2022年土地一级招商方案

1、第35页共35页2022年土地一级招商方案一、编写项目申请报告这个需要有资质的评估公司来写二、办理规划意见函复(当地规划局综合科)需要提供材料：_人民政府授权_前期开发主体的批复规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见_机构代码营业执照复印件法人_复印件委托书取得规划局签字盖章的规划意见函复三、报发改委办理征求意见函：(发改委固定资产投资科)需要提供材料：_人民政府授权_前期开发主体的批复规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见_机构代码营业执照复印件法人_复印件委托书情况说明取得发改委征求意见函复四、办理环评意见(环保局管理科)五、办理交坪意见(当地交通局)六、办理土地预审(土地局土地科

2、)需要提供材料：提供材料：1、1：_地形图2、用地预审申请表(原件两份)3、用地预审申请报告(原件红头)4、项目申请报告5、企业法人营业执照(复印件盖章)6、_机构代码(复印件盖章)7、法人_(复印件盖章)8、委托书9、规划图(红笔圈出位置)10环保意见11发改委征求意见函复(原件)12规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见13地块四至、地块坐标七、发改委立项(发改委固定资产投资科)1、_政府授权_前期开发主体的批复(盖章)2、项目申请报告3、建设项目招标方案核准申报表二份(盖章)4、招标方案核准_请示二份(盖章)5、固定资产投资项目节能登记表二份(盖章)6、公司章程7、股份说明8、银行资

3、信证明(该地块总投资的_%)9、法人_复印件10、营业执照和_机构代码复印件11、规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见12、情况说明13、该地块的_14、委托书15、发改委征求意见函复16、土地一级开发请示17、1：_地形图一张八、规划意见书：规划局规划科1：_地形图(用地坐标，_张)(盖章)厂房平面图(盖章)情况说明发改委项目立项批复(原件)规划意见函复(复印件)土地预审意见书(原件)建设项目规划许可及其它事项申报表(盖章)委托书政府授权土地一级开发的批复(复印件盖章)九、建设用地规划许可证：8.政府授权批复十、定桩报告。1。定桩通知单准备好钱，每个桩大概_元左右，加上导线钱。十一、地

4、灾报告十二、压覆矿床上述两项咨询当地土地局地矿科8.村公告(照片)10.公示证明(_个工作日)办理征地手续完毕之后得到一书四方案。征地结束后，填写申请表，得到_回函，开始最后一个过程即上一级政府的批次征用地批复手续：征地结束，就是你所谓的做熟，取得上一级政府征地批复和征地结案表，然后这块地你就可以找下家，走招牌挂了。土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地开发申请。(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责_编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储

5、备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。(四)编制了开发实施方案的项目上市由市国土局会同市发展改革、规划、交通、建设、环保等部门参加的联审会。通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1.土地储备机构负责实施土地开发的，由土储机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并_实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2.通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企

6、业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并_实施。3.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市政发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。(七)若果开发项目涉及新增_土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。(八)在获得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设

7、施建设等相关手续。_实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。(九)_验收。建设项目的土地一级开发完成后由市政国土局_相关委办局进行验收，验收审核的内容：1.审核土地一级开发成本土地一级开发成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，

8、要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价(土地出让金、四源费和大市政费)和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格

9、的影响程度较小。四、土地一级开发成本组成(一)项目前期组成1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费：立项报告、可研报告的编制费，土地一级开发实施方案的编制费，项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用：_年国家计委_放开和下放部分商品和服务价格_(计价格_号)中取消了_年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。_年_月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计计费指导意见，作为城市规划设计计费的参考依据。3.工程勘察、测绘、定桩费用

10、：_年_月_日国家计委、建设部以计价格_发布了工程勘察设计收费管理规定，从_年_月_日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：_测绘产品收费标准_4.环境影响评价分析费用：_年_月_日全国人大通过了_环境影响评价，规定：在_领域和_管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护_发布了_规范环境影响咨询收费有关问题_(及价格_号)。5.交通影响评价分析费用。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照地方建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作

11、的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商(目前收费标准通常在0.5_元/平米不等)。6.地震影响评价分析费用：_年_月_日起施行、_(第_号)公布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照_防震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性单位对建

12、设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性平价收费标准都有不同规定。7.地价评估费用：_年_月_日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费_通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率

13、分档累进制。8.工程设计费及施工图_费。工程设计费的测算可依据_年_月_日国家计委、建设部以计价格_发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合实际情况测定。施工图_是目前基本建设程序中必须的环节。_年_月_日，建设部门134_发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件_管理办法中再次明确规定“施工图未经_合格的，不得使用”。但相应的图纸_收费标准，国家没有统一规定。9.招标代理费、招标服务费。原国家_招标代理服务收费管理暂行办法_通知，计价格_中明确了招标代理服务收费标准。10.工程保险费：建设部和中国保险监督管理委员会于_年_月出台了_推进建设工程质量保险工作_建质_号，指出：“建设

14、工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、_工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险(雇主责任险)、设计责任险、工程质量保修保险和建筑(_)工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的_%左右，第三者责任险按比例投保。但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的_%_%估算。

15、(二)征地、拆迁费用1.征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被正用钱的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民_所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收货的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地

16、补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。2.拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。3.房屋拆迁评估费、拆迁服务费部分地方规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1_%向征用拆迁单位收取评估费。”4.拆除工程费用。拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。5.古树保护及文物古建修护、还建费用。根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。6.其它：根据国家或地_府要求在征地、拆

17、迁过程中还需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、职员重点工程费等等。(三)公共区域市政基础设施建设费用。应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。(四)区域内公共环境景观建设费用：包括：绿化(花草、树木的种植)、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。(五)区域内公共配套设施建设费用：包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场(库)、非机动车停车设施建设费用；规划中其他须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，

18、或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。(六)工程建设其他费用1.工程监理费根据地方工程建设监理费收费标准实施办法规定。实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1_%计取。2.竣工图编制费3.建设期区域管理费用。包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。4.项目竣工后移交管理单位前

19、的维护管理费用：这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、(天然)气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，需慎重对待，认真估算。5.项目后评价费用。指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体_，委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对

20、整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。6.其他：指其他归属项目前期及其他费用的项目。比如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。污染区域，还需要环境整治费用。(七)管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开发企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。有关地方规定通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级

21、开发管理委托协议。(八)财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用其测算依企业(或项目)的资本机构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。(九)销售费用。包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本进而进行的策划、推广活动和因此发生的各种广告、宣传费用。(十)应纳税费土地一级开发设计的应纳税主要有。营业税、城市建设维护税、教育附加、印花税、进口设备关税等，所得税。(十一)不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。

22、土地一级开发项目工作流程(一)基础资料收集、调查、测算此项工作由开发部办理，经现场踏勘，地上物调查，收集与开发项目相关的基础资料，包括开发区域、周边市政基础设施情况、地形图等，调查分析后进行测算。(二)编制土地一级开发实施方案1.此项工作由开发部办理，具体要求是：根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。依据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。开发部签订各类委托合同后，报送计财部一份。拆迁部委托勘察定界及土地权属确认并取得成果后，移交开发部一份。(三)土地联席会1.此项工作由开发部办理，具体要求是根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。依

23、据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。(四)建设项目规划条件1.此项工作由开发部办理，具体要求是2022年土地一级招商方案（二）备齐相关资料申报联席会，通过后取得联席会_。申报土地一级开发授权，取得土地一级开发授权文件。(六)取得立项批复1.此项工作由开发部主办，拆迁部协办，具体要求是取得规划意见书后，开发部办理并取得可行性研究报告环评批复、交批，拆迁部办理并取得土地预审批复。(若项目列如绿通，环评批复可后置，_取得立项的必要因素)开发部备齐相关资料，申报并取得立项批复。(七)取得征地批复此项目由拆迁部办理，主要要求是：取得勘察定界成果报告，地质灾害评

24、估报告，签订耕地占补平衡协议，征地补偿安置协议。备齐相关资料，协调区土地局提交一书四方案报区政府批示后，报送市国土局审核，取得征地批复。拆迁部签订各类合同后，报送计财部一份，并将征地批复复印件送开发部。(八)取得项目房屋拆迁许可证此项工作由拆迁部主办，计财部协办，具体要求是。确定拆迁实施细则，申请张贴暂停事项公告。确定评估，服务及拆除公司，拟定拆迁计划，拆迁实施方案。备齐相关资料，申报并取得房屋拆迁许可证。(九)实施项目拆迁此项工作由拆迁部主办，工程部、计财部协办取得房屋拆迁许可证后，拆迁部_实施房屋拆迁，土地移交施工单位。涉及私产拆迁的，_回迁安置。实施线路迁移。拆迁工作结束后，拆迁部编写完

25、成征地，拆迁总结报告。市政基础设施建设(一)办理立项批复1、此项工作由开发部主办、拆迁部、工程部协办、具体要求是：开发部取得可行性研究报告后，办理并取得环评批复，拆迁部办理并取得土地预审批复。开发部备齐相关资料，申报并取得立项批复。2、部门之间接口开发部取得立项批复后，移交拆迁部、工程部各一份。开发部签订各类合同后，报送计财部一份。(二)办理规划意见书1、此项工作由开发部办理(1)项目提起后，去的规划方案，据此同步进行两项工作取得规划方案批复，取得道路定线条件及定线成果，取得道路设计方案及批复。取得管线项目综合方案及批复，取得管线设计综合方案及汇签文件。(2)备齐相关资料，申报并取得规划意见书

26、。2、部门之间接口开发部取得立项批复后，移交拆迁部、工程部各一份开发部签订各类合同后，报送计财部一份。(三)办理建设用地规划许可证1、此项工作由开发部办理，具体要求是：开发部备齐相关资料，申报并取得建设用地规划许可证。开发部取得建设用地规划许可证后，移交拆迁部一份。(四)勘察设计1、此项工作由开发部主办，工程部协办(1)取得规划意见书后，开发部_勘察，设计招投标。(2)取得勘查报告、初步设计及评审。(3)取得初步设计概算核准文件及施工图设计文件。2、部门之间接口(1)开发部签订地质勘察、设计合同后，整理招投标全过程资料，移交企业发展部。(2)开发部取得初步设计概算后，移交工程部一份。(3)开发

27、部需配合工程部联合审图，并移交工程部一份。(4)开发部签订各类合同后，报送计财部一份。(五)办理建设工程规划许可证1、此项目由开发部主办，工程部协办(1)开发部取得年度正式计划，工程部签订竣工测量协议，开发部办理竣工档案登记表。(2)开发部相关资料，申报并取得建设工程规划许可证。(3)建设工程规划许可证办理完成后，开发部编写前期审批情况报告。(六)取得征地批复此项工作由拆迁部办理，具体要求是：(1)取得勘察定界成果报告、地质灾害评估报告，签订耕地占补平衡协议、征地补偿安置协议。(2)备齐相关资料，协调区土地局提交一书四方案报区政府批示后，报送市国土局审核，取得征地批复。(七)取得项目房屋拆迁许

28、可证此项工作由拆迁部主办、计财部协办，具体要求是。(1)确定拆迁实施细则，申请张贴暂停事项公告。(2)确定评估、服务及拆除公司，你定拆迁计划、拆迁实施方案。(3)备齐相关资料，申报取得房屋拆迁许可证。(八)实施项目拆迁此项工作由拆迁部主办，工程部，计财部协办。(1)取得房屋拆迁许可证后，拆迁部_实施房屋拆迁，土地移交施工单位。设计私产拆迁的，_回迁安置。(2)办理砍伐证，实施林木砍伐。(3)实施线路迁移。(4)拆迁工作结束后，拆迁部编写完成征地、拆迁总结报告。(九)办理建筑工程施工许可证此项工作由工程部办理，具体要求是。(1)取得建设工程规划许可证后，同步进行施工图强审和工程招投标，需在招标文

29、件备案前取得施工图强审报告。2022年土地一级招商方案（三）一、编写项目申请报告这个需要有资质的评估公司来写二、办理规划意见函复(当地规划局综合科)需要提供材料：_人民政府授权_前期开发主体的批复规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见组织机构代码营业执照复印件法人身份证复印件委托书取得规划局签字盖章的规划意见函复三、报发改委办理征求意见函：(发改委固定资产投资科)需要提供材料：_人民政府授权_前期开发主体的批复规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见组织机构代码营业执照复印件法人身份证复印件委托书情况说明取得发改委征求意见函复四、办理环评意见(环保局管理科)五、办理交坪意见(当地交通局)

30、六、办理土地预审(土地局土地科)需要提供材料：提供材料：1、1：2000地形图2、用地预审申请表(原件两份)3、用地预审申请报告(原件红头)4、项目申请报告5、企业法人营业执照(复印件盖章)6、组织机构代码(复印件盖章)7、法人身份证(复印件盖章)8、委托书9、规划图(红笔圈出位置)10环保意见11发改委征求意见函复(原件)12规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见13地块四至、地块坐标七、发改委立项(发改委固定资产投资科)1、_政府授权_前期开发主体的批复(盖章)2、项目申请报告3、建设项目招标方案核准申报表二份(盖章)4、招标方案核准的请示二份(盖章)5、固定资产投资项目节能登记表二份

31、(盖章)6、公司章程7、股份说明8、银行资信证明(该地块总投资的_%)9、法人身份证复印件10、营业执照和组织机构代码复印件11、规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见12、情况说明13、该地块的ppt14、委托书15、发改委征求意见函复16、土地一级开发请示17、1：2000地形图一张八、规划意见书：规划局规划科1：2000地形图(用地坐标，3张)(盖章)厂房平面图(盖章)情况说明发改委项目立项批复(原件)规划意见函复(复印件)土地预审意见书(原件)建设项目规划许可及其它事项申报表(盖章)委托书政府授权土地一级开发的批复(复印件盖章)九、建设用地规划许可证：1.发改委批复(原件)2.土地

32、局用地预审批复3.规划意见书复印件4.1：2000地形图4份5.办理建设用地规划的请示6.委托书7.申请表8.政府授权批复十、定桩报告。1。定桩通知单准备好钱，每个桩大概_元左右，加上导线钱。十一、地灾报告十二、压覆矿床上述两项咨询当地土地局地矿科十三、当地国土局征地：(土地局土地科)1.发改委批复2.土地预审原件3.压覆矿床批复4.规划意见书5.规划钉桩报告6.勘测定界报告7.村民代表会会议记录8.征地合同8.村公告(照片)10.公示证明(_个工作日)办理征地手续完毕之后得到一书四方案。征地结束后，填写申请表，得到当地政府回函，开始最后一个过程即上一级政府的批次征用地批复手续：1.建设用地申

33、请表2.发改委立项批复3.规划意见书(附图)4.钉桩报告5.压覆矿床批复6.土地预审批复7.耕地补充方案8.本村征地协议9.村民代表会签字(政府批复复印件)10.村内征地公示11.公示照片12.村开具的征地公示情况的证明13.土地局出具的征地公示情况证明14.政府土地一级开发项目用地的函15.一书四方案16.土地局用地情况规划图17.土地局用地情况现状图18.土地局勘测定界技术报告书19.地质灾害(在范围内的做)征地结束，就是你所谓的做熟，取得上一级政府征地批复和征地结案表，然后这块地你就可以找下家，走招牌挂了。土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意

34、后向市国土局提出土地开发申请。(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。(四)编制了开发实施方案的项目上市由市国土局会同市发展改革、规划、交通、建设、环保等部门参加的联审会。通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1.土地储备机构负责实施土地开发的，由土储机构负责筹

35、措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2.通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。3.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市政发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。(七)若果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收

36、、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。(八)在获得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。(九)组织验收。建设项目的土地一级开发完成后由市政国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1.审核土地一级开发成本_组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4.纳入市土地储备库土地一级开发成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指

37、政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价

38、格的依据：土地出让交易价格是指让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价(土地出让金、四源费和大市政费)和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四、土地一级开发成本组成(一)项目前期组成1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费：立项报告、可研报告的编制费，土地一级开发实施方案的编制费，项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用：_

39、年国家计委_放开和下放部分商品和服务价格_(计价格_号)中取消了_年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。_年_月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计计费指导意见，作为城市规划设计计费的参考依据。3.工程勘察、测绘、定桩费用：_年_月_日国家计委、建设部以计价格_发布了工程勘察设计收费管理规定，从_年_月_日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：_测绘产品收费标准_4.环境影响评价分析费用：_年_月_日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共

40、和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了_规范环境影响咨询收费有关问题_(及价格_号)。5.交通影响评价分析费用。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照地方建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商(目前收费标准通常在0.5_元/平米不等)。6.地震影响评价分析费用：_年_月_日起施行、中华人民共和国

41、_令(第_号)公布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性平价收费标准都有不同规定。7.地价评估费用：_年_月_日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费_”，通

42、知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。8.工程设计费及施工图审查费。工程设计费的测算可依据_年_月_日国家计委、建设部以计价格_发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合实际情况测定。施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。_年_月_日，建设

43、部门1_号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。9.招标代理费、招标服务费。原国家_招标代理服务收费管理暂行办法_，计价格_中明确了招标代理服务收费标准。10.工程保险费：建设部和中国保险监督管理委员会于_年_月出台了_推进建设工程质量保险工作_建质_号，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其

44、中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险(雇主责任险)、设计责任险、工程质量保修保险和建筑(安装)工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的_%左右，第三者责任险按比例投保。但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的_%_%估算。(二)征地、拆迁费用1.征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被正用钱的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费

45、和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收货的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。2.拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。3.房屋拆迁评估费、拆迁服务费部分地方规定“因征用拆迁对房屋进

46、行价格评估的，按补偿价款金额的1_%向征用拆迁单位收取评估费。”4.拆除工程费用。拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。5.古树保护及文物古建修护、还建费用。根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。6.其它：根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如：耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、职员重点工程费等等。(三)公共区域市政基础设施建设费用。应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，

47、或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。(四)区域内公共环境景观建设费用：包括：绿化(花草、树木的种植)、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。(五)区域内公共配套设施建设费用：包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场(库)、非机动车停车设施建设费用；规划中其他须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。(六)工程建设其他费用1.工程监理费根据地方工程建设监理费收费标准实施办法规定。实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，

48、用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1_%计取。2.竣工图编制费_年国家发展计划委员会和建设部联合发布的工程勘察设计收费标准_中工程设计收费标准1.0.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的_%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的_%收取竣工图编制费。3.建设期区域管理费用。包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相

49、应费用。4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用：这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、(天然)气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况，千差万别，不一而足，需慎重对待，认真估算。5.项目后评价费用。指在土地一级开发工作完成后，由土地一级开发主体组织，委托专业咨询公

50、司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算。6.其他：指其他归属项目前期及其他费用的项目。比如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等。污染区域，还需要环境整治费用。(七)管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开发企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。有关地方规定通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_%。以招标方式确定开发企业后，土地

51、储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。(八)财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用其测算依企业(或项目)的资本机构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。(九)销售费用。包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本进而进行的策划、推广活动和因此发生的各种广告、宣传费用。(十)应纳税费土地一级开发设计的应纳税主要有。营业税、城市建设维护税、教育附加、印花税、进口设备关税等，所得税。(十一)不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度不同，

52、而以开发成本为基数，适当计取一定比例。土地一级开发项目工作流程(一)基础资料收集、调查、测算此项工作由开发部办理，经现场踏勘，地上物调查，收集与开发项目相关的基础资料，包括开发区域、周边市政基础设施情况、地形图等，调查分析后进行测算。(二)编制土地一级开发实施方案1.此项工作由开发部办理，具体要求是：根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。依据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相关批复文件。开发部签订各类委托合同后，报送计财部一份。拆迁部委托勘察定界及土地权属确认并取得成果后，移交开发部一份。(三)土地联席会1.此项工作由开发部办理，具体要求是根据政府要求，依据控规及相关批复，确定开发区域。依据征地拆迁补偿标准，分期计划等，编制区域土地一级开发实施方案并取得相