商住小区二期建设项目可研报告计划书

1、 从 XX 县目前住宅市场来看， 出现了住房供过于求的情况， 随着 中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投资高速增势得到了 有效控制。 XX 县 2008 年房地产开发投资完成 7860 万元，比 2007 年下降 20.5%，各类商品房施工面积 5.6万平方米 ,比 2007年增长 1%,2008年商品房销售面积 0.8万平方米，比2007年减少 0.7万平方 米, 商品房销售额 6160万元比去年减少 8830 万元。商品住宅销售量 为 180 套，比 2007 年减少 120 套。除了市场有效需求不足，改革滞 后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消 费者的承受能力

2、等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方 便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、 小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定 风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的36倍，而目前 XX 县房价每平方米售价为 1500-2000 元之间，一套建筑面积 90 平方米的住房平均售价达 13.5万元 18 万元之间（不含装修费用） ， 相当于普通家庭年收入的 8.2 倍至 11.5倍，难以形成有效需求。本 项目销售房价也在个范围内，而且是上限，因此，销售有一定市场 风险。虽然目前 XX 县房地产市场

3、总的趋势是供大于求， 价格走低， 销 售相对低迷，但随着国家采取扩大内需取得成效，居民实际购买力 不断上升， 从长远看商品房的销售前景看好。 而且， 目前 XX 县房地 产已经出现明显回暖升温的势头。为保证项目成功，开发商应抓住 机遇，提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。经营管理风险分析房地产项目投资较大，如果经营管理不善，将会造成很大的损 失。本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大 促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度 地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措 施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；

4、降低 投资成本 ,是降低本项目风险的因素之一。做好物业管理和售后服务工作。财务风险分析本项目资金要从银行贷款 1200 万元，按正常经营状况，能够在 第 3 年内还清贷款本息 1341.70 万元(见表 3 )。但如不采取积极措 施，加大促销力度，保证建设资金及早回笼，势必将造成银行贷款 无法按期偿还，财务费用增加。因此，建议开发公司采用灵活多样 的付款方式促销，如选择采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方 式；(3)七成银行按揭方式； (4)分期付款 +银行按揭， 使开发资金按预 期回笼消减银行贷款负担，从而降低金融财务风险。第十五章 结论和建议可行性的研究结论本项目符合国家产业政

5、策、城市发展规划和区域社会经济发展 规划，并已经取得发改部门备案。本项目具有较好的市场前景，项目建设条件完全具备；建设内 容符合项目区的实际，建设规模适度；建设方案采用国内行业先进 实用技术或通用技术，技术上完全可行；总图平面布局科学，建筑 设计风格适用且具有现代特色，气派大方，线条简洁明快；项目投 资规模适度，投资结构合理，资金来源可靠；通过财务分析评价， 项目财务上完全可行；项目社会效益明显；可研报告对项目实施的 环境影响、风险因素进行了综合分析评价，环境及各种风险对项目 建设没有负面影响，实施过程的对策、措施满足项目建设要求。综上所述，本项目建设是可行的。主要建议建议加强成本控制，加强宣

6、传力度，并积极争取银行部门支持 和当地政府的扶持。建议通过提高项目质量和充分发挥项目区位优势，大幅提升建筑物 品质，从而吸引住户和适当提高售价，实现财务效益最大化。 目 前 言 错误！未定义书签。一、项目简介 错误！未定义书签。（一）发展定位 错 误！未定义书签。（二）项目位置 错 误！未定义书签。（三）发展目标 错 误！未定义书签。（四）建设内容与规模 错 误！未定义书签。二、国际会展业的发展历程及未来趋势判断 错误！未定义书签。（一）国际会展业发展历程及未来发展趋势分析 错 误！未定义书签。（二）影响会展业发展的必备要素和增值要素分析 错 误！未定义书签。（三）国际会展业发展模式及特点 错

7、 误！未定义书签。三、建设珠海国际会展经济区的必要性 错误！未定义书签。（一）珠三角会展业的概况及珠海会展业面临的困境 错 误！未定义书签。（二）打造国际会展经济区是珠海市会展业发展的必然选择 错误！未定义书签。1、国际会展经济区的建设符合会展业的发展趋势 错 误！未定义书签。2、具备持续吸引的消费促进功能，强化产业带动作用 错误！未定义书签。3、确保未来的竞争优势，实现跨越发展以避免低层次重复竞争 错 误！未定义书签。4、发挥毗邻澳门的区位优势，打造珠江西部区域中心城市 错误！未定义书签。（三）珠海建设国际会展经济区的意义和作用 错 误！未定义书签。1、是整合珠三角会展资源、推动珠三角会展产

8、业带建设的需要 错 误！未定义书签。2、是落实CEPA实现珠三角联动发展，形成新的经济增长点的需要 .错误！未定义书签。3、是促进珠三角产业升级和联动发展的需要 错误！未定义书签。4、是整合珠海市优势资源、带动横琴岛及其周边开发建设的需要 错误！未定义书签。5、是提升珠海城市知名度和增强市民荣誉感的需要 错误！未定义书签。四、珠海市打造国际会展经济区的可行性及发展模式分析 错误！未定义书签。（一）珠海市具有打造国际会展经济区的基础和增值潜力 错 误！未定义书签。1、有一定的会展基础和多年的运作经验 错误！未定义书签。2、具备完善的配套基础设施 错误！未定义书签。3、优美环境等增值因素为会展业带

9、来持续吸引力 错误！未定义书签。4、拥有落实CEPA承接港澳会展业辐射的先天优势错误！未定义书签。（二）珠海市国际会展经济区的发展方向判断 错 误！未定义书签。1、新加坡为珠海打造国际会展经济区提供了借鉴 错 误！未定义书签。2、打造国际会展经济区，实施差异化发展战略 错 误！未定义书签。（三）珠海市国际会展经济区未来发展模式选择 错 误！未定义书签。五、珠海国际会展经济区的发展定位和建设目标 错误！未定义书签。（一）国际会展经济区的发展定位 错 误！未定义书签。（二）国际会展经济区的发展目标 错 误！未定义书签。（三）国际会展经济区的发展思路 错 误！未定义书签。六、珠海国际会展经济区初步规

10、划建设方案 错误！未定义书签。（一）中心选址 错 误！未定义书签。1、备选地块简介 错 误！未定义书签。2、备选方案比较 错 误！未定义书签。（二）国际会展经济区功能定位及投资估算 错 误！未定义书签。1、投资规模与主要功能定位 错 误！未定义书签。2、分期开发和投资估算 错 误！未定义书签。（三）投资及收益预计 错 误！未定义书签。（四）珠海国际会展经济区管理和运营建议 错 误！未定义书签。1、组织管理模式 错 误！未定义书签。2、相关政策支持 错 误！未定义书签。七、风险预测及应对措施 错误！未定义书签。（一）市场风险及应对措施 错 误！未定义书签。1、展馆功能缺失的风险 错 误！未定义书

11、签。2、战略规划偏差的风险 错 误！未定义书签。3、展会定位失误的风险 错 误！未定义书签。4、运营模式不当的风险 错 误！未定义书签。5、运作执行不力的风险 错 误！未定义书签。（二）财务风险及应对措施 错 误！未定义书签。1、资金风险 错 误！未定义书签。2、现金流风险 错 误！未定义书签。（三）外部环境风险 错 误！未定义书签。1、会展场馆的配套设施不足的风险 错 误！未定义书签。2、配套及相关产业配合和联动不足的风险 错 误！未定义书签。3、CEPA协、议落实不力的风险 错误！未定义书签。（四）政策风险及应对措施 错 误！未定义书签。八、项目的经济效益分析 错误！未定义书签。（一）直接经济效益分析 错 误！未定义书签。（二）间接经济效益分析 错 误！未定义书签。九、结论与建议 错误！未定义书签。（一）国际会展经济区的建设具有较强的必要性和可行性 错误！未定义书签。（二）以综合型模式打造珠海国际会展经济区，实现预期发展目标错 误！未定义书签。（三）政府和企业共同促进国际会展经济区的发展 错 误！未定义书签。1、政府加强对会展业的管理和扶持 错误！未定义书签。2、充分整合珠海市优势条件和现有会展资源 错误！未定义书签。3、引进战略投