地价成本控制与建安成本控制

1、 城城 市 风 景景（ 一 期 ）成本指标控制指导书（第一版版）二OO四四年七月月五日按照中山山市标杆杆房地产产有限公公司3年年经营规规划和利利润计划划，为了了加大指指导设计计及前期期成本控控制的力力度，结结合市场场现状，根据规规划设计计及现场场实际调调整并编编制了城市风风景一期期成本指指标控制制指导书书，便便于对各各项工作作的成本本控制及及指导。现对一一期成本本指标予予以发布布，请相相关部门门遵照执执行。签发人：发布日期期：20004年年 7月月5日责任部门门负责人人签字：成本管理理部：财务部：项目经理理部：营销部万创：TOC o 1-3目 录录一、项目目概况 PAGEREF _Toc326

2、3432 h 441、一期期总规划划指标 PAGEREF _Toc3263434 h 44二、地价价成本控控制 PAGEREF _Toc3263435 h 41、责任任部门项目目开发部部 PAGEREF _Toc3263436 h 42、现状状及控制制要点 PAGEREF _Toc3263437 h 44三、营销销费用控控制 PAGEREF _Toc3263438 h 51、责任任部门销售售经营部部 PAGEREF _Toc3263439 h 52、目标标4四、物业业基金、利息、开发间间接费用用等成本本控制财务务部41、成本本控制目目标：44五、建安安成本控控制 PAGEREF _Toc326

3、3445 h 51、责任任部门项目目经理部部 PAGEREF _Toc3263446 h 52、责任任部门成本本管理部部 PAGEREF _Toc3263447 h 63、责任任部门万创： PAGEREF _Toc3263449 h 74、目标标成本及及控制要要点： PAGEREF _Toc3263450 h 775、具体体控制指指标PAGEREF _Toc3263451 h 111六、其他他相关事事项 PAGEREF _Toc3263452 h 111七、建安安造价指指标分析析表122一、项目目概况1、一期期总规划划指标占地面积积：580667.221m22（其中中：建筑筑用地5560443

4、.338m22，代征征地20023.83mm2）容积率: 1.0233总建筑面面积6229111m2住宅：5536443m22（不含含不计建建筑面积积的多层层阳光房房3911m2，小高层层阳光房房3055m2，过道骑骑楼、商商铺后仓仓储部分分4500m2、架空层层庭院3355mm2）、分散散商业113533m2、餐饮223199m2、人防地地下室442800m2、餐饮地地下室113166m2。销售面积积 :5773155m2（住住宅5336433m2、分散商商业13353mm2、餐餐饮23319mm2）层数：住住宅3-9层户数：4487套套车位: 4444个 (其其中:室室外2889个,小高层

5、层地下室室1099个、餐餐饮地下下室466个)入伙日期期：20005年年4月二、地价价成本控控制1、责任任部门财务务部2、现状状及控制制要点按照已经经签署的的土地合合作等协协议，城城市风景景土地证证面积占占地为33428824平平米（已已扣除南南海渔村村占地），实际际使用面面积为33331183平平米约4499.77亩亩，地价价为1999911万元，市政配配套费为为33553万元元，合计计233344万万元，为为截止220044年4月月底已支支付1442822万元占占61.18%。整个个小区的的容积率率为1.5，平平均楼面面地价为为5011元/。一期期占地面面积为5580667.221，建筑面

6、面积为6629111，容积积率为11.0223，从从一期售售价相对对较低，以及品品牌树立立考虑，一期地地价按5508.99元元/m22进行分分摊。三、营销销费用控控制1、责任任部门销售售经营部部2、目标标考虑虑城市风风景一期期以及中中山市场场的现实实情况，具体控控制指标标为：13000万,此项费费用不包包括人工工,具体体费用明明细见营销费费用成本本指导书书。四、物业业基金、利息、开发间间接费用用等成本本控制财务务部1、成本本控制目目标：负责核算算及进行行合理分分配；吃透政策策，合理理降低物物业基金金成本；督促销售售部加快快房款回回笼，加加强付款款计划性性，以减减少利息息支出；通过公司司范围内内

7、的目标标费用管管理，合合理降低低费用支支出。五、建安安成本控控制1、责任任部门项目目经理部部项目部总总经理对对项目建建造成本本的控制制承担直直接领导导责任。项目经理理部关于于成本控控制的基基本职责责：按照成本本费用控控制管理理要点和和目标，遵照目目标成本本管理通通则及其其相关规规范和制制度开展展业务活活动；根据成本本部定期期发布总总成本动动态变化化的情况况，并对对动态变变化有权权进行各各专业部部门的主主动协调调和对合合理化建建议的提提出及调调整，但但必须控控制在总总控制目目标内。对施工现现场、设设计单位位或经手手的每单单业务，在总经经理授权权范围内内代表公公司履行行项目成成本费用用监控职职责，

8、并并对其成成本费用用失控承承担直接接和主要要责任；主动报告告业务活活动情况况，公布布细节，提高透透明度；配合并接接受成本本管理部部按章行行使的指指导与监监控工作作；根据总部部招标管管理规范范组织招招标工作作；整理并更更新合格格承建商商及供货货商名录录，确保保每次邀邀请的投投标单位位均有能能力承担担我司的的工程；制订材材料设备备供货计计划、招投投标工作作计划，并及及时发送送到相关关配合部部门。对基础、设备等等重要方方案进行行技术审审核，确确保方案案的合理理性及经经济性；2、责任任部门成本本管理部部成本管理理部的成成本控制制基本职职责：对总成本本进行定定期分析析和及时时掌握成成本动态态变化情情况，

9、并并对动态态变化有有权进行行各专业业部门的的主动协协调和对对合理化化建议的的提出及及调整，但必须须控制在在总控制制目标内内。各项招标标工程的的标底工工程量编编制及配配合招标标工作;对非招标标工程的的合同造造价进行行预算的的编制或或审定；配合项目目部的各各类工程程方面方方案的成成本比较较;按月及按按阶段动动态分析析成本执执行变化化情况;合理安排排预算结结算人员员的具体体专职工工作，保保证预算算结算工工作的及及时完成成;参与审核核各类工工程合同同及招投投标文件件;按照公司司有关规规范，参参加招投投标定标标工作；完成每月月设计变变更及签签证的结结算;及时反映映项目成成本举措措，汇总总、比较较各项目目

10、成本管管理举措措，推广广先进经经验根据实际际工程进进度审核核各分部部分项工工程进度度款竣工项目目成本的的全面分分析预结算、动态成成本控制制目前，预预结算采采用对外外委托的的方式，重点要要做好预预算、结结算的审审查控制制工作。成本部制制定了各各项控制制表格，以便审审查控制制。成本部正正在建立立成本经经验数据据库，便便于对比比分析控控制，提提高对咨咨询公司司的控制制力度。实行变更更签证月月结制度度，按时时完成各各项工程程结算。做好各项项招标的的成本分分析比较较。专业工程程师力所所能及地地协助完完成零星星工程的的工程量量计算，造价人人员复核核、套价价。3、责任任部门万创：万创的成成本控制制基本职职责

11、：加强设计计计划管管理，保保证招标标及施工工所需时时间；严格控制制设计费费用，不不可超成成本指标标；按照成本本指标及及公司相相关成本本管理规规范组织织样板房房、会所所、售楼楼处装饰饰工程设设计及招招标；按照总部部规范及及公司规规范做好好装饰工工程变更更及签证证工作，必须保保证在成成本控制制指标内内。按照成本本指标组组织园建建及绿化化设计，以及细细化设计计，确保保低于成成本指标标。4、目标标成本及及控制要要点：设计管理理：定期跟踪踪设计，做好图图纸细化化，减少少现场修修改。优化设计计方案，直接降降低建安安成本提倡设计计招标，实行限限额设计计，力求求将使含含钢量、砼含量量做到更更省，更更合理。对基

12、础工工程（包包含承台台），应应在考虑虑现场实实际的情情况下，尽量优优化设计计方案。对于结构构部分钢钢筋，可可采用三三级钢筋筋替代二二级钢筋筋，有利利于降低低钢筋含含量。严格按照照公司统统一构造造做法进进行设计计与施工工。在没有特特殊要求求的内墙墙面，尽尽量采用用混合砂砂浆替代代水泥砂砂浆，既既有利于于控制墙墙面开裂裂，也有有效的降降低了成成本。雨水管尽尽量设在在阳台外外面，既既增加美美观，也也减少阳阳台渗水水的几率率。设计尽量量考虑得得更详细细、更明明确、更更经济适适用。如如：能采采用塑料料套管就就不会用用钢管；能用轻轻型砼水水泥管就就不用重重型管等等。加强专业业设计招招标及施施工图的的审查，

13、减少现现场设计计修改变变更。各种管网网的设计计考虑冲冲突的问问题，在在图纸会会审时加加大审核核力度，避免部部分出现现不少管管道与管管道之间间的冲突突。 环境园建建及样板板房的施施工选择择，必须须按公司司规范执执行，选选材、定定价及选选施工方方时应进进行多方方对比及及合理招招投标。环境园建建及样板板房部分分的设计计与实际际施工情情况变化化太大，成本较较难控制制，结算算比预算算高一倍倍。设计计阶段控控制中重重点把握握，尽可可能一次次到位，对园建建、样板板房等的的成本控控制，一一定要做做好前期期预测、分析，做好各各项功能能的比较较，以满满足客户户需各项项功能的的比较及及需要的的“必要功功能”。在适适

14、当的部部位，增增加一些些新颖的的功能，也可吸吸引客户户。工程管理理：避免工程程质量问问题为避免发发生出现现过的工工程质量量问题，特别需需要注意意公司内内部网上上的工程程案例库库以及常常规问题题。加强总包包、分包包单位的的现场管管理，对对部分分分包工程程，如铝铝合金门门窗、木木门、阳阳台栏板板等的成成品保护护意识不不够，提提高各单单位的成成品保护护意识。加强图纸纸审查，发现错错漏，及及时向设设计院反反馈，避避免后期期处理造造成费用用的增加加。加强现场场工程管管理，特特别注意意对隐蔽蔽工程的的验收，避免施施工单位位偷工减减料。外墙采用用灰砂砖砖或红砖砖砌体，减少外外墙渗水水的可能能，还要要特别注注

15、意对门门窗部位位的防水水处理。卫生间在在做防水水层施工工前，先先做灌水水实验。厨卫间、屋面等等根部易易渗水处处设置一一次性浇浇灌返梁梁，不留留施工缝缝，提高高防水的的效果。坡屋顶老老虎窗砼砼一次浇浇筑改为为二次浇浇筑，减减少渗漏漏，避免免投诉。甲方分包包工程及及采购较较多，加加大总包包及甲方方的管理理。对指定品品牌范围围内的材材料的跟跟踪力度度不够，导致有有个别材材料不在在指定品品牌范围围内。材料设备备的订货货及限价价总体情况况尽快提供供集团集集中采购购范围的的涂料、洁具、发电机机、电梯梯等的材材料设备备详细计计划（包包括型号号、数量量及到货货期等），便于于集中采采购。做好区域域采购和和集团联

16、联合采购购的材料料、设备备计划，提早做做好招标标，尽量量找到更更便宜的的厂家。项目经理理部必须须按期提提交成本本部及预预算组一一份材料料设备采采购及限限价时间间计划，并得到到主体单单位的共共同认可可。因钢筋、水泥、砼价格格波动较较大，为为减少风风险，采采用按投投标期公公布信息息价与施施工期平平均公布布信息价价的差额额进行调调整。设计图纸纸与工程程方案（包括分分包及园园建工程程）是预预结算工工作质量量和效率率的源头头，专业业部门应应当充分分重视并并进一步步改进。、工程招招标严格按照照集团及及公司规规范要求求进行材材料、设设备、工工程的程程序进行行招标定定价。在条件允允许的情情况下，桩基工工程、主

17、主体建筑筑及安装装工程尽尽量采用用工程量量清单综综合单价价招标的的方式，这样会会使工程程的建安安成本完完全接近近市场价价，避免免定额的的不合理理性。样板房、销售大大厅、住住户大堂堂、裙楼楼外墙等等装修分分包工程程，以及及园建、绿化、室外管管沟等工工程采用用图纸范范围内综综合单价价招标包包干的形形式进行行招标，并列明明主材的的价格。对零星小小型工程程项目，由项目目部按照照公司的的零星小小型工程程规范执执行。对于分包包工程中中比较专专业化的的项目，尽量进进行综合合单价分分析，以以便掌握握部分组组件的市市场价格格。如高高低压柜柜、三箱箱、铝合合金门窗窗、木门门、阳台台栏板、幕墙等等。对这这部分设设备

18、及工工程，必必须要求求设计及及项目部部提供详详细的技技术要求求，避免免出现招招标后修修改设计计方案。对于一个个立面或或一个部部位的工工程，最最好进行行一次招招标，不不要进行行分开招招标，以以免投标标单位为为了进场场，先占占住位置置，以后后工程紧紧急，指指定这家家单位做做其他的的增加工工程。既既会出现现审价困困难，也也会出现现低价中中标，高高价结算算的情况况。材料、设设备、工工程分类类按甲方实实时限价价：实时限价价：是指指由甲方方根据选选定的样样板、品品牌及市市场情况况,在施工工过程中中根据实实际需要要进行实实时限价价，限价价中应注注明限价价材料价价格所包包含的范范围。主要材料料其他可采采用以往往项目的的材料价价石材及磨磨边费可在成本本管理部部材料价价信息库库中查寻寻或市场场寻价的的方式确确定集团战略略采购（甲供）材料、设设备、工工程外墙劈历历砖、内内外墙涂涂料、洁洁具及洁洁具配件件、发电电机组、电梯、开关插插座、电电线管、户内配配电箱、室内外外排水管管区域采