综合交通枢纽换乘中心项目可行性研究报告

1、第第 页共18页括屋面共停1100辆车。住宅由16幢18层小高层组成，A （面积70 m2） B （面积80itf）两种户型1920户。三、经济效益分析项目基本建设及相关配套总成本测算序号项目总价 （万元）单位成本（元 /m2）备注-一-土地费用20000.001拆迁费20000417.00基数479092平方米-二二建设规费5977.071住宅及配套3260.00171.00基数190643平方米2综合商业2717.07171.00基数158893平方米2换乘中心、停车保养场政府减免规费三前期费用9102.751勘察设计费5270.01110.00基数479092平方米2其他费用3832.7

2、480.00基数479092平方米四建安费用225229.261住宅及配套（精装）76257.204000.00基数190643平方米2综合商业90569.015700.00基数158893平方米3停车保养场28228.683600.00基数78413平方米4换乘屮心30174.375900.00基数51143平方米五配套费用28182.841住宅及配套11629.22610.00基数190643平方米2换乘中心、综合商业13652.34650.00基数210036平方米3停车保养场2901.28370.00基数78413平方米六其他费用5076.881样板房285.9615.00基数1906

3、43平方米2不可预见费用4790.92100.00基数479092平方米七项目总成本293568.8062销售收入预计6.2.1 . 商业、住宅销售总收入预计序号销售分类面积（m2预计收入（万兀）-一-住宅及配套单价总价备注1住宅1451812.00290362.002配套商业180002.00360003车位1108 个88864小计335226.00-二二综合商业1商业1588931.50238339.50小计238339.50总 计573565.506.2.2 .商业持有、住宅销售收入预计序号销售分类面积（m2预计收入（万兀）-一-住宅及配套单价总价备注1住宅1451812.002903

4、62.002配套商业180002.00360003车位1108 个88864总 计335226.0063管理、财务、税金、预征土地增值税等费用预计管理费用2.5%:项目总成本*2.5%293568.80*2.5% = 7339.22 （万元）财务费用10% :项目总成本*10%293568.80*10%= 29356.88 （万元）销售费用2%销售预计收入*2%商业、住宅销售573565.50*2%= 11471.31 （万元）商业持有、住宅销售335226.00*2% = 6704.52 （万元）税金5.55%:销售预计收入*5.55 %商业、住宅销售573565.50*5.55% = 31

5、832.89 （万元）商业持有、住宅销售 335226.00*5.55 %= 18605.04 （万元）预征土地增值税：住宅销售预计收入*2 % 商业销售预计收入*3 %a.商业、住宅销售335226.00*2 % = 6704.52 a.商业、住宅销售238339.50*3 % = 7150.19 （万元）b.商业持有、住宅销售335226.00*2 % = 6704.52 （万元）费用小计：商业、住宅销售93855.01（ 万元）商业持有、住宅销售68710.18（万元）单位平方米投资额预计项目总投资额：项目总成本+管理费用+销售费用+财务费用+税金+预征土地增值税商业、住宅销售29356

6、8.80+93855.01 = 387423.81 （万元）商业持有、住宅销售293568.80+68710.18 = 362278.98 （万元）642.单位平方米投资额：项目总投资额十总建筑面积商业、住宅销售387423.81 - 479092= 8086.62 （元/平方米）商业持有、住宅销售362278.98 - 479092= 7561.78 （元/平方米）项目利润率预计商业、住宅销售a.税后利润：（销售总价-项目总投资额）* （1-25%）（573565.50-387423.81）* （1-25 %） =139606.27 （万元）b.投资利润率（税后）：税后利润宁项目总投资额13

7、9606.27- 387423.81 = 36%商业持有、住宅销售税前利润：住宅销售总价-项目总投资额335226.00-362278.98= -27052.98 （万元）15.89万元平方米商业持有，租赁经营。四、市场分析某市房地产市场综述核心提示：2012年楼市全面回暖，某成交量大幅上涨。一级市场：2012年，某土地市场上半年土地供应 22宗，总面积达103.07万平米； 土地市场成交共26宗，住宅用地面积达110.84万平米，占总供地面积的65.2%;商业 用地面积达11.64万平米，占总供地面积的11.3%；办公用地面积达20.6万平米，占总 供应面积的20.0%，其它性质的土地供应总

8、计3.60万平米，占总供应面积的3.5%。二级市场：2012年，某全市新增商品房批售套数 31070套，同比下降了 18.0%, 平均每月新增5178套商品房。2012年上半年，某市共成交商品住宅 32067套，同比上 升61.1%；成交面积323.80万平米，同比上升49.0%。4. 2.某市房地产市场情况核心提示：最近楼市的回暖现象说明房市基本趋稳，大幅下行已不可能。存量分析2011年1月份，某楼市的库存房源数量才 2.1万套左右，到今年1月份，某楼市 的新房库存量一度达到5.5万套，创下了有史以来某楼市新房库存量之最。不过，在进入2月份之后，随着楼市销售量逐步反弹，截至 7月25日，某新

9、房库 存量已经跌至4.6万套，成为今年以来楼市库存最低点。4.2.2销售分析7月份历来是楼市销售的淡季。不过，今年的状况则有些不同，根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25 日，7月内全国主要城市的商品房签约再创新高，环比上月同期增长了 6.9%，据统计，截止2012年7月31日晚6时，某全市商品房当月成交 8664套，环比6月份成交量上涨了 15%之多，自2010年1月份以来单月成交量创两年半来新高南京楼市1-?月每月成交皇图表10000400030002000100050001月阴阴3月q月阴710000400030002000100050001月阴阴3月q月阴7月7000600090

10、008000倉数某楼市2012年1-7月每月成交量4.2.3价格分析据有关监控中心统计，某房价连续三个月上涨。5月份某房价微涨0.13%, 6月份更是出现了 0.57%的涨幅，7月份，某房价再次环比上涨0.49%4. 3.区域市场分析核心提示：周边在建商业、住宅项目，与本项目已不仅仅是竞争关系，而更是形成了一种共生关系。周边商业地产项目：森林摩尔商业街区，位于地铁2号线钟灵站，总建筑面积4万平方米，价格：均价20000元/平米，交付时间：2013年10月仙鹤门新天地社区商业中心，位于仙鹤门二号路和仙林大道交汇处，总建筑面积2.5 万平方米，均价18000元/平方米，交付时间为2012年9月。招

11、商花园城，本项目对面， 总建筑面积超10万卅100%!持，由招商地产全盘经 营。目前招商花园城已经确定入驻的主力店有零售巨头沃尔玛、五星级嘉禾影院、苏宁、 招商银行、KFC汤姆熊、儿童游乐中心等一批品牌商家。周边住宅项目：复地御钟山建筑面积约35万平米，项目户型面积为170、220、330平米三种户型。 售价未定。招商紫金山1号，建筑面积近20万平米，主力户型180-250平方米。当前均价23000 元/平方米。4. 4.经营管理策略分析核心提示：主题购物乐园，都市娱乐中心从30多万方的万达购物广场，到16万平方水游城，到23万平方新城市广场，再 到城北10万平米大观天地MALL购物中心层出不穷。面临诸多同质化商业中心的夹击，如何脱颖而出？万达、水游城、新城市和弘阳广场成功的共性是什么？答案是他们都抓住了“ 80后”和“90后”这两个消费群体。而且他们采用的都是一个相同的方法，就是把“购物”和“娱乐”混搭在一起，形成“主题购物乐园，都市娱乐中心”。综上所述对于某2012年及以后几年内的房地产形势大致有以下几个结论：某住宅市场需求具有可持续性。需求量十分稳定和充足，在2012年与后续几年都