物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案

1、（物业管理物业的维修养工作的实施方案物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案一、关于业主、使用人自用部位提供维修服务的措施业户报修的范围：报修范围适用于用户提出的任何维修服务要求的处理。报修的工作程序：30（用户预约维修时间，维修人员应在预约的时间提前到达现场。费单上注明应收取的各项费用金额，经用户签名确认。签名确认。二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施公用设备设施维修保养计划公用设备、设施维修、保养的目标其使用功能得正常发挥。公用设备、设施日常维修、保养的管理工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理篇及其作为指导书和行业规矩规则要求关于设备设施实行管理。设备的管理主要

2、为以下内容：设备的日常运行和使用设备的维持保养作。设备故障的修理修的可外发维修，但须在规则期内完成。设备的大修改造设备大修改造由工程部根据设备状态提出申请报告，经公司核准后报请业主委员会批准，依照预定施工方案由工程部组织实施，竣工验收可由业主代表和物业公司共通执行，工程情况应作专项汇报。公用设备设施维修保养公共设备设施保养范围：供配电系统给排水系统公共设施系统日常维修小修费用从管理费支付。大修费用从公共设施专用基金的增值部分支付。如增值部分不足，将从管理费中垫付或由业主分摊。供配电系统序号,项目,标准,保养周期1,供电情况,24 小时正常供电，出现故障立即排除,每月2,配电屏,清洁,每月3,电

3、器仪表,清洁、显示正确、固定可靠,每月4,继电器、接触器,清洁、接触完好、无过热、无噪音,每月5,控制回路,动作正常、标识清晰、无变色、无老化,每月6,指示灯、按钮、转换开关,清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活,每月7,继电保护,动作正常可靠,一年8,空气开关,分断正常、绝缘良好,半年9,避雷器,动作正常、试验合格,二年10,进出线电源,接触良好、牢固可靠、相顺正确,一年11,配电屏关于地测试,接地良好,一年给排水系统序号,项目,标准,保养周期1,供水系统,24 小时正常供水出现故障立即排除,不定期2,水泵,清洁、油漆完好、无油垢,每季度,压力适合、运行良好、无渗漏,不定期,电动机,运转灵活、

4、电流正常、无过载、无过热,每个月,机械滑油,润滑良好、油位合适,不定期3,管道,无渗漏、无锈蚀、油漆完好,不定期4,阀门,无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确,不定期5,排污井,无严重淤泥、无严重异味,不定期公共设施系统序号,项目,标准,保养周期1,道路走廊,路面修补、整洁、无损坏,每日2,路灯,契合安全和使用标准、即时更换坏损灯泡,每日,灯杆刷漆，线路开关检测,3,沟、渠、地下排水管道,即时维修、畅通、无堵塞,一年,井盖刷漆,4,公共卫生洁具,无泄漏、冲洗畅通,每日5,停车场、停车库,标色完整、清晰、设备完好、使用正常,半年房屋本体的维修管理目的建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使

5、用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保证房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善居住条件。建筑物维修管理的范围与类型管理类建筑体型（1）供电系统（2）（3）消防系统（4）技防系统 指令和工作执行预防性维修管理处应根据业主下发的工作指令进行并且完成。工程完成的时间必需与指预防性维修令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表指令与工作执行序号,执行工作种类,完成时间,备注1,紧急,24 小时以内,2,一般,2-3 天以内,3,其他,7 天以内,2执行种类与工作细节序号,执行工作种类,完成细节,备注1） 1堵塞，马桶溢出污水等2）1） 23一切不属于在上述两项的维持、维修

6、、更换等工作,建筑物维修管理的内容预防性维修效，并且确定有其完好的标准及使用功能。大致上，预防性措施有：常年试验，鉴定电气装置；常年保养电气连接点；定期试验避雷系统；定期冲洗房屋污水排放管；定期试验房屋的结构强度；定期检修闭路电视系统；月度养护灭火系统；月度养护中央垃圾槽清洗系统；月度养护水泵；例常维修一般常例维修工作是经过管理人员的日常巡视而执行的。基本上，巡视的范围囊括地面层空地、台板，排污沟，门廊，户外空地，停车场。儿童游乐园，花圃，及房屋的构件、楼梯、电气房、水泵室，屋顶和水池。 1）地面层综合巡视这项巡视在于观察在房屋底层的空地、台板、排污沟、户外空地的设施与停车场，是否有任何碍眼的

7、破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。2）地面层详细巡察3）房屋综合巡视管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，将会观察任何被忽略或碍眼的破损，及其他清洁卫生问题。4）房屋详细巡察（外部）房屋详细巡视是根据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共地方进行周详及仔细的巡察。房屋详细巡察（内部）这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位。 6）周期冲洗垃圾槽；月度冲洗房屋（公共部位；月度冲洗阴沟；半月度修剪草坪（户外空地；月度园艺维修及修剪草坪（停车场；月度中央垃圾槽的养护；月度水泵及增压器的养护；7)巡察及维修项目的记录管理人员必需保存其巡察系统的记录、记录必需反映所观察的破损项目、部位

8、、地点、修缮工程及竣工日期等。维修项目的期限首要层次之猝发性问题，广泛影响整座或局部房屋、危及房屋或人243一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在 7理工作。周期性维修周期性维修的重要性导致全面失效、严重故障的良策。运作。提高现有设施的质量2）周期性维修的类型房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7）重修、更新房屋外貌，囊括房屋周围、公共场所的整体修饰工程，改善设施、配备等。更换水供增压器（7）囊括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能。更换垃圾槽冲洗配备（7）冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、控制盘等也同时更新。重修建筑物屋顶工程（14）根据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换一切的覆盖

9、灰板，重铺粘覆盖（防雨层，若有必要也修整屋顶的排水斜度。更新技防系统（10）更新水管工程（25）更换水用总管道，支流管道及其他配备。三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施规则，完备装修申报、审核手续；及环境卫生不受影响。四、住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案此等事件将等同高空坠物情况处理，预案如下：高空坠物是涉嫌犯罪的一项严重事件，接到该类投诉，必需采取下列行动；立即组织人员进行调查，设法寻找作恶者；如有需要须向作恶者发出严重劝告，并且向警方报案；性与违法性；拍照存案，必要时录像取证；部署保安，伏击守候，捉拿现行。如高空堕物已引起人员伤害，保安人员应当：120立即通知警方，并

10、且协助开展侦查，设法查明肇事人；物业部应协助保安寻找证人，提供入住情况等资料；封锁现场，拍照取证，保护现场，维持秩序；记录一切有关资料及注明警方立案档号。事后书写事件报告呈交管理处。五、保证物业管理区域内环境整洁程度的措施清洁服务范围小区公用部位小区道路合同约定的其他清洁服务清洁服务标准公用部位地面：表面洁净，无尘土、污迹、烟头、纸屑、油迹及垃圾；墙面：无污迹；玻璃表面：无积尘、污点；标牌、指示牌：无尘土、污迹；装饰物：盆、座等表面干净无尘土；草地；无烟头，纸屑、塑料袋等杂物；废物箱：清洁无异味；灯饰、吊件：无积尘；天花板、联廊顶：无积尘、蜘蛛网。保洁规程清扫外场地面将花坛内垃圾、烟蒂、纸屑清

11、扫干净清抹外围各处立牌不间断巡视外围清洁状况，发观地面上有油污，即时去除自我检查专项保洁洗地操作规程a.自动洗地机的操作规程装上吸水刮；启动电源开关 t 放下洗地刷、吸水刮，并且扳动水剥开关；启动吸水机电源，手推操作杆，慢速前进 60 厘米分钟，洗地和吸水一起完成；吸地时，速度不可大快；要确保工作质量。刮放璃的程序工具：伸缩杆，玻璃刮、清水玻璃清洁剂、干毛巾若干条，工作指示牌、玻璃铲刀。刮玻璃程序发现玻璃沾有污迹时，先用玻璃刀铲除干净；把抹水墨套在伸缩杆上；把抹水器两端诀别浸入水中；有污迹的地方重点抹；紧接着用另一种伸缩杆套好玻璃刮，刮去玻璃面上的水份；一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面接近

12、时，可以把抹水器和玻璃刮作横向移动；最后用干毛巾抹去玻璃面上的水珠和地面上的污水。外墙的清洗标准材料：地面砖：用全能清洁剂玻璃幕墙：用玻璃光亮剂操作：墙面砖；药剂l：60 的浓度(偏碱性)，先用药水涂抹，然后用刷帚刷洗， 再用清水清洗。玻璃幕墙：药剂1：40 的浓度(偏碱性)，用抹水器清抹玻璃，用刮刀清除污渍，然后用刮水器清刮。保险绳：必需二人三绳，保险夹头夹住保险带，从上往下清洗。标准：地面砖：无鲜明渍迹、无灰尘。内保洁规程按标准清洁按标准清扫擦拭公共区域的墙面、地面向领班汇报维修项目及申领保洁用品接受领班安排的其他工作六、小区绿化按季节维持、保养项目和措施委托物业管理处代安排，但有偿)：景

13、观区域的垃圾清理排水沟的废物处理定期培土坏死或自然灾祸等甲方原因造成，则由甲方承担费用；若属乙方管理服务原因造成，则由乙方承担费用)修剪枝叶即时修补绿化草坪绿化管理服务标准绿化管理服务主要是小区一切草地，花木及室内盆景的管理养护工作枯黄叶，保持形态美观，色彩斑斓到最低限度做好室内外景点部署即时更换工作，使景点常绿常艳做好草地的修剪保养工作，确保平整、常绿，美观绿化管理规程景观区域卫生每天必需清理景观区域卫生，保持清洁卫生、无杂物，无垃圾。每天必需巡视景观区域，发现枯黄叶即予随时清除每周一次清理景观区域，一切瓷墙面做到洁净无灰尘、无污渍。排水沟的废物处理每周一次清理各景观区域之排水滤网，使滤网无

14、攒泥，排水畅。每月一次清理排水沟；逢雨季半月一次清理排水沟；发生堵塞随时予以清理，确保排水沟畅通，浇水浇水工作，根据各种植物、花卉、草地的生长规律和季节气候的变化即时浇水，做到浇水均匀，无枯死和灌死现象。水一次，木本每天浇水一次。造成溢水损坏小区环境。防止浇水时损坏小区设施，防止浇水淋到行人身上。每日工作完毕，必需收好工具、器材、妥善保管，谨防遗失。成，以免表土冲刷。喷药及防治病虫害的管理。准备好喷药器、胶桶及劳动保护用品。出示警示牌、以免出现意外。套、面罩。注意行人动态，做好安全戒备工作，严防药液喷射到行人。皮肤裸露部份，做好工作记录。培土及施肥地栽植物原则上一年施肥四次；花坛植物、花卉原则

15、上一年下肥六次；绿篙植物每二个月下肥次。时花及阴生植物，根据实际情况下肥。观察植物的生长发育状况，看是否缺少某种元素以关于症下药。修剪、整形花，防止病虫害。花坛每月修剪一次，绿篙每月修剪一次，草地每月修剪一次。根据各种植物的生长情况调节修剪，做到无枯黄、乱、散现象。枯黄树叶随有随剪。草地管理春夏季每两周剪一次冬季视情况修剪一次，每季度用扦底刀磨次；圆盘剪草磨刀三把，每剪15把。4050，防上漏割。剪草地之际，一定要小心操作，以防发生事故。工作完毕后，要清扫草地，做好清洗机具和抹油等保养工作。检查、记录、报告花草树木生长情况种类，数量，面积、胸径、树龄、地点等各个方面。管理。结；每半年做出花草树

16、木生长全面报告。七、物业管理区域内保安 24 小时执勤，巡视重点部位的岗位职责描述保安管理服务范围、服务规程；规章制度，将根据实际工作需要做出修改)；提供有效安全的优质服务。保安管理服务范围：车辆管理(含自行车、助动车)。防火防盗安全巡视(含夜间各楼宇上锁确认)。监控值班和应急措施。根据物业要求的其他安全防范服务。合同约定的委托物业管理服务范围内安全防范服务。保安管理服务工作标准井然。24监控在接到报警信号后，在最短时间内派专人赶到现场进行确认。巡视保安按要求每隔 2旨在发现各种隐患。关于于客户投诉即时予以处理。为维持物业区域建筑物及其附属设施的平安，创造安全的环境。保安上岗应按规则着装，与人

17、交谈应使用文明用语，待人礼貌热情。中生活、娱乐。定期和不定期做好与业户的适时勾通与协调，听取业户的意见。经过宣传教育等工作程序，提高内部员工保密素质及安全意识。保安服务工作内容：维持公共场所秩序及治安安全。负责各出入口的警戒工作。负责非正常出入时间出入者的记录工作。负责物品的管理工作。负责巡逻巡视工作。负责要害部位钥匙的管理工作。负责重大活动的特别协助和保安工作。负责确认各楼宇大门是否锁好等工作。（助有关部门处理工作。的监管，并且协助办理有关二次装修审批手续工作。作，并且配合政府做好有关工作负责制定和实施各类突发事件的防范及处理程序，囊括但不限于：火警处理程序水浸处理程序气体泄漏处理程序宾客伤

18、害处理程序罪案现场处理程序盗窃处理程序可疑物体或爆炸物的处理程序停电及电力中断的处理程序交通事故处理程序处理拾获财物的处理程序暴雨、台风处理程序负责消防器材、工具的配备、使用和维持等管理工作。督、整改、消除各种灾祸(囊括火灾)的隐患。理机关、治安联防)的联络、配合等有关工作。诱导试验、救护等工作的实施。负责印制紧急疏散图、配备必要的防火标志。负责正常公共秩序的维持与管理工作。工作。的能耗。负责保安内部人员各种培训工作的计划，组织和实施。负责其他与防范、防灾、维持公共秩序有关的业务工作。八、小区公共秩序维持管理设想有针关于地制定安全防范方案，合理配置相应的车位，实行24服务；制定小区安全管理岗位

19、职责及安全防范管理工作操作规程；逐步完备本小区物业的安全技防措施；作战指挥，使物业住宅的安全随时处于受控状态。九、小区交通管理和车辆停放管理设想车辆管理囊括机动车及非机动车的管理；操作程序；制定停车场的完好率，维修即时率标准。十、小区消防安全宣传和防范设想控制措施及预案；制定小区消防管理条例及消防工作内容，明确责任人；契合国家规矩要求。十一、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想日常法规及管理常识与住户的勾通非常重要，由客户服务部门具体负责；每半进行一次客户问卷调查，并且组织有关宣传资料的发放；在小区宣传栏或电子显示屏（如有）定期更新有关宣传活动；每年接合客户活动组织有关法律法规的勾通。十二、

20、物业档案管理设想资料的收集（1） 采取系统化、科学化、电脑化的先进手段关于小区的档案资料进行管理。建立相应的规章制度，关于一切档案资料进行严格管理。资料分类整理收集后的一切信息，统一由专人集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。档案资料的管理设备档案资料的管理设备设施档案资料（批复、执照等）完备、随时查阅。入库。建立标准化档案资料库，使档案资料可靠、完整地保存。应用现代化手段，档案资料实现电脑化管理，检索方便。手续，使档案资料处于动态监控中。立完整的档案库。企业档案资料的管理的发放、更改控制等管理。（环境、行政、分期（日

21、、周、月、季、年）保存。物业管理应急措施一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施无论是业主、使用人自用部位或小区物业管理范围发生无煤气的情况，小区物业应通知业主和使用人等立即将一切煤气形状置于“关”的位置，于此同时，通知煤气公司抢修队伍到场检修，其它非煤气公司人员均不得拆装煤气管线设备。检查公共区域配电/供水系统立即帮助修理、断电、无煤气的应急措施见上图三、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施报修排水阻塞免费借用疏通器械是否疏通成功协助疏通免人工费是否楼层供水泵/配电室故障恢复供水是否有可能的影响暂停供水首先，要判明故障原因，尽可能地缩小故障范围，尽可能避免和减少关于业主

22、和使用人影响，在必要时要调用临时排水泵解决，同时加紧排除故障，以尽快恢复设施的正常功能。五、电梯突然停运或机电故障的应急措施面。切勿企图开启轿厢门营救被困乘客。善言安慰被困的乘客，使他们知道救援行动已经开始。协助到场修理人员拯救被困乘客。索取被困乘客资料（如姓名及电话，以便了解事后情况。禁止其它人员使用该电梯，待保养公司到场检查电梯。填写详细的事件报告。六、发生火警时的应急措施发生火警要保持镇定，即时通知监控中心确认；退出，通知监控中心并且即时报警，等候消防人员处理；疏散人员，停滞使用电梯；将危险品及贵重财产转移至安全处；配合消防人员灭火，告知有关情况；记录火警时间、地点、火势、受损情况和受到

23、影响业户的情况。七、接报刑事、治安事件处理程序110；保护现场、维持秩序，派员在周边区域警卫；法救护，但不可挪动现场物品；合警方开展调查，取证；必要时，进行拍照、录像，协助破案。八、遇燃气泄漏、触电事故处理程序保安监控中心应备好煤气公司的电话,以便紧急情况下联络;置；接到气体泄漏报告或异味时，应迅速前往现场；打开门窗，以疏导气体；专业公司；封锁现场，禁止任何人企图进入，同时由物业部通知其他住客离开；如发现伤员、中毒者，先设法转移到空旷、开阔地带，保证空气流通、新鲜，同时拔打救护电话等待救援；BP火灾；事后将有关资料记录并且填事件报告呈报。九、遇爆炸物或可疑物品处理程序炸弹恐吓不管真假，必需以假

24、当真、严肃关于待、慎密处治；立即通知警方及管理处；除警方或消防人员外，禁止任何人、车辆进入现场；确保一切电梯暂停使用；依照火警路线，协助疏散现场人员；在警方人员未到达前，应视察四周是否留有可疑物品；任何人接近；检查搜索时，应由外而内、由公共区域到室内，注意：开启任何门时，要留神可疑点；切勿自行接触或处理可疑物件；切勿在现场使用无线电通讯机、闪光灯或开关电器；切勿移挪、遮盖可疑物体。接恐吓电话后，应冷静处理：不能用语言刺激关于方；拖延与关于方通话时间；注意背景、声音、动静、估量关于方人数、年龄等情况；记录一切关于话内容、现场情况等；用其它方法如书写、手势、动作通知其他员工报警；千万不要中断关于话

25、，采用内紧外松的方法了解并且稳定关于方。事后填写事件报告呈交管理处。发现可疑物品（1） 110 报警通知附近保安到场，关闭关于讲机劝告任何人不能接近、检查该物品，直至警方到来通知物业经理到场用劝告带将可疑物品隔离协助疏散人群，封锁现场，指挥交通，以便紧急车辆尽速到场；事后填写事件报告呈交管理处。十、其他突发事件的处理程序自杀或企图自杀应尽快通知警方及管理处；等；任何人不得开关现场各类电器，以免损坏证据或发生危险；如自杀者利用煤气自杀，应按泄漏气体事件予以处理；120现场急救；像、拍照取证工作；助，同时报警救援；注意事项：处世要冷静；如了解到自杀者曾服药物，须向警方及救护人员说明。偷盗、抢劫易接

26、近罪犯,确保自身安全；法通知领班部署合围，捉拿现行；可能情况下,即时报警,请求警方到场处理；在大声呼叫邻近保安协同擒获；（尤其是门岗保安，取证处理，必要时，进行拍照、录像。发现可疑分子通知领班，主管并且采取相应措施；防止其损坏或造成其它意外事故；通报警方或将其押送地区警署；直到弄清来由和身份为止；处理进程中要随时关切自身的安全。发现易燃、易爆物品登记后在指定地点作保护性寄存；工程部、保安部在作业区域监护的情况下，方可登记入内；随时关切该等物品的管理情况,确保安全；带入内的，按规则严肃处理。打架在值勤中（及用户投诉）制止。制止原则劝阻双方住手、住口；将双方或一方劝离现场；持有器械斗殴，则应先制止持械一方；等待处理，送伤员到医院去，应征求当事人意见或警方决定，费用由当事人自理，保安部只从社会公德角度出发协助。110在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗、恶语相向。警方在场，由警方作勘察报告。填写事件报告上报。强奸非礼问清地点、当事人安危