管理，禁止用用于购买买住房；切实增增加住房房有效供供给。为加加强流动动性管理理

6、，适度度调控货货币信贷贷投放，中国人人民银行行决定，从20010年年11月月29日日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。这是是央行年年内第六六次上调调存款准准备金率率国土土资源部部20110年112月119日晚晚发出通通知，要要求各省省区市国国土资源源行政主主管部门门及派驻驻地方的的国家土土地督察察局采取取有力措措施，严严格落实实房地产产监管和和调控政政策措施施，打击击囤地炒炒地闲置置土地等等违法违违规行为为，坚决决抑制少少数城市市地价过过快上涨涨趋势。二、220100年西安安市二手手房市场场概况20010年年西安二二手房市市场成交交套数为为176638套

7、套，交易易面积为为2577.722万平方方米，较较去年同同比上涨涨30.27%；其中中二手住住宅成交交套数为为141182套套，成交交面积为为1233.688万平米米，较去去年同比比下降了了3.335%；可以看看出20010年年二手房房市场总总成交面面积增量量明显。另外二二手住宅宅的成交交均价为为35667.885元/平方米米，同比比下降是是2.559%。从下下面的220100年二手手房市场场12个个月的成成交面积积走势图图可以看看出，一一季度二二手市场场成交量量呈现逐逐渐增加加的趋势势，但是是自从四四月份国国家出台台史上最最严厉的的调控政政策“国十条条”之后，二手房房的成交交面积迅迅速下滑滑

8、，之后后逐渐保保持稳定定。在传传统的银银十期间间，虽然然国家再再次调控控但对于于二手房房市场影影响甚微微，反而而二手市市场在年年底出现现翘尾现现象，112月的的成交面面积达118.885万平平米，创创下了今今年4月月调控以以来新高高。20010年年二手房房市场保保持了比比较活跃跃的发展展态势，全市置置业群体体购买二二手房的的热情仍仍然比较较旺盛；此外，楼市调调控对将将购置新新房的门门槛抬高高，在一一定程度度上间接接激发了了人们购购买二手手房的积积极性；再者，与新房房相比较较，较低低的价格格也成为为众多置置业者选选择二手手房的重重要原因因。三、20110年西西安市二二手房市市场成交交分析33.1

9、20110年西西安市成成交二手手房面积积分析20010年年西安的的二手房房交易中中，我们们从成交交的分布布图中可可以把面面积区间间大致分分为四个个：其中中成交量量最大的的属于660平米米以下和和60到到80平平米的两两个区间间段，占占到了成成交总量量的466.622%；然然后是1100到到1444平米的的两个区区间段，占到成成交总量量的222.422%；而而80到到1000平米的的成交的的比例为为18.86%，从全全年来看看这两个个区间的的成交面面积所占占比重呈呈波动较较大；最最后是1144到到1800平米和和1800平米以以上的两两个区间间段，占占到全年年成交量量的122.122%，所所占的

10、比比重一直直相对较较小。33.220110年西西安市成成交二手手房建筑筑年代分分析从220100年二手手房的成成交的建建筑年代代来看，15年年以内的的房源所所占的比比重是最最大的，通过分分析我们们可以发发现这个个年龄段段的房源源有以下下一些优优势：房房龄不是是太大，同时价价格相对对便宜，吸引了了很多二二手房的的置业者者购买。而100年以内内和200年以内内的房源源，两者者占总成成交量的的比重分分别是220.336%和和24.69%，前者者房源较较新，后后者价格格优势明明显。220年以以上的房房源占成成交比例例的144.099%，55年以内内的房源源占总成成交比例例的9.94%，这部部分房源源所

11、占的的比重一一直较轻轻。3.3220100年西安安市成交交二手住住房建筑筑类型分分析从220100年二手手房成交交的建筑筑类型来来看多层层住宅的的成交比比重占到到成交总总量的665.111%。虽然比比重最大大，但受受到高层层和小高高层建筑筑不断增增多的影影响，多多层住宅宅在全年年成交中中所占比比例已经经呈现逐逐渐下降降的趋势势。另外外小高层层和高层层所占的的比例相相当，分分别为118.008%和和16.81%；预计计今后几几年所占占比例将将逐渐增增大。33.420110年西西安市成成交二手手房物业业类型分分析从220100年成交交的二手手房的用用途我们们可以看看出，普普通住宅宅依然是是成交主主

12、体，占占总成交交量的991.998%；其次是是商业用用房占总总成交量量的2.83%；办公公用房占占总成交交量的11.299%，工工业用房房占总成成交量的的1.444%，其它类类型所占占比例仅仅为2.45%。四、20110年西西安二手手房市场场特征44.1、政策密密集 成交交量继续续攀升二手手房的契契税政策策在一定定程度上上影响了了买房人人的情绪绪，同时时出售普普通住房房要缴纳纳的营业业税和个个税的比比例在今今年全年年进行为为期一年年的调整整，降低低了一些些房主出出售出租租二手房房的积极极性；国国务院在在20110年44月177日发出出关于于坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨的的通知等十一一条

13、相关关措施，明确指指出要坚坚决遏制制房价过过快上涨涨，二手手市场受受此影响响也开始始出现观观望态势势；但是是20110年99月299日国五五条横空空出世，严打非非法囤地地土地，实施问问责机制制，严控控商业房房贷，暂暂停三套套房贷以以及要加加快房产产税改革革试点等等措施，对于二二手房市市场作用用不明显显。20010年年二手房房市场在在密集调调控之下下仍然保保持了较较快的发发展态势势，供应应增量加加大，成成交量同同比上涨涨30.27%。4.2、刚刚性需求求旺盛，支撑二二手住宅宅市场据西西安房地地产信息息网统计计分析发发现：220100年二手手房市场场的成交交量呈现现井喷势势的增长长，总体体的成交交

14、趋势两两起一落落，全四四个季度度成交量量表现出出不同的的节奏，这与国国家政策策出台的的时间不不谋而合合。从二二手房的的成交人人群分析析可得知知买房的的80后后人群明明显增加加；从购购置二手手房的面面积可以以看出，90平平米以下下的小户户型仍然然受宠；从置业业者买房房的用途途来看婚婚房比例例大大增增加。同同时不断断上涨的的房价也也让部分分置业者者转战二二手市场场购房。虽然220100年的二二手市场场跌宕起起伏，置置业热情情曾经转转冷，但但是大量量的中低低收入人人群最终终稳住了了二手房房市场。4.33、租赁赁市场空空前火热热据据西安房房地产信信息网通通过近一一年的长长时间的的观察和和统计分分析发现

15、现：20010年年二手市市场表现现出了明明显的售售转租的的形势；前三个个月主要要是受到到春节过过后返城城工作及及务工的的人员的的集中爆爆发而致致；二、四季度度受到相相应政策策出台的的影响，二手房房买卖市市场趋于于冷淡，人们的的置业热热情持续续低迷，在一片片观望形形势中二二手市场场的方向向逐渐向向租赁市市场转移移；以及及9月底底有消息息称拟于于明年开开始征收收私房出出租税，以及大大量的城城中村被被拆迁改改造，引引发了集集中性租租房的现现象，而而卖方售售转租的的行为愈愈发明显显，二手手房租赁赁市场空空前火热热。4.4、小小龄房源源不断放放量入市市，高层层小高层层比重增增大从20010年年二手房房的

16、成交交的建筑筑类型来来看，呈呈现出多多层建筑筑逐渐减减少，小小高层和和高层建建筑慢慢慢增多的的趋势。据西安安房地产产信息网网统计分分析发现现，20010年年一季度度多层建建筑所占占比例为为73.06%、二季季度所占占比例为为69%、三季季度所占占比例为为62%、四季季度超过过65%。一方方面，经经过逐年年的消化化，多层层住宅已已渐渐“淡出”市场；另一方方面，随随着城市市化建设设步伐的的加大，楼市供供给主体体渐渐过过度到小小高层、高层建建筑类型型上。预预计未来来二手房房成交也也将渐渐渐走出以以多层为为主体的的成交建建筑类型型。五、20111年西西安二手手房市场场预警预预测5.1、中中小户型型仍是

17、二二手房市市场主导导 目目前在西西安二手手市场中中，无论论是买卖卖还是租租赁，中中小户型型一直是是成交的的主体。虽然随随着人们们对自身身生活及及居住质质量的要要求相应应有所提提升，但但是二手手房市场场的大部部分需求求仍然是是要用来来解决最最基本的的生活居居住问题题，二手手房市场场主力购购买群体体以中低低收入人人群为主主的前提提就决定定了面积积在60090平平米的房房源依然然是二手手房买卖卖市场的的交易主主体；中中小户型型的二手手房主体体交易地地位不会会在短时时期内发发生太大大变化。5.22、二手手房挂牌牌价格或或将有所所攀升20010年年可谓政政策调控控年，接接连不断断的政策策对商品品房的价价

18、格并没没有太大大的抑制制，反而而将置业业的门槛槛抬高，这无疑疑将部分分刚需置置业者拒拒之新房房门外。虽然西西安也在在加紧保保障房建建设的步步伐，但但是西安安市场刚刚需旺盛盛，整个个工程也也需时间间来完成成，预计计未来一一年西安安二手房房市场需需求量依依然较大大，房价价走高的的可能性性较大。5.33、租赁赁市场或或将持续续火热景景象西安城城中村不不断改造造拆迁、大中院院校的寒寒假暑假假、商品品房房价价持续上上涨等种种种因素素让20010年年二手房房市场表表现的比比较活跃跃，在频频繁的政政策调控控下仍然然取得了了不错的的销售量量，租赁赁市场空空前火热热，预计计20111年二二手房租租赁市场场仍将火

19、火热。首首先，西西安有着着全国第第二的教教育资源源，众多多高校潜潜藏大量量的学生生租赁群群体；其其次，西西安周边边以及全全国各地地来此工工作上班班的人群群庞大；再者，随着西西安城市市不断扩扩容，旧旧城陆续续被拆迁迁，需要要租房啊啊的人群群大量存存在；此此外，政政策预期期更严厉厉的背景景下二手手市场越越来越受受到人们们的青睐睐。5.4、预预计20011年年二手市市场总体体将保持持平稳运运行错综复复杂的调调控政策策对于二二手市场场产生了了相应的的影响。相关部部门表示示要加大大宏观调调控的力力度和频频度，明明年房地地产市场场调控不不会松绑绑，而且且还会有有更多的的调控政政策储备备。122月299日，住住建部部部长姜伟伟新在全全国住房房城乡建建设工作作会议上上明确表表示，220111年住房房城乡建建设系统统要重点点抓好第第一项工工作就是是“继续