07年 47p 成都温江·锦绣森邻项目研判

1、“锦绣森邻”项目初步研判报告FOREST MANOR2007年2月17日目录项目要点1、温江区概况2、温江区房地产现状及趋势3、竞争项目概况及特点4、本项目研判5、我们该何去何从？CONTENTS区位交通新城规划研究 温江位于成都市中心区正西16公里处，地处成都上风上水的极佳位置。东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。距双流国际机场18公里，全区幅员面积277平方公里，辖6镇4街办，总人口32.67万。 温江区简介、城区规划及发展趋势区位交通温江新城规划 温江区距成都市中心约19公里，距市区二环路8公里，车程分别为30分钟、8分钟。距双流国际机场18公里。 318国道(

2、即成温邛高等级公路)、光华大道(双向八车道)和即将动工的草金公路3条城市干道将温江与成都市紧密联络。 温江区简介、城区规划及发展趋势区位交通温江新城规划 温江新城概念性规划占地约18平方公里，西邻老城区，东至成都外环路6公里，北有成温邛高速公路，南至双流机场21公里。这是一个以光华大道为主轴，具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的带状城市综合新区。城市定位两区三中心格局三纵三横生态网络构架三条主要道路与成都无缝对接市政配套设施齐全“限低”、“限高”错落处理完善的配套设施温江区简介、城区规划及发展趋势规划要点 随着光华大道（本项目正位于光华大道沿线）的贯通，温江到成都的距

3、离大大缩短，外光华片区已经形成，温江与成都实现了无缝对接；随着温江城市规模不断扩大，配套设施的不断完善，温江已经被纳入大城西范畴，这为众多房地产开发商提供了机会；温江已经成为和南高新片区并驾齐驱的房地产开发热点区域。温江区简介、城区规划及发展趋势小结版块划分供求价格温江区房地产市场简析一级市场客群研究板块区域发展现状代表楼盘价格区间杨柳河板块东至凤溪大道、西至红泰路、北至战备渠、南至南熏大道目前在售项目较多的板块，开发项目分布在杨柳河两侧，良好的自然条件和较成熟的配套是吸引购房者最重要的因素。海峡新城、江南房子住宅1900-2900元/平米商 业4000-10000元/平米老城区板块东至江安河

4、、西至凤溪大道、北至战备渠、南至柳城大道温江房地产开发最早的区域，房地产开发较为成熟，周边配套最为完善。红泰瀚城2680元/平米光华大道板块北至南熏大道、南至温泉大道大盘集中，实力开发商集中的区域，具有交通优势，但目前配套尚不完善。2005年花博会的主馆场位于本板块，大大加快本板块房地产开发力度。仁和春天大道电梯3600-4500元/平米联排4700-6000元/平米别墅8200元/平米万春板块成温邛高速公路北测依托花博会的分会场，开发西部旅游、娱乐、地产为一体的复合地产，带动本板块的其他物业的开发。置信国色天香花园洋房均价4600元/平方米；联排别墅5500元/平方米；独栋别墅8200元/平

5、方米版块划分供求价格温江区房地产市场简析一级市场客群研究供求 从上表可以看出，由于2004年国有土地由协议出让、划拨转为招、拍、挂，2004年土地市场暂时跌入低谷，造成2005年的商品房成交面积大幅度下降（销售额由于房价涨幅较大依然保持了一定的上扬）；到2005年温江土地市场解冻，大量品牌开发商涌入，为2006年商品房销售面积和销售额的巨幅上涨埋下伏笔。 价格温江区房地产市场简析版块划分一级市场客群研究区位供求 2006年1-11月，温江房地产市场规模仅次于双流，商品房供应和成交面积分别达到153.00万平方米和114.60万平方米，而2005年的温江商品房总供应量仅为77.17万平方米，商品

6、房供应量同比增长了98。以上数据充分说明了温江市场供需两旺。价格温江区房地产市场简析一级市场客群研究 从以上数据我们可以看出，温江房地产市场供需两旺，已经成为仅次于双流的郊区开发热点区域；和双流面临同样的房地产开发问题即众多开发商在短时间内集中放量，分流客户，促使温江片区的房地产市场竞争激烈而残酷，本项目正处于这样的一个竞争激烈的片区和竞争时间段内，销售环境不容乐观。 版块划分供求价格小结温江区房地产市场简析一级市场客群研究供求价格 2006年1-11月，成都市郊区商品房总体成交均价为3039元/平方米，其中住宅总体成交均价为2972元/平方米。1-11月，住宅成交均价超过3000元/平方米区

7、域为双流和温江，1-11月双流的住宅成交均价最高，达到3281元/平方米，温江区住宅成交均价3029元/平方米。 温江区房地产市场简析版块划分一级市场客群研究 2005年光华大道贯通以后，交通瓶颈被打破，温江真正开始接近成都，价格也开始进入新一轮的补涨期：可以看出，区域内房价始终保持了上升势头。尤其在今年下半年，区域各楼盘集中放量，区域住宅市场真正升温，价格上涨幅度最快。涨幅在200-300元/。目前区域内多层洋房价格集中在3700-4500元/，最高能攀升到5600元/，而电梯物业价格在3600-4400元/范围内。供求价格温江区房地产市场简析版块划分一级市场客群研究 进入2005年以后，由

8、于光华大道的通车房地产开发热潮兴起，房价涨幅较大，深入研究房价上涨的原因，我们可以得出以下结论：政府政策引导，众多品牌开发商进驻温江，尤其是光华大道沿线土地价格涨幅较大，直接导致楼面地价的上涨。开发商大量囤积土地，烘托房价。温江纳入大城西，光华大道形成外光华片区，温江到成都市中心的距离大大缩短，温江的房地产产品进入新阶段，小高层电梯公寓开始兴起，温江购房行为由二次置业向一次置业过渡，温江房价开始逐渐接近城西的房价。温江区房地产市场简析供求价格版块划分一级市场客群研究温江区房地产市场简析供求价格版块划分一级市场客群研究2005年温江土地供应面积超过主城区位居第一 数据来源：成都市国土局 5627

9、.6467 温江2005年全年供应土地67宗，共5627.64亩，供地面积超过主城区排在第一，成为成都主要的土地供应区域。温江这几年房地产业发展迅猛，优越的地理位置，便利的交通和良好的居住氛围吸引了许多开发商在温江投资置地，加上花博会的召开，带动了大批量用地，更是刺激了温江土地的放量。 供应温江区房地产市场简析供求价格版块划分一级市场客群研究供应 数据来源：成都市国土局 温江今年上半年已经累计供应了约2117亩土地，是目前供应土地最多的区域，占到了上半年成都土地供应总量的23%，充足的土地供应为温江房地产业快速发展提供了条件，同时温江房地产市场高速发展的也大大刺激了土地市场的发展。 供求价格版

10、块划分一级市场客群研究成交温江区房地产市场简析供求价格版块划分一级市场客群研究成交温江区房地产市场简析 结合2006年上半年温江土地供需情况，温江区土地成交单价仅为58.9万元/亩，在10个郊县中排名第6，温江上半年土地成交率约为38%，推出的17块土地仅有7块成交。一方面说明温江土地市场趋于饱和，大型项目过于集中，在短时间内房地产市场供大于求；另一方面说明在宏观调控和市场竞争压力下开发商拿地趋于保守。 供求价格版块划分一级市场客群研究客群来源温江区房地产市场简析所占比例在60以上，基本都属二次或多次置业。看好区域未来发展，看好区域环境。环境和品质是打动此类客户的关键 。所占比例较小，在40%

11、以下，购买动机多为看好区域前景所占比例小，一般把所选住房作为长期住所，对项目的生活配套设施要求较高。成都购房者温江本地人其他外地购房者供求价格版块划分一级市场客群研究各板块客群特征温江区房地产市场简析光华大道板块-成都客户占绝对比例，占七成以上；杨柳河板块-成都和本地客户比例基本在1：1，区域受不少外地（如新疆、西藏）购房者青睐；万春板块-以本地客户和外地客户为主；老城区板块-温江本地居民占据购房主力军的位置，极少外来客户在此区域购买；温江区房地产市场简析 光华大道的通车，温江城市的发展、市政配套的不断完善，温江纳入大城西、成都城市的扩大向西发展，温江上风上水、众多品牌开发商的进入，自然条件优

12、越促成温江成为成都房地产市场的一支“蓝筹股” 土地集中放量、地价上涨，供需两旺、房价上涨，产品进入高品质、多元化时代。“优”“忧” 外光华片区项目集中、竞争激烈，产品品质高、环境比拼，市场消化较慢、客户分流严重该片区房地产市场“战国时代”已经到来将项目之争上升为品牌之争，产品之争上升为环境与品质之争，营销策略之争上升为高性价比和优质服务之争。小结竞争项目研判供销情况基本情况竞争项目分布推广目标客群竞争项目研判供销情况基本情况楼盘名经济指标香瑞湖万科朗润园美茵河谷春天大道依云镇西花汀锦绣森邻开发商四川蓝光和骏实业有限公司成都万科房地产有限公司成都森宇实业集团有限公司成都市江安春置业投资有限公司成

13、都中能置业有限责任公司成都万厦置业有限公司成都上实置地有限公司建筑类型别墅+电梯一期:多层洋房二期:高层多层电梯公寓+洋房+联排别墅叠墅洋房+电梯公寓电梯公寓多层、小高层、别墅总占地面积（亩）180亩占地64亩，净用地面积37.16亩108亩600亩100亩100余亩184亩（一期959亩）总建筑用地面积（平方米）11万近15万约19万50万平方米12.6万平米约16万平方米一期10.9万平二期16.56万平绿化率37.5%58.8%60.00%60%46%40%50%容积率1004.521.8001.82.182.41.42均价5700元/暂未定3600元/板式电梯：3700元/平方米点式电

14、梯：4500元/平方米花园洋房：5500元/平方米联排别墅：7500元/平方米4200元/平方米3500元/平方米花园洋房4500元/别墅5500元/平米推广目标客群竞争项目研判供销情况基本情况 规模竞争项目规模都比较大，总建筑面积平均达到21.5万平米，85.7%的占地规模都在100亩以上，其中以“仁和春天大道” 600亩的规模位居榜首，是光华片区目前规模最大的项目； 本项目占地规模与总建筑面积位居区域第2。 建筑类型纵观以上竞争项目，绝大部分项目的建筑类型都为“多层电梯”类，建筑类型多样化；片区以多层洋房与别墅类物业为主导，电梯类物业尚未形成该区域的主导产品。 绿化率、容积率低容积率、高绿

15、化率是片区产品的主流特征，平均绿化率达到50以上，平均容积率仅为2.1；值得提出的是即将在明年年初推出的“万科朗润园”是以电梯类产品为主导的项目，容积率高达4.52，是该片区未来容积率最高的项目。 价格从销售价格上看，片区花园洋房的均价在4300元/平米左右，别墅均价在5800元/平米左右，电梯均价在3800元/平米左右；尤其以“仁和春天大道”的价格最高，引领着该片区的最高价格。推广目标客群竞争项目研判供销情况基本情况楼盘名香瑞湖万科朗润园春天大道西花汀依云镇美茵河谷锦绣森邻推案计划套数及类型2006-10-29推出联排别墅74套2006-12-2推出联排别墅92套售完计划于2007-1-20

16、推出联排别墅52套2007年年中推出电梯公寓目前为产品咨询期，计划将于明年年初上市2006.11.25推出联排别墅40套2006.12.02推出电梯公寓286套，同期推出花园洋房144套。计划将于2007.01.27推出电梯公寓300多套2006.12.15推出电梯公寓250套。第二批次房源的推出视预售证的发放情况而定。2006.7.23推出72套。2006.8.27推出150套。2006.9推出48套。2006.11推出48套。计划将于2007.3推出电梯公寓500多套。具体时间视预售证的发放情况而定。2006-7-8推出电梯公寓共约500套2006-11-25共推出电梯公寓208套2006

17、-10-21推出一、二组团花园洋房110套2006-11-28推出三、四组团花园洋房共140套左右计划将于明年年初推出一期剩余组团销售情况已推出房源中目前仅余3套暂未上市已经推盘的房子全部售罄已经销售130多套。已推盘的叠墅已经销售了264套，约占推出叠墅的83%。已推房源中销售了约套已推房源中销售了近套供销比率982%暂未上市100%52%83%近以上推广目标客群竞争项目研判供销情况推广基本情况目标客群楼盘名目标客群春天大道以二次置业为主.以成都市内客户为主A 成都市区的中高收入的私人老板B 成都市区的部分中高级公务员C 成都市部分企业的高级白领和金领D 温江的个别私人老板E 在成都做生意的

18、部分外地老板香瑞湖以二次置业为主.以成都市内客户为主A 成都市区的中高收入的私人老板B 成都市区的部分中高级公务员C 成都市部分企业的高级白领和金领 D 温江的个别私人老板E 在成都做生意的部分外地老板万科朗润园暂未定依云镇. 以二次置业为主以成都市内客户为主其中来自成都的约占50%温江占30%其它区域占20%西花汀以二次置业为主其中来自成都的约占1/3温江占1/3其它区域占1/3美茵河谷温江一带原住居民及成都人，以首次置业及二次置业为主锦绣森邻成都城西、城南，以二次置业为主竞争项目研判 广告形式以报纸硬广告、网络为主，报纸软文广告、户外广告、活动为辅。投放媒体：成都商报、华西都市报、成都日报

19、、居周刊 搜房房地产网 户外喷绘广告活动平台：成都市房地产交易会、楼盘推介会、SP活动推广策略： 以3公里活水景观作为最大的卖点。开盘前两个月以单一的报纸广 告为主体进行项目前期铺垫，开盘当月扩大投放版面强化炒作。 供销情况推广基本情况推广手段及策略：推广主题：中国首例原滩社区 从“原水、原石、原木、原滩”的CF短片到“一滩 两河 三重景”的报纸广告，春天大道一直在所运用的传播媒体中传导“原滩”这一专属概念，通过项目自身生态、绿色、儒雅、高品质感的调性，突出其鲜明的形象定位及与类似产品的差异化特征，从而抓准目标消费者，获得巨大的销售成功。 结论：目标客群竞争项目研判供销情况推广基本情况目标客群

20、推广手段及策略：推广主题：情归迈阿密 结论： 广告形式以报纸硬广告、网络、公交站台为主，报纸软文广告、户外广告、活动为辅。投放媒体：成都商报、华西都市报、成都日报、居周刊、成都楼市、四 川航空杂志 搜房房地产网、 公交站台、户外喷绘广告、活动平台：成都市房地产交易会、 楼盘推介会、SP活动推广策略：以企业品牌给项目作铺垫、迈阿密的建筑规划与景观给项目镀金，开盘前及销售过程中大面积覆盖成都城中至城西版块的公交站台广告，以高频率报纸广告炒作作为推广的主要手法。 在项目开发商这一知名品牌作为强有力支撑的作用下，围绕“情归迈阿密”这一主题诉求，从loge、卖场宣传品到报纸广告、户外广告，香瑞湖以鲜明的

21、南加州风情广告定位，形成与其类似物业形态楼盘的广告差异化，配合大面积的公交站台广告、高频率的报纸广告等密集传播策略，使其项目广告最大化的覆盖、强化。巨大的广告投放量也获得巨大的销售收益。竞争项目研判供销情况推广基本情况目标客群 从开盘前一周的亮相广告至开盘，一直以诉求“新浪潮”或“新高层生活观”等抽象概念炒作，赋予项目本身独特的生活气质；以项目地理优势所具有的周边景观，270度原生半岛水岸和800亩花博园作为项目买点，并加以强化；作为成都光华大道少有的高层建筑，项目本身的物业形态已具有差异化特征；传播媒体的选择多样化，不再只是单一投放成都的主流媒体商报、华西，选择居周刊、成都楼市、公交站台、户

22、外喷绘等非主流传播渠道，使广告较大范围的得到传播。 推广手段及策略：推广主题：这就是心中的好时光 结论： 广告形式以报纸硬广告、网络为主，报纸软文广告、户外广告、公交站台、活动为辅。投放媒体：成都商报、华西都市报、成都日报、居周刊、成都楼市、 搜房房地产网、 公交站台、户外喷绘广告、活动平台：成都市房地产交易会、 楼盘推介会、SP活动推广策略：以全新居住理念为基调，开盘前2周以整版报纸广告和短期公交站台广告作铺垫，开盘当月以集中的报纸广告炒作为推广的主要手法。 光华大道片区的项目均以低密、低容积率的产品特点为主导，注重自然环境与人工景观的营造，环境和品质是打动客户的关键； 无论产品还是销售服务

23、，品质与细节是带动销售的关键因素； 购房者的购房行为日趋理性化与理智化，楼盘的性价比是其考虑的重要因素； 推广手段的多元化，最大程度吸引购房者的关注竞争项目研判小结本项目研判供销情况基本情况“锦绣森邻”基本情况一览表开发商占地（亩）总建面(万)建筑类型建筑风格容积率（一期）成都上实184 1期95.9 1期122期10别墅、洋房、电梯德式简约1.42绿化率楼层平面总户数价格面积区间开盘时间501梯2户1期595洋房4500别墅5500121.54-172.232006-10-21推广目标客群本项目研判供销情况基本情况推案日期推案情况推案套数（套）销售套数（套）供销比例2006-10-211期1

24、、2组团花园洋房11080732006-11-281期3、4组团花园洋初1期其余组团推广目标客群本项目研判供销情况推广基本情况目标客群年龄阶段3055岁为主家庭结构2代人以上代步工具绝大部分拥有私家车购买行为大部分为2次置业以上，1次置业有不断上升的趋势职业教师、公务员、职员个体老板等（工作地点以温江为主）客群来源客群特征本项目研判供销情况推广基本情况锦绣森邻FOREST MANOR项目SLOGEN：森林下 生活上产品标签：阶院建筑目标客群本项目研判供销情况基本情况媒体策略：媒体传播形式以报纸硬广告为主，报纸软文广告等其他为辅。以企业品牌及其早期产品的良好口碑给项目作

25、铺垫，建筑规划与景观为主要推广卖点，开盘前两个月以单一的报纸广告为主体进行项目前期 宣传造势。刊登日期投放媒体版面尺寸主标楼盘动向9月7日商报广告16.5*48开放式全景退台锦绣会VIP卡限时发放9月22日成都晚报15P整版楼盘信息介绍楼盘信息介绍10月20日商报房产33*48盛境开盘10月21日开盘11月9日华西体娱33*24实境 2批次VIP会员卡发放在即2批次VIP会员卡即将发放。体验区开放11月16日商报国际33*24德国生活周精彩释放11月18日邀您共赏2批次VIP会员卡发放12月14日商报体娱33*24改变平视这个世界的习惯3批次房源热销中报纸媒体：成都商报、华西都市报、成都晚报、

26、居周刊媒体系统户外媒体：无网络媒体：拥有自己的独立网站,并通过搜房地产网等网站加强网络传播活动媒体：参与秋季成都市房地产交易会，及少量意向客户SP活动推广目标客群本项目研判供销情况基本情况主题乏力 报版都属于销售主题报版第一卖点诠释不够；第二对品牌缺少建设性意义； 表现单一 主要是以园林、样板间实景为图象，缺乏富有想象力的画面刺激，未能大器、沉稳、尖锐传达项目气质。色调、版式、风格不统一，形象识别性差。 报媒分析推广目标客群SWOT分析 1、该项目位于光华大道南侧，紧靠花博会主展馆，区位优势明显，品牌开发商集中、物业档次较高、升值潜力极大；2、交通便捷，沿光华大道通往成都2环路仅需20分钟。光

27、华大道是成都市区至温江的一条快速景观通道，双向8车道，总宽80米，实现了温江与成都的无缝对接；3、产品在同区域有其独特的差异性，“开放式退台花园洋房”、 “板式独栋小高层”、“德式简约风格的外立面”、“北欧风情小镇”等都能于其他竞争项目形成区别；4、户型配比适当、独特的半地下多功能房等为整体户型增色不少，属典型的舒适型户型，符合温江物业的整体定位；5、其前开发商在成都南门的成功之作“锦绣花园”在成都人心目中留下了深刻的印象，“锦绣”品牌印象深入人心；6、该项目目前价格与同区域其他项目相比，价格适中，性价比高，是目前吸引客户的重要的因素之一；7、1期1、2组团现房呈现，给看房者最直观的亲身体验；

28、8、上实集团为上海政府在香港投资注册的实力开发商，将项目全全接手后，开发实力有保障 。W(劣势)O(机会)S（优势）T(威胁)SWOT分析 1、该项目所处的板块-光华大道板块，是成都房地产市场的新兴热点板块，该区域内品牌开发商集中，包括万科、仁和、和黄、置信、龙湖等开发项目均在本项目的周围，且上市时间均为07年年初，区域竞争将会相当的激烈；2、本项目在景观、绿化以及自然景观上并无特别之处，特别是与左侧项目 “仁和春天”相比较，看房者的感受落差会较大；3、“锦绣森邻”早在2002年计划上市推出，因其他不可避免的因素一直拖延至2006年的10月开盘，其受众范围较为广，难免会在人们心中留下负面的印象

29、；4、售楼现场不论是在位置的选择、包装设计还是在整个销售体系的表现上都较为弱、与周边其他竞争项目的销售现场的品质感上有很大的差距；5、已呈现的1期1、2组团的现房实景，虽然能够给购房者带来亲身体验的购房感受，但是也容易将其产品在外立面、建筑密度、景观绿化方面的弱点更直观的暴露给购房者；6、已经建好的现房外立面已经显陈旧，给看房者造成不好的第一印象；W(劣势)O(机会)S（优势）T(威胁)SWOT分析 1、温江区政府对整个光华大道片区的规划发展、对外宣传投入巨大的财力与物力，无论是整个片区未来的发展方向还是未来区域的教育、医疗、生活配套的规划都能使该片区未来成为一个配套设施完善、物业高尚的居住区

30、，真正使温江融入大城西；2、明年该区域将会引进成都7中（小学高中）、成都妇幼综合医院（成都9医院、成都妇幼医院、成都保健院），这不仅为整个片区的生活居住配套带来巨大的改观，更为整个片区带来更多的目标消费人群，更多的教职员工、医护人员等将会随之来到温江定居；3、明年初本项目周边的潜在竞争项目“万科朗润园”、“蓝光香瑞湖”推出的产品建筑类型上跟本项目有差异性。“万科朗润园” “蓝光香瑞湖” 本项目推出的多层宽景花园洋房在同期将会形成市场空缺，相对缩小了同期竞争范围。W(劣势)O(机会)S（优势）T(威胁)SWOT分析 W(劣势)O(机会)S（优势）T(威胁)1、明年年初，将会有大量的高端同质类产品

31、上市，该区域将云集众多外地与本地的开发商（“和黄”、“龙湖”、“蓝光”、“置信”、“仁和”、“万科”等）,区域同期竞争环境将会相当的激烈；2、2006年11月25日“仁和春天大道”的开盘即售罄创造了温江楼市的一个奇迹，同时也给周围其他的项目带来竞争的压力，明年的“仁和春天大道”还将会继续推出其1期的剩余批次与2期产品，给距离不远的本项目带来现实与潜在的威胁。本项目问题所在 本项目的产品在同区域具有其特质性，产品类型主体定位也符合市场需求。但是在户型、外立面、景观环境等细节方面还有很多欠缺；在产品上在目标客群定位上在销售服务上在推广上 根据市场状况以及本项目的产品特点，本项目没有从市场角度将目标

32、客群细化，目标客群定位不明确，无法从客群来源引导销售； 整个一期一批次推广过程没有形成有计划有节奏的广告蓄水，没有依靠强势的媒体或高频的广告覆盖提升项目知名度，将增加二批次推广的难度、销售的困难。 售楼现场的设计包装、销售人员的综合素质与专业技能、销售计划与控制节奏等方面还有很多欠缺，特别跟周边高品质项目相比较差距还很大。本项目何去何从NO.1 利用1个月的时间进行项目区域的客户问卷调查，然后用2周进行定量、定性分析整理，找出片区客户的共性特征，根据客户需求进行细节调整。NO.2 利用已有的成交客户资源，进行客户深度回访，挖掘出成交客户的共性和特性，把握推广的方向和重心。NO.3 对竞争项目进

33、行长期跟踪调查，包括供销情况、产品动态、推广手段、销售策略等，以求把握住对手的一切动向，并项目和竞争对手进行对比分析，明确市场位置，适时对项目的推广、销售等进行有针对性的调整。NO.4 对片区的房地产市场宏观情况进行分析，包括土地交易、政府政策、供求状况等，对市场的发展趋势有所预判，以规避可能存在的市场、政策风险。 项目如何重新寻找定位？必须明确以客户需求和市场竞争关系来确定项目的特定的目标市场和目标客户群。 结合上述四大方面的结论性意见对项目进行全新的综合定位，包括市场定位、客户定位、营销推广定位等。四大方面本项目何去何从NO.1 加强对知名企业”上实集团“的品牌宣传，通过广告造势获得企业与

34、项目知名度的同时提升。NO.2 对竞争对手的推广手段进行深度分析，借鉴优良经验。NO.3 寻找整个市场中比较新颖的推广手段和营销活动，重视网络营销和电子楼书，寻找一切能够利用的重要政策、节日庆典等，进行分析，然后借势利用。NO.4 筛选出当地的重要媒体，维护良好的媒介关系和公众形象。NO.5 改进VI系统，在广告表现上拔高品质，吸引客户，树立高品质产品形象。NO.6 对项目建筑卖点”退台“和”户型“中的半地下多功能房重点强调，并运用推广媒体有效宣传。 怎样对项目进行重新包装？必须革新我们的推广手段，并且在营销策略中注入全新的元素。 整合上述六大资源，对项目进行重新包装，将项目的二期打造成精品，

35、并在客户心目中树立更高的品牌形象。六大资源NO.1 重视销售人员的素质和服务观念，对销售人员进行严格的专业知识、礼仪服务培训，并且重视销售的后续跟踪服务。NO.2 对销售现场进行重新包装，对物料和销售道具进行精心准备。NO.3 对现场园林环境、卖场环境进行营造，重视物业人员的形象和服务质量。NO.4 对现有实景现房进行外立面的重新翻新，注重给购房者留下的第一印象。NO.5 根据产品特点、客户需求、销售情况、竞争对手等因素，制定出详实的价格体系、销控计划，以求有的放矢，快速销售。如何改观我们的销售现状？高要求，从细节入手进行调整。本项目何去何从 做到以上几点是将二期品质感拔高的关键，同时也为二期

36、拔高价格创造条件，并且将拉近项目二期和片区领跑者的整体销售水平、价格水平。从.(我们需要更深入.再一次的头脑风暴！) WE NEED 综合以上多个方面因素的整合，并根据温江光华片区房地产市场明年将继续升温的走势，相信本项目会在价格以及品质方面提升一个档次，在整个区域树立一个全新的精品楼盘形象，预计价格会达到200300元/平米的涨幅。THE END9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202210、雨中黄叶树，灯下白头人。2022/9/92022/9/92022/9/99/9/2022 5:09:31 PM11、以我独沈久，愧君相

37、见频。2022/9/92022/9/92022/9/9Sep-2209-Sep-2212、故人江海别，几度隔山川。2022/9/92022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99/9/202214、他乡生白发，旧国见青山。09 九月 20222022/9/92022/9/92022/9/915、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 222022/9/92022/9/92022/9/99/9/202216、行动出成果，工作出财富。2022/9/92022/9/909

38、September 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99、没有失败，只有暂时停止成功！。2022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2022/9/92022/9/92022/9/99/9/2022 5:09:31 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2022/9/92022/9/92022/9/9Sep-2209-Sep-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2022/9/92022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202213、不知香积寺，数里入云峰。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99/9/202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。09 九月 20222022/9/9202