城市房建项目成本核算分析实施细则（试行）

1、 城市房建项目成本核算分析实施细则（试行）第一章 总则第一条 为落实xx（以下简称公司）“三基三全四化”管理要求，抓基层、打基础、苦练基本功，加强项目全面成本管控，规范城市房建项目成本核算分析工作，提高项目经营核算分析的准确性、真实性及核算成果文件的编制质量，为经营决策提供可靠的数据依据，强化对标分析管理，查找项目生产经营管理漏洞，提高项目盈利能力，特制定城市房建项目成本核算实施细则（以下简称实施细则）。第二条 本实施细则以城市房建工程标后预算实施细则、城市房建工程施工预算实施细则、项目成本管理制度、工程预算管理制度为基础进行编制，主要包括项目成本核算的职责分工、工作流程、基本原则及依据、核算

2、方法、管理要求及考核评价等内容，统一规范分析模板及核算用表。第三条 本实施细则适用于公司及所属子分公司（以下简称各单位）承建的房建工程施工项目（以下简称项目），城市产品项目参照执行。第二章 组织机构及职责分工第四条 组织机构及职责（一）组织机构：项目部应成立以项目经理为组长，项目总经济师（或经营负责人）、项目总会计师（或财务负责人）为副组长，项目其他领导班子成员、各部门及工区负责人为组员的项目成本核算分析工作小组，主要负责本项目部的成本核算分析工作，项目经理是本项目成本核算分析工作的第一责任人，项目总经济师（或经营负责人）、项目总会计师（或财务负责人）是项目成本核算分析工作的主要责任人，经营部

3、门是项目成本核算分析的主责部门。（二）工作小组职责1.贯彻落实上级单位有关成本管理制度与要求；2.按本实施细则开展项目成本核算分析工作；3.根据项目实际情况对分析模板、标准用表进行细化完善，满足项目成本核算需要；4.负责成本计划调整，制订增收节支措施，负责项目成本管控中重大问题的决策，保证项目切块目标完成；5.与核算相关的其他工作。第五条 职责分工（一）组长1.按月牵头组织并主持项目成本核算与分析工作，召开成本核算分析会，对成本核算分析结果、分析质量负责；2.负责部门、工区核算分析工作的协调与安排，负责问题数据的追查分析；3.负责成本管控措施的定稿、下达与有效实施。（二）副组长1.项目总经济师

4、（或经营负责人）（1）协助项目经理开展项目成本核算，确保核算分析数据的准确性及分析质量；（2）负责收入、成本数据的总体编制与复核，负责项目成本核算报告、核算用表的汇总及最终核算成果文件的编制；（3）组织协调各部门、工区成本核算分析工作的衔接及配合；（4）负责项目各阶段目标成本的分解、下达与调整。2.项目总会计师（或财务负责人）（1）协助项目经理开展项目成本核算，确保核算分析数据的准确性及分析质量；（2）负责经理部管理费、税金、财务费用及其他无合同成本的汇总、分析及预测；（3）负责账面成本与经营核算结果的核对与分析。（三）其他项目领导班子成员1.协助项目经理开展项目成本核算；2.按项目责任成本划

5、分负责各自业务范围内与成本核算相关的工作，对对口业务的成本数据复核分析及预测。（四）部门及工区负责人1.经营部门：（1）负责项目成本核算资料的收集及汇总；（2）负责开累应发生成本的核算；（3）负责月度、开累计划成本目标的分解；（4）负责开累、整体合同收入的核算、预测与分析；（5）负责分包成本、业主奖罚、现场文明施工费、临时设施费、安全生产费及其他成本的归集、核算与分析；（6）负责保险理赔的归集、核算与预测分析；（7）负责与现场、其他部门交叉数据的协调、对接、收集与核算；（8）负责项目已完工未计量的核算与分析；（9）负责经营策划差异分析；（10）负责项目整体对标分析；（11）负责项目成本核算分析

6、会会议纪要的编制及下发。2.财务部门门（1）负责经理部管理费的归集、核算、预测与分析；（2）负责除经理部管理费外无合同成本数据的核算、归集与分析；（3）协助经营部门完成保险理赔的归集、核算与预测；（4）协助经营部门完成“四项费用”的核对与分析；（5）负责税金、财务费用的归集、核算、预测与分析；（6）负责项目安全生产费归集、核算与分析；（7）负责项目资金状况分析；（8）负责已结算未入账成本分析。3.工程部门（1）负责项目进度成本的核算、预测与分析；（2）负责前期策划（除经营策划）差异分析；（3）协助经营部门完成变更索赔（含工程签证）数据的核算、预测与分析；（4）协助经营部门完成临时设施费、业主奖

7、罚、协作单位奖罚的核算、归集与分析；（5）协助经营部门、工区对协作单位合同清单、变更索赔以外成本数据的核算与分析；（6）负责协作单位履约情况分析；（7）按部门业务分工做好其他相关核算分析工作。4.物资设备部门（1）负责材料调差相关基础数据及资料的提供；（2）负责材料设备成本的归集、核算、预测与分析；（3）负责实体工程材料设备价量差核算分析; （4）负责临时设施自购材料成本的核算与归集；（5）负责机械成本的归集、核算与分析；（6）负责自有施工机械设备燃油（电耗）及维修保养费用的核算与分析；（7）协助财务部门完成库存材料及提前摊销的核算与分析。5.质检部门（1）负责项目质量成本的核算与分析；（2）

8、协助经营部门完成业主奖罚、协作单位奖罚的归集、核算、预测与分析；（3）协助经营部门完成已完工未计量的核算与分析；（4）按部门业务分工做好其他相关核算分析。6.安保部门（1）协助经营部门完成安全文明施工费、业主奖罚及协作单位奖罚的归集、核算、预测与分析；（2）协助财务部门完成安全生产费的归集、核算、预测及分析；（3）按部门业务分工做好其他相关核算分析。7.综合办公室（1）协助财务部门完成施工水电、生活水电的核算、归集、预测与分析；（2）协助安保部门完成文明施工费的归集、核算、预测与分析；（3）协助经营部门完成业主奖罚的归集、核算；（4）协助完成项目行政用车的核算、分析；（5）负责办公用品、行政用

9、车燃油消耗及维修保养成本、核算与分析；（6）按部门业务分工做好其他相关核算分析工作。8.工区（1）协助经营部门完成变更索赔（含工程签证）数据的计算、核算与预测；（2）协助经营部门完成分包、临时设施已发生未结算成本核算与分析；（3）负责协作单位合同清单、变更索赔以外成本数据的提供与分析；（4）负责协作单位领用材料超耗核算分析；（5）负责工区质量、进度、安全、物耗、协作单价履约情况分析；（6）按部门业务分工做好其他相关核算分析工作。第三章 工作流程第六条 一般规定（一）项目每月组织一次成本核算分析，收入、成本统计时间按每月的20日为时间节点，与形象进度保持一致。（二）每月25日至次月5日为统计核算

10、时间，次月10日前召开由项目成本核算分析工作小组成员参加的成本核算分析会。第七条 具体流程（一）每月25日前经营部门按合同清单列示开工累计完成的工程数量、产值，并按上级单位下达的标后预算做目标成本的分解，将上述资料提交相关部门、工区。（二）各部门（工区）按职责分工在次月2日前完成相关收入、成本数据的计算、预测及对标分析，将结果提交经营部门汇总；经营部门在次月5日前完成项目成本核算用表的汇总、整理，与财务部门门共同完成核算成本、账面成本的核对工作。（三）各部门（工区）按分析模板在次月5日前完成本部门负责的收入、成本数据的分析工作。（四）项目经理于次月10日前牵头组织召开成本核算分析会，并对项目整

11、体情况进行通报及分析，项目总经济师（或经营负责人）、项目总会计师（或财务负责人）做好协助及配合工作。（五）各部门（工区）按分析模板对本部门（工区）负责的收入、成本数据进行通报及分析，并对上月部署工作完成情况、存在问题、工作建议进行说明。（六）项目当前及整体核算结果通报分析后，成本核算分析小组就项目当前及整体生产经营工作问题进行研讨，形成决议并进行工作部署与安排。（七）经营部门负责记录成本核算分析会的全过程，形成会议纪要，纪要内容包括项目当前生产经营存在的主要问题、解决措施及工作安排、分工等内容，会议纪要下发给相关部门（工区），部门（工区）根据会议决议内容开展生产经营管理工作。会议纪要下发时间不

12、得迟于次月15日。第四章 基本原则及依据第八条 基本原则（一）工作原则：项目应本着事实求是、严谨负责的态度依据合同文件、地方相关规定、上级单位要求开展项目开工累计成本核算及整体盈亏预测工作。收入计算依据充分，成本计算与事实相符，未发生部分的收入成本按责任目标、力争目标分别预测，核算及预测结果作为项目及上级单位指导生产经营工作及决策的重要依据。（二）核算原则：成本核算必须遵循形象进度、合同收入与施工成本时点一致性的原则，即收入与成本的统计口径、时点、范围均要保持一致，确保核算结果准确。第九条 核算依据（一）与合同收入相关的核算依据包括但不限于以下内容：1.业主合同文件（含合同附件、补充协议、图纸

13、及会审记录等与收入相关的其他资料）2.业主有关计量支付、变更索赔、工程签证、调差、预算编制、考核管理等与核算相关的经济类资料或文件（通知）3.与人工、材料调差相关的信息价格资料4.变更、签证、材料认价台账及资料5.业主（监理）相关奖罚文件及台账6.本工程约定的计量、计价依据等与此相关的规定与要求7.国家或地方政策性文件等（如有关环水保要求、停工限产等）8.业主计量支付台账及相关原始资料（二）与施工成本相关的核算依据包括但不限于以下内容：1.标后预算及经营承包责任书2.对外经济类合同（含补充协议）、结算资料等3.物资设备进货台账、盘点记录、节超核算等资料4.四量对比台账（产值量、计量量、实际完成

14、量、结算量）5.各期产值月报6.各期施工预算7.开工至核算日期间科目余额表8.除间接费外无合同发票入账成本台账（如项目零星采购）9.协作单位补偿、调价、索赔申请资料10.保险理赔台账及资料11.周转材料等处置费用明细12.各期经营月报及各期成本核算分析资料第五章 核算方法第十条 项目阶段性盈亏核算及整体盈亏预测数据由合同收入、施工成本、税费（包含税金、财务费用、上级管理费等）组成。第十一条 合同收入核算项目合同收入按开工累计完成及剩余工程两部分分别统计，均由清单收入、变更索赔、调差、业主奖罚、其他收入等部分组成，包含税金。收入统计时间节点应与施工产值统计时间节点保持一致。合同收入核算按清单计价

15、的模式考虑，若项目实际为其他计价模式参照执行。（一）清单收入1.开工累计清单收入原则上应与开工累计统计产值中的清单收入金额一致，由分部分项工程费、单价措施费、总价措施费、其他项目费、规费、税金组成，具体计算方法如下：序号清单收入项计算公式说明1分部分项工程费及单价措施费开工累计实际完成数量清单单价应按业主清单详列计算过程2总价措施费国家计价规范要求的计价基数（开工累计完成）对应费率一般情况下包括安全文明施工费；夜间施工费；非夜间施工照明费、二次搬运费；冬雨季施工费；地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费；已完工程及设备保护费；工程定位复测费等。3其他项目费按实际发生统计主要包括暂列金额、暂估价

16、（材料(工程设备)暂估价、专业工程暂估价）、计日工、总承包服务费等。3规费国家计价规范要求的计价基数（开工累计完成）对应费率4税金（开工累计实际完成分部分项及单价措施项目+总价措施项目费+开工累计实际完成其他项目费+开工累计实际完成规费）*税金费率在计算开工累计工程费时需注意：不得计入变更增加部分的收入（在变更索赔收入中统计），但变更核减部分的清单项目必须核减；应计入不按变更流程办理的清单复核增量，减量必须核减；因清单复核或变更核减引起分部分项工程费及单价措施费金额变化导致的总价措施费、规费、税金金额变化不得忽略。统计总价措施费、规费、税金开工累计完成金额时，可按开工累计分部分项工程及单价措施

17、清单收入完工百分比分别乘以总价措施费、规费、税金总额的简易计算方法。2.剩余工程清单收入按复核后业主清单总收入（含变更核减）核减开工累计已完成金额计算而得，统计方法和格式与开工累计清单收入相同，分部分项工程费及单价措施费、总价措施费、规费、税金均应分别列项，其中分部分项工程费及单价措施费需按业主清单详细列项。3.项目进场暂无清单时可以依照施工图和业主合同规定的计量计价规则编制清单预算作为阶段性合同收入依据，根据核算的保守原则，清单预算按责任目标及力争目标分别列项，核算时采用责任目标，力争目标作为盈亏结果分析说明的支撑资料。（二）变更索赔收入1.开工累计完成的变更索赔收入以实际发生并得到业主实际

18、批复的金额为准，合同清单减项部分金额在清单收入中核减，即仅计已发生并经批复的变更增量增项；2.业主实际批复但未施工部分的金额列入剩余工程收入；3.实际发生但业主未批复的变更索赔金额不得计入开工累计收入，金额明细单列，作为盈亏结果分析说明的支撑资料；4.变更索赔包括对应的措施收入、规费和税金；5.未批复变更及策划变更金额应按责任目标、力争目标分列。6.变更索赔包含不按清单收入计价的工程签证，确认依据与变更索赔一致。（三）调差1.调差包括人工、材料以及其他政策性价格调整。2.开工累计完成调差按实际发生并得到业主实际批复的金额为准；3.涉及负调差（如材料调差）情况时，尽管业主实际未批复 ，仍应遵循保

19、守原则将负调差金额计入开工累计收入，正调差金额应单列，作为盈亏结果分析说明的支撑资料；4.未批复的调差应严格依据主合同文件规定及业主相关要求计算，当调差方法不详细应按责任目标和力争目标分别预估，其中未批复负调差应按最不利条件计算并计入成本核算中；5.调差应计算对应增减税金金额，计价基数符合相关规定要求；6.剩余工程的调差按当前信息价数据进行核算，材料调差应适当考虑远期价格波动影响，因价格波动可能引起的材料调差金额增加或减少仅纳入项目整体盈亏预测分析，不纳入核算。7.若变更项或清单外工程签证未采用实际价格计价，由此产生的调差金额包含在项目调差核算范围，核算方法与合同内调差一致。（四）业主（监理）

20、奖罚1.业主（监理）奖罚无论是否已支付或扣款，只要以正式文件或通知等形式明确的奖罚金额，均应计入开工累计已完成收入中，奖励或处罚若最终明确不执行，则在对应期次核算数据中进行调整。2.根据业主合同违约条款约定，若我方实际已发生违约行为且业主虽未发文（或通知）但已口头表明将扣除违约金，可暂不计入成本核算中，但需详细列明，作为盈亏结果分析说明的支撑资料。（五）其他收入按项目实际情况进行统计，核算口径宜与财务一致，其中保险理赔赔付金额仅在收入中列明，但不计入收入总额，冲减对应成本。第十二条 施工成本核算项目施工成本按开工累计已发生及剩余工程预估成本两部分分别统计，包含工程分包成本、材料费、机械成本、现

21、场文明施工费、临时设施费、经理部管理费、安全生产费、其他成本等已经发生和预测将来发生成本。工程分包成本、材料费、机械费用、其他成本合计金额与施工预算中的市场综合基价金额口径一致。现场文明施工费、临时设施费、项目经理部管理费、安全生产费则对应标后预算的四项费用，核算方法及口径与标后预算、施工预算应保持一致。一般计税项目施工成本中不含可抵扣的增值税进项税金额，简易计税项目施工成本中不含分包差额对应的税款金额，与标后预算、施工预算编制要求相同。施工成本统计时间节点应与收入统计时间节点一致。（一）工程分包成本1.工程分包成本是指与实体工程对应的分包成本，由分包合同单价乘以实际完成数量计算而得。开工累计

22、已发生工程分包成本按已结算成本和已发生未结算成本两部分归集，即已结算成本=截止核算期全部分包合同结算表清单小计的合计已发生未结算成本=（开工累计实际完成清单数量-已结算数量）分包合同单价剩余工程分包合同成本=（复核后清单工程数量-确定实施的变更核减工程数量+其他增减数量-开工累计实际完成清单数量）分包合同单价其他增减数量是指除合同清单、变更以外应当由项目承担的工程数量。2.剩余工程涉及分包合同未签订分包单价不确定情况时，可采用标后预算单价计算，若标后预算价格明显偏离市场，也可根据实际调查的市场价格水平计算，分包合同签订后应对签订期次所对应的成本数据进行调整。3.如果工程分包成本中包含临时设施费

23、或安全生产费，均应核减，成本按实计入临时设施费或安全生产费。4.工程分包成本不包括分包合同结算中支付项结算内容，即支付项结算金额应按下述要求还原至对应成本中：（1）项目统一对外缴付且分包合同约定应由协作单位承担的水电费扣款：单独列表汇总成本费用在其他成本中扣减；（2）项目负责采购限额领用发放给协作单位的材料超耗扣款：单独列表汇总成本费用在材料费中扣减；（3）项目无偿提供给协作单位使用的安全文明用品损坏丢失扣款：单独列表汇总成本费用在安全生产费或现场文明施工费中扣减；（4）协作单位因质量、安全、进度、环保等原因的奖罚：单独列表汇总成本费用在其他成本中归集；（5）项目统一购买且合同约定应由协作单位

24、承担的保险扣款：单独列表汇总成本费用在其他成本中扣减；（6）工程分包合同约定的其他扣款：应逐一还原至对应成本核算单元中；（7）临时用工、临时机械结算：单独列表汇总成本费用计列入其他成本中；（8）补偿：单独列表汇总成本费用计列入其他成本中。（二）材料费1.材料费是指由项目负责采购的用于实体工程建设的材料设备费，不包括项目为修建临时设施消耗的材料设备以及为实现安全文明施工生产采购的物资（或物品）。2.材料费的计算开工累计已发生材料费=进场材料费-临时设施材料消耗费用-现场盘点库存材料设备费用-处理残余物资费用-协作单位材料超耗扣款剩余工程材料费用=剩余实体工程材料设备数量（项目采购）对应核算期实际

25、采购单价3.剩余实体工程材料设备涉及采购合同未签订材料设备采购单价不确定时，可按标后预算对应单价计算，若标后预算价格明显偏离市场，也可根据实际调查的市场价格计算，采购合同签订后应对签订期次的成本核算数据进行调整。4.若剩余实体工程材料设备存在价格波动幅度较大情况时（如钢材、水泥、商品混凝土等材料），应适当考虑远期价格波动影响，因价格波动可能引起的成本增加或降低仅纳入项目整体盈亏预测分析，不纳入核算。5.材料费中应核减残余物资处置费用及协作单位材料超耗扣款金额。（三）机械成本1.机械成本是指项目投入的施工机械设备（自有或租赁）所发生的成本费用。2.行政用车无论是项目自有还是租赁，该费用均包含在项

26、目经理部管理费中，机械成本中不得重复计列。3.机械成本的计算开工累计已发生机械成本=（已结算成本+已发生未结算成本）+自有施工设备折旧及维修养护成本剩余工程机械成本=（设备租赁单价剩余租赁时间）+自有施工设备折旧及维修养护成本自有设备折旧及维修养护成本中包含燃油及电耗成本。（四）现场文明施工费1.现场文明施工费是指项目为提高文明施工标准、提升企业形象而发生的费用支出，统计口径与标后预算一致。2.计算开工累计已发生现场文明施工费时应扣减协作单位文明施工用品损坏丢失金额。3.现场文明施工费的计算开工累计已发生现场文明施工费=已结算费用+已发生未结算费用+无合同零星采购费用-协作单位安全用品损坏丢失

27、扣款剩余现场文明施工费=按工程实际情况预估（五）临时设施费1.临时设施费是指项目为满足正常工程施工所必须建设的生产、生活用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施所发生的费用。主要包括项目经理部驻地、钢筋加工厂、木工加工厂、便道、施工现场临时设施、临时供电供水设施、协作单位生活区等的建设费，与标后预算口径一致。2.若项目实际退场时临时设施（部分或全部）存在折价出让给相关单位的情况，折价出让金额应在临时设施费总额的扣减。3.临时设施费预估总额应包含由项目承担的相关设施拆除、还原、弃运等费用。4.临时设施费采用项目整体预估费用按工期比例摊销的方式计算，开工累计已发生临时设施费、剩余成本均采用以下公式计算

28、，即（已结算费用+已发生未结算费用+临时设施材料消耗费用+无合同零星采购费用+剩余成本预估）工期比例工期比例=核算时段对应工期合同工期5.当实际工期相比合同工期变化较大时，可按产值比例摊销的方式计算，即产值比例=核算时段对应收入有效合同收入有效合同收入不包括未发生的暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费，与前述核算方法中列明的收入统计金额一致。（六）经理部管理费1.经理部管理费是指项目管理层在工地现场为项目组织和管理工程施工所发生的费用支出，包括外聘管理人员薪酬及相关费用支出，统计口径与标后预算一致。2.经理部管理费包含按各单位绩效考核办法应予以核发的绩效薪酬，若核算当期具体金额暂未确定可按各

29、单位绩效考核办法进行预估。3.在预测剩余工程经理部管理费时，工期不能完全按合同工期计算，应按项目实际情况并结合业主、地方相关验收、决算、审计方面的时限要求预留合理的收尾期及对应的人员配置，据此计算相关费用支出。4.经理部管理费的计算开工累计已发生经理部管理费=财务账面费用+已发生未入账费用剩余工期经理部管理费=按工程实际情况预估（七）安全生产费1.安全生产费是指为保障项目安全施工生产所支出的各项费用。2.安全生产费预估总额应包含相关设施拆除、弃运等费用。3.计算开工累计已发生安全生产费时应扣减协作单位安全生产用品或设施损坏丢失金额。4.安全生产费采用项目整体预估费用按工期比例摊销的方式计算，开

30、工累计已发生及剩余成本支出均采用下列公式计算，即（已结算费用+已发生未结算费用+无合同零星采购费用-协作单位安全用品损坏丢失扣款+剩余成本预估）工期比例工期比例=核算时段对应工期合同工期5.当实际工期相比合同工期变化较大时，可按产值比例摊销的方式计算。（八）其他成本1.其他成本是指除工程分包成本、材料费、机械成本、现场文明施工费、经理部管理费、安全生产费以外为保证项目正常施工生产而发生的费用支出。主要包括施工水电费、工程保险费、检验试验费、代理咨询费、软件采购费、测量费、技术服务费、协作单位奖罚、零工零机费用及其他费用等，其他费用是指除前述列明的费用外项目实际发生的成本。2.其他成本应核减按分

31、包合同约定应由协作单位承担的费用，如施工水电费、保险费以及其他应由协作单位承担的费用。在预估剩余工程其他成本时也应核减上述所列应由协作单位承担的费用。3.其他成本的计算开工累计已发生其他成本=施工水电费+工程保险费+检验试验费+代理咨询费+测量费+技术服务费+施工环保费+协作单位奖罚+零工零机费用+其他费用-协作单位施工水电扣款-协作单位保险费扣款-协作单位其他扣款剩余工程其他成本=按工程实际情况预估第十三条 税金、财务费用、上级单位管理费（一）税金1.税金是指项目承建施工任务应负担的相关税费，包括增值税和附加税，其中增值税分简易计税和一般计税两种情况。2.可抵扣的增值税进项税金额、分包差额对

32、应的税款金额在施工成本中核减，税金计算时不再核减。3.增值税的计算简易计税增值税=核算时段对应收入（1+简易计税适用税率）简易计税适用税率一般计税增值税=核算时段对应收入（1+一般计税适用税率）一般计税适用税率4.附加税的计算附加税=核算时段应交增值税附加税税率附加税税率以项目所在地适用的税率为准。（二）财务费用1.财务费用是指利息收支（含上级单位资金占用利息、金融机构存贷款利息）、汇兑损益和金融机构手续费。2.项目财务费用按实际发生计列。（三）上级单位管理费如果合同收入中包含上级单位管理费，则应按约定的费率乘以核算时段的合同收入计列。第十四条 盈亏金额及利润率计算盈亏金额=合同收入-施工成本-税金、财务费用、上级单位管理费利润率=盈亏金额合同收入100%开工累计盈亏金额及利润率采用开工累计已完成收入及已发生施工成本及税金、财务费用、上级单位管理费计算。剩余工程盈亏金额及利润率采用