万科金润华府项目策划管理及销售管理知识手册

1、成都正合地产顾问公司万科金润华府项目销售手册（第一版）2009年9月万科金润华府一期销售手册第一部分 产品篇1.1 规划设计讲明1.1.1 宗地概况成都万科.金润华府地块位于成都市锦江区，东二环路和东三环路之间。临驿都大道；成龙路两条都市主干线东西向交通动脉贯穿片区而过。住宅及商业净用地约79亩，代征都市绿地约为20亩。地块片区位于沙河居住区，是成都市政府重点改造的区域之一，政府已投入了大量的人力物力对该区域进行改造搬迁，改善居住环境，特不是随着原420厂（华润24城），迎晖路（香港信和竞得）等土地的成功出让，以及攀成钢土地的推出，周边万科都市花园等项目的带动，项目所在区域将逐渐成为新兴的中高

2、档居住区。（1）地块片区生活、市政配套完善，消费者特不是原成都东门的居民对该区域的认同特不高。（2）项目地理位置优越，交通便利，都市生活条件优势明显。（3）交通路网发达，公交便利。（4）教育资源丰富，与四川师范大学一路之隔，项目周边：省重点中学川师附中、以及46中、龙舟路小学、大观小学等中小学校十几所。（5）项目的商业配套完善，项目东侧不到500米内的农贸市场、以及川师、都市花园的配套商业可满足差不多的日常生活需要。（6）北侧紧邻五星园林式宾馆望江宾馆 （7）项目医疗配套一流，周边医疗机构众多。大小十余所医院位于项目周围。（8）项目距沙河约500米，北侧约2000米为塔子山公园，环境良好。经成

3、龙路出三环后即可到达国家4A级景区三圣花乡。1.1.2 项目概况住宅及商业净用地约79亩，代征都市绿地约为20亩。1.1.3 总体设计构思1.规划原则*有用理性的现代建筑思想。*技术表现与文化氛围相融合。2.此方案由多座高层组成，由此围合成一个中心庭院与南面都市代征绿地连成一体，形成一个小区要紧的公共院落。3.采纳地下车库与地面结合的停车方式，使人车适当分流，机动车及半地下出入口位于小区外围，减少了对内部环境的干扰，保证院落内绿化空间和公共活动区的安静与安全，制造出宜人舒适的活动场所。4.主入口两侧下沉，人行通过一座桥回家。当人回家的时候，通过一个一侧种植竹子，一侧为游泳池的桥，然后来到一个种

4、植茂盛树木的中心庭院，仿若进入一片世外桃源。5.住宅立面设计采取现代风格：以整体的处理手法、以挺拔的线条、以黑白灰为主色调、以局部点缀跳跃的红色来体现现代感与时尚感；立面设计简约而富动感，外墙采纳涂料等材料，通过丰富的凹凸变化及有规律的横竖线条体现建筑物本身具有的美感；空调机位的妥善安置提供使用上的方便，同时成为立面组成的一项积极元素；店招、灯槽、灯饰、近人处的墙面柱面等细部处理带来商住类建筑的亲切感。建筑设计理念建筑为生活而设计。家/home是每个人躯体、心灵的宫殿与城堡。然而宫殿与城堡并不意味着封闭。居住的真意在于对生活有所感悟，而对生活的感悟无不来自于人对自然环境和社会环境的体验。诗意的

5、栖居，意味着与自然和他人和谐相处。建筑应当丰富我们对家的空间体验，这包含了回家、居家等一系列体验。建筑通过这些空间体验的设计也丰富我们对生活的经历。1.2 1 综合经济技术指标1.2.1 土地利用汇总表规划建设净用地面积： 52894.62总建筑面积： 316289.3M2计容积率住宅建筑面积： 264473.1M2计容积率商业建筑面积： 9667.74M2地下停车库面积： 47120.00M2居住总套数： 3672套容积率： 5建筑密度： 约24.98%绿地率： 约30%机动车位(含地上地下)： 约1838辆地上室外停车位： 约317辆（依照后期景观设计需要，将有所调整）地下停车库停车位：

6、约1521辆1.2.2 土地利用汇总表面积（M2 ）占规划建设净用地面积的比例（% ）1、建筑基底面积1321524.98%2、总绿地面积15868.430%1.3 一期建筑设计讲明1.3.1 户型分布及编号讲明1818182018581459837131.3.2 期介绍层数住宅建筑面积户数架空层建筑面积物业用房建筑面积13513687.72204349.93124.1723513687.72204345.97124.1733518251.88272480.14无1）架空层层高约为4.2米，可作为非机动车停车，局部少量景观绿化和物业用房。2）外墙为外墙涂料。5）阳台栏杆实体栏板或实体栏板+钢制

7、扶手。1.3.3 一期户型资料1.3.3.1 层高层高约为2.8米。1.3.3.2 采光客厅要紧采光面均为落地窗，卧房要紧采光面装修后交付时均为落地窗，窗台高度约为300毫米。1.3.3.3 空间格局室内空间布局紧凑最大限度利用厅室空间，交通面积集中，房型使用面积大。2)动静分区从关怀住户的生活动身，设计上做到娱乐会客、餐饮区与生活休憩区的分离，在功能上互不干扰，保证卧房的私密性；同时通过开放式设计增强厅与外界的联系。3）入户阳台所有房型都没有入户阳台。4) 厅室景观与露台、阳台装修后两房户型仅有生活阳台，装修后四房户型除生活阳台外还有一个书房外的小阳台。5）顶层有屋顶露台顶层住户部分附送屋顶

8、露台，面积随房型位置不同而不同。1.3.3 户型特点介绍待定（略）1.3.4 景观设计讲明建筑规划形成两个要紧的“中庭”空间：四面围合的封闭空间与两面围合的半封闭空间。两“中庭”空间之间似连非连，形成有味的景观节点。由此联想到传统手工艺中的“锔瓷”与“木构榫卯”，其精巧的工艺与设计，就在于“连接”的部分。设计思路由此展开，将此关键节点作为景观重点处理，形成两个“中庭”景观共享的对景，同时也成为两个空间的有味过渡。在此基础上，将敞轩、水景等对景元素的地形略微抬升，更加强了空间的趣味性，同时幸免了两个“中庭”空间的视线穿透，增加了景观层次。同时，特不注重由主入口至中心园林、再至入户大堂的完整景观路

9、径的处理，采纳层进式灵活围合庭院的方式，业主在进入社区直至回家的路径中穿越多重趣味空间，获得丰富的景观体验，也由此获得归属感与尊贵感。整体景观风格制造轻松休闲，绿色郁葱，变化丰富又具高品质感的景观空间。主入口结合建筑丰富的下沉空间，一道景桥穿越竹丛与下沉会所休闲泳池，引导人进入过渡庭院，略作停顿后即可进入中心水景庭院，由此又可分不导向入户前各庭院，与架空层衔接。整个路径中模糊了室内外界限，制造多种供人们散步、休憩的空间。下沉会所露天泳池成为入口区域景观亮点的同时，也是夏日成人与儿童游戏运动的中心。泳池景观边界处理丰富多变，与植物交错掩映，设置水中吧台、冲浪按摩、休闲平台、露天沐浴等多处功能区，

10、亦可满足运动健身泳道的要求。通过变化丰富的地形、葱郁的植物以及形象鲜亮的构筑物等景观元素，同时基于对场地分析形成的全新空间构成，整个景观是对项目园区的全新演绎。1.3.5 销售问答篇1） 机动车停车位多少? 非机动车停车位多少? 机动车停车位约1838个，非机动车停车位约2861个。2) 机动车停车位中地上停车位有多少, 地下停车位有多少?地上停车位约317个, 地下停车位约1521个。3） 小区自行车如何停放，位置在哪里？停放在底层架空层内，1-3号楼每栋下面的架空层都有停放5） 社区的有几个出入口？分不的位置？1号楼西侧和17号楼西南侧各有一个人行出入口和车行出入口。6） 商业的体量有多大

11、？商业业态是如何规划的？最小面积是多少？约10416平方米，业态除现有的6-10号楼和12-17号楼下为底层商铺，11号楼为3层商业楼外，其余尚未规划7） 公摊大概是多少？1、2号楼公摊系数约为33.7%，3号楼公摊系数约为29.7% 8） 小区内有无残疾人坡道？有残疾人坡道9） 有无临时发电系统？有10） 小区配电房的位置？是否有辐射？位于1、2号楼地下室，没有超过国家操纵的安全标准辐射，11） 屋面防水设计？屋面是否有专门的隔热层设计？下部为居住房间的屋面有专门的防水和保温设计12） 消防通道能够和地下车库相通吗？消防通道没有和地下车库相通，地下车库有专门的消防系统，不需要消防车进入；假如

12、问的是道路布置的话，小区开放给业主的车行出入口都能够通往地下室，但不包括小区的消防紧急入口13） 地下停车场的出入口位置分布？地面停车位的位置如何分布？详见不利条件公示14） 底商的层高是多少？一期暂无底商15） 地下层的高度？非人防区域平均层高约3.6米，人防区域平均层高约3.8米16） 楼体高度？层高分不为多少？1-3号楼楼梯高度约99.5米，局部机房层高度约105.05米，住宅层高为约2.8米。17） 架空层的用途及高度？约4.2米，用途为物业用房或自行车停车，其余待定18） 自行车棚、化粪池分不设在何处？自行车停放在底层架空层内，1-3号楼每栋下面的架空层都有停放；化粪池位于2栋和3栋

13、之间，3栋和4栋之间19） 本项目生活污水的处理方法？双立管系统，厨房和卫生间污水井化粪池处理后排入市政管网20） 电梯机房具体位置设在哪里？电梯核心筒的屋顶层21） 物业用房设计在哪个位置？底层的架空层内，1-3号楼里仅1-2号楼架空层有22） 楼梯与楼梯间的宽度？商业和建筑不同功能的楼梯间宽度有所不同，但都满足国家强制性条文规范23） 项目有无防雷防震设施，抗震几级？抗震烈度为7度，有防雷措施24） 是否配有新风系统？无。25） 开窗形式？是否为落地窗？平推？推拉？平开、推拉、上旋都有，大部分窗台高度为300毫米，也有窗台高约1000毫米和约900毫米的窗。26） 屋顶平台是否属于屋顶房屋

14、的专属设计所有？设计图纸上表示的会赠送给顶层住户的屋顶平台，用墙体和公共屋面隔开，其他住户无法自然到达；商业屋顶的平台表示方法为商业屋顶的住户可通过门到达该户的平台，与其他户用墙体隔开。在规划设计之初已区分。27） 墙体的厚度分不是多少？填充墙体一般为100毫米厚或200毫米厚，局部剪力墙厚度依照楼层和位置会有不同。28） 女儿墙的高度为多少？依照位置不同会有高度的变化29） 地下停车库有多少层，电梯是否直接进入地下层？1-3号楼地下室有1层，无地下车库，2期以后有地下车库，2层，然而1期和2期的地下一层车库间能够通行，每个单元均有1部电梯进入地下层，30） 是否有入户大堂，入户大堂的装修标准

15、？有入户大堂，装修标准暂不确定。31） 地上停车位的具体在什么位置？见总平面图，但依照景观会有所调整，1-3号楼附近的地上停车位置请见不利因素。32） 阳台墙体高度为多少?约110034） 阳台栏杆高度为多少？具体材质是什么？约1100毫米，要紧为实体栏板或实体栏板顶部安装钢制扶手。35） 客厅，卧房，是否为中空玻璃，厚度为多少？是塑钢型材依旧彩铝？客厅和卧房为中空玻璃，单块玻璃厚度依照位置和玻璃大小会有不同，一般为5或6毫米，塑钢型材。36） 入户单元门的材质?要紧为钢制37） 是否有可视对讲系统,紧急按钮,煤气泄露探测系统?详见清水房交付标准38） 楼梯扶手的材质是什么?宽度为多少?是否为

16、石材铺面?不是石材铺面，楼梯扶手的材质未定，专门可能是钢制（钢管外做漆），宽度符合国家规范要求。39） 社区是否有宽带端口,具体为那家公司？无。40） 是否有专用垃圾车道,消防通道?具体位置在何处?有消防通道，垃圾车道和一部分消防通道共用，垃圾房和垃圾车道位于1-3号楼南侧，消防车道连通整个园区。41） 电梯品牌，规格，承重？日立、约800公斤，约2.5米每秒。1.4 全装修产品讲辞1.4.1 精装修产品讲解华府的全面家居解决方案是集全国二十余都市、九万户家庭的服务经验、万科集团专门的建筑研究中心的成果于一身，以专业的“全面家居解决方案”照顾生活方方面面，免去了你装修新房的日夜操劳，省时、省力

17、、省钞票。1.4.2 功能讲解讲辞1）玄关空间置物台可放置女包、钥匙等零散物品，在您还未换鞋前抢先解放您的双手。每个存放区内分门不类，设置合理。基于您的多样需求，我们设计了一个活动隔板：可自行调节内部空间，满足您的个性化储藏。将门设计成了镜面，方便您出行前整理好自己的衣饰。2）厨房空间设计采纳了功能强大的厨房流线布局，以“放置洗菜切菜放置烹饪放置”的人性化操作动线设计，保证各个程序衔接顺畅，从而大大提高了操作效率。部分户型采纳半透明的厨房门，大面积玻璃增加了厨房采光，同时实现厨房空间与客厅区域的交流。基于成都家庭烹饪川菜的饮食适应，考虑到川菜系列“干煸、煎炸”，“花椒、红油”，“一菜百味辣四方

18、”等特点，特不为您选配了：大功率欧式烟机，保证烹饪时油烟排放顺畅，同时其航空铝材材质也更易清洁。设计了双盆水槽，凸显使用的功能性，并能保持台面整洁，带来舒心的绿色感受。配备了高抛龙头，设计有起泡器，起到限流的作用，从而保证台面清洁。特不在柜角设置了一块小小的防尘角，使得柜内清扫和柜外一样方便，让卫生死角完全消逝。台面设计有前后挡水及止水线，幸免台面上水滴下污染底柜柜体。3）卫浴空间为您预备了镜柜上大面积镜子的设计保证化妆时的舒适感：更广的角度，让您魅力生活每一面。设置了专业浴室柜：台上可放置您的化妆及洗漱、卫浴及洗涤用品；部分户型卫生间采纳了时下流行的干湿分区的空间划分。洗漱区和冲凉区互不干扰

19、。大大增加了功能空间的使用率。设计了外形时尚简洁的马桶，冲力强大、冲水噪声低。设计了开敞式毛巾架：可方便的挂置毛巾，便于保持干燥。镜柜：充分考虑女主人化妆及护肤用品、男主人护肤用品的放置区。4）智能家居基于为业主提供一种面对面的交流界面，设置了单元门禁可视对讲和户内可视对讲系统。在首层大堂及侯梯厅安置消防报警系统；在电梯设有摄像监控及紧急救助按钮。在您的生活空间内，特不设置主卧紧急求助按钮；厨房设置燃气报警装置，全面为您的安全保驾护航。5）家居电气玄关：为了您的操纵更加自如，华府设置了双控开关，可在客厅轻松操纵玄关处照明；厅房： 合理的灯光布局和用电量的反复考量是分不开的，我们的安装工程师在这

20、方面付出了辛勤的汗水。客厅电视墙为你考虑细致，连电视的多媒体线都能够由业主自行插进预埋好的线盒里！除专门功能墙面所必须留的插座以外， 几乎所有的功能房间的每一面墙上都留有备用插座有条理，不凌乱，真正的为您考虑；在床头两边各设高低2个插座：可充电，亦可插台灯；不必弯腰的您会觉得专门方便适当的高度，绝妙的舒适度。您的主卧房也备有双控开关，想在门口或床边操纵卧房照明都行。您的世界，因此听您的。绝对强大的储藏空间，适中的功能划分、合理的空间高度，让空间使用率和使用方式都优于一般储物空间，而板式家具的可拆装组合特性也被合理的运用，将一个功能空间变为了若干个可变功能空间。这下家里再也不用为衣服多而发愁了，

21、请你的爱人疯狂的SHOPPING吧。厨房：在充分考虑了微波炉、电饭煲等电器的摆放位置和日常的安全使用之后，华府特不为您的厨房装上了五孔带开关的插座，通过操纵开关省却反复拔插，“一劳永逸”，真满意！卫浴：卫生间设有防水插座，洗完澡后可安全、方便的使用吹风机等电器，一天的疲乏也尽随暖风吹得烟消云散。卫生间开关内置的浴霸：方便调节淋浴房温度。爱美的人到哪都需要足够清晰的镜子。因此专门为您在镜柜前上方吊顶设计有防雾筒灯：化妆时有清晰的照明，化妆后有动人的魅力。第二部分 项目篇2.1 承建公司情况介绍成都倍特建筑安装工程有限公司，房屋建筑总承包壹级资质。该公司承建了万科魅力之城、万科金域蓝湾、万科金色家

22、园、中海格林威治、中海翠屏湾、龙湖晶蓝半岛、龙湖三千里等多个成都知名住宅项目。该公司承建的成都万科金色家园项目曾获国家詹天佑奖住宅小区金奖。2.2 监理公司情况介绍四川省都市建设工程监理有限公司，房屋建筑工程监理甲级资质。该公司承建了万科魅力之城、万科金色家园、中海国际社区、华润翡翠城、龙湖翠微清波、龙湖三千城、龙湖三千里等多个成都知名住宅项目监理业务。该公司监理的成都万科金色家园项目曾获国家詹天佑奖住宅小区金奖。2.3 确定交付时刻可能为2011年12月。2.4 要紧工艺的监督检测流程针对各重要分部分项工程（混凝土工程、抹灰工程、涂饰工程、防水工程、安装工程等），实行严格的实测实量检测操纵手

23、段。具体要求为：施工单位应按分户对分部分项工程的所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测；项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测。实测实量项目有：截面尺寸偏差、墙体地面表面平坦度、垂直度、室内净高偏差、阴阳角方正、房间开间/进深偏差、顶板水平度极差、楼板厚度偏差、方正度、外门窗洞口尺寸偏差、预留排水管孔距偏差、同一室内底盒标高差、同一室内面板标高差、并列面板高度偏差、防水涂膜厚度等。2.5 屋面、地基、墙体、卫生间等重点部位的施工工艺介绍2.5.1 基础工程1）基坑验槽基坑开挖到设计标高后

24、，施工单位必须请设计、地勘、市质监站、监理、建设单位共同参加验槽，验槽合格后应立即进行下一道施工程序。2）基础大体积混凝土在基础大体积混凝土浇筑之前，施工单位必须编制专项施工方案报监理和建设单位审核，审核通过方可施工。其中应包括如下内容：混凝土运输和调配方案、混凝土分层浇筑振捣方案、混凝土测和气温差操纵方案、混凝土保温方案、施工防雨措施、劳动力组织和调配措施、安全保障措施、应急预案等。2.5.2 砌体工程砌体工程重要操纵点砖及砌块浇水：必须在砌筑前一天浇水湿润，一般以水浸入砖四边1.52cm 为宜，含水率为10%15%，常温施工不得用干砖上墙；雨季不得使用含水率达饱和状态的砖砌墙；冬期浇水有困

25、难，必须适当增大砂浆稠度。砂浆搅拌：砂浆配合比应采纳重量比，计量精度水泥为2%，砂操纵在5% 以内。机械搅拌，搅拌时刻许多于1.5min。组砌方法：砌体一般采纳一顺一丁（满丁、满条）、梅花丁或三顺一丁砌法。砌筑一砖半墙必须双面挂线，砌一砖厚混水墙时采纳外手挂线。砌砖采纳一铲灰、一块砖、一挤揉的“三一”砌砖法，即满铺、满挤操作法。留槎：外墙转角处应同时砌筑。内外墙交接处必须留斜槎。分段位置应在变形缝或门窗口角处，隔墙与墙或柱不同时砌筑时，可留阳槎加预埋拉结筋。沿墙高按设计要求每50cm 预埋拉结筋，对抗震设防烈度6度、7度设防的其埋入长度从墙的留槎处算起，每边不应小于100cm，末端应加180弯

26、钩。施工洞口也应按以上要求留水平拉结筋。构造柱做法：有构造柱的工程，在砌砖前，先依照设计图纸将构造柱位置进行弹线，并把构造柱插筋处理顺直。砌砖墙时，与构造柱连接处砌成马牙槎。每一个马牙槎沿高度方向的尺寸不宜超过30cm（即五皮砖）。马牙槎应先退后进。墙体应与框架柱或构造柱拉结，拉结筋按设计要求放置；设计无要求时，一般沿墙高60cm设置26.5水平拉结筋，设置于水平灰缝内，6度、7度设防时伸入墙内70cm，且不小于1/5砌体施工时，在1.2m高处设置60厚，26.5通长、6.5250分布筋，C15细石砼腰带，其钢筋应与结构柱有效连接。在有窗户的墙面，腰带设置于窗台下口，并伸入两侧构造柱内。腰带作

27、为一项隐蔽验收。隔墙顶应用立砖斜砌挤紧，斜砖顶砌部分，必须是在下部砌体完成许多于7天后进行，要求斜砖座浆及塞缝必须饱满。斜砖顶砌作为一项隐蔽验收。填充墙砌至接近梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完并应至少间隔7天后，再将其补砌挤紧。框架梁、板、柱与砌体交接处骑缝钉设宽度为250mm的钢丝网片；在管线槽采纳砼补偿时，必须设置钢丝网片，两侧搭接宽度均不小于100mm。钢丝网片采纳25密目。钢丝网片作为一项隐蔽工程验收。构造柱按规范或设计文件留设，上、下部与框架梁连接处，必须采纳与构造柱纵筋相同规格的钢筋，并保证与结构可靠连接，提供抗拔试验报告。拉接筋作为一项隐蔽验收。砌体采纳混合砂浆砌筑（有设

28、计明确者除外），凡有预留管线集中处，禁止对空心砖打凿，墙上只能用切割机开槽，事后采纳C10细石砼浇筑补偿。补偿混凝土的浇筑与数量作为一项隐蔽工程验收。所有预留、预埋洞口随墙体砌筑同步进行。事先预制穿墙导管预制砼件：事前统一制模把穿墙导管浇筑在一砼立方体中，使穿墙导管和砼立方体成为一体化预制砼件，随砌体砌筑时砌入墙体中。2.6 销售问答篇1） 金润华府项目地块进行了哪些方面的地质勘探？金润华府项目施工前严格按照国家勘查规范对岩土各项指标进行了勘探和检测。要紧内容包括：查明建筑场地有无不良地质作用；查明建筑范围内的各岩土层的种类、深度、分布、工程特征，分析和评价地基的稳定性、均匀性和承载力；查明地

29、下不利埋藏物；查明地下水水质、水位及其变化幅度等。2） 什么是混凝土的强度等级？金润华府选用的混凝土标号是多少？混凝土的强度等级系指按照标准方法制作养护的边长为150mm的立方体试件，在28d龄期用标准试验方法测得的具有95%保证率的抗压强度。建筑结构选用混凝土标号的依据为设计图纸。金润华府项目主体结构采纳混凝土的标号为C30-C60不等，施工现场严格按照设计要求配制并依照国家相应标准进行操纵与验收。3） 使用安定性不合格的水泥会产生什么不良后果？水泥进场是如何验收的？使用安定性不合格的水泥会出现以下工程质量缺陷：混凝土工程：用于混凝土工程的板、梁、柱及预制构件处的混凝土材料，浇筑后凝聚缓慢、

30、无强度，随后便在构件表面出现不规则的裂纹。尤其是位于承重部位的阳台、梁、挑檐板、雨篷等，拆除模板的同时就可能发生断裂或损坏。万科工程项目的水泥选择均为知名大型企业产品，同时进场进行严格的验收。包括进场材料检查验收，材料有见证送检等多道检查验收程序。4） 一般情况下的墙面裂缝和地面裂缝是什么缘故造成的？建筑裂缝可分为结构性裂缝和非结构性裂缝。结构性裂缝是墙、梁、板、柱等结构构件的强度和刚度不足，裂缝宽度失去操纵而引起的较为规律的严峻裂缝，这类裂缝危及结构安全，必须对之进行修复或补强。非结构性裂缝是指结构构件的强度和刚度足够，由于施工、材料、温度等缘故而引起的无规律的、不严峻的裂缝，此类裂缝不阻碍

31、结构安全，一般情况下的墙面、地面裂缝多为非结构性裂缝，如墙体、天棚、地面的水泥砂浆抹灰层或墙体、天棚腻子或涂料等由于施工或温度等缘故造成材料收缩不均匀而产生的裂缝，会对建筑感官造成阻碍，但不存在安全隐患，修复也较容易，属于常见问题。5） 金润华府的户型厨房、卫生间防水做了哪几层？厨房、卫生间防水做一层。厨卫地面具体构造为：钢筋混凝土楼板水泥砂浆找平层1.5 mm厚JS防水涂膜（管道、地漏周边、所有阴阳角部位做防水加强处理）20mm水泥砂浆爱护层。6） 金润华府所用入户门的用材？品牌？金润华府所用的入户门为钢质入户门，具备一定的防盗，保温、隔音或防火性能（防火门依照设计要求选用）。7） 电梯品牌

32、？电梯载重量及速度？采纳日立品牌电梯。载重约800KG，速度：2.5米8） 冷热水管用材？户内冷热水管采纳PPR管。所采纳产品品牌为中国名牌“川路”。9） 有几个电源回路？是否是独立电表？每户电源回路有5个；每户独立电表。10） 宽带是哪个公司的？无社区宽带，客户可自行申请ADSL宽带业务。11） 小区有蓄水池吗？供水源是哪里？有蓄水池，采纳市政给水管网供水。12） 中空玻璃的厚度是多少？在隔热方面的表现？中空玻璃的厚度为59A5mm。隔热性能良好，整窗传热系数2.7。13） 外墙采纳何种门窗？在节能方面的表现？本项目采纳塑钢门窗配中空玻璃。外墙门窗达到国家节能标准。14） 消防通道的装修标准

33、？高层疏散楼梯间地面为水泥砂浆、墙面与顶棚为涂料，安装扶手，照明采纳吸顶灯。15） 露台外围是用墙体依旧栏杆？墙体为主。16） 阳台、厨房、卫生间与室内厅房的高差？阳台、厨房、卫生间楼板比厅房结构板低约50-17） 开关的品牌？ “西蒙”品牌。18） 电源插座的品牌？ “西蒙”品牌。19） 建筑砌砖有哪些专门要求？在施工中做到了哪些细节？砌体砌筑施工的要紧细节包括三皮砖防潮、500mm一道拉结筋、钢筋混凝土、腰带、构造柱、顶砖、门窗洞口的实心砖砌筑和混凝土砌块配砌等。在砌筑施工前，先进行样板施工，工人参观样板、通过样板验收、现场交底后方可进行施工。20） 厨卫是否都预埋有冷热水管？有预埋。21

34、） 阳台地面如何处理？阳台地面铺贴地砖。第三部分 财务篇1.目前可提供按揭贷款服务的银行差不多情况？中国银行四川省分行营业部、交通银行股份有限公司四川省分行营业部2.最长的贷款年限和最大的贷款额度是多少？贷款利率是多少？ 中国银行：1）首次置业：最低首付2成、利率基准利率7折优惠，无144平米限制。 2）二次置业：同时满足以下3个条件可比照首次置业执行：原有贷款已结清、房管局开具改善性住房证明、震前所购房屋因地震受损的声明且未在中行办理贷款。3）二次置业：若不能满足以上3个条件，首付4成，利率上浮10%。交通银行：1）首次置业：最低首付2成、利率基准利率7折优惠，144以上首付3成。2）二次置

35、业：同时满足以下3个条件可比照首次置业执行：原有贷款已结清、重灾区客户出具声明、非重灾区客户出具房管局改善性住房证明。 3）二次置业：若不能满足以上3个条件，首付4成，利率7.5折起。具体客户情况请以银行解释为准。3.客户能够自己选择银行吗？客户能够选择我们所提供的按揭合作银行，不能自行选择其他未合作的银行。假如客户能够通过其他方式如抵押或信用贷款取得其他银行贷款，我们不用承担任何担保责任，不用提供任何实质性协助工作，也可办理，此方式我们视同一次性，但客户不能享受一次性付款优惠政策。4.客户能够做公积金组合贷款吗？目前不行。5.外籍人士购买本项目可否办理按揭？其贷款额度与年限分不是多少？由哪家

36、银行具体承办？本项目不能办理外销许可证，故不能向外籍人士出售。6.按揭的年龄限制？未满十八岁不能办理按揭，银行规定贷款人必须是年满十八岁且具有完全民事行为能力的人。同时男士不超过65岁，女士不超过60岁。7.退休职工可否办理按揭？假如能够，那收入证明该如何样提供？不能。8.能够以公司名义购房可申请按揭贷款吗？不能。9.假如是个体经营者按揭需提供哪些相关资料？借款人是个体经营或私营企业者，除提供收入证明外，还需提供营业执照、组织机构代码证、近三个月的营业税票或个人所得税票，具体以银行要求的详细资料为准。10、办理按揭需交纳哪些费用？住宅：公证费300元，抵押登记费55元；商业：公证费300元，抵

37、押登记费为贷款金额1.35元。具体金额以银行或公证处相关规定为准。11、保险费能够不交吗？保险费保的是什么内容？保险费能够是客户自愿选择交纳，保险费一般保的是财险和意外险。购买商铺通常银行要求交纳保险费。12、银行与保险公司可否提供上门服务？银行、公证处提供上门服务。13、贷款利率是多少？它的执行标准？按人民银行公布的同期个人住房贷款利率执行。如客户条件满足银行优惠条件，则按银行具体审批的利率执行。14、单身人士如何提供婚姻状况证明？单身人士出具未婚声明，在现场可办理；如不能至现场，需出具公证未婚声明。15、办理按揭贷款申请的已婚夫妇是否必须到场办理？原则上必须夫妻双方同时到场办理按揭。如因故

38、有一方不能到达现场，另一方必须携带由户口所在地公证处出具的公证托付书，相关身份、资信证明到银行办理。具体要求请以银行解释为准。16、按揭中，如遇银行调息如何办？银行调息后需随之而调整利息，调息前审批通过的执行老利率，以后的执行新利率。交行关于调息前放款的客户是次年1月1日统一执行新利率。中行是对年调，即本年11月贷款，次年11月依照当时的最新利率进行调整。具体执行请以银行解释为准。18、提早还款会收违约金吗？依照合同约定，客户申请提早还款，需缴纳违约金。目前各银行通常要求客户提早申请，一定工作日之后可提早还款，而不再强行收取客户违约金。至于万科的客户所具有的专门优惠政策，请以银行培训以及现场承

39、诺时的口径为准。19、我的身份证号码和结婚证号码不符能办按揭吗？假如不行，我该如何办？不行，需到当地相关职能部门如民政局婚姻登记处等出具证明。20、我现在用的是临时身份证，能够办按揭吗？能够在临时身份证的有效期内办理按揭，待新身份证办理下来后将复印件提供给贷款银行即可。21、我现在在外地，能够托付亲戚或朋友帮我办按揭吗？夫妻之间可否相互托付对方办理按揭？凡是涉及到托付办理按揭的，都要当事人出具公证托付书，并注明有转托付权。22、我差不多贷款买了房子了，还能够接着贷款买房吗？在利率上还能够下幅吗？能够贷款买房。利率能否下浮由银行依照客户具体情况据以推断，最终以银行方案为准。23、要享受利率的下浮

40、。需具备什么条件？具体请参见第二条。24、假如贷款金额较高，是否还要提供其他能够证明自身资金实力的证明？是，需要提供其他如房产证、行驶证、定期存单、股票等足以证明自身财产的相关证明。25、假如收入证明上的月收入超过6000元，是否要提供个人所得税交纳证明？尽量提供。一般银行要求月收入超过5000元客户尽量提供个税完税证明。但具体情况请以银行解释为准。26、我想在合同上写我和小孩的名字，但小孩还小，没有工作，如何提供收入证明？没有，能够不提供，但家庭收入需大于家庭负债的2倍。27、假如原来的贷款出现过不良记录，还能再贷款吗？视实际情况而定，会对本人资信有一定阻碍，但要看不良记录是属于恶意逾期依旧

41、不记得按时存款，二者会区分对待。28、选择等额本息好依旧选择等额本金好？什么缘故？依照客户的家庭收入情况及要求确定。等额本息方式每月还款金额一致；等额本金方式还款呈逐月递减趋势，但前期每月还款金额大于等额本息方式还款金额。等额本息总利息大于等额本金总利息两种方式的选择涉及客户还款期限、提早还款的可能性等诸要素，需依照客户情况具体分析，要紧取决于客户的个人意愿。29、按揭买房能够拿到房产证原件吗？在银行将房产抵押手续办理完毕拿到他项权证后，客户即可领取产权证原件。30、假如按揭办不下来该如何处理？一次性付款或退房。如因客户自身资信或不配合银行工作等缘故而退房，将依合同规定扣除违约金。31、发生业

42、主按揭付款违约的处理方式如何样？先电话催收并发催收通知书，如客户不配合，银行依照合同约定按程序起诉。32、现行按揭利率是多少？首次贷款置业和二次以上的标准分不是多少？关于首次在指定银行贷款的客户，利率有无优惠？现行按揭基准利率是5.94%，对首次在指定银行贷款的客户，假如满足优惠条件，享受利率7折优惠。具体政策见第二条。33、对主贷款人及共有人的要求是什么？合同共有人是否另收公证费?只要求客户信用记录良好，公证不另收费。34、对贷款人购买第二套及二套以上的房屋可否办理按揭？有无专门要求？具体政策请参见第二条。35、公证费一般是多少？未婚公证费是多少？指定的公证处是哪家？300元。具体金额请以公

43、证处出具的相关证明为准。36关于外地户口的贷款人有无专门要求？是否需要提供担保？哪些属于需要担保的范畴？不需要。37、针对军人贷款的月收入不能开太高，这种情况如何样解决？按人民银行对借款人收入和支出比不超过55的标准推断军人收入，如月收入不能开太高，只有提高首付款。38、可否办理直贷式按揭？假如自己是银行工作人员，能够找关系办理，能够吗？直贷式按揭关于开发商来讲是一次性付款。客户自己通过其他方式办理了直贷式贷款作为其购房款，关于我们来讲不视作按揭贷款，而是一次性，但直贷式贷款不应享受现场的一次性优惠折扣政策。39、通常从客户递交资料起，到该客户实现放款，之间大概需要多长时刻？客户资料全5个工作

44、日。40、交纳房款时可否现场收现金？原则上不收现金，采取刷卡方式。置业顾问在与客户沟通时，一定要告诉客户，为了保障客户资金安全，建议客户刷卡，刷卡手续费由公司承担。尤其是预约客户签约时，假如客户携带大量现金交款同时表示之前无人告知可刷卡，将追究应尽告知义务人员的责任。41、现场可否用刷卡方式支付房款？哪些银行卡能够支付？能够。带有银联标志的卡都能够，包括信用卡。42、异地刷卡消费是否要收取手续费用呢？手续费由公司承担。43、办理按揭所需资料讲明1）已婚：夫妻双方持结婚证、身份证、户口簿、收入证明、首付款收据、买卖合同原件，一同前往按揭银行办理；如因故有一方不能到达现场，则需签署托付书，而且必须

45、经公证处公证，然后由一方携带其相关身份、资信证明到银行办理。2）未婚：购房者需持身份证、户口簿、收入证明、首付款收据、买卖合同原件，前往按揭银行办理；在办理按揭的同时，婚姻状况需进行公证。3）离异：购房者持提供离婚证书，身份证、户口簿、收入证明、首付款收据、买卖合同原件，前往按揭银行办理。注意事项：1）集体户口需提供集体户口首页及个人户口页的复印件，并加盖单位保卫部门或公安部门公章；2）月收入应是月供款的2倍以上；3）如借款人是个体经营或私营企业者，除提供收入证明外，还需提供营业执照、营业税票、验资报告等证明材料。第四部分 物业篇4.1 物业治理公司介绍成都万科物业服务有限公司为万科集团的全资

46、子公司，成立于2000年10月，拥有国家一级物业服务企业资质，现在管项目已达8个，总建筑面积超过200多万平方米，职员总人数逾千人。作为万科物业专业治理机构之一，公司建立了规范化、标准化的内部治理体系，通过不断创新的服务理念，持续为客户提供优质的物业服务。作为万科物业专业服务机构之一，公司通过ISO9001质量治理体系认证，同时顺应全球环保潮流，通过ISO14001环境治理体系认证。公司一直遵循“全心全意全为您”的服务宗旨，秉承“服务至诚，精益求精，治理规范，进取创新”的质量方针，严格落实“遵守环保法规，节能降耗减污，推行绿色服务，持续改进提高”的环境方针，不断规范内部治理运作，做到工作明细化

47、、操作程序化、言行规范化、考核标准化、办公电脑化，为宽敞业主和物业使用人提供优质的物业服务。九年以来，公司在宽敞业主的厚爱和支持下，取得了辉煌的成绩和骄人的荣誉：2002年4月，被推举为成都市物业治理协会副会长单位。2002年6月，被推举为四川省房地产业协会理事单位。2003年11月，公司通过了中国质量认证中心四川评审中心（CQC）开展的ISO9001:2000质量治理体系认证。2004年8月，公司获得“成都物管业特不贡献奖”。2005年1月，都市花园荣获“全国优秀物业治理示范小区”称号。2005年3月，都市花园项目荣获成都市“最中意住区”称号。2005年4月，公司荣获成都市“业主中意度最高的

48、物业治理企业奖” 2005年12月，公司获评一级资质物业治理企业。2005年12月，公司通过了中国质量认证中心四川评审中心（CQC）开展的ISO14001:2004环境治理体系认证。2006年1月，都市花园荣获第一批“全国商业示范社区”2006年8月，公司被推举为中国物业治理协会第二届理事会常务理事单位。2006年9月，都市花园被授予“成都市物业治理示范基地”称号。2007年1月，公司被授予“2006年度成都房地产优秀物管企业”称号。2008年1月，获公司评2007年中国物业治理企业100强。2008年1月，公司荣获2007年度成都地产传媒大奖之“2007最具服务价值物管公司”奖项。2008年

49、1月，金色家园荣获“全国物业治理示范住宅小区”称号。2008年3月，公司被授予“成都市劳动关系和谐企业”称号2008年4月，公司被授予“诚信企业”荣誉资质2008年7月，都市花园、金色家园获得成都市“优质服务示范窗口”称号2008年10月，魅力之城、双水岸双获成都市物业治理优秀住宅小区荣誉称号2008年10月，公司荣获地震灾区物业对口援管“突出贡献奖2008年12月，公司获得成都市“十大好总管企业”称号2008年12月，城花获得成都市“十佳物业治理小区”称号4.2 物业治理特色介绍推行“五步一法”创新服务体系；实行“安全安心”服务模式；运用“DS”安全治理模式。4.3 物业服务内容介绍1、物业

50、共用部位的维修、养护和治理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和治理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和治理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助治理；7、物业档案资料治理。4.4 物业服务费用收取讲明物业治理服务费收取标准：1） 电梯：2.6元/月平方米； 2） 临街底层商业：4元/月平方米；3） 车位：2.5元/月平方米。4.5 销售问答：1）物管费收取的标准是什么？含有哪些项目？物业治理服务费收取标准：成价费2007268号物管费包含但不限于：1、治理人员费用（工资、福利、保险等）；2、物业共有部位、共有设施

51、设备日常运行和维护费；3、绿化养护费；4、环境卫生维护费；5、秩序维护费；6、物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用；7、办公费；8、固定资产折旧费；9、经业主大会同意的其它费用。2）如何进行关于商家的物业治理；物管是否会限制其经营项目？商业物业治理的服务内容与住宅差不多一致，但更侧重：1、依照商业规划，拟定具体商业治理方法，为商家和顾客营造舒适、便捷的经营氛围和购物环境；2、关注商业秩序和消防安全，制造安全的商业环境；3、整合商业和客户资源，互惠互利，共同进展；因是住宅底商，除应合法经营外，按照规定，其经营项目会受到一定的限制，比如不能开设餐饮、产生噪音的KTV等。3）车位如何收费？车

52、位使用费包括包月和临停收费两种方式；专有产权车位还应按规定缴纳车位服务费；4）物管关于业主维修基金用法及流程?依照成都市都市住房专项维修资金治理暂行方法规定，维修资金的使用由业主大会决定，并向市维修资金治理办公室申请。专项维修资金使用的分摊，遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：(一)用于物业治理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30时

53、，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。5） 业主是否要承担电梯的维护费用？它包括哪些具体内容？业主需要承担电梯的维护费用，电梯的大、中修或更新、改造需要动用专项维修资金，这部分资金也是由业主承担的。但日常维护、保养和运行费用差不多包含在物业治理服务费中了，无需另行缴纳。6） 小区停电了，电梯的使用如何办?小区配有柴油发电机，停电时可启动发电机确保电梯等小区公共设施设备运行。 7） 电梯的日常维护由谁负责？如何维护？电梯的日常维护由物业服务企业托付具有资质的专业公司提供服务，物业服务企业负责电梯运行日检；专

54、业维保公司通过周检、月检、季检、半年检和年检的方式对电梯进行维护保养。8） 维修资金按多少比例收取？各楼栋的维修基金是否分开使用？依照成都市都市住房专项维修资金治理暂行方法规定：“购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的25缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2缴存，该专项维修资金归购房业主所有。” （商品房每平方米建筑面积成本价，由市房产治理部门会同有关部门定期公布。）房屋及车位按2.5缴存维修资金。成都市都市住房专项维修资金治理暂行方法规定：“专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：(一)用于物业治理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥

55、有建筑面积的比例分摊；(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。”9） 山墙部分损坏维修基金是按什么标准使用？由该幢房屋的全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。10） 位是否有维修资金的相关问题，如何使用？凡拥有单独产权的车库/车位都应按规定缴纳维修资金，车位作为非住宅物业，按2.5%缴存维修资金，车位维修资金专项用于车位/车库的维修。11） 车辆进出的方式（车卡办理/充值形式）？业主的车辆进出实行一卡一车，刷卡出入；在使用前需与物业服务中心签订车位租用/服务协议

56、，并按时交纳相关车位使用费后，物业客户服务中心将对车卡进出进行授权。 12）维修资金何时交纳？它与物业治理费的关系？在业主办理入住或分户产权时即全额交纳。物业服务收费是指业主按照物业服务合同的约定，对维修、养护、治理房屋及配套设施设备和相关场地，维护相关区域内的环境卫生和秩序所支付的费用；住房专项维修资金，是指专项用于物业保修期后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。购房人缴存的专项维修资金归购房业主所有。他们是两种不同性质的费用。13） 维修资金用完后如何续交？依照成都市成都市都市住房专项维修资金治理暂行方法第十三条规定：“一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的3

57、0时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。”14） 物管费以后会涨价吗？物业服务作为一种市场经济行为，其变动一般受三方面条件的阻碍而变化、调整：1市场及社会物价水平的调整；2物业公司提供的物业治理服务标准的变动；3政府政策法规的变动以及小区的治理服务水平的调整。15） 房屋交付使用后，如没有办理入住手续，需要缴纳物业治理费吗？依照物权法及开发商与物业买受人签订的买卖合同约定，物业服务费的计费时刻以房屋交付时刻开始，因此即使业主没有办理入住手续同样需要缴纳物业服务费。16） 水电气的抄表形式？水电气的计费标

58、准？水费由物业服务中心代收代缴，每月抄表，业主按实缴纳；电，业主每月自行到指定银行缴纳或通过银行扣缴；气，由煤气公司每月上门抄表，业主到指定银行缴纳或通过银行扣缴；计费标准以入住当时政府公布的价格为准。17） 小区内假如出现失窃、抢劫等问题，该由谁负责？物业治理条例第四十七条规定：物业治理企业应当协助做好物业治理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业治理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政治理部门报告，协助做好救助工作。因此，物业公司是依照与业主签订的物业服务合同约定事项，协助公安机关维护小区内公共秩序。业主户内财产及其人身安全由业主自行负责。物业治理条例第三十六条规定：物业治理企

59、业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业治理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。失窃、抢劫、伤人情况的责任界定，由政府相关司法机关进行。司法机关依照事实判定物业是否尽责或是否存在过错行为，判定其是否应承担过错责任。 18） 进行室内装修是否需要申请与审批？按照建设部（2002）110号文住宅室内装饰装修治理方法和成都市都市房屋装修结构安全治理规定，业主在进行室内装修前，须到物业服务中心装修服务办公室办理装修手续登记、备案。19） 如何界定设备的大修？设备的大修依照设备的使用时刻及运行参数来确定，不同的设备有不同的要求。通常对大

60、修界定：凡需牵动或拆换设备主体部分大型、要紧零部件，不需全部拆除，一次修理费用在购置同类设备费用的25%以上的维修为大修。20） 小区内有何安防措施？ 全小区采纳封闭式治理。小区设中央监控室，安全员24小时巡逻值班。在小区的各出入口及小区内的交通要道及地下停车库设置电视摄像头，在电视监控室对这些部位进行监控。采纳红外对射探头封锁小区周界,利用接口与总线相连，实现小区的周边防范。可视对讲系统：住宅部分设置可视对讲系统一套。住宅部分各楼主入口设室外主机及电控门，联网到监控中心。车库自动化治理系统：小区地下汽车库设置车库自动化治理系统。21） 游泳池的水什么时候换一次？每年至少换水一次，在泳池开放期