交房专题培训资料

1、 交房法律风险的防范与控制吴 方 荣浙江腾飞金鹰律师事务所 律师 合伙人浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会 秘书长1交房纠纷频发的杭州国家宏观调控政策的影响，从2005年国家宏观调控以来，交房纠纷不断。交房纠纷自身也在发生变化，客户提出的问题日益专业化、细节化。客户的维权能力不断强化，维权手段增多、增强。2导致交房纠纷的主观因素开发商自身准备不足；工程形象进度不佳或存在严重质量问题；实际与合同、楼书广告承诺严重不符；整改不及时、不到位；小区规划、设计有较多或重大的调整；开发商在前期与业主沟通不畅；开发商处理个案纠纷不妥当；3商 品 房 交 付 条 件符合法定交付条件（竣工验收备案表的合法性）

2、。符合合同约定及楼书的承诺；符合相关规范及标准：国家强制性规范；履行通知义务（通知的方式）两书（住宅质量保证书、住宅使用说明书）测绘成果表4交房纠纷中的常见情形逾期交房：对逾期时间的界定；配套设施不到位或移位、配套经营问题；与广告、楼书承诺不符;规划设计变更（绿地、景观、道路、户型、空间尺寸）；5交房纠纷情形装饰设备不符合合同约定（电梯、高档铝合金窗、高档涂料等）；材质问题；（玻璃、栏杆、面砖石材）；设计人性化问题（安全隐患、管道、空调位、进户门挡电梯等）；分期施工产生的噪音、安全等问题6建筑物区分所有权纠纷（地下车位、会所、露台等）；面积测绘资料及面积差异问题（公摊面积、超出140方）；交房

3、时收取的相关费用问题（预收物管费、能耗费问题）7赠送设施、设备的安装等问题；物业管理相关问题（资质、监控、保安巡逻）；交房程序问题（先看房还是先收费）；精装修质量、建筑规范、其他质量问题；8规划、设计变更而引起的法律问题规划变更所涉的行政审批：规划、设计变更而引起的民事责任：（1）退房的构成条件；（2）索赔的依据。9商品房的质量问题设计缺陷引起的质量争议；违反国家强制性规范的设计缺陷；符合规范但欠合理的设计缺陷。施工质量引起的质量争议；装修、设施标准变动引起的争议10如何交房：准备及方案分为：集中交房前、集中交房中、交房后期三个阶段；各个阶段的工作重点和目标有所不同：交房前：重点为产品的自检和

4、完善，应注意细节，同时应注重与业主的沟通；集中交房开始后： 实现快速、顺利的交付，预防集中性和群体性纠纷；交房后期：妥善处理个案，应对可能产生的诉讼。11交房前准备工作一、交房专门组织机构的成立和交房方案的制定。1、可以按照机构功能成立专门的小组，应职责分明，宜细不宜粗；2、各组成员应集中培训和开会，统一操作和应对程序。3、应明确现场处理人员和处理权限；4、交房方案应包括：领导层和权限、人员配置和分工、交房流程设置、应急预案等；5、交房方案应征求各组意见，应有专门人员负责检查交房方案的执行情况。12交房前的准备工作二、项目审批、验收的自检和完善。自检中应特别引起注意的部分：（1）竣工验收备案表

5、（合法性）；（2）各单项验收合格证，特别是规划验收；（3）前期审批手续，特别是建设工程规划许可证（4）项目重大规划、设计调整的审批同意手续；13业主可能提起的行政诉讼（1）竣工验收备案表；（2）各单项验收合格证（规划、消防、绿化、环保）；（3）前期审批手续（规划等）。14交房前准备工作三、对房屋质量和配套设施设备的自检和完善：应注意问题：1、注重对国家规范、标准的自查，特别是国家强制性规范，此工作可以协同设计院进行。2、注重对房屋涉及安全部位的查验；3、注重对小区绿化、植被的查验和养护。4、条件允许，可以提前请业主自查。15集中交房中的工作要点交房现场的布置和流程设置应合理，要保证交房程序迅速、顺利的进行，同时应考虑应急预案。现场应有专门的纠纷处理场所和处理人员，避免因个案影响正常交房流程。现场服务应到位。（关键是态度和细节）16交房后期处理的标准是按照法律规定，但应具备一定的变通和灵活性。应有证据意识，注重对有利证据的保留和收集，避免不利证据被对方掌握。17整改问题应着重强化整改的