(纬联)XXXX年永川房地产市场报告

1、1永川房地产市场环境分析2房地产市场概要 永川房地产市场进入快速上升通道，市场呈现供不应求态势，市场成熟度逐步增高； 市场供应主要分布于新城的兴龙湖和体育公园板块，并开始向凤凰湖区域发展； 针对老城，新城区域市场认可度高，市场形象好，吸纳力强 项目所属凤凰湖板块房地产开发处于起步阶段，市场成熟度低、吸纳力弱 市场供应以高层为主，高层和洋房主力供应户型均为三房 高层产品热销户型：二房：75-90平方米，三房：100-120平方米 洋房产品热销户型：二房：80-95平方米，三房：110-130平方米 新城市场客群多数来自老城，以首置和首改为主，自住比例较大，投资比例较小 从市场环境来看，高层与洋房

2、均有空间 区域市场竞争较为激烈，潜在供应高层体量较大，相对高层洋房竞争较小；高层单个项目年去化速度在6-8万平方米，洋房单项目年去化4-6万平方米永川新城市场环境良好、但竞争环境不容乐观3永川区房地产市场需求旺盛，市场进入快速上升期永川房地产市场市场供求市场保持高速的存量去化。永川近5年商品房销售面积（万平方米）永川近5年商品房供需走势（万平方米）年去化近100万方年去化100万以上09年永川商品房销售面积已突破100万方，需求旺盛。4永川房地产市场由老城和新城构成，新城市场分为兴龙湖、体育公园、凤凰湖、神女湖四大板块。永川房地产市场分布特征老城区兴龙湖板块体育公园板块凤凰湖板块永川新城区5永

3、川老城在售项目6个，新城在售项目15个，在售项目多集中于新城区的兴龙湖板块，项目所属区域市场仍处于起步期，市场影响力和凝聚力较低永川房地产市场分布特征老城区兴龙湖板块体育公园板块凤凰湖板块在售未售永川新城区6永川房地产市场产品特征项目名称板块建筑面积（平方米）容积率建筑形态金科中央公园兴龙湖板块3650002.5 洋房、高层润锦御珑山兴龙湖板块1050003.3 高层昌龙阳光尚城兴龙湖板块2022322.5 小高层、高层巨宇江南兴龙湖板块1500002.5 洋房、高层金域蓝湾兴龙湖板块1414911.9 洋房、高层朝野水晶城兴龙湖板块1173522.7 高层桓大郦晶城三期兴龙湖板块706222

4、.5 高层、洋房巴塞罗那体育公园板块1700001.8 洋房+高层渝西印象体育公园板块936162.5 高层奥蘭半岛体育公园板块3520903.2 高层香缇漫城体育公园板块2000002.5洋房、高层俊豪中央大街老城区500000 5.4 高层东城上景老城区170000 2.9 高层浦江上海城老城区128816 2.2 高层豪禧银山源老城区4300003.1 高层月源山水老城区800002.5 高层、洋房、别墅东科兰乔圣菲二期老城区698001.6 洋房、别墅森望滟澜湖凤凰湖板块1600002.0 高层新城兴龙湖和体育公园从供应量来看，均以高层为主7新城兴龙湖板块以高层为主，体育公园以高层为主

5、，凤凰湖板块以洋房为主永川房地产市场产品特征项目名称板块建筑形态建筑风格金科中央公园兴龙湖板块洋房、高层意大利托斯卡纳润锦御珑山兴龙湖板块高层现代简约昌龙阳光尚城兴龙湖板块小高层、高层意大利托斯卡纳金域蓝湾兴龙湖板块洋房、高层意大利托斯卡纳盛世棠城兴龙湖板块洋房、高层现代中式君临棠城兴龙湖板块洋房、高层高层：现代中式，洋房：托斯卡纳朝野水晶城兴龙湖板块高层现代中式红河枫景兴龙湖板块高层现代简约8永川房地产市场产品特征项目名称板块建筑形态建筑风格渝西印象体育公园板块高层现代中式时代国际体育公园板块洋房、高层地中海永康巴塞罗那体育公园板块洋房、小高层西班牙风格康安尚都体育公园板块高层现代中式昕晖香

6、缇漫城体育公园板块洋房、高层意大利托斯卡纳奥蘭半岛体育公园板块高层现代中式香缇漫城体育公园板块高层、洋房意大利托斯卡纳俊豪中央大街老城区高层现代简约浦江上海城老城区高层新古典主义豪禧银山源老城区洋房、高层新古典主义月源山水老城区高层、洋房、别墅新古典主义东科兰乔圣菲二期老城区花园洋房和别墅意大利托斯卡纳永川在售洋房产品建筑风格主要以意大利托斯卡纳风格为主，而高层产品则更多的选择现代中式或现代简约风格。92010年高层与洋房市场表现优异永川房地产市场产品供求经过初步统计，2010年1-11月永川市高层供应约98万平方米，实际销售约88万平方米，洋房供应量约40万平方米，实际销售约36万平方米。1

7、0永川房地产市场高层楼盘详情项目名称10年推出面积总户数1房户数户型面积2房户数户型面积2+1户型户数户型面积3房户型户数户型面积4房户型户数户型面积奥兰半岛543525570015080-9026091-100147104-11900中央大街631145782859.0621577-9200335116-16700康安尚都36900318000000318106-12300月源山水350463300011084-8500220111-12300朝野水晶城8420887716735-3829471-8823495-107273104-12800竣祥红河枫景681836860043180-101

8、00288111-13900润锦御珑山532455000022482-9000276120-14100阳光尚城5976381923833-5041067-10000171102-12700东城上景525364620011794-9500285112-12700和拓五米阳光8004298021058-6242071-8000350100-10500浦江上海城379933730024478-10400129114-12200竹映三清370583360012082-8500112110-112104138-146青年根据地15090.9241641643-5800000000君临棠城42407382

9、0012879-10700254117-13300康桥生活公园547884762467-6814489-10000212124-12896138-16211永川市高层市场主力户型以三房为主二房为辅助，三房面积区间104-140，两房面积区间70-100永川房地产市场高层户型特征户型户数面积区间比例1房108340-5013.3%2房300780-9036.9%2+1房49495-1056.1%3房3370110-12041.3%4房200138-1502.5%从2010年供应数据可以看出，三房仍然是市场的主力，面积为110-120平方米；二房次之，主力面积为80-90平方米。12热销户型：二房

10、面积为75-90平方米，三房面积为：100-120平方米永川房地产市场高层热销户型项目名称板块户型面积区间（平方米）比例销售情况奥兰半岛体育公园板块2房80-9570%热销3房100-12630%一般朝野水晶城兴龙湖板块1+1房36-6036%热销2+1房105-13029%热销3房134-15836%一般浦江上海城老城区2房77-9810%热销3房104-11567%一般4房12023%一般高层典型楼盘配比：注释：热销：销售比例达70%以上；一般：销售比例在40-69%；差：39%以下13区域市场客群主要来源于老城，客群以首改为主永川房地产市场客群特征项目名称客户状况东科兰乔圣菲以国有企业事

11、业单位、公务员、私营企业主为主。浦江上海城 以永川周边乡镇客户为主 俊豪中央大街以老城区客户30-45岁为主，部分周边乡镇客户，多为投资金科中央公园城私人企业主、个体经营者、企事业单位管理者 君临棠城 以老城区客户为主，多为2套房，部分周边乡镇客户奥兰半岛以老城青年人为主。金域蓝湾二期以老城客户30-45岁为主，部分乡镇客户，多为自住康桥生活公园以老城区客户为主，部分周边乡镇客户红河枫景 老城居民为主，部分当乡镇客户，含私营企业主，及企事业单位人员 和拓五米阳光 以老城区居民为主，年轻人占了一定比例。有30%左右投资客户 昌龙阳光尚城以老城区客户为主，部分周边乡镇客户润锦御珑山以老城区客户为主

12、，部分周边乡镇客户朝野水晶城 以老城区客户为主，部分周边乡镇客户14高层市场老城区价格在3600-3800元/平方米，而兴龙湖板块和体育公园板块更多的在4300元/平方米永川房地产市场高层价格特征各板块典型楼盘：老城区3600-3800元/平方米兴龙湖板块4000-4400元/平方米体育板块3800-4300元/平方米15洋房市场主力仍然是三房户型，户型面积区间为90-138平方米。永川房地产市场洋房户型特征项目名称物业形态梯户比项目总户数一房户数一房所占比例二房户数二房所占比例三房户数三房所占比例四房户数四房所占比例（顶跃层）五房五房所占比例五房（底跃层）五房所占比例银山源洋房一梯两户208

13、3 0 0625 30%1458 70%0 00 00 0永康巴塞罗那洋房一梯两户1417 0 0283 20%850 60%0 0142 10%142 10%香提漫城9层（小高层）一梯两户96 0 012 11%74 77%0 00 012 11%香提漫城6层（洋房）一梯两户456 0 0150 33%150 33%0 00 0150 33%时代国际洋房一梯两户769 0 00 0513 67%0 0128 17%128 17%金科中央公园洋房一梯两户576 0 0230 40%274 48%72 13%0 00 0合计洋房676 20%1861 56%72 2%270 8%432 14%洋

14、房市场主力仍然是三房，面积区间为90-138占市场比例约为56%，二房户型次之， 面积区间为60-100平方米占市场比例约为20%。16洋房产品市场热销户型：二房：80-95平方米，三房：110-130平方米。永川房地产市场洋房热销户型洋房典型楼盘配比：项目名称板块户型面积区间（平方米）比例销售情况时代国际体育公园板块一层3变5户型200-23017%一般平层三房户型102-15066%热销顶层跃层户型160-17017%一般香缇漫城体育公园板块2房70-7610%热销2+1房75-10045%热销3+1房90-11020%热销4房150-17025%一般金科中央公园兴龙湖板块2房90-100

15、20%热销3房105-13060%热销4房134-15820%热销注释：热销：销售比例达70%以上；一般：销售比例在40-69%；差：39%以下17纯正洋房的价格在4600-6000元/平方米，而普通的多层洋房则在3600-4300元/平方米。永川房地产市场洋房价格特征各板块典型楼盘：纯正洋房：4600-6000元/平方米普通：3600-4300元/平方米18从永川项目销售进度可以看出，单个项目高层年度去化量约6-8万平方米，洋房年度去化约4-6万平方米永川房地产市场去化特征高层项目名称开盘时间占地面积容积率建筑面积(万m2)销售面积(万m2)2010年至今去化量(万m2)月去化量(万m2)润

16、锦御珑山2010年8月280003.31055004000053245 20000 昌龙阳光尚城2010年5月8416.6672.4202000450006000011250 红河风景二期 2007年12月473333.717700017000070000 5833 朝野水晶城2009年12月487502.4117000100000100000 8333 五米阳光2010年1月173422.484300043000430007167 奥兰半岛2008年12月1360002.6300000140000620005833 花园洋房昕晖香缇漫城2010年10月23日813372.5200000220

17、003500020000 金科中央公园2010年9月22日1460002.5365000500004000030000 金域蓝湾2007年12月724632.21414917500037500 3125君临棠城 2007年12月400002800008000026667 2222 典型项目年去化量分析：金科中央公园项目概况市场典型案例洋房19项目名称金科中央公园位置永川区红河大道与兴龙大道交界处总建筑面积365000平方米土地面积146000平方米容积率2.50产品组合10栋高层+24栋6+1洋房+商业在售单价洋房：6000元/平方米高层：4300元/平方米主力面积洋房：90-150平方米高层

18、：70-110平方米核心价值：区位优势兴龙板块湖核心金科知名品牌外部景观优势紧靠兴龙湖公园优秀的建筑设计地中海风格五重园林景观20金科中央公园户型市场典型案例洋房面积区间套数房型占比90-11048二房16.7%111-130150三房52.1%131-15590四房31.3%2010年供应户型配比：21户型附赠面积大，已达极致，产品附加值高永川房地产市场案例二房二厅单卫建筑面积100.25平方米屋顶花园设计，增加项目的性价比。主卧半圆形窗户，增加项目的舒适性。阳台、入户花园、露台的设置，提升项目性价比和舒适性。四房二厅两卫建筑面积133.63平方米超大私家花园、露台等赠送达到89平方米。户型

19、为三房变四房户型，户型功能够全。22市场典型案例洋房金科中央公园洋房底层户型23市场典型案例洋房金科中央公园洋房平层户型24市场典型案例洋房金科中央公园洋房顶层户型25市场典型案例洋房金科中央公园销售已推销售进度：9月22日首次开盘，推出160套洋房，月度销售150套。10月19日推出128套洋房，至今已经销售80%。11月27日推出23号楼约200套高层，高层均价4300元/平方米，至今已经销售90%。洋房“金九银十”两度开盘，现场认购火爆，单月消化约2万平方米，预计2011年春交会即可去化洋房剩余体量约2.5万平方米。高层首次开盘推出1.8万平方米，单月去化约1.6万平方米，由于销售节奏的

20、控制，预计2011年高层去化约8万平方米，2012年去化约10万平方米。洋房价格单价区间（元/m2）高层价格（元/m2）一层普通：5600水景：100004300二层普通：4900水景：8900三层普通：4800水景：7200四层普通：4700水景：7200五层普通：4500水景：7100六层普通：7100水景：9000销售价格：26市场典型案例高层奥兰半岛项目概况项目名称奥兰半岛位置永川开发区学府大道388号（体育中心旁）总建筑面积300000平方米土地面积136000平方米容积率2.6产品组合高层在售单价两房均价：4000元/平方米三房均价：3800元/平方米主力面积80-126平方米核心

21、价值：规模优势30万平方米，16栋高层配套优势交通、奥体中心、重庆文理学院等优秀的建筑设计现代中式风格内部景观8万平方米大中庭景观27市场典型案例高层奥兰半岛户型面积区间（m2）套数房型占比80-901502房26.9%91-1002602+1房46.7%104-1191473房26.4%2010年供应户型配比：28市场典型案例高层奥兰半岛户型点评二房二厅二卫建筑面积87.40平方米二房带入户花园，增加户型舒适性；主卧270度转角飘窗，景观效果较好。二房二厅二卫带空中院馆建筑面积90.41平方米典型的二房变三房户型，可变空间为7.56平方米；入户花园、转角的设计，体现居住舒适度。29市场典型案

22、例高层奥兰半岛销售已推出奥兰半岛最早开盘日期在2008年，截止目前已经销售约13万平方米，2010年供应约5.5万平方米，至今已全部售罄，销售均价为4200元/平方米。2010年6月22日，奥蘭半岛1、7号楼盛大开盘。开盘当天的成交率达到64.9%。30项目最大的竞争来自于凤凰湖板块项目和少量体育公园板块项目。永川房地产市场项目竞争市场核心竞争圈重要竞争圈干扰竞争圈核心竞争圈：主要以凤凰湖板块项目和少量体育公园板块项目。重要竞争圈：主要由兴龙湖板块和体育公园板块项目组成。干扰竞争圈：主要由老城区项目组成。31核心竞争圈内已经面市的项目高层剩余体量约32万平方米，洋房市场剩余体量约有7万平方米，

23、高层产品竞争较为激烈永川房地产市场项目竞争市场项目名称总建筑面积（平方米）产品组合开盘时间价格剩余体量（平方米）森望滟澜湖160000板式高层2011年1月待定高层：160000凤凰育才苑60000高层+洋房2011年1月待定高层：50000洋房：10000昕晖香缇漫城200000一期洋房、二期高层2010年10月23日4800高层：120000洋房：58000昕晖香缇漫城凤凰育才苑森望滟澜湖32重要竞争圈2011年-2013年高层年度供应量约在45万平方米左右，而洋房年度供应14万平方米，对本项目形成较大竞争。永川房地产市场项目竞争市场项目名称板块建筑面积容积率已推体量高层剩余体量洋房剩余体

24、量伟豪创世纪兴龙湖板块1200002.4 01200000金科中央公园兴龙湖板块3650002.5 35000200000130000润锦御珑山兴龙湖板块1050003.3 40000650000昌龙阳光尚城兴龙湖板块2022322.5 600001422320巨宇江南兴龙湖板块1500002.5 1000003200018000金域蓝湾兴龙湖板块1414911.9 800001500046491盛世棠城兴龙湖板块750583.3 300003505840000君临棠城兴龙湖板块2001652.6 600001401650朝野水晶城兴龙湖板块1173522.7 11735200桓大郦晶城三期兴

25、龙湖板块706222.5 250003500015622渝西印象体育公园板块936162.5 0936160时代国际体育公园板块300000 2.4 3000020000070000永康巴塞罗那体育公园板块170000 1.8 80000090000康安尚都体育公园板块140693 3.1 40000100000奥蘭半岛体育公园板块3520903.2 1300002220900红河枫景体育公园板块830003.5 40000430000重要竞争圈内高层剩余体量约为135万平方米，而洋房则有41万平方米。33干扰竞争圈高层年供应量在18万平方米左右，洋房年度供应量为8万平方米。永川房地产市场项目

26、竞争市场项目名称板块建筑面积容积率高层剩余体量洋房剩余体量山水林涧三期老城区69000 0.5 060000俊豪中央大街老城区500000 5.4 1500000东城上景老城区170000 2.9 040000浦江上海城老城区128816 2.2 1000000豪禧银山源老城区4300003.1 50000100000月源山水老城区800002.5 3000020000干扰竞争圈面市项目剩余体量约在57万平方米左右，高层33万平方米，洋房24万平方米。34核心竞争项目洋房昕晖香缇漫城项目名称昕晖香缇漫城位置永川新城内（红旗小学旁）总建筑面积200000平方米土地面积81337平方米容积率2.5

27、产品组合电梯洋房+高层面积区间72-192平方米在售单价4800元/平方米一期洋房二期高层产品特色：地中海建筑风格、简欧园林景观、附赠面积超大的户型。客户构成：老城区客户为主，少量新城区客户，且都是首次善或再次改善性客户。销售情况：昕晖香缇漫城已经在10月的23日和11月的23日两度开盘，都取得良好的销售效果，截止目前已经销售80%，共计去化量达到约3.5万平方米，成交均价为4600元/平方米。竞争策略：根据香缇漫城的推销节奏，预计在2011年上半年洋房销售接近尾声，本项需要做的是在景观和建筑特色上有所突破给客户一种档次的提升。35核心竞争项目洋房时代国际 洋房高层景观大道酒店项目名称时代国际

28、开发商重庆中科普永奥地产有限公司位置永川新城区体育公园南侧产品组合17栋6+1纯板式电梯洋房+7栋高层+1栋酒店占地面积124530在售单价4900元/总建筑面积290844主力面积103258容积率2.5绿化率30%产品特色：地中海建筑风格及园林景观、前厅后院+褪台式洋房设计（总体户型偏大）。客户构成：老城区客户为主，少量新城区客户，改善性客户为主。竞争策略：在建筑和园林景观有所突破的前提下，将户型面积适度做小，控制总价，以实现总价的竞争优势。销售情况：一期洋房分三次开发，2010年6月首次开发，已推出1号、2号、3号、4号、5号和17号楼栋；计划于2011年12月洋房开发完毕。2010.9

29、.30首次开盘，推出192套，当天售出100套。截止2010.11.12，共售出150套预计在2011年将推出剩余体量约7万平方米。36核心竞争项目高层森望滟澜湖项目地址兴龙大道城市职业学院对面开发商重庆市森望实业有限公司产品组合高层、小高层建筑面积160000主力面积35.0695销售情况预计2011年1月开盘产品特色：简约欧式建筑和社区园林景观绿化、自然生态水景以及较小的可变户型的配置。竞争策略：该项目与本项目有很多的相似之处，距离也非常接近，所以本项目的竞争策略就是通过优势洋房景观区和建筑特色来从总体上提升项目附加值，另外丰富产品线吸引更为广泛的客户群。两室两厅一卫；建筑面积约79.32 带院馆设计赠送面积约7.3 37除单间以外所有户型均赠送院馆永川房地产市场案例单间配套建筑面积35.06E2户型一室两厅一卫建筑面积约55.36赠送面积约6.5空中院馆（可一