美昌物业地工程部操作管理规程汇编

1、美昌物业地工程部操作管理规程汇编1、机电设备运行维保工作规程2、停送电操作规程3、配电房设备缺陷工作规程4、配电房设备巡检工作规程5、电气维修工作规程6、冷水机组运行操作规程7、热交换站运行操作规程8、给排风机、新风机组操作规程9、给排水设备（设施）操作规程10、给排水设备维修保养操作规程11、水泵定期保养规程12、停水管理工作规程13、公共设施的维修养护周期及质量标准14、消防系统维护保养工作规程15、电梯困人救援规程16、低压配电箱（柜）维修保养工作规程17、低压配电盘及二次回路的维修保养规程18、变压器维修保养规程19、直流屏维修保养规程20、电缆井（强、弱）维修保养规程21、中央空调设

2、备维修保养22、给排水设备维修保养23、机电设备维修保养后的检验规程24、房屋公用设施的维修方法25、消防系统检查维护、保养细则26、消防工程维修过程中的应急措施27、电梯维修保养验收标准工程部运行操作管理规程机电设备运行维保工作规程目的保证园区机电设备正常运行，维修、运行达到规范化、科学化。适用范围园区所管辖的设备。职责运行人员负责设备的运行工作。维修人员负责设备的维修保养工作。管理人员负责设备运行、维修保养检查监督工作。内容执行设备维修保养计划， 并对其所进行的工作进行技术督查、指导。工程人员应熟悉园区的供配电系统、给排水系统、 消防系统、空调系统等设备状况，掌握工作原理， 清楚设备设施位

3、置，能熟练地对设备进行操作、维护保养、故障处理等工作。工程人员进行作业时， 须按相应工作规程进行，要做好安全监护工作。电气维修人员应持有电工证上岗，应严格执行电工安全操作规范进行作业。维修人员进入业户室内工作时，严格遵守公司有关文明服务规范，为业主提供优质满意服务。做好设备防水、防火、 防小动物的安全管理工作。定时巡视设备运行情况，认真做好巡视记录和值班记录。发现重大隐患及不安全因素要立即上报专业主任领导，及时处理解决。遇到突然停电或其它突发性事故时， 工程人员要采取应急措施，进行排除故障或采用备用设备，保证小区动力设备正常运行。保持工作场所干净整洁。相关文件及记录设备维修记录 HDXX-GC

4、-029-A-01停送电操作规程 目的停电时，能使业户有准备，防止设备损坏。 职责 工程部负责停送电工作。 客服部负责业户的协调工作。 安管部做好停电时的安全保卫工作。 范围管辖区域 内容 正常情况下的倒闸操作工程部要提前2天通知客服部具体倒闸的时间和原因。客服部接到通知后，提前一天贴出停电通知一告知业户。倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层。在确定的时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作。倒闸操作完成后，运行人员要检查设备的运行情况。倒闸操作尽可能在晚间10：00以后进行。做好各项相关记录。 紧急状态下倒闸操作紧急状态是指：接到电业主管部门的调度指令紧急倒闸；

5、配电室内发生冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故。当发生紧急状态时，值班人员应立即通知主任。主任立即报告工程部经理，并通知其他部门。立即启动紧急广播，通过广播对停电原因进行解释；电梯立即降至首层。配电房值班人员要与监控中心保持联系，根据情况进行停电操作。若是事故停电，先查明原因，排除故障，对损坏的部分尽快修复，以恢复供电。做好各种记录，重大事故以报告的形式上报给上级领导。5 相关记录倒闸操作票 HDXX-GC-030-A-01配电房设备缺陷工作规程 目的消除变电配电室设备缺陷，保证设备安全运行。 适用范围所辖园区配电房内的设备。 职责当值值班员负责处理、记录设备缺陷。工程主管负责组织处理设

6、备缺陷。 工作规程 在额定条件下运行或备用的设备上发生了影响安全的异常现象或达不到一类的设备条件的问题，均叫做设备缺陷，设备缺陷可分为重大缺陷和一般缺陷。4.1.1重大缺陷：设备缺陷严重威胁设备安全运行或人身安全，不及时处理，可能造成事故的。4.1.2一般缺陷：设备缺陷不及时处理，尚能保持安全运行的。 发现设备重大缺陷，当班值班员应立即组织消除或采取可靠措施，防止缺陷进一步扩大。当班不能消除的缺陷，应由工程主任组织力量予以消除。主管无力消除的缺陷，应及时向上一级领导汇报，上级领导应指定专人及时消除，并由值班人员监督执行。发现设备一般缺陷，可列入正常维修计划进行处理。发现设备缺陷，无论消除与否，

7、均由值班员记入设备缺陷记录簿， 并向上一级领导汇报。值班人员在运行中， 应加强设备缺陷的监视，在交接班时详细进行交待。工程主管应经常查阅设备缺陷记录簿，了解设备缺陷内容和处理情况，对未消除者，应尽快安排处理。消除重大设备缺陷遇有困难时，应及时向当地电业局部门取得联系，请求支援，以免造成更大损失。相关记录设备缺陷记录表 HDXX-GC-031-A-01配电房设备巡检工作规程目的了解设备运行状况，保证设备安全运行。适用范围所辖园区配电房设备职责当值值班员负责巡检工作。工程主任负责监督、检查工作。工作规程 值班人员对运行和备用（包括附属）设备及其周围环境，每2小时进行巡视检查，记录有关参数。遇有下列

8、情况由当值人员增加巡视次数：过负荷或负荷有显著增加时；新装、长期停运或检修后的设备投入运行时；设备缺陷有发展，运行中有可凝现象时；遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气变化时；根据领导指示增加巡视等。 巡视后发现的设备缺陷应及时处理和汇报，并将发现的缺陷记入设备缺陷记录薄，重大设备缺陷应立即向领导汇报。4.4 工程主管每周至少巡视一次。值班员每月至少进行一次夜间熄灯巡视。4.5 巡视中遇有严重威胁人身和设备安全情况，应按事故处理规定进行处理，并及时向领导汇报。记录配电房运行日志 HDXX-GC-032-A-01电气维修工作规程 目的保证园区电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学

9、化，保证电气设备正常运行。 适应范围从高压进线到业户电表箱开关前端、到住户室内开关箱前端、到照明灯具、到室内插座的配电系统及其用电设备的维修。 职责工程主任负责检查维修质量和维修计划的落实。电工负责维修工作。 工作程序电气工作人员必须持证上岗作业，严格按照部颁标准电气安装工作规程作业。在进行电气作业维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备良好的电工工具。维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，工程主任应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行。停电、清扫、检修时，应严格执行倒闸操作的各项规程，认真进行检查，做好操作监护。在配电干线、变压器、

10、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行。一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。在维修的线路上，应在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸上悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标示牌。维修保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。记录设备维修保养记录 HDXX-GC-033-A-01客户服务通知单 HDXX-GC-002-A-01冷水机组运行操作规程目的确保机组安全运行，严格按操作规程工作。适用范围所辖园区空调机组职责经理负责安排冷水机组的运行管理、维护、保养。值班员负责按照操作规程操作

11、，认真做好运行记录，发现问题立即向主任报告。主任每天检查机组运行记录和机组运行状况，监督值班人员严格遵守操作规程。工作程序总则：操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗。运行人员必须熟悉冷冻机工作原理与使用性能，熟悉掌握运行逻辑图，严格执行冷冻机运行的各项规程，做到高效、低能安全运行，提供优质满意的服务。运行守则运行人员须着装上岗，严格执行开停机时间，做好开机前的准备工作，发现重大问题及时报告主管，待处理好后方可开机。严格执行开机准备规则：4.2.2.1开机前先检查冷冻机组的冷冻水管、冷却水管的进出水阀门，冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔的进出水阀门是否完全打开。检查各冷冻水，冷却水，油温及各项设

12、定值是否正确，检查无误后方可开机。检查各部分自动控制装置是否正常。检查冷却水进出口温度，冷冻水进出口温度及机器上各部位表温。切实熟练掌握紧急状态下的停机处理办法。如停电，必须检查冷冻机组、冷却水泵、冷冻水泵是否已回到停止状态。停机时，将操作盘运转开关拨到停止位置。冷冻水泵，冷却水泵运转10分钟后停车。运行人员必须每小时填写运行记录，发现异常及时汇报和处理。交接班应在下一班前10-15分钟进行，并在运行记录上签字，并写出问题和处理方法用文字表达。值班人员应做到安全生产、文明生产，做到现场洁净，设备清洁。场地安全、无隐患。运行人员值班内不得离开工作岗位，非工作人员未经批准不得带入机房，工作时间不得

13、看与工作无关的书籍。奖惩制度将按公司考核细则执行。记录冷冻机组运行记录 HDXX-GC-034-A-01热交换站运行操作规程目的确保热交换器安全运行，按操作规程进行操作，提供优质、低耗、安全运行工作状态。适用范围所辖园区内热交换站机组职责经理负责热交换站的运行管理、维护、保养。值班员应按照操作规程操作，做好运行记录，发现问题应立即排除并向主任报告。主任每天检查运行记录和检查热交换站的运行状况，监督值班员严格遵守操作规程，保证交换站的正常工作状态。工作程序总则操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗，运行人员必须熟悉热交换器工作原理与使用性能，熟练掌握运行技能，严格执行热交换器运行的各项规程，

14、做到高效、低耗运行，提供优质满意的服务。 运行守则运行人员必须着装上岗，严格执行开机停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题及时报告主管，待处理好后方可开机。开机前认真检查各类辅助运行设备，检查热交换器冷水进入及热水输出的截止阀是否打开。送蒸汽前须先运行辅助设备，待水系统运行无误时，方可慢慢打开蒸汽阀，及冷凝水疏水器总阀。然后向热交换器送入蒸汽。供、回水温度保持在70-40之间。检查降温降压系统是否达到设定值。关闭系统时，应先关闭所有蒸汽入口管道和冷凝水排出管道上的截止阀，然后关闭热水输出管道和冷水进入管道截止阀。运行人员必须每小时填写运行记录，发现异常须及时汇报和处理。交接班应在下一班前

15、10-15分钟内进行，并在运行记录上签字，记录问题和处理方法，用文字表达清晰。值班人员应做到安全生产、文明生产，做到现场洁净，场地安全，无隐患。运行人员值班内不得离开工作岗位，非工作人员未经批准不得带入机房，工作时间不得看与工作无关的书籍，奖惩制度将按公司考核细则执行。记录热交换器运行记录 HDXX-GC-035-A-01给排风机、新风机组操作规程 目的规范开机程序，保障设备正常运行，使园区给排风系统达到工作标准。 范围所辖园区排风机及新风机组。 职责主任负责对设备的运行管理、维护、保养。值班员负责按照操作规程操作，做好运行记录，发现问题应立即排除并向主任报告 工作程序 开机前检查 送排风机在

16、开机前，检查叶轮有无卡住现象，运转是否平稳，有无异常声响。 消防防排烟风机，未经主管领导批准，任何人不得擅自开启。 新风机组开机前应检查以下内容： 水系统应无泄漏现象。 凝结水盘的排水管道应无阻塞现象。 电源应连接牢固、风机转向是否正常。 箱体内是否清洁、无异物。 开机运行 正常操作顺序：开机时，先开风机，后开水汽；停机时，先关水汽，后关风机。 当新风温度低于零度时，开机前应先开预热盘管，待回水管温度达到热水温度，再开风机进行调温，防止机组内盘管冻裂。采用楼宇自控启动机组运行前，由水组、电组责任人确认各部位无误后，方可开机。避免未开机组进出口调节阀，防止箱体出现高压或负压，致使箱体变形。检查空

17、气过滤器阻力，应在开机前进行清洗或更换。4.2.6 停机时，如环境温度低于0度时，应排尽管内存水，以免管道冻裂。给排水设备（设施）操作规程 目的使给排水设备、设施性能稳定，保证园区正常运行。 适用范围辖区内给排水设备、设施的操作。 职责运行人员负责给排水设备、设施的巡检工作。 工作程序 给水设备（水泵）操作流程：确定给水泵的各部分阀门在正确的位置。确定给水泵的电器控制信号指示在正常状态。给水设备运行时，观察电流、电压指示信号及压力表指示位置、检查水泵有无异常机械震动、噪音。填写运行记录。水泵处于自动运行状态如遇异常情况，要立即关闭水泵总电源开关，并根据实际情况，关闭水泵总进出水阀门、进行检查并

18、上报主管。 排水设备（潜水泵）操作流程确定排水管道的阀门在正确的位置。确定排水泵的电器控制指示信号在正常的状态中。设备运行时，观察指示信号是否异常、排水是否畅通。如遇异常情况要立即关闭水泵总电源开关，并根据情况检查电路部分或水泵机械部分并上报主任。相关记录水泵运行记录 HDXX-GC-037-A-01给排水设备维修保养操作规程1.目的及时处理给排水设备设施故障，确保设备安全可靠运行。2.适用范围园区内给排水设备设施的维修保养工作。3.职责3.1 给排水维修工负责给排水设备的维修保养工作。3.2 主任负责维修保养工作指导，检查监督及外委修理的联络工作。工作程序4.1给排水设备维修保养工作程序4.

19、1.1给排水维修工负责给排水设备设施的维修保养。4.1.2工程部经理每年12月制定下年度的给排水设备设施检查保养计划表并按运行情况制订中修、大修计划。4.1.3给排水维修工按给排水设备检查保养计划表、给排水设备检查保养项目表要求，并将维修保养情况记录于设备维修保养记录表，零部件更换及大、中修同时记录于设备档案。4.1.4给排水设备出现重大故障，应将故障原因上报工程部。工程部组织相关人员制定解决方案，及时解决。若需外委协助的应请示上级领导批准，由外协单位协助解决。4.1.5如需停水进行维修保养应遵守停水管理工作程序执行。 给排水设备设施故障一般处理工作程序给水泵出现故障时，值班人员上报主任经批准

20、后，应马上启用备用泵给水，给排水维修领班应同时安排给排水工及时维修给水泵。排污泵出现故障时，首先应先查故障原因，如果是电器部份原因，应先通知维修电工来排除故障。重大故障时，应先启用备用排污泵工作。主任组织有关人员协调解决故障或更换部件。给水管网出现发生影响正常给水故障时，主任要立即上报工程经理，并立即组织人员抢修，并做好受影响业主的解释工作。排污井、化粪池等因堵塞造成下水不畅、浸水等要立即组织有关人员抢修，保障畅通。给排水设备设施检查保养表序号检查保养项目保养内容及标准周期保养内容标准01多级给水泵及附件外观清洁、无滴油擦洗、除污、清洁无油污一周压力表指示测试、调整、准确半年电机主回路、控制回

21、路检查、测试、调整合格、标准半年水泵轴承检查、清洗、加油合格大中修单向阀（止回阀）检查、调整合格不定期02 管 道检查、除锈、涂漆无滴漏半年 阀 门检查、调整、润滑无锈蚀、无滴漏不定期03公用室内卫生间手盆混合水嘴擦洗、换芯片无滴漏不定期手盆下水阀检查、调整开关自如不定期小便冲淋器检查、调整开关自如半月大便冲水器检查、调整、局部更换开关自如半月卫生间地漏检查、清洗无损坏半月拖布池清理无堵塞半月04污水泵电气控制部分测试、调整正常运行半月机械部分、轴承分解、调整、润滑、加油、检查运行正常阀门、管道检查、除锈、涂漆开关灵活、标识准确半年05污水井井壁清理、池内清理除垢、除污、清理、排除井内垃圾畅通

22、半年、一年06给水水箱水箱防锈层涂刷防腐层（专业队伍）符合卫生标准一年水箱水质化验末梢余氯0.05mg/l合格2次/天进水浮球阀检查调整开关灵活、无滴漏一月水箱清理除污、排污符合饮用水水箱标准一年相关记录设备维修保养记录表 设备档案 水泵定期保养规程 目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 适用范围 所有园区内安装的生活水泵，消火栓泵，喷淋泵，补压泵，排污泵，潜水泵、空调水泵。 职责由机电安装维修工程部维修组负责。 内容 生活水泵和空调系统每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。 消火栓泵和喷淋泵每两月、补压泵每三月进行一次试运行，运行时间1015分钟，消火栓泵起动时在管网顶部

23、试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。 排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。 水泵保养时应把与泵体相边5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。 泵体的保养。检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。检查盘根（填料）密封情况，若有漏水应增加或更换石棉填料。联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。紧固机座螺丝并做防锈处理。生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。电机的保养。外观检查应整洁，铬牌完好，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕

24、组相与相，相对地间的绝缘电阻值不低于0.5兆欧。相关阀门、管道及附件的保养。各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。压力表指示准确，表盘清晰。管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 控制柜的保养：断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，坚固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。清洁控制柜内外灰尘。合上总电源，检查电源指示应正常。 保养完毕起动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜

25、各电器无不良噪音。记录水泵保养维修工作单 HDXX-GC-039-A-01停水管理工作规程目的为确保园区的正常给水， 保证紧急停水或外网的原因停水时对用户不造成影响。适用范围适用于园区外网停水和内部维修停止对园区楼层给水。职责工程部负责与自来水公司协调和工程维修工作。客服部负责通知业主和协调工作。工作规程因不可避免的原因，确需要停水应由园区客服部提前24小时通知用户。因突发外网给水线路停水，应尽快联络有关部门处理，并争取在短时间内恢复给水，并由客服部向用户做出解释。突发性的停水，如园区内出现水管路断裂、堵塞，电路出现故障，应以最快时间组织人员，全力进行抢修，并报客服部向用户解释，请求给予谅解。

26、发现停水立即行动，查找原因，逐级上报，并和相关部门取得联系，做好人力安排与各种安全措施。同时，要做好提前准备工作，保障给水的需求。公共设施的维修养护周期及质量标准序号项目标准检查、保养内容与周期1地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、 剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋裸露等发现问题随时修补，每年进行一次全面检查3墙体、墙面(马赛克、大理石 、条砖、 喷涂)喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年全面检查一次大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，马赛

27、克外墙面8年清洗一次，室外喷涂墙体墙面8年喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面34年全面修补粉刷或涂油漆一次4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补一次5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落、钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷油漆一次。6公共门窗：木门、铁门、防火门窗：铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次7屋面隔热层、防水

28、层屋面防水层老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及时修补8水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。每月检查一次，发现问题及时修补，每半年清洗一次水箱9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次10消防设施（消火栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消火栓按“小区消火栓保养规定”执行，消

29、防管道每年检查一次，每23年油漆一次11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100。每月检查一次。每年刷一次漆（如需要）14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换15散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱落开缝现象，无排水不畅现象。每季检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及

30、时修复16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷、表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。发现问题及时修复，每年全面检查一次17通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季检查一次，发现问题及时维修18上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每4年水管油漆一次19设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好，无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高）要求刷漆，水泵房部分位置、墙面、地面刷防水漆，地面尽量贴瓷片。每月

31、全面检查一次，平时发现问题立即修补，每年对设备房刷一次漆20室外建筑小品、标识牌完好率100，符合安全要求，标识牌齐全醒目。是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需要更新，要求每周检查一次21A道路整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口随时检查，发现问题随时修补B水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损，每500平方米，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等立体不超过1.51.51.5立方厘米随时检查，发现问题随时修补C道板砖、拼花砖不能缺少一块，98没有松动，单块破损面积大于20的道板在100平方米内不超过4块随时检查

32、，发现问题随时修补D路牙整齐，没有很明显塌陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20车道路牙1年刷一次黄、黑相间的漆E拦土坡墙每处塌陷破损面积不超过0.005平方米（50平方厘米）随时检查，发现问题随时修补F踏步、台阶没有明显破损随时检查，发现问题随时修补22给排水A雨污水井、盖排水通畅。井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超出8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震圈，以车驶过不振响为准B明暗

33、沟沟体完好，明暗盖板齐全，沟渠通畅无阻塞发现问题随时维修，每半年全面检查一次C给排水管道水管水阀完好，无渗漏，水管畅通无堵塞发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次D化粪池排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超出8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震圈，以车驶过不振响为准25室外停车设施、消防设施A值班室岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范发现

34、问题随时修补，每半年保养一次B道闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏配件齐全，手动，自动控制正常按“道闸保养规定”执行C车位画线、禁停线和标识色彩鲜明，字体清晰醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致半年重刷一次D路障牢固、无明显倾斜（10度之内），完好，红白间条鲜明、醒目半年漆一次E室外消火栓无渗、漏水现象，每个消火栓有水，开关灵活发现问题随时检查，每年保养一次公共设施定期检查项目一览表类别周期序号检查内容本体共用设施维修养护每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6房屋隔热层、防水层（雨季前须另外检查）7楼板、地面砖半年1天面扶栏、避雷带

35、每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房（水泵房、配电房、电梯房）5消防栓每周公用电器室外公共设施维修养护半年1明、暗沟（全面检查）2给排水管道（含绿化用水管阀）每季1雨、污水井、盖2化粪池随时检查1道路（包括水泥路面、道板砖、拼花砖、电缆沟盖板、路牙、挡土坡或墙、踏步、台阶等）2其它消防系统维护保养工作规程目的保证消防设备完好率100%适用范围所辖园区内的消防设备职责保证消防设备的正常运行内容消防水系统及相应的电气设施、增压排风系统百叶窗机械部分由工程部负责维护、管理。消防系统全部处于自动控制标准。对被污染和损坏的探头，工程部及时维修更换。消防总控制

36、联动系统、消防水泵、自动喷淋系统、增压排风系统每季度最后一个月的下旬由消防安管部会同工程部联合组织检查试运行一次。工程部每月对消防泵房设备（含接力设备及顶层消防稳压设备）检查保养一次，每月对消防管路、阀门、配电设备检查一次。工程部每周对消防泵房、消防设备间、防排烟风机及天台设备间进行一次清扫。电组每月对配电柜、安全指示灯进行一次清扫整理，并对应急照明灯进行一次充放电。记录消防设备维保运行记录 HDXX-GC-042-A-01电梯困人救援规程目的 遇到电梯因故障困人时，及时将乘客救出电梯。适用范围适用于电梯紧急故障发生时救援乘客。职责监控室干事负责监控电梯紧急故障情况，使用对讲电话安慰被困乘客，

37、并及时通知电梯维修工及维保单位人员到现场解救乘客。电梯维修工协助维保单位负责被困乘客的救援工作，及时处理电梯故障，并做好电梯维修记录。救援程序轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：4.1.1确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小开启厅门察看);4.1.2关闭机房电源总开关;4.1.3用专用厅门钥匙开启厅门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢;轿厢停于远离厅门口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯厅门口(以高于或低于楼面不超过0.5米为合适)，然后按照上述4.1中所列步骤救出乘客。移动轿厢的方法如下：电梯关进乘客，监控干事利用对讲电话劝慰被困乘客保持镇静， 电梯维修工正

38、在救援乘客，并告知轿厢随时移动，不必惊慌；电梯维修工及时到达现场，用厅门钥匙小心打开厅门察看轿厢所在位置，并及时反馈给监控中心；利用对讲电话或其他方式通知被困乘客保持镇静，并说明轿厢可能移动， 不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险，同时如轿厢门处于半关闭或开启状态，则应先行将其完全关闭。进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；打开故障电梯曳引机上的后盖，安上盘车手柄。一人持住手柄，一人手持掣动释放杆，轿厢将会由于自重而移动。为避免轿厢上升或下降太快而发生危险，操作时应断续动作，使轿厢慢慢移动，直到最接近电梯厅门口为止。操作时，应注意如轿厢停于最高层电梯厅门以上之位置或最低层电梯厅门口以下位置

39、时，不可以只撬开掣动，便轿厢自行移动，而应在松开掣动的同时，握紧摇柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。救出乘客后，立即处理电梯故障，并做好相关记录。记录事件报告 HDXX-GC-043-A-01低压配电箱（柜）维修保养工作规程目的确保低压配电柜和各设备控制柜的正常安全运行.适用范围适于低压配电柜，各设备的控制柜维修操作。职责3.1 工程主任负责低压配电柜维修的组织和维修前的准备工作。3.2 值班员和维修工人按照操作规程进行维修作业。工作程序4.1 准备工作4.1.1 在低压配电柜停电保养前一天通知用户停电起止时间。4.1.2 停电前做好一切准备工作，办理好工作票手续。4.1.3 由主任负责统

40、一指挥，思想一致，行动统一，分工协作合理。4.2 保养程序。4.2.1 实行分段保养。4.2.2 检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固连接螺丝，螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密，检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。4.2.3 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧蚀痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。4.2.4 把各分开关从抽屉中取出，紧固各接线端子，检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活性及可靠性，紧固空气开关进出线、清洁开关柜内和配电柜后面引出线的卫生。保养电容柜时，应先断开电容器总

41、开关，用10mm2以上的导线把电容器逐个放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝，检查接地装置是否良好，检查电容器壳体有无胀肚现象，并清洁柜内灰尘。4.2.6 逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器的高压侧开关，装设接地线，悬挂“线路有人工作，禁止合闸”标示牌。4.2.7 按所有要求保养完毕配电柜后，拆除标示牌、接地线，合上变压器投入运行无误后，将低压配电柜逐级送电。4.3 定检4.3.1 运行中的继电保护装置及二次回路的定期检验为23年1次。4.3.2 仪表的定期检验为2年1次，新装或在运行中发生异常情况时，应进行检验。记录设备维修保养记录 HDXX-GC-033-A-01倒闸操作票 HDXX-

42、GC-030-A-01低压配电盘及二次回路的维修保养规程目的确保园区各用电设备正常使用。适用范围配电房各低压配电柜及二次回路。职责3.1 工程主任负责低压配电盘及二次回路维修的组织和维修前的准备工作。3.2 值班员和维修工人按照操作规程进行维修作业。工作程序4.1 各部件导体的连接线、点有无过热及腐蚀现象。4.2 所有瓷瓶表面清洁，无破碎、裂纹及放电烧伤痕迹。4.3 有无异音、异味及放电现象。4.4 负荷开关的灭弧完整无损，合闸时三相应同期。4.5 刀闸的动触头与静触头接触良好，无过热烧蚀现象。4.6 检查电容器施加的电压不得超过额定电压1.1倍。4.7 电容器施加的电流不得在超过1.3倍额定

43、电流情况下长期运行。4.8 禁止电容器组在带电情况下合闸，不论何种原因，电容器组停运1分钟内不得再次投入运行。4.9 电流互感器的一、二次接线端子连接良好，无过热或放电现象，电流表的指示与实际负荷一致。记录设备维修保养记录 HDXX-GC-033-A-01变压器维修保养规程 目的确保变压器的正常运行，可靠供电。 适用范围配电房变压器。 职责值班员负责监视变压器运行指标并认真填写运行记录。 工作程序4.1 变压器正常运行。4.1.1 变压器在额定条件下可常年运行。4.1.2 变压器所加的一次电压不得超过运行分接头额定值的5%，变压器的二次电压则按额定电流运行。4.1.3 干式变压器各部分的温度不

44、得超过下表规定。绕组变压器部位温升限值测量方法A级绝缘60电阻方法E级绝缘75电阻方法B级绝缘80电阻方法F级绝缘100电阻方法H级绝缘125电阻方法4.2 运行中的变压器巡视检查。4.2.1检查变压器电流及电压是否超过允许值。4.2.2有无异音、异味。4.2.3接线端子有无过热现象。4.2.4干式变压器的巡视检查内容，按制造厂规定执行。4.3 变压器并列运行的条件。4.3.1接线组别相同。4.3.2 电压比相等，不得超过0.5%。4.3.3 阻抗电压相等，不得超过10%。4.3.4 容量不得超过1/3。4.4 新装或变动内外连接线及改变过绪线组别的变压器，在并列运行之前，必须核定相位。4.5

45、 变压器停运6个月后，在投入运行前应做绝缘电阻试验；停运超过一年应做绝保试验，合格后方可投入运行。记录设备维修保养记录 HDXX-GC-033-A-01直流屏维修保养规程目的确保配电房高压操作柜正常操作。适用范围园区配电房直流屏。职责3.1 配电房值班员定期对直流屏进行维护保养。3.2 工程主任确认直流屏的工作性能达到规定指标。工作程序4.1 使用本设备前必须阅读说明书，掌握操作程序方可使用。4.2 本设备在正常工作时，只有可控硅整流在稳压状态下浮充电源，另一套可控硅整流电源作备用。4.3 蓄电池应保持在浮充电状态。4.4 严禁在合闸回路接照明或其它用电设备，因浮充电流很小，不足以补充照明或其

46、它用电消耗掉的电量。4.5 严格执行交接班制度，巡检直流屏运行情况。4.6 每班检查直流屏电压、电流是否在允许范围内。4.7 每月进行一次清洁、保养，检查各部件是否松动。 相关记录设备维修保养记录 HDXX-GC-033-A-01电缆井（强、弱）维修保养规程目的规范电缆管井管理，保证园区各层的正常供电。适用范围园区所有的电缆管井 职责3.1 配电房负责对电缆管井的管理，确保他人未经允许不得进入电缆管井内。3.2 电缆管井责任人定期对电缆管井进行检查维护。工作程序4.1 检查强电管井内预分支电缆表面是否良好，有无过热现象。4.2 接地线是否紧固。4.3 表箱内空开、互感器、电度表线有无松动、掉线

47、。4.4 接地线是否紧固。4.5 强电管井卫生清洁，线路整齐。4.6 检查弱电管井电话线路是否完备无损，有线电视接线端有无脱落，是否正常运行。记录设备设施巡检记录 中央空调设备维修保养目的及时处理空调设备故障，保障园区空调设备正常安全运行。适用范围园区内中央空调设备的维修保养工作。职责空调系统设备由园区工程部负责维护保养。主任负责执行维护保养工作计划，技术工作指导及设备外委修理的上报意见和联系工作。工作要求空调设备由空调维修工负责维修保养，重大维修委托厂方或具有专业维修能力的正规单位进行维修。若须停机进行维修时，应遵守停机上报工作程序和停机工作时间安排程序。工程部经理每年12月制定下年度设备维

48、保计划，并按工作计划制定中修实施方案，项目内容，时间安排，资金需求等上报上级领导审批。空调维修工按空调设运行维护手册和设备维保计划要求进行维修保养，并将维修保养工作情况详细记录于设备维护保养记录，零部件更换及大、中修情况同时记录于设备档案。重大故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的，应将故障原因，解决方案，所需时间以工作联络单形式上报总物业经理。工作内容巡检（例行检查）空调水系统的保养检查冷却水塔循环水水质是否清洁，若不清洁应及时加药和排放。清洗冷却水塔的布水器、填料、塔盘，防止堵塞。在冷却水系统中加入缓蚀剂（根据水质化验报告）。检查冷却水塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。检查系统阀门

49、有无渗漏，清洁系统设备表面。半年保养风机盘管的保养：每年5月、10月对各风机盘管进行清洁回风过滤网，风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关（三速开关）。一年保养主机由外委厂家负责保养，工程经理检查合格后在保养记录上签字。冷却水系统、冷冻水系统、冷却水塔的清洗由外委厂家和工程经理检查合格后在保养记录上签字。冷却水塔检查风机风叶螺栓紧固，检查转动时是否异常振动、风机风叶刮到塔壁。注油、轴承温升检查，补加润滑油。管道系统阀门漏水检修，保温层修补。水泵保养（见水泵电机维保标准）。相关记录设备维护保养记录 HDXX-GC-033-A-01给排水设备维修保养目的及时处理给排水设备设施故障，确保设备安全可靠

50、运行。2，适用范围：园区内给排水设备设施的维修保养工作。职责3.1 给排水维修工负责给排水设备的维修保养工作。3.2 主任负责维修保养工作指导，检查监督及外委修理的联络工作。工作程序给排水设备维修保养工作程序给排水维修工负责给排水设备设施的维修保养。工程部经理每年12月制定下年度的给排水设备设施检查保养计划并按运行情况制订中修、大修计划。给排水维修工按给排水设备检查保养计划、给排水设备检查保养项目要求，将维修保养情况记录于设备维护保养记录，零部件更换及大、中修同时记录于设备档案。给排水设备出现重大故障，应将故障原因上报工程部。工程部组织相关人员制定解决方案，及时解决。若需外委协助的应请示上级领

51、导批准，由外协单位协助解决。如需停水进行维修保养应遵守停水管理工作程序。 给排水设备设施故障一般处理工作程序给水泵出现故障时，值班人员上报主任经批准后，应马上启用备用泵给水，暖通班长应同时安排给排水工及时维修给水泵。排污泵出现故障时，首先应先查故障原因，如果是电器部份原因，应先通知维修电工来排除故障。重大故障时，应先启用备用排污泵工作。主任组织有关人员协调解决故障或更换部件。给水管网出现发生影响正常给水故障时，主任要立即报告工程经理，并立即组织人员抢修，同时做好受影响业主的解释工作。排污井、化粪池等因堵塞造成下水不畅、浸水等要立即组织有关人员抢修，保障畅通。给排水设备设施检查保养表序号检查保养

52、项目保养内容及标准周期保养内容标准01多级给水泵及附件外观清洁、无滴油擦洗、除污、清洁无油污一周压力表指示测试、调整、准确半年电机主回路、控制回路检查、测试、调整合格、标准半年水泵轴承检查、清洗、加油合格大中修单向阀（止回阀）检查、调整合格不定期02 管 道检查、除锈、涂漆无滴漏半年 阀 门检查、调整、润滑无锈蚀、无滴漏不定期03公用室内卫生间手盆混合水嘴擦洗、换芯片无滴漏不定期手盆下水阀检查、调整开关自如不定期小便冲淋器检查、调整开关自如半月大便冲水器检查、调整、局部更换开关自如半月卫生间地漏检查、清洗无损坏半月拖布池清理无堵塞半月04污水泵电气控制部分测试、调整正常运行半月机械部分、轴承分

53、解、调整、加油、检查运行正常阀门、管道检查、除锈、涂漆开关灵活、标识准确半年05污水井井壁清理、池内清理除垢、除污、清理、排除井内垃圾畅通半年、一年06给水水箱水箱防锈层涂刷防腐层（专业队伍）符合卫生标准一年水箱水质化验末梢余氯0.05mg/l合格2次/天进水浮球阀检查调整开关灵活、无滴漏一月水箱清理除污、排污符合饮用水水箱标准一年记录设备维护保养记录 HDXX-GC-033-A-0机电设备维修保养后的检验规程目的保证机电设备完好率。适用范围园区内所管辖设备。职责工程主任负责一般设备的维修保养后检查验收工作。工程经理负责主要设备的保养后的检查验收工作。工程部员工负责维修后的自检工作。序号设备名

54、称保养周期检测标准方法备注一电动机根据设备规定而定1手动盘转应无异常声响无卡阻。2三相绕组绝缘大于70.5M。3联轴器的联接可靠，间隙合乎标准，传动皮带或传动链的联接可靠，松紧适度。4带负荷运行无异常声响。5三相电流应平衡。（参考标称值）1耳听。2用1000V摇表摇测。3联抽器联接间隙约23毫米，传动皮带、传动链在两传动轮中部下压可压下一指高为松紧适度。4用长螺丝刀一端与电动机相接触，另一端与耳朵相贴，听其内部声响。5用钳形电表测电流。二干式变压器一年1变压器内外清洁无异物。2母线、电缆线之间联接处接触良好。3高低压测绕组绝缘合乎要求。4带负荷试运行声响正常。1目测。2移至此处，用手扳动无松动

55、感。3移至此处，用2500V摇摇测。4耳听。三低压配电柜半年1配电柜内外清洁无尘、无异物。2母线、电缆线之间联接处接触良好。3各电器开关完好无损。4各电器在投入运行后能正常运行，无异常声响。1目测。2抽取部分联接处用手扳动无松动感。3抽取部分操作作试验。（绝保试验）4综合观察。四水泵一月泵体外观清洁，标识无破损。2手动盘车无卡阻、无异常声响。3泵体与电机联接可靠，同轴度合乎要求。4泵体和附近与之相连的管道阀门无漏水。5压力表压力指示正常单向阀门无倒流。6润滑油脂在规定范围内密封良好。7试运行无异常声响。1目测。2耳听。3联轴器圆周对称抽四点检查间隙是否一致。4目测。5目测。6打开旋塞观察。7耳

56、听。五风机半年1风机及其相连的帆布软接管清洁无杂物。2传动皮带联接良好，松紧适度。3手动盘车风机皮带轮无卡阻、无异声。4试运行无异常声响。1目测。2手压皮带轮间的皮带中部，可压下一指高。3耳听。4耳听。六防盗监控系统一月1电视图像清晰逼真。2主机功能齐全。3摄像镜头覆盖范围调节适当，镜头防护良好，清洁无尘。1目测。2试机检查。3目测。七空调系统一月1冷却水清洁，管道上清洁无尘。2空调机组进风过滤网清洁。3冷冻泵、冷却塔、主机运行声响正常，各仪表指示正常。4系统无渗、漏水现象。1目测。2目测。3耳听目测。4目测。八防火卷帘门一月1卷帘门外观无破损。2机械转动机构灵活可靠无锈蚀。3手动操作卷帘门升

57、降、停止灵活。1目测。2目测。3试机检测。九火灾报警系统一月1消防集控柜内外清洁无尘。2接线端子联接紧固无松脱。1目测。2抽取部分检查。年检1烟、温感报警器清洁无尘、无锈斑，线头紧固。2消防模块箱内外清洁。1抽检部分。2用手拨动线头，无松脱。十疏散出口指示一月1灯箱无破损。2灯箱内外清洁无尘。1目测。2目测。十一自动喷水灭火系统一月1系统管网、阀门无漏水。2喷头外观清洁。3压力表指示正常。4放水试验报警性能可靠。1目测。2目测。3目测。4试验。（每季度抽检）十二干粉灭火器一月1压力表指示正常。2无锈蚀。3灭火器存放位置合乎要求，有检验合格证。4灭火器重量合乎要求。灭火器是否过期。1目测。2目测

58、。3综合考察。4抽取5%称重。5综合考察。 记录设备维护保养记录 HDXX-GC-033-A-01房屋公用设施的维修方法 目的1.1 为使房屋公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便用户。 维修原则 坚持经济、合理、安全的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。 修理及更换配件应尽量保持与原有配件型号、规格一致的原则。 为业主（住户）提供方便的原则。 维修依据 符合维修方案或设计图纸的要求。 符合房屋修缮工程质量检验评定标准有关条款标准。 各项维修项目标准 地基基础 如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。 将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥

59、的部分清 除。 用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。 恢复勒脚饰面 如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。 如不严重，应做好巡查和记录。 如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。 如情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。 梁、板、柱主体露筋将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。用钢丝刷清洁干净。充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。 有裂缝先进行全面仔细查看。如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：沿裂缝用工

60、具将两伸基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除 粉散颗粒。用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。准备足够的膨胀水泥，调成半干状，并及时使用。用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。修复饰面（按用户原标准）如裂缝很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。有孔、洞。将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。充分喷水湿润孔、洞内壁。 如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果