预习班7讲全讲义

1、第三章 土地【考情分析】次重点章！分值在 15 左右，客观题考核为主，考核的比较多。题单独考核计算题，近几年和所得税的结合第二节征税范围、和税率第三节转让房地产增值额的确定应纳税额的计算流程：计算转让房地产取得的收入；计算扣除项目金额；计算增值额：计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；计算应纳税额。一、收入额的确定二、扣除项目及其金额新建房地产1.取得土地使用权所支付的金额土地使用权支付的地价款出让方式为土地出让金；行政划拨方式为补交的土地出让金转让方式为实际支付的地价款的扣除项目交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工

2、程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。新建房地产的扣除项目3.房地产开发费用分摊利息支出，并提供证明的利息（12）5%以内实物收入收入时的市场价格折算成货币收入；无形资产收入专门评估确定其价值后折算成货币收入；外国货币取得收入的当天或当月 1 日国家的市场汇率折算。一般规定：1.转让国有土地使用权征，转让非国有土地和出让国有土地不征。2.转让土地使用权、转让地上建筑物和其他附着物征税。3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产则不予征税。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）。具体事项征收规定合作建房1.建成后自用，暂免；2.

3、建成后转让，征税。房地产交换征收（个人之间互换自有居住用房免征）房地产抵押1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还，房地产抵债，征税。房地产出租不征房地产评估增值不征国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物免征代建房行为不征土地使用者转让、抵押、置换土地征税第四节 应纳税额的计算掌握的例题！第五节第六节 征收管理一、申报纳税程序、纳税时间及地点申报纳税程序房地产开发公司申报时提供的证件和资料房地产开发公司以外的申报时提供的资料需要到备案的转让行为纳税时间和缴纳方法交割付清价款，办理过户登记手续前数日内缴纳全部。分期收款方式转让：合同规定收款日确定，按比例计算每次应纳一般规定建普通标准住宅出

4、售，增值率未超过 20%的，免税。超过 20%的全部计税。因国家建设需要而被征用、收回的房地产，免税。特殊规定公司改制、合并、分立和改制重组时以国有土地、房屋进行投资中涉及的国有土地、房屋权属转移、变更暂不征土地 。（不适用于房地产开发企业）“取得土地使用权所支付的金额”：（1）改制重组后再转让国有土地使用权以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和费用扣除；（2）重组改制中国家以国有土地使用权作价出资入股的再转让时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级） 管理部门批准的评估价格扣除（不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除）。不能分摊利息支出或不能提供证明（12）10%以内注意：超过

5、上浮幅度的部分不允许扣除。超过期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。全部使用自有，没有利息支出的，按以上方法扣除。有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。新建房地产的扣除项目4.税金房地产开发企业营业税+城建税+教育费附加其他企业营业税+印花税+城建税+教育费附加5.加扣房地产开发（12）20%代用：一并收取：计入收入，费用可扣，不做加计扣除基数；单独收取：不影响计税。旧房及建筑物房屋及建筑物的评估价格有评估价重置成本价成新度折扣率无评估价有金额1+（售房年-购房年） 5%取得土地使用权所支付的地价款和国家规定交纳的有关费用转让环节的税金

6、二、房地产开发企业土地管理应情形：（1）开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。要求 的情形：（1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2取得销售（预售） 证满三年仍未销售完毕的；（3） 申请注销税务登记但未办理土地 手续的；（4）省 规定的其他情况。相关问题的处理收入：全额开的，所载金额确认收入；未开具或未全额开具的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。质量保证金：有票可扣除，未开的，不得计算扣除。土地闲置费：不得扣除。

7、拆迁安置费：回迁，视同销售确认收入，同时确认拆迁补偿费，差价调整拆迁补偿费；异地安置：包括本企业项目安置、购入安置和货币安置，计入拆迁补偿费。预缴后，补缴的，在主管规定的期限内补缴的，不加滞纳金。审核方法开发产品用于职工福利、等视同销售行为时收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。审核方法配套的居委会和派出所用房、等公共设施的原则处理：A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；B.建成后无偿移交给、公用事业用于非性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；C.建成后有偿转让的，应计算收