新型农贸市场项目可行性研究报告

1、目 录工程名称：辰溪县黄溪口镇黄溪口农贸市场建立工程怀化市辰溪县黄溪口镇街道工程单位：怀化市富泉房地产开发工程负责人：米浩天工程单位简介怀化富泉房地产开发，地址：怀化市河西神龙北路与舞阳大道交汇南侧市政协大楼。法人代表：米浩天；公司注册资金：1000万元人民币。编制依据国家进展改革委、建立部发改投资20221325 号关于印发建立工程经济评价方法与参数的通知第三版；国家现行财税制度和价格体系；辰溪县国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要(4辰溪县商业网点规划2022-2022(5)湖南省加快小城镇建立统筹城乡协调进展的意见(6)辰溪县农村环境综合整治工作方案国家计委、国家经贸等六部、委、局联合

2、下发的关于加快农产；国家、省、市现行的相关标准、规程、标准、定额等；国家的其他各有关专业设计标准及工程建立单位供给的相关基础资料。编制范围本次争辩对工程建立的必要性，工程建立规模、总体方案、环保分析、实施进度、投资估算及经济效益等方面进展争辩。争辩结论 1095411032，北纬27532813之间。东界溆浦县，西接麻阳、泸溪县，南连中方县，北邻沅陵县，土地总面积平方公里。8 22 个乡。全县人口万人，其中非农业%县属于中西部经济区，从经济实力来看，仍属欠兴盛的湘西地区，历史悠久，资源丰富。辰溪县黄溪口镇是是湘西地区重要商贸集镇，是“三县”的边陲重镇，黄溪口片区“六乡一镇”的政治、文化、交通、

3、商贸、物流中心。因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合效劳力气的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的进展，通过贸易促进经济进展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流淌成为一个完善的产业集 群。本项位于工程选址位于辰溪县黄溪口镇镇区中心，场地北临溆浦县、南靠黄溪口镇中学、西至正在建立中的黄溪口镇车站，场地是黄溪口镇进展的核心地带，是将来黄溪口镇的中心区。交通兴盛，环境秀丽，地理位置格外优越。是黄溪口镇医疗、训练、通讯、餐饮、消遣配套完善的地区。工程主要建立内容如下其中表1-1主要技术经济指标汇总表其中序号工程计量单位备注总用

4、地面积合亩1净用地面积代征道路面积2建筑占地面积总建筑面积3商业其中市场治理用房垃圾站、配电房4建筑密度%5绿地率%6容积率7停车位个218首层停车位个98其中地面停车位个120工程规划用地面积平方米，折合约亩，规划总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，市场治理用房平方米，垃圾站、配电房126 平方米。配套建立水、电、路、绿化等设施。从总的平面布置状况看，该市场的主要建筑，根本上是以条形3 层。场内建筑是按东西朝向布置，各1 层走廊进展连接，各区主要依靠中心主街道进展连接，人车分流的设置使进出场的车辆通行能顺畅地流淌，拟在该市场的黄龙大路1 个进出口，其中在该农贸市场西侧，拟设一个进出该市场的

5、主要进出大门，为集散广场，并同时也可通行车辆。场内拟建道路的纵坡均不3%。占总投资的%；根本预备费万元，占总投资的%。本项开发建立资金全部由怀化市富泉房地产开发自2年。本工程收入扣除本钱后为利润，经计算本工程全投资投资利润率为%税前 、%税后；全投资财务内部收益率为%税前、%税后(Ic=12%)1354 税前856 税后；全投资静态投资回收期为年税前、年税后后；资本金财务内部收益率为税前、税后；资本金财务净现值(Ic=12%为1354 万元税前、856 万元税后；资本金静态投资回收期为年税前、年税后，资本金动态投资回收期为年税前、年税后。说明本工程具有良好的盈利力气。同时经过不确定性分析，本工

6、程具有良好的靠风险力气，因此，该工程在财务上可行。该工程建立，将为黄溪口镇及周边地区的产品流通制造更为有利的条件，使该区域的产品能依据现代流通方式的要求，在更大范围内进展大批量、大吞吐的大流通，为在农产品主产区中培育和进呈现代流通市场，供给了必要的硬件设施条件，进而也促进了当地农业及农村经济构造调整和农业产业化经营的进展进程，加速了高科技现代农业的进展，使农夫在进展优质农副产品生产的同时，其经济收入也可明显地增加，同时也满足了宽阔消费者对优质农副产品的消费需求。因此，工程建立是很有必要的。该工程在技术上是先进、牢靠的，在经济上是合理可行的。工程不仅在财务上可取得确定的经济效益，而且在宏观上也有

7、较显着的社会效益。工程的效益主要表达在社会综合效益上。工程建立背景地方经济建立背景1、辰溪县经济进展状况2022 年，面对国际经济形势简洁多变、国内经济构造性冲突突出、通胀压力增大等不利因素，县委、县政府团结带着全县人民，奋力拼搏，攻坚克难，全县经济社会保持平稳较快进展，实现了“十二五”开门红。县域经济平稳较快增长。初步核算，2022 年全县实现生产总值亿元，居4位，按可比价计算比上年增长%3位。GDP 增长示意图2、产业构造2022 年其中第一产业增加值亿元，增长%；其次产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%202213%以上增速，年均增长%。2022 年，全县完成农林牧渔效劳业

8、总产值亿元，完成增加值亿元，%。其中，农业产值亿元，增长%；林业产值亿元，增长%；%；农林牧渔效劳业产值亿元，增长%。2022 年，全县规模工业累计完成总产值亿元，比上年增长%，其中12 亿元，比上年增长%，集体企业完成产值亿元，比上年增长%，其他经济类型企业完成产值亿元，比上年增长%。2022 年，全县固定资产投资完成亿元，比上年增长%。全年城镇以177139%。135 %完成亿元，比上年增长%，其次产业完成投资亿元，下降%，第三产业完成投资亿元，增长%从上图可看出，数据显示其次、三产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，城市渐渐转变为以效劳和工业双头并进的进展趋势，产

9、业构造进一步优化，促进整体经济进展快速，为经济持续进展供给了有力的保障，有利于促进辰溪县的城市化的进展。3GDP图意图辰溪县2022年人均GDP为人民币。4、金融状况图 辰溪县存、贷款示意图亿元2022 年-2022年，辰溪县各金融机构存款余额由亿元增加到了亿元。贷款余额由亿元增加到了亿元。存款余额的大幅度增加，说明辰溪县社会经济正在高速进展。5、收入和消费水平202212849 元，农村人均可支配3840 元，说明辰溪县处于加速进展时期。由表可以看出目前辰溪城镇居民生活水平处在富有水平。图 全县居民收入状况示意图6、人口图 辰溪县人口增长图辰溪县人口已经到达了万以上。近年来，辰溪县居民收入稳

10、步增长，有力的促进了消费需求增长，稳定的经济增长使得人们对经济前景。产业政策规划背景集贸市场建立与治理指南试行公益性、经营性治理企业化的方向；坚持产地与销地结合，硬件与软件结合，国家扶持与多渠道投资结合；统筹规划，合理布局，均衡进展，促进形成统一的全国性的农业品批发市场网络。2022 年中心一号文件即国务院关于促进农夫增加收入的假设干意见公布，其内容分为九大局部，其中第五局部为“发挥市场机2022 年中心一号文件即国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产力气假设干政策的意见提出经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增加交易功能。加快建立以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓

11、储设施建立留意发挥期货市场的引导作用，鼓舞进呈现代物流、连锁经营、电子商2022 年中心一号文件即国务院关于推动社会主义农村建立的假设干意见提出场升级改造，促进入市农产品质量等级化、包装规格化。鼓舞商贸企业、邮政系统和其他各类投资主体通过建、兼并、联合、加盟等方式，在 农村进呈现代流通业。乐观进展农产品、农业生产资料和消费品连锁经 营，建立以集中选购、统一配送为核心的型营销体系，改善农村市场2022 年中心一号文件即国务院关于乐观进呈现代农业扎实推动社会主义农村建立的假设干意见提出进展型流通业态。要合理布局，加快建立一批设施先进、功能完善、交易标准的鲜活集贸市场。大力进展农村连锁经营、电子商务

12、等现代流通方式。支持龙头企业、农夫专业合作组织等直接向城市超市、社区菜市场和便利店配送农产品2022 年中心一号文件即国务院关于切实加强农业根底建设进一步促进农业进展农夫增收的假设干意见提出建立用地按工业用地对待的政策。加强粮食现代物流体系建立，开展鲜2022 10 领性文件。该文件在描述分析农村改革进展“面对不少困难和挑战”时 场体系、农业社会化效劳体系、国家农业支持保护体系不健全，构建城 品市场体系，完善农业信息收集和公布制度，进展农产品现代流通方式，减免运销环节收费，长期实行绿色通道政策，加快形成流通本钱低、运 行效率高的农产品营销网络加强集贸市场网络建立，加快建立现代粮食物流体系和鲜活

13、农产品冷链2022 2022 促进农业稳定进展农夫持续增收的假设干意见提出度支持重点产区和集散地集贸市场、集贸市场等流通根底设施建立。推动大型粮食物流节点、农产品冷链系统和生鲜农产品配送中心建立。落实停顿收取个体工商户治理费和集贸市场治理费政策。支持大型超市和农产品流通企业开展农超对接，建立农产品直接选购基地近些年来，依据党中心、国务院上述一系列部署和要求，国家有关部委出台相关政策，着力扶持推动以集贸市场升级改造为中心的农产品市场体系建立。2022 2022 7 年安排国债资金和650 个大型集贸市场的信息系统和农产品质量检测系统建立。2022 年起，每年安排农村物流效劳体系建立专项资金，重点

14、扶持农产品和农资物流配送企业含集贸市场的公共信息效劳平台、配送中心和冷链系统建立。1995 年起在全国推行定点集贸市场联系支持制度，在全国选择一批规模大、设施条件较好、治理比较标准的集贸市场作为农业部 2022 年底，经各省农业部门初审上报、农业部审核批准的14 708 5520”工程。即：5 500 个集贸市场10 10 项。其中，市场设施改造升10 项为：市场地面硬化，水电道路系统改造，交易厅棚改扩建，贮存保鲜设施，加工分选及包装设施，客户生活效劳设施，市场信息收集发 布系统，市场治理信息化系统，质量安全检测系统，卫生保洁关心设施。10 项为：实行市场生产基地地挂钩，开展加工配送，监管质量

15、安全，推动包装标准，强化信息效劳，进呈现代流通，壮大市场主体，开拓对外贸易，维护安全交易，完善公共效劳。为推动集贸市场升级改造，农业部与中国农业银行于2022 6 月签500 100 亿元人民币信用额度，用于支持市场升级改造和效劳功能完善。截至2022 年底，中国农业银行已给集贸市场累计发放贷款亿元。商务部于2022 年开头组织实施“双百市场工程100 家集贸市场和 100 家大型农产品流通企业。同时，组织实施“万村千乡市费品和农业生产资料供给连锁店。2022 年底，针对全球金融危机对我国经济进展带来的不利影响和冲击，为加快经济增长方式从粗放型向集约型转变、经济进展战略由出口导向型向内需市场拉

16、动型转变，国家明确把健全农产品市场体系和农村流通网络，作为扩大消费、提振内需保增长的重要战略决策。2022 3 月，国务院把物流业列入我国振兴十大产业的组成局部之一，下发了物流业调整振兴规划国发202218 号加强城乡统筹，推动农村物流工程。进一步加强农副产品批发市场建 设，完善鲜活农产品贮存、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜 活2022 5 月，国务院下发了关于当前稳定农业进展促进农夫增收国发202225 号，该文件将“促进农产品流通进展”作为八项重大措施之一，重申育大型农产品流通企业，支持大型连锁超市开展农超对接农产品经纪人，提高流通组织化程度，促进解决农夫卖难问题综上所述，进入世纪

17、以来，依据进呈现代农业和建立社会主义农村的需要，适应保农产品市场供给、保农夫持续增收、保社会稳定的形势、要求，加快推动集贸市场升级改造、建立现代农产品市场体系，已成为我国农产品市场流通领域改革进展的主线。地方规划背景党的十七大报告指出：要加快转变经济进展方式，推动产业构造优 化升级。进展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道转移农夫就业。辰溪县 黄溪口镇还没有一个上规模、上档次的农贸市场，零散的门店经营模式 不仅不利于大规模商品的集散、流通，而且严峻影响了城市交通和城市 市容，给辰溪县黄溪口镇日益繁重的物资运输和商品流淌造成了极大的 压力。经济和旅游业的进展使辰溪县黄溪口镇对集中规模的农贸和农副 产品

18、交易、仓储和物流专业市场的需求越来越急迫。主要表现在：一是 建立综合性的集交易、仓储和物流为一体的农贸大市场，有利于提升城 市形象和层次，是黄溪口镇城市远期进展和经济进展的现实需要。二是 有利于吸引更多的国内外游客进展旅游消费和经销商入场经营，促进规 模效益的提高，刺激和扩大商品需求，加快本地农产品流通，增加旅游 业对县域经济的奉献率，带动区域经济的进展。由于零散的门店经营规 模局限、品种门类欠缺，既不利于商品的集散，又制约了市场竞争机制 的发挥，已难以满足经济进展的需要。三是有利于标准市场，强化城市 治理，是有效化解城市执法治理难的手段之一，是建立和谐社会的需要。政府城市治理最头疼的是治理“

19、三乱只能治标不治本，更激起被惩罚人的逆反心理，导致冲突激化。而专业 市场的建成，解决了传统经营门店客观占道经营的问题，理顺了堵与疏的关系，将充分发挥出政府治理职能中的引导功能，是建立和谐城管、和谐黄溪口镇的需要。黄溪口镇黄溪口农贸市场工程在此背景下应运而生。依据辰溪县商业网点规划2022-2022重点乡镇商业的优势,依据辰溪城镇体系等级构造和人口与商业环境等客观因素，辰溪县乡镇规划区分区域乡镇商业中心、重点乡镇商业中心和一般乡镇商业中心三级进展规划。序号名 称位 置商业业态设置1序号名 称位 置商业业态设置1龙泉岩以乡政府所在地为核心规备注近期2345潭湾镇商业中心6田湾乡商业中心7小龙门乡商

20、业 中心8寺前镇商业中心以政府所在地为核心规划 馆、餐饮店、便利店， 近期建立限制设置购物中心、百 建立以乡政府所在地为核心规 货店、仓储商店和家居 近期划建立建材市场。以乡政府所在地为核心规近期划建立建立以乡政府所在地为核心规近期划建立建立商业中心划建立建立大水田以乡政府所在地为核心规近期商业中心划建立建立谭家场商业中心以乡政府所在地为核心规划建立鼓舞设置综合型连锁超近期建立仙人湾乡商业中以乡政府所在地为核心规专卖店，适度设置便利近期心划建立店、美容美发店、照相建立工程建立的必要性辰溪县在湖南省城镇空间布局中被纳入怀化城镇组群。随着国家西部大开发和省域经济的逐步西移，将形成以怀化为中心，包括

21、洪江、麻阳、辰溪等城镇在内的交通枢纽城镇组群。国家大力实施西部大开发战略政策，辰溪县处于东部经济向西部经济转移的内陆前沿站，将迎来的历史进展机遇。辰溪素有“云贵门户”之称，历来为物资集散中心和商家性急之地，县际、区际贸易格外活泼。在经济进展和小城镇建立扩张的大好环境下，辰溪县黄溪口镇人口逐步增长、镇区规模不断扩大，随着交通的日益便捷，黄溪口镇的旅游资源得到进一步的开发，黄溪口 镇优良的生态环境下出产的农副产品被越来越多的认可和赞扬，外界对 这些农产品的需求也越来越大。但目前辰溪县黄溪口镇农产品贸易和商 业经营及城镇开发也存在如下问题：品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力辰溪县黄溪口

22、镇物产丰富，这里是黄溪口片区的商贸、物流中心，正在打造宜居宜业小城镇。改革开放以来，随着交通运输和信息沟通的兴盛，辰溪县黄溪口镇也兴办了一些从事农产品加工和贸易的公司和农业产业化龙头企业，同时随着湘西地区城镇化人口的增加，城市居民对农副产品的需求也在增加。虽然湘西地区和辰溪县黄溪口镇的农产品加工和贸易的力气不断加强，市场规模不断扩大，商业时机也不断增加，但是辰溪县黄溪口镇还没有形成有影响力的产业集群，产业链条格外不完善，从原材料、加工、销售及相关配套行业都格外欠缺，也缺乏一个专业的市场来供给交易和初级加工的场所，导致对周边地区市场影响力不大和知名度都不高。产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销

23、售渠道虽然辰溪县黄溪口镇农产品的产量逐年提高，但是在销售上大多是以散户各自开拓市场为主，没有充分发挥出辰溪县黄溪口镇物产丰富、质优价廉的集群优势，一户一个小天地，虽然市场份额随着国民经济的进展逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。辰溪县黄溪口镇也缺乏专业的农产品贸易市场，特地规模化专业化销售辰溪县黄溪口镇的名优农副产品，总体市场份额较小。镇区商贸物流滞后，城镇进展急需具有影响力的市场辰溪县黄溪口镇是湘西地区重要商贸集镇，但是随着经济的进展，周边集镇的富强，辰溪县黄溪口镇的商贸优势地位也在日趋衰落。农产品加工和贸易是辰溪县黄溪口镇的传统优势产业，也是辰溪县黄溪口镇最具有进展潜力的产

24、业之一，因此在农产品物流贸易方面，辰溪县黄溪口镇急需一个具有综合效劳力气的，专业化农贸市场来推动辰溪县黄溪口镇农产品加工贸易产业的进展，通过贸易促进经济进展，整合产业资源，完善产业链条。使辰溪县黄溪口镇丰富的农产品资源通过商贸流淌成为一个完善的产业集群。工程的建立依据全国市场标准化治理方法的要求，重点加强市场经营环境、经营设施、根底设施、消防安全、卫生条件、经营治理、效劳体系等方面建立。立足本地优势资源，使之成为一个有区域影响力和辐射带动力气的标准化农贸综合市场。市场分析中国集贸市场现状改革开放以来，我国集贸市场蓬勃兴起和快速进展。随着国民经济从高度集中的打算经济体制渐渐转向社会主义市场经济体

25、制以及农业市场化改革以及国际化进程的不断推动，集贸市场在促进产销连接、保障农产品有效供给及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。在是联结亿万小规模生产者与消费者的重要桥梁，是商流、物流、信息流的集散中心，并担当着农产品集中、分散和价格形成功能。在促进农业生产商品化、专业化、规模化、区域化、标准化和农产品大市场、大流通格局的形成，以及在引导农夫调整农业构造、实现增产增收和保障城替代的重要作用。从国际阅历和国情来看，在今后相当长时期内，集贸市场在农产品流通体系中仍将发挥重要的中枢作用。近些年党中心、国务院连续公布的一系列一号文件和十七届三中全会通过的关于推动农村改和农村现代流通体系建立，作为

26、进呈现代农业、推动社会主义农村建立的重要支撑。一、农产品市场流通体系改革进展的历程60 年来，我国农产品市场流通体系改革经受了困难探究和曲折进展的过程。1978 年以前，城乡集贸市场屡遭遏制取缔，集贸市场缺乏赖以孕育、生存的体制环境和物质根底。1978 1984 革领先取得突破，集贸市场开头萌芽。1985 1991 勃兴起与进展。2022 年至今，集贸市场由数量扩张转向质量提升，在抓好根底设施升级改造同时，重点完善市场信息化、质量安全监管等现代物流功能。进入世纪特别是参与WTO 阶段，这是实现农业增效、农夫增收、农产品市场竞争力增加重大目标的关键时期。与此同时，随着城乡居民生活水平日益提高，人

27、们更加关注农产品和食品消费的质量安全问题。在这样的农产品供给与需求背景下，我国集贸市场经过10 多年快速进展，根本构建起以批发市场为中心的市场体系，批发市场建立进展由数量扩张为主转入以稳定数量、优化布局构造、提升质量档次为重点的阶段。二、我国集贸市场进呈现状一市场进展根本概况20 90 年月快速进展，此后进入市场布局调整、经营品种构造调整和市场根底设施改造升级、市场治理向标准化现代化迈进的阶段。据国家工商行政治理局统计，自2022 年以来全国集4100 4300 多个之间，而单体市场的交易规模明显扩大。图 2022 年全国集贸市场按主营品种分类比重图2022 3600 多个，年4 亿元。在这些

28、集贸市场中：212 992 个，水果类 3903201822461264个。按市场性质分：产地含产销结合型市场2631个，占集贸市场总数的%975个，占%。从年交易额状况看，全国共有年交易额亿元以上含亿元的市场1709 个，占集贸市场总数的%。其中年交易额亿元以上的产地含产销结合1151558个。图 2022 年全国集贸市场按产地型和销地型分类比重2022农业部市场与经济信息司二市场建立与改革进展取得重要成果布局与构造调整初见成效。近些年为适应农业构造战略性调整和建立现代农业的需要，以及伴随着城市建立扩容和消费群体的集聚，集贸市场在进展中调整、以调整促进展，目前已根本形成了由产地市场、销地市场

29、、集散地市场相互连接配置，专业市场与综合市场优势互补的全国集贸市场网络，形成了全国农产品大市场、大流通的根本格局。根底设施条件明显改善。一大批集贸市场在国家专项资金的引导扶持下，对市场内交易棚厅、场地道路、水电通讯等根底设施进展了改 造升级，市场交易条件明显改善。特别是大中城市的不少销地批发市场，依据城市建立进展和解决交通拥挤问题的需要，进展了市场搬迁。这些 迁建的市场在根底设施方面普遍加大了投入，提升了档次。市场效劳功能逐步配套。很多集贸市场建立了市场信息收集公布平台、农产品质量安全检测系统，为进场商户供给餐饮、居住等配套设施；局部市场进展了农产品冷藏加工、分级包装和统一配送等业务，有些市场

30、建立了垃圾污水处理系统。产权制度改革取得实质性进展。2022 2/3 以上。2022 年以来，伴随以实行股份制为核心的国有企业产权制度改革的逐步推动，国有经济逐步退出一些竞争性的非国家经济命脉的领域，集贸市场的产权改革逐步推开。截至目前，原来国有制集贸市场的大多数已实行了产权主体多元化的股份制，其中以市场治理层和员工参与持股的居多。这项重大改革强化了集贸市场的鼓舞和约束机制，为市场建立与改革进展注入了持续动力。市场治理向信息化、现代化迈进。大局部集贸市场建立了面对社会公众的市场信息收集公布平台。其公布的农产品价格信息、成交量信息和供求双方信息，对引导农夫调整农业农村经济构造、促进产销连接、增加

31、农夫收入和稳定市场供给发挥了重要作用。市场内部治理信息化稳步推动。一批经济实力较强的集贸市场充分利用现代信息技术，实行了客户治理、摊位治理、人事治理、财务治理、治安治理的信息化。变革交易方式。一些集贸市场摒弃了连续多年的“一手交钱、一手交货”的现金交易方式，承受电子统一结算含双方刷卡交易方式。三存在的主要问题地区进展不平衡，中西部地区和农村产地市场进展缺乏。目前集贸市场的建立速度和进展程度，中、西部地区明显低于东部地区，农村远远落后于城市。全国成规模的集贸市场共4300 多家，其中70分布在东部地区，中、西部地区仅分别占2010左右。总体上看，大中城市作为商品农产品的集中消费地区，其销地批发市

32、场的进展比较充分，设施条件较好；而农村地区，特别是中部粮棉油和蔬果主产区、以及西部特色农业地区的产地批发市场进展缺乏。这是落实统筹城乡进展和区域协调进展重大战略必需解决的一个问题。根底设施薄弱，与现代流通业态对接的配套设施建立滞后。总体上看，目前大多数集贸市场照旧停留在供给交易场地等最简易的条件，不少市场还缺乏遮阳避雨的交易棚厅，特别是一些产地批发市场的设施简陋，交易环境差，水、电、路等公共设施保障力气缺乏，消防安全设施建立不到位。相当局部批发市场缺乏信息效劳、质量检测、电子统一结算、安全监控、垃圾处理等配套效劳设施，进入市场交易的农产品质量安全存在隐患。农产品分选包装、冷藏保鲜、冷链物流和配

33、送等设施更加奇缺，而这些都是建立现代化的集贸市场、完善市场效劳功能的重要根底条件。经营治理粗放，市场秩序比较混乱。多数集贸市场交易方式落后，市场治理“重收费轻效劳般的物业治理与收费，以及卫生、保安等治理上，缺乏为商户供给便捷的交易结算、信息查询、冷藏保鲜等配套效劳。用现代信息技术加强和改善市场运营治理还做得不够，对市场内商流、物流、人流缺乏准时有效的协调掌控机制与手段，往往处于自发、无序即“乱哄哄”的状态。欺行霸市、假冒伪劣等现象时有发生。治理制度不够标准和健全。流通主体组织化程度低，营销规模小、效率低。由于农夫个体户或农村经纪人是目前担当农产品运销的主要力气， 农夫专业合作组织的进展起步较晚

34、，集贸市场内大多数经销商的营销规 模小、效率低，缺乏有实力、信誉好、标准化的大批发商、代理商组织，因此不能形成稳定的、规模化的农产品供给链条。而且，运销商与生产 者之间是一种买断关系，这样既不利于提高农夫在市场交易中的谈判能力，又不能使农夫共享流通环节的利润。国外集贸市场建立与运作治理模式从世界范围看，各国农产品市场体系既有普遍性，又有特别性。普遍性反映了农产品市场流通的共同特点，特别性反映了不同国家和地区的农业构造与农业生产经营方式等方面的差异，从而打算了集贸市场在这些国家和地区农产品流通中的地位和作用存在明显差异。以下例举东亚、美国以及欧盟等几种模式。一东亚模式：以小规模农户经营和农夫合作

35、组织为根底，以批发市场拍卖为中心的农产品市场体系。批发市场在生鲜农产品流通中居主导地位。东亚地区国家的特点是人多地少，以家庭为单位的小规模农业生产方式占主导。随着市场开放和农产品进出口贸易自由化，它们的农产品流通，形成了以批发市场为枢纽，以专业门店、连锁超市、社区集贸市场等为零售终端，与电子商务、物流配送相结合的市场体系。在粮食流通方面，一般实行政府把握、统一治理，而蔬菜、水果和水产品等鲜活农产品实行自由流通，批发市场是鲜活农产品流通的主要渠道。政府高度重视扶持集贸市场建立。东亚国家和地区人多地少，农户家庭小规模经营的收入与其他产业 相比，相对较低。为了稳定农业、稳定农夫，政府当局均强调集贸市

36、场 的公益性，把扶持建立集贸市场，作为促进农产品生产和流通的合理化、保障国民生活安定的重要措施。农夫合作组织是农户联接集贸市场重要桥梁和纽带。无论日本、韩国或台湾地区，在农产品流通中，以农协、农会、农夫产销班为代表的农夫合作组织的作用都格外突出。它们一方面在产地将农户的产品集中起来，进展分选、包装和标识，大局部送到集贸市场托付批发商拍卖销售，一局部由农协自行统一加工、冷藏保鲜和销售。日本农协在组建产地批发市场和集配中心、组织物流配送等方面发挥着重要作用。日本全国农协系统共有2800多个基层集配中心集货场，同时建立了众多农产品运输联合会等合作组织，确保生鲜农产品快速运到批发市场。韩国政府资助农协

37、建立产地农产品加工中心综合处理场所市和团体消费者等。台湾的农会组织包括基层产销班，具备产品物资供销、技术推广和信贷保险三大职能。农会开办了很多产地批发市场和农产品超市、便利店，直接从事农产品流通。二欧盟模式：以中等规模农场和合作社为根底，批发市场交易和产销直挂方式并举。欧盟各国的农产品市场流通体系分为一级网络和二级网络，一级网络以大型集贸市场为主，二级网络即指农产品零售市场。一级网点一般设在各大城市和交通便利地区，形成以批发市场、销售合作社、销售公司为主体的农产品集散网络，它们既带动周边地区的农牧业生产，又把产品销往国内外市场。欧盟各国普遍设立了由农场主自愿参与的农业合作社、农业工会、农业公司

38、及农产品专业协会等农业合作组织与机构，分为全国性、区域性或行业性几个层次类型。这些农业合作组织都在不同程度上为农户供给农业产前、产中以及产后相关联的农产品仓储、运输和销售等效劳，成为农户联接批发市场和大型超市的重要通道。三美国模式：以大农场生产经营为根底，农产品流通以农场与大型连锁超市直接挂钩销售为主。美国农产品市场体系的特点是，粮食类期货市场兴盛，果蔬类以产地生产者或生产者团体将产品分选包装后直接销往城市大型超市、零售连锁店为主，经由批发市场销售的只有 10%20%。由过去集贸市场为主渠道演化为产销直挂为主的市场模式，是与美国的农业生产经营方式和城市商业模式进展相关联的。一方面，美国的家庭农

39、场规模大，平均200 公顷，并且实行机械化作业、社会化效劳和企业化经营；另一方面，零售业连锁经营网络和超市、大卖场的进展使零售商的营销规模日趋扩大，要求货源稳定、供货准时、质量有保证， 目前，在华盛顿、纽约、洛杉矶等大城市都建有为数不多的大型销地集贸市场。这些批发市场中有的是由政府投资建立，有的是由公司集资建立的。在农产品集中产区，由地方政府投资建立了一批集散型的产地批发市场，并由政府派公务人员进驻市场实施监视治理。美国的集贸市场多是实行协协商价销售，很少实行拍卖制。我国集贸市场将来进展方向一面临形势我国已进入统筹城乡经济社会进展、全面建立小康社会的历史时期。随着社会主义市场经济体制的建立和逐

40、步完善，在国内农产品供求根本平衡、农业更加对外开放、农夫增收难度加大，以及城乡居民消费水平和生活质量日益提高的大背景下，加快集贸市场改造升级步伐，完善市场功能，构建现代农产品市场体系，具有重要的战略意义。首先，完善市场经济体制迫切需要加快集贸市场建立。良好的市场机制、顺畅的流通渠道将使农产品价格的形成更加透亮、公正，准确的市场信息传播也更加快速，这些将有效地引导农产品产销进展，有效地配置农业资源。其次，建立农村迫切需要加快集贸市场建立。在越来越开放、越来越简洁的市场环境下，要确保农业生产安康进展和农业生产者的收入增长，必需要有一个完善的集贸市场做支撑，有效地联结产销关系。 第三，进呈现代农业迫

41、切需要加快集贸市场建立。现代农业不仅要用现代科学技术、现代设施装备和现代经营治理理念来武装，也要求转变农业的产业组织形式，实现农业的产业化、农产品的商品化、农夫的组织化，这就需要建立一个与之相适应的以批发市场为核心的现代农产品物流体系。2022 年底以来，我国不仅参与了世界贸易组织，也加快了与周边国家的自由贸易区建立，国内农产品市场面临着一个前所未有的开放环境。由于自由化进程推动 快速，近几年国内不少农产品价格不仅波动越来越频繁，波动幅度也很 大，对相关产业的进展带来了很多不利影响。将来我国农业产业与其他 国家的竞争不仅停留在生产环节，更重要的是流通加工环节，目前我国 农产品的运输本钱明显要高

42、于其他国家，迫切需要加快集贸市场建立， 有效降低我国农产品的流通本钱。最终，人民生活水平的提高迫切需要加快集贸市场建立。改革开放以来，我国经济进展很快，在收入快速提高的根底上居民消费也发生了很大变化。居民不再仅仅停留在消费量的增加，对可选择的花色品种、农产品质量安全以及购置的便利性都有了更高的要求，这就要求必需加快集贸市场建立，尽快拓宽批发市场的功能。二主要任务集贸市场在我国农产品市场体系中处于中心地位的格局，短期内不会转变。批发市场作为我国农产品流通的枢纽，将长期存在。这是由我国农产品生产和消费的根本特点打算的。我国的农产品特别是生鲜类产品，包括蔬菜、水果、畜禽产品、水产品等，主要由分布在宽

43、阔农区的农户家庭进展小规模生产经营，需要在主产区形成集货场所即产地批发市场，把商品农产品集中起来，经远距离运输到大中城市销区，经城市的销地批发市场再将这些商品集中到社区的菜市场或集贸市场、超市和其他零售网点。依据我国国情，在今后相当长的时期内，产地批发市场的“集货”功能和销地批发市场的“散货”功能仍将是不行或缺、不行替代的。世界上类似的人多地少的经济兴盛或较兴盛国家或地区，如日本、韩国等国以及我国台湾地区，至今集贸市场经久不衰，成为现代农产品流通的一种重要载体，与连锁超市等型流通业态融为一体，这也为我们供给了有力的佐证。更何况，我国地域宽广，农产品主产地区至大中城市运输距离之遥远，远非上述这些

44、国家和地区可比较。可以说，日本、韩国等国家和台湾地区集贸市场先进的根底设施装备、现代化的交易治理方式，值得我国集贸市场借鉴。从当前和今后一段时期看，为建立农业稳定进展、农夫持续增收的长效机制和全面推动社会主义农村建立，加强现代农产品市场体系建立是一项格外重要、刻不容缓的任务。同时，随着各级政府和各行各业的关注和支持，以及现代农业与农村建立的投入，各项政策措施逐步落实到位，无疑为提升集贸市场硬件设施和软件治理的现代化水平、推动现代农产品市场体系建立带来难得的机遇。湖南省农产品状况湖南省是产粮大省，水稻生产在全国占有格外重要的地位，位居全6238 万亩，稻谷总产量万吨，占全国粮食总量6%10364

45、15万吨；岳阳粮食播种面积660万330 834 310 万吨；常德695304万吨。全省各类水果总产量万吨，产量较多的市州为永州市、怀化市、岳 阳市、邵阳市、衡阳市、郴州市、湘西自治州，产量较多的县为石门县、溆浦县、麻阳自治县、桃源县、洞口县、汨罗市、衡南县、祁阳县、岳 阳县、芝山区。全省园林水果总产量万吨，其中柑桔万吨占80，柚子万吨，梨万吨，李子万吨，桃子万吨，葡萄万吨，猕猴桃万吨、红枣 万吨、鲜柿子万吨、枇杷万吨、其他水果万吨。湖南是全国的养殖业大省，畜牧业仅次于河南、四川，居全国第三位。生猪出栏量居全国其次位，生猪外销和中仔猪出口均居全国第一位，活大猪出口居全国其次位，鲜冷冻猪肉出口

46、居全国第五位；牛、羊、家 禽出栏笼量分别居全国第十位、第八位、第七位。湖南是全国重要的商品蔬菜生产基地，常年蔬菜种植面积在1400 万亩以上。辣椒、大蒜、藠头等在国内外很深欢送，加工转化力气较强。祁东黄花菜、洞庭湖区的水生蔬菜等地方特色品种在全国享有盛誉。同 时，各地反季节蔬菜、时令蔬菜进展快速，外销量不断提高。涌现了长 沙陈家渡、湘阴藠头、衡阳黄花菜、张家界高山反季节蔬菜等知名品牌。1812 1637 公斤，总产量万吨，总产1562183 家，省级以上132 1114个，17个。表3-3各年湖南省农林牧渔业生产状况统计表工程农林牧渔业合计农业产值20222022林业产/p>

47、311牧业产值渔业产值18852752326965农林牧渔效劳业产值14814531695967表3-4各年湖南省农林牧渔总产值状况统计表年份年份农林牧渔总产值(亿元)总产值#农业#林业#牧业#渔业20222022202220222022202220222022202220223-5各年湖南省畜牧生产状况统计表年底大牲畜头数(万头)年底猪头数年底羊只数猪牛羊肉水产品其中：牛(万头)(万只)(万吨)(万吨)年份20222022202220222022年份2022202220222022202220222022202220222022名 称(吨)数量248438701名 称吨)吨)数量50341油

48、茶籽 (吨)390455(吨)233乌桕籽 (吨)902(吨)1933五倍子 (吨)3285(吨)44601(吨)7819小杂竹 (吨)268937(吨)36946竹材 (万根)竹笋干 (吨)31873(吨)49(吨)5484(吨)856(吨)72469(吨)104名 称数量117678名 称名 称数量117678名 称数量7884148红毛茶、16554柑桔3889154绿毛茶60714桃子131342乌龙毛茶24899梨154630其他茶11688葡 萄100776柿 子20227红 枣27563湖南省农产品出口贸易现状分析及进展对策1、湖南良好的产业根底6732 万人，5077 21 5

49、750 万亩，丘岗山地亿亩，河湖水面 2043 万亩，是“七山一水两分田”内陆农业省份。地处亚热带季风气候带，热量资源丰富，光照充分，无霜期长。动植物种类繁多，森林资源充裕，开发利用潜力很大。宜农荒地总量在全国居11 1/7，人均水资源是全国的倍。资源禀赋匹配。湖南无论是从气候、土壤、水等自然资源来说，还是从农村劳动力等社会经济资源来说，都是一个名符其实的农业大省。农业根底厚实。近年来，湖南农作物播种面积稳中有增，主要农产品产量稳步增长。目前湖南主要农产品在全国占有重要位置，粮食产量居全国第 7 位，稻谷产量居全国第 1 位，苎麻产量居全国第 1 位，茶叶产量居全国第 2 位，柑桔产量居全国第

50、 3 位；畜牧业和养殖业产量也位居全国前列；水产品生产的自然条件较好，鱼类资源种类繁多。%的耕地上产出了占全国 6%8%的棉花、13%的柑桔、6%的油茶籽、11%的猪肉、8%的淡水产品，不仅为本 省国民经济和社会进展供给了重要物质根底，而且为确保全国农产品有效供给和出口创汇作出了巨大奉献，已具备了进呈现代农业的坚实产业根底。2、推动湖南农业现代化的进展条件对产业根底和进展优势作出全面清楚推断，是实现科学进展的前提。当前加快推动农业现代化进展进程，湖南面临着很多难得的进展条件和机遇。体规划打造“农资农机摩托车大市场”等专业市场。将来可引入社区医院、医疗站完善黄溪口镇居民配套。三、营销策略1、整体

51、形象工程整体形象应定位“型城镇集贸市场地区品位的追求，强调综合交易环境和居住方式协调，留意消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、 治理等方面突出集贸市场主体形象。集贸市场实行型规划、合理分区，并引入电子显示屏、电子监控系统等智能化设备，提高集贸市场标准档次。 成熟的、齐全的大型社区配套设施，满足消费者多方面的需求。 市场治理到位，物业治理周到，表达有序的市场经济与人性化效劳。2、营销推广 广告宣传点”集中进展广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、电视、闻公布会、户外及路牌广告等。本工程主要针对目标消费群体，促销手段以认购和有针对性的举办农贸产品展销会

52、为主，其余方式包括：内部认购、广告宣传、机敏多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。价格优待策略：付款方式优待；选择购置优待；特别消费对象优待；其它优待。价格浮动策略：展销会期间优待；限期优待；正常销售期段浮动价；其他措施。定价方式：期房价、现房价、综合价、并考虑位置、朝向差异。四、政策支持符合招商引资条件的入驻商户，同时享受招商引资优待政策。对未入驻市场的商户赐予的限制性政策：一是取缔严峻影响城市交通道路安全和城市市容环境的大路市场；二是税务、工商、环保、林业、技术监视部门加大治理力度，引导商户进驻市场；三是限制行政事业单位将门面出租给未入驻商户；四是限制未入驻商户占道经营、装卸货物、占道促

53、销、户外宣传。方案实施建议施工单位组织一个团结、务实、精干且有丰富施工治理阅历的工程班子，科学组织施工，严把施工质量关、进度关，制造出优良的工程，具体措施：各种原材料必需有产品合格证，使用前必需报验监理工程师，经监理工程师同意前方可使用，但凡不合格的材料一律制止使用。特别工种如电工、焊工、机械操作工等必需持证上岗，定期培训、承受连续训练。加强在施工过程的质量保证措施，建立健全的质量保证体系和质量治理领导小组，对分项工程实行“三检”即施工班组预检，施工员抽检，质量员专项检查，重点工程实行技术交底，防止质量隐患。加强在施工过程中的安全保证措施，健全安全保证体系，建立以工程经理负责制的安全治理领导小

54、组，并实行一票拒绝制，但凡达不到安全标准或消灭安全事故的追究工程经理及相关安全治理人员责任， 结实树立“责任重于泰山”“加强施工现场的文明施工，标准施工现场的场容场貌，保持作业环境的干净卫生，科学组织施工，削减施工对四周居民和环境的影响，保证职工的安全和身体安康。工程进度打算本工程建立条件好，施工便利，只要资金准时足额到位，加上合理2 年内完成。表9-1工程进度打算表第十一章?投资估算和资金筹措投资估算依据(12022版 (22022版 (32022版 (4)参考本地类似工程的有关造价指标；(5)建立工程所在地的主要材料市场价格；(6)设备购置费依据初步询价估算；2022 9 月份辰溪县市场价

55、格；其他费用依据有关行业规定及建立单位供给的相关根底资料估算。投资估算1%资的%；根本预备费万元，占总投资的%。资金筹措本项开发建立资金全部由怀化市富泉房地产开发自筹解决。固定资产投资估算11-1设备及装修将由商户自行解决。估算价值(万元)技术经济指标序估算价值(万元)技术经济指标序工程或费用名称设备及号建筑工安装工其他费指元程费程费工器具购置费用合计单位数量单位12345678910一第一部份工程费用1总体根底主体建筑m2消防工程弱电工程m2m2m2m22总图绿化及环境艺术工程m2配套混凝土路面m2室外水电m2广场m2第一部份工程费用合计二其次部份其他工程费用1土地费用亩112建立单位治理费

56、3工程建立监理费4工程设计费5工程勘察费6前期工作询问费77891011三 1工程结算审查费施工图审查费招标代理费报建费合计预 备 费根本预备费合 计四工程估算总投资所占比率%财务评价参照同类型工程，工程基准收益率取 12%，本工程开发建立总投资49802 年，本工程开发的物业均为出售，销3 4 年。本工程自有资金资本金35003%10%。开发建立总投资与分年度投资12-1开发建立分年度投资表单位:万元序号工程名称12-1开发建立分年度投资表单位:万元序号工程名称(万元)1土地费用合计1 年2 年02工程建立其他费用工程建立监理费341717工程设计费33330工程勘察费220前期工作询问费4

57、40工程结算审查费环境影响评价费00施工图审查费0招标代理费0报建费03建筑安装工程费总体根底总图4治理费用5不行预见费开发建立本钱4980本钱费用依据经营方式，本工程本钱及费用分为建立本钱和总本钱费用两局部4980 4 年。总本钱费用由非经营本钱和经营本钱组成。用于出售的房产全部用于销售，销售完毕后，其产权属于购置者，只计算经营本钱，主要为销售过程中的广告、治理等销售费用，按销售收入的6计取见表12-。(万元)序号(万元)序号工程名称合计第一年2 年3 年4 年1销售费用0工程财务收入本工程的财务收入为物业销售所得。?工程可销售面积商业农贸市场，共计，销售均价1800 元；该工程建立期为4

58、年，销售期为计2 4 2 30%3 50%420%12-3。表12-3销售收入表序序号工程单价可售数量元/ 销售收入(元) (元) (元) (元)1商业农贸市场0合计0税金按国家税收政策规定，由房地产开发商担当的税金有营业税、城市维护建立税、训练费附加、交易治理费、交易印花税、堤围防护费、房产税及土地增值税、所得税。营业税税率为5%，其城市维护建立税税率为7325交易印花税税率为%，房产税为12%，土地增值税按国12-4。序(万元)序(万元)工程名称号合计2 年3 年4 年1销售收入02经营税金及税金附加0营业税0城市维护建立税0训练费附加0堤围防护费0交易治理费0交易印花税0盈利力气分析%税

59、前税后税前税后(Ic=12%为1354 万元税前、856 万元税后；全投资静态投资回收期为年税前、年税后，全投资动态投资回收期为年税前、年税后税前、税后；税前税后(Ic=12%)1354 税前856 税后税前、年税后，资本金动态投资回收期为年税前、年税后。说明本工程具有良好的盈利力气。财务评价计算结果通过对本工程按所拟定的方案进展财务测算，财务评价指标汇总见125。12-5财务评价指标汇总表序号工程名称计量单位根本方案1征地拆迁补偿费万元698征地费单价元/m21652征地费单价 工程总本钱费用万元/亩%万元1174543资金筹措万元7454资本金万元3500借款万元0销售收入万元3954租赁

60、收入万元0其它来源万元04经营总收入万元10101销售收入万元10101租赁收入万元05利润总额万元26466所得税万元7税前税后利润全投资财务内部收益率全投资财务净现值(Ic=10%)万元%万元1354全投资静态回收期年全投资动态回收期年税后全投资投资利润率全投资财务内部收益率全投资财务净现值(Ic=10%)%万元856全投资静态回收期年全投资动态回收期年税前全投资投资利润率资本金财务内部收益率资本金财务净现值(Ic=10%)%万元1354资本金静态回收期年税后税后资本金动态回收期资本金投资利润率资本金财务内部收益率(Ic=10%)资本金静态回收期资本金动态回收期资本金投资利润率年%年 年%