体育公园项目可行性研究报告

1、 11总论本可行性争辩报告是在XX 市体育公园工程可行性争辩报告根底上和调整控规后规后的接待中心地块炳M11-C/2022调整为住宅用地。工程概况工程名称XX 市体育公园工程建设性质建拟建地点XX 市炳三区建设内容及规模建设内容本工程规划了该区域内炳M11-C/2022M14-C/2022 和炳M16-C/2022 三个地块。其中， M11-C/2022 2.76 M14-C/2022 6.61 公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运开工程M16-C/2022 0.48

2、建设规模XX 市体育公园工程总用地面积约9.85 189088 M2M11-C/2022 2.76 110400 M2M14-C/2022 6.61 59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M2，建筑面积9200 M2；一个室5000 M10000 M3000 6000 M29125M234290 M23 个室外网球场、3 个室外篮球场、1 5510 M2M16-C/2022 地0.48 19198.00 M21253.00 M2。投资规模本工程投资规模为 50176.98 万元，暂未考虑投资者的融资本钱。建设期3 年。工程建设进度：2022 12 月完成前期相关工作；2022

3、5 月完成施工图设计工作；20228 月完成施工预备工作；20229 2022 10 月完成施工工作；2022 11月完成竣工验收工作。资金方式与筹措渠道本工程拟通过招商引资方式筹集资金。可行性争辩报告编制的依据1关于编制工程可行性争辩报告的托付书2XX 市土地利用总体规划3XX 市城市总体规划4XX 市政府“争辩加快推动XX 体育公园工程建设有关问题的会议纪要”5XX 市城市总体规划国家计委、建设部联合颁发的建设工程经济评价方法与参数第三版国家计委颁发的投资工程可行性争辩指南备 注备 注26 5片室内全民健身打算纲要全民健身条例四川省全民健身条例工程单位供给的与本工程有关的资料、数据现场勘查

4、所得的资料和数据国家其他有关标准、标准等争辩范围与工作概况争辩范围 件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、工程治理、投资估算、资金筹措、工程的财务评价等。工作概况 求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进展了系统分析和论证，在此根底上完成了本工程可行性争辩报告的编制工作。工程开发主要技术经济指标1-1 M11-C/2022地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注一用地面积m227600二三四建筑面积建筑占地面积建筑密度m2m2%11040030五容积率m24.0六绿地率%30七八最高建筑高度停车位：米个5521-2序号M14-C/2022 地块分项经济技

5、术指标表指标名称单位数量一用地面积m266100二建筑面积m2594901体育场馆m2252002三商业m2建筑占地面积m2342904 44 4 个室外网球场1体育场馆m2126002商业m291253室外活动场地m25510三建筑密度%33四容积率m20.90五绿地率%30六停车位：个300七最多建筑层数层41-3 M16-C/2022 地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注用地面积m24800二建筑面积m219198三建筑占地面积m21253四建筑密度%27五容积率m24.0六绿地率%35.00七停车位：个100八最高建筑高度米表1-4 主要经济数据及评价指标序号名称单位数据投

6、资万元50176.98一运动休闲区万元10241.98建安工程费万元7151.32室外工程费万元1912.80工程建设其他费万元419.20预备费万元758.67二住宅一万元28168.74建安工程费万元22835.84室外工程费万元988.38工程建设其他费万元2257.94预备费万元2086.57三住宅二万元4864.66建安工程费万元3855.95室外工程费万元133.60工程建设其他费万元514.76预备费万元360.35四商铺万元6901.60建安工程费万元5462.40室外工程费万元210.88工程建设其他费万元717.09预备费万元511.23二财务数据不考虑土地出让金一运动休闲

7、区投资回收期年-投资利润率投资利税率%-二住宅一投资回收期年1.66投资利润率%58.93投资利税率%75.21三住宅二投资回收期年1.87投资利润率%52.63投资利税率%76.84四商铺投资回收期年1.21投资利润率%234.31投资利税率%319.09五综合投资回收期年1.80投资利润率%57.52投资利税率%68.90结论与建议结论通过对该工程经营收入支出测算可以看出：5 亿元，依据本方案一般估量，业主实质需要的投资约1 亿元不含土地出让金1.96 1.62 亿元，3.58 亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56 亿元未考虑土地出让金和融资本钱。本方案的优势在于住宅、商业局部盈

8、利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。本方案最大的缺乏在于公益设施建设后年亏损约为287 万元，在今后长期的维护运营中17000M2 为宜，以保证公益设施的可持续运行。假设30 元/月.M217290 M2 的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620 330 万，在此状况下，按一般投资者能够承受的回收期7 年左右计算，土地出让金大约为 136 万元/ 亩。建议17000M2 的商铺虽然从经济分析得到有效保证。M11-C/2022 为接待中心在M11-C/2022地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M1

9、1-C/2022 地块封闭，市民休闲消遣场所大大削减。从这个角度看，也不推举使用本方案。假照实施本方案，则需要重对用地性质进展调整，在工程实施的时间上可能会有较长的延迟。 XX 案一M11-C/2022为接待中心功能异化和市场需求缺乏的问题，本方案将具有较大的可行性。投资估算与资金筹措投资估算依据本次投资估算依据XX 市类似工程近期造价水平估算，并参照：四川省定额治理站的有关文件有关建筑安装指标现行市场有关材料调查价格体育公园初步设计方案四川省建筑工程概算定额四川省其他费用定额国家计委和建设部联合颁发建设工程经济评价方法与参数第三版投资估算运动中心运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备

10、费构成。其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外根底设施配套工程。投资估算见表2-1。表2-1运动中心投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元一建筑安装工程费m29064.121羽毛球馆1.1土建装饰m2920022002024.001.2给排水m292009082.801.3强电m29200229210.681.4弱电m29200109100.281.5通风m292005348.761.6合计m2920026812466.522网球馆2.1土建装饰m21000022002200.002.2给排水m2100009090.002.3强电m210000229229.002.4弱电m2100001

11、09109.003.5通风m2100005353.00合计m21000026282628.003多功能体育馆m260003.1土建装饰m2600030001800.003.2给排水m260009054.003.3强电m26000229137.403.4弱电m2600010965.403.5通风m260005331.803.6合计m2600034282056.804其余4.1道路及铺装m24500280126.004.2绿化m226440120317.284.3自然水体m2400010040.004.4跌水m2202230060.004.5室外网球场m24000300120.004.6篮球场及活

12、动场地m2240015036.004.7小天桥m2160350056.004.8大天桥m28503500297.504.9儿童戏水池项160000060.004.10水管网m24610028129.084.11强电管网m2461001569.154.12弱电管网m2461001882.984.13燃气管网m2661000.53.314.14场地整理费m26610030198.304.15景石项118000018.004.16雕塑项130400030.404.17标识系统项128000028.004.18室外家具小品项120220020.004.19树池、花池项1800008.004.20各类户

13、外运动健身器械项1640006.404.21户外儿童游乐设施项1640006.404.22边坡治理项12022000200.004.23合计1912.80二工程建设其他费用1可研及勘察设计费62.852施工图审查费4.213工程招标代理费40.554工程监理费19.135建设单位治理费121.506工程量清单及把握价编制费33.607环境影响评价费1.728工程保险费22.289行政事业型收费113.369.1城市配套费1920000.009.2型材料专项费19200713.449.3异地绿化建设1920059.609.4散装水泥专项基金1920011.929.5人防异地建设费19200203

14、8.409.6其他50.0010合计419.20三预备费758.671根本预备费5%474.172涨价预备费3%284.50四工程总投资10241.98商铺2-2。2-2序号一商铺投资估算表名称建安本钱单位数量单价元合价万元1土建装饰m23429013004457.702给排水m23429064219.463强电m234290146500.634弱电m23429083284.615合计m2342901593.005462.40二室外工程1水管网m2342902896.012强电管网m2342901551.443弱电管网m2342901861.724燃气管网m2342900.51.715合计21

15、0.88三其他费用1可研及勘察设计费139.082施工图审查费12.483工程招标代理费13.554工程监理费102.125建设单位治理费51.506工程量清单及把握价编制费19.007环境影响评价费5.118工程保险费8.219行政事业型收费366.049.1城市配套费3429065222.899.2型材料专项费34290724.009.3异地绿化建设34290517.159.4散装水泥专项基金3429013.439.5人防异地建设费342902068.589.6其他30.0010合计717.09四预备费1根本预备费5%319.522涨价预备费3%191.71合计511.23五工程总投资69

16、01.60住宅一2-3。表2-3住宅一投资估算表序号一名称建安本钱单位数量单价元合价万元1土建m2110400165018216.00地下车库m21720.002给排水m211040064706.563强电m21104001461611.844弱电m211040083916.325通风燃气m211040053585.126电梯部20400000800.007合计m21104002022.6222835.84二室外工程988.381场地整理费用27600254701.042道路m2150028042.003地面绿化m2630012075.604水管网m2276002877.285强电管网m227

17、6001541.406弱电管网m2276001849.687燃气管网m2276000.51.388合计988.38三其他费用1可研及勘察设计费531.522施工图审查费50.243工程招标代理费40.554工程监理费238.245建设单位治理费169.506工程量清单及把握价编制费35.227环境影响评价费21.448工程保险费39.319行政事业型收费1131.929.1城市配套费11040065717.609.2型材料专项费110400777.289.3异地绿化建设110400555.209.4散装水泥专项基金110400111.049.5人防异地建设费11040020220.809.6其

18、他50.0010合计2257.94四预备费2086.571根本预备费5%1304.112涨价预备费3%782.46五工程总投资28168.74住宅二2-4。2-4序号一住宅二投资估算表名称建安本钱单位数量单价元合价万元1土建m21919815002879.702地下车库m3252.003给排水m21919864122.874强电m219198146280.295弱电m21919883159.346通风燃气m21919853101.757电梯部415000060.008合计m2191981853.813855.95二室外工程133.601道路m2100028028.002地面绿化m2154012

19、018.483水管网m248002813.444强电管网m24800157.205弱电管网m24800188.646燃气管网m248000.50.247场地整理费480012057.608合计133.60三其他费用1可研及勘察设计费98.372施工图审查费8.483工程招标代理费15.334工程监理费71.815建设单位治理费51.506工程量清单及把握价编制费22.007环境影响评价费3.598工程保险费5.549行政事业型收费238.149.1城市配套费1919865124.799.2型材料专项费19198713.449.3异地绿化建设1919859.609.4散装水泥专项基金191981

20、1.929.5人防异地建设费191982038.409.6其他50.0010合计514.76四预备费用1根本预备费5%225.222涨价预备费3%135.133合计360.35五五工程总投资4864.66可见，本工程总投资为 50176.98 万元，如表 2-5。2-5工程总投资估算表序号1名称运动休闲区土地面积(M2)66100.00建筑面积(M2)投资(万元)17143.581.1体育设施19200.0010241.981.2商铺9125.0034290.006901.602住宅一27600.00110400.0028168.743住宅二4800.0019198.004864.66合计50

21、176.98资金筹措本工程拟承受招商引资的方式筹集资金。投资估算中临时没有考虑筹资资本。财务和经济效益分析财务评价依据本工程的取费标准依据企业财务制度和国家税收政策规定执行。依据工程的市场开拓周期， 本工程计算依据如下：国家计委和建设部联合颁发建设工程经济评价方法与参数第三版。各种原料及产品按现行市场价格各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺供给的单位产品消耗定额测算。5%7%3%，地方教育费附加 3%，5.65%。税收政策：所得税按 25%计取。收入支出推测收入估算停车收入。具体估算如下：住宅局部4:5:1。住宅建筑面积 129598 平方米，参考周边楼盘单价以及炳三区今后的进展状况，

22、该住5000 元/m2,652 个，参照周边车位的出售价格，依据6 万元/个考虑。68711万元。商铺出售34290m2，参考周边商业门面销售价格，定为10000 元/m2，可得商业门面销售收入为 34290 其4:5:1。运动休闲区收益运动休闲区包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游泳池和停车场等。5 40 元/片.4 2.4 万元。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。26 20 元/片.6 小时，可得羽毛球馆每月9.36 万元。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。多功能体育场馆一个，考虑到该场馆可举办篮球、羽毛球、排球、乒乓球等多种体育赛事。其

23、用途具有多样性，依据综合场馆的收费标准，大约为使用一天3-5 万，暂按4 万计算。一年中按使用三分之一的时间计算，则年收入为16 万。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。4 20 元/片.用 6 1.8 70%80%、90%。乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置20 10 元/台.小时，考虑每天每4 2.4 70%、80%、90%。450 3 4 16.2 万元/年。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。304.92 万元/213.44 万元/243.94万元/年、274.43万元/年。本钱估算运动休闲区本钱工资等。依据目前市场状况，球馆等营业支出依据

24、营业收入的 30%计取；球馆等设施维护一般是与其寿命有关，取费比率约为建设本钱的1%-2%，这里依据2%计取；公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的10%；绿化养护费参照目前各地规定，依据7 元/m2.50 万元/年计算。商铺10%计算相关的销售本钱。住宅对而言占收入的比重可以取的低一些，依据10%考虑。3.3 财务评价运动休闲区3-1287 万元作为运营费用。商铺如表 3-2，税前利润为 22022.01 万元，税后利润为 16171.43 1.21 年。3.192.34。住宅一如表 3-3，税前利润为 21186.14 万元，税后利润为 16599.78 万元，投资回收期为

25、1.66 年。58.93%。住宅二3738.20 2560.41 1.87 年。投76.84%52.63%。综合不考虑土地费用3-534572.76 28865.02 万元，投1.80 68.90%57.53%。3-1序号运动中心投资现金流量表工程计算期12345671现金流入224.64256.74288.83320.921.1网球馆20.1623.0425.9228.801.2羽毛球馆78.6289.86101.09112.321.3多功能体育场馆11.2012.8014.4016.001.4室外网球场15.1217.2819.4421.601.5乒乓球20.1623.0425.9228.

26、801.6游泳馆68.0477.7687.4897.201.7停车收益11.3412.9614.5816.202现金流出2048.404096.794096.79573.41584.85596.29607.732.1建设投资2048.404096.794096.792.2球馆等营业支出67.3977.0286.6596.282.3球馆等设施维护143.03143.03143.03143.032.4公益设施维护4.884.884.884.882.5绿化养护费275.42275.42275.42275.422.6公益局部人工工70.0070.0070.0070.00资2.8营业税金及附加12.69

27、14.5116.3218.133所得税前净现金3所得税前净现金流量-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.814累计所得税前净4累计所得税前净现金流量5调整所得税67所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.140.000.000.000.000.000.000.00-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81-2048.40-6145.19-10241.98-

28、10590.74-10918.86-11226.33-11513.14153-23-2序号商铺出售投资现金流量表工程计算期12341现金流入13716.0017145.003429.001.1商铺出售收入13716.0017145.003429.002现金流出1380.324907.205443.83536.642.1建设投资1380.322760.642760.642.2土地费用2.3商铺出售本钱1371.601714.50342.902.6营业税金及附加774.95968.69193.743所得税前净现金流量-1380.328808.8011701.172892.364累计所得税前净现金流

29、量-1380.327428.4819129.6522022.015调整所得税0.002202.202925.29723.096所得税后净现金流量-1380.326606.608775.872169.277累计所得税后净现金流量-1380.325226.2814002.1616171.43163-3 住宅一投资现金流量表序号工程计算期12341现金流入23404.8029256.005851.201.1出售收入23404.8029256.005851.202现金流出5633.7514930.3515846.06915.712.1建设投资5633.7511267.4911267.492.2出售本钱

30、2340.482925.60585.122.3营业税金及附加1322.371652.96330.593所得税前净现金流量-5633.758474.4513409.944935.494累计所得税前净现金流量-5633.752840.7116250.6521186.145调整所得税0.003352.491233.876所得税后净现金流量-5633.758474.4510057.463701.627累计所得税后净现金流量-5633.752840.7112898.1616599.78174-4序号住宅二投资现金流量表工程计算期12341现金流入4079.605099.501019.901.1公寓出售收

31、入4079.605099.501019.902现金流出972.932584.322743.94159.612.1建设投资972.931945.861945.862.2土地费用2.3公寓出售本钱407.96509.95101.992.6营业税金及附加230.50288.1257.623所得税前净现金流量-972.931495.282355.56860.294累计所得税前净现金流量-972.93522.352877.913738.205调整所得税0.00373.82588.89215.076所得税后净现金流量-972.931121.461766.67645.217累计所得税后净现金流量-972.93148.531915.202560.41187累计所得税后净现金流量7累计所得税后净现金流量-10035.402444.0922308.4930647.8530319.7430012.2729725.465量调整所得税2202.263505.480.000.000.000.006所得税后净现金流量-10035.4012479.4819864.408339.37-328.12-307.46-286.813-5序号全部投资现金流量表工程计算期12345671现金流入0.0041