房地产评估师理论与方法高频考点

1、 房估理论与措施高频考点 房估理论与措施高频考点（第一章）1.专业估价与非专业估价的五大不同点（P2）（1）由专业机构和专业人员完毕；（2）提供专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承当法律责任。2.鉴证性估价（公证性估价、证据性估价）是向委托人提供，估价报告供委托人给第三方使用，起价值证明作用，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参照根据的估价。3.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别专业/非专业五大不同（重要考点）：专业机构和专业人员前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。后者指具有估价专业知

2、识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。专业意见专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的措施，通过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。公信力专业机构和专业人员完毕，估价成果较客观合理，因此具有证明效力，能使人们信服、承认或接受。有偿服务受她人委托，有偿服务，向委托人收取费用。法律责任责令限期改正、行政惩罚、民事补偿责任、刑事责任。4.房地产抵押的需要（掌握）1.房地产抵押：债务人或第三人（抵押人）不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人商定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所

3、得价款优先受偿。2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额不不小于抵押房地产的价值（出于安全的考虑）。5.估价措施比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、原则价调节法、多元回归分析法、长期趋势法等。每种估价措施均有其合用对象和条件。同步运用，互相验证，但不应互相替代。不同措施可以互补，如特殊厂房不合用比较法，但合用成本法；待开发土地不合用成本法，但合用假设开发法和比较法；在建工程不合用比较法，但合用成本法和假设开发法。 房估理论与措施高频考点（第二章）房地产权利的分类（P53）2.房地产实物、权益和区位的含义房地产实物的含义（考点在有关知识部分）房地产中看得见、摸

4、得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整限度等，建筑物的外观、建筑构造、设施设备、装饰装修等。结识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。房地产实物是有形的实体、该实体的质量、该实体组合完毕的功能。以一幢房屋为例，其有形的实体，如构造，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土构造或者钢构造的；实体的质量，如优良工程，合格工程；组合完毕的功能，如空间布局如何，户型如何。物权与债权债权是权利人祈求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能规定与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排她的权利，物权的义务人是物权

5、的权利人以外的任何其她人。“绝对权”、“对世权”。“物权优先于债权”、“时间优先”。所有权是自物权，其她的是她物权。她物权中，抵押权是担保物权，其她的她物权是用益物权。4.寿命长期特性也称为耐久性，对土地而言，也称为不可消灭性、永续性。建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家免费收回。（P62）5.按开发限度划分的种类（5类）（熟悉）（1）生地无基本设施；（2）毛地有基本设施未拆迁；（3）熟地完善的基本设施场地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三种状况。（4）在

6、建工程已动工但尚未建成，不具有使用条件的项目（涉及缓建工程）。缓建工程也是在建工程。鉴定与否为在建工程，以与否完毕工程竣工验收为标志。（5）现房已建造完毕可直接使用。 房估理论与措施高频考点（第三章）1.成交价格（P8788）（1）当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交也许。三者关系：最高买价成交价最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的也许区间。（2）实际成交价格落在区间的某个位置取决于：买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产是处在买方市场还是卖方市场。（3）正常成交价格的形成条件：公开市场；交易对象自身具有市场性；众多的买者和卖者；买者和卖者都不受任何压力，完全出于自

7、愿；自私且理性的经济行为（经济人假定）；买者和卖者都具有完全信息；合适的期间完毕交易。2.房地产估价本质上是评估房地产的价值。1.价格和价值（1）房地产价格是和平地获得她人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其她经济利益。（2）房地产价格的形成条件（三条件）：使用价值，稀缺性，有效需求（意愿购买能力）。注意辨别：需要的概念3.抵押价值抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人商定的实现抵押权的情形，将抵押房地产拍卖、变卖最也许所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。抵押价值任何时候都要不小于未归还的贷款余额。法定优先受偿款，是实现抵押权时，已存在的依法优

8、先于本次抵押贷款受偿的款额。涉及3项：已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其她法定优先受偿款（已经存在），不涉及为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金（尚未发生）。4.房地产价格与一般物品价格的不同之处（P110112）（1）与区位密切有关；（2）实质上是权益的价格；（3）同步有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别状况影响；（5）形成的时间一般较长；（6）涉及的内容复杂多样。5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值（1）无租约限制价值，不考虑租赁因素影响状况下的价值。是完全产权价值，是房屋所有权和出让建设用地

9、使用权在不受任何其她房地产权利等限制状况下的价值。（2）出租人权益价值（有租约限制价值、带租约的价值），是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。含：1）已出租部分租赁期内合同租金收益现值；2）未出租部分和已出租部分租赁期间届满市场租金收益现值。 房估理论与措施高频考点（第四章）1.重要原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳运用原则；谨慎原则；一致性原则；一贯性原则。（P153）2.合法原则在房屋征收估价中的运用在房屋征收评估中，被征收房屋的价值与被征收房屋的性质（如是合法建筑还是违法建筑，是永久建筑还是临时建筑，是未超过批如期限的临时建筑还是超过批如期限

10、的临时建筑）、用途（如是居住用途还是商业用途）和面积（计不计算面积，计多少面积）等密切有关。例如，国有土地上房屋征收与补偿条例第二十四条规定：“对认定为合法建筑和未超期的临时建筑的，应当予以补偿；对认定为违法建筑和超期的临时建筑的，不予补偿。”违法建筑-fxgr-超期临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。房屋征收部门应当对房屋征收范畴内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等状况组织调查登记，被征收人应当予以配合。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范畴内未经登记的建筑进行调查、认定和解决。房屋征收评估前，房屋

11、征收部门应当组织有关单位对被征收房屋状况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得漏掉、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范畴内房屋状况，涉及已登记的房屋状况和未经登记建筑的认定、解决成果状况。3.一贯性原则是指为同一估价目的，在不同步间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相似的估价措施或看待方式进行估价。房地产投资信托基金物业价值评估、为财务报告服务的估价都应遵循一贯性原则。（P172）4.三大经济学原理收益递增递减原理第一种投入产出关系收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理：假定仅有一种投入量可变，其她投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增长，

12、在开始时，产出量的增长有也许是递增的，但当这种可变投入量继续增长达到某一点后来，产出量的增长会越来越小，即会浮现递减现象。如土地上施化肥。第二种投入产出关系规模收益或规模报酬规律：假定以相似的比例来增长所有的投入量，产出量的变化有三种也许：（1）规模收益不变产出量的增长比例等于投入量的增长比例。（2）规模收益递增产出量的增长比例不小于投入量的增长比例。（3）规模收益递减产出量的增长比例不不小于投入量的增长比例。在扩大规模时，先后通过规模收益递增阶段，规模收益不变阶段，规模收益递减阶段。 房估理论与措施高频考点（第五章）根据与估价对象相似的房地产的成交价格，求取估价对象价值或价格。类似房地产，是

13、指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑构造、新旧限度等相似或相近的房地产。可比实例是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中，交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或有关权益。比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该措施是运用实际发生、通过市场“检查”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，直接、直观、有说服力，测算成果易于被理解、承认或接受。2.统一财产范畴（P184185）（1）具有非房地产成分，统一到纯正的房地产范畴。可

14、比实例和估价对象相比，多减少加剥离；估价对象和可比实例相比，多加少减还原。（2）带有债权债务，统一到不带债权债务。可比实例带有债权债务的：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债权债务估价对象带有债权债务的： 估价对象房地产价格不带债权债务的估价对象房地产价格债权债务3.导致成交价格偏离正常价格的因素（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺少理解的交易；（3）被迫发售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易（规模经济，外部效应内部化）；（7）受迷信影响的交易。上述特殊交易状况下的交易实例不适宜选为可比实例

15、，但当合适的交易实例少于3个时，在掌握特殊交易状况且能量化其对成交价格影响的状况下，可将特殊交易状况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易状况修正。4.根据房地产估价规范，进行交易状况修正、市场状况调节、区位状况调节、实物状况调节、权益状况调节时，分别对可比实例成交价格的修正或调节幅度不适宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调节幅度不适宜超过30%；经修正和调节后的各个比较价值中，最高价与最低价的比值不适宜不小于1.2.5.房地产状况调节的措施房地产状况调节的措施有：直接比较调节、间接比较调节；总价调节、单价调节；金额调节、比例调节；加法调节、乘法调节。 房估理论与措施高频考点（第六

16、章）1.收益期是估计在正常市场和运营状况下估价对象将来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象将来不能获取净收益时止的时间。（P238）2.土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用权有效期限结束时止的时间。（P238）3.收益法估价的操作环节（熟悉）（五步）选择具体估价措施（报酬资本化法or直接资本化法）；测算收益期或持有期；测算将来收益；拟定报酬率或资本化率、收益乘数；计算收益价值。4.地租的含义（熟悉）狭义，指运用土地所获得的超额报酬。广义，指超额的工资、利息、利润及运用任何生产要素所获得的超额报酬。是土地生产要素的报酬。扣除了土地之外的其她生产要素的报酬的剩余。5.地租的测算（熟悉

17、）（1）计算公式：地租农产品市场价格农产品销售税费农产品生产成本农产品运送成本土地上投入资本的利息农业经营者的利润。阐明：公式中的土地上投入资本的利息不涉及相应土地价值的资本的利息，如过去购买土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。（2）土地是在最佳用途下运用的竞标地租理论。（3）土地是在最佳集约度下运用的马克思级差地租理论，同一地块上持续追加投资，边际投资效率递减。（4）销售税费、生产成本、运送成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。（5）土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格PQ.实际测算地租的具体措施4种：从房租中分离出地租地租房租房屋折旧费维修费管

18、理费投资利息保险费房地产税租赁费用租赁税费利润。由地价求出地租，地租地价资本化率。采用比较法求出地租。采用类似假设开发法求出地租。 房估理论与措施高频考点（第七章）1、成本法合用的估价对象：新近开发建设完毕的房地产、可以假设重新开发建设的既有房地产、正在开发建设的房地产、筹划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特别合用成本法估价。特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定

19、使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，一般也是采用成本法估价。在房地产保险（涉及投保和理赔）和房地产损害补偿中，往往也是采用成本法估价。（P286）2.成本法估价需要具有的条件需要具有两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场）；二是该种房地产可以大量反复开发建设。注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购买估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购买估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶尔的因素后的成本。在客观成本的基本上结合选

20、址、规划设计等分析进行调节。现实中有某些选址不当或者规划设计不合理等导致不符合市场需求的房地产，如在人流量很小的地方建造的商场。虽然建造该商场耗费费用巨大，但商场也不会有那么高的价值。（3）在客观成本的基本上结合市场供求分析进行调节。3.物质折旧（P321）（1）可修复项目，修复成本就是折旧，修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相称于新的状况的必要支出及应得利润。（2）不可修复项目短寿命项目，按照各自的寿命计算折旧。长寿命项目，根据建筑物重新购建成本减去各个可修复项目的修复成本和短寿命项目的重新购建成本后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算其折旧额。4.开发利润

21、开发利润是房地产开发公司（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工公司的利润（在建安成本中）。开发利润指土地增值税、公司所得税税前利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发公司所能获得的平均利润，而不是个别开发公司最后实际获得的利润，也不是个别开发公司盼望获得的利润。根据不同的基数，有不同的利润率指标。（利润率一般是通过大量调查同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的，比较法的原理）直接成本利润率最大，另一方面是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销售利润率是按照开发完毕后的所有价值计算的，涉及所有7个项目。注意：

22、算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。考试时重要考中间的两个，由于容易混淆。记忆窍门：投4成5，总共7个项目，女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个）、男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个；尚有一种理解措施：投资的时候利息还没发生，因此不在投资成本中）。 房估理论与措施高频考点（第八章）假设开发法的估价前提有3种：（1）业主自行开发前提；（2）自愿转让开发前提；（3）被迫转让开发前提。一般状况下，自行开发前提下的价值自愿转让前提下的价值被迫转让前提下的价值。（P341342）在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假

23、定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际状况来选择，并应在估价报告中充足阐明理由。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。2.假设开发法的理论根据（1）理论根据预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。（2）体现形式评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。（3）假设开发法与成本法重要区别：成本法中的土地价值为已知，需规定取的是开发完毕后的房地产价值。假设开发法中，开发完毕后的房地产价值通过预测得到，需规定取的是土地价值。起点和终点（已知和未知）刚好相反。3.在调查、分析了房地产开发用地的状况和本地房地产市场状况后，便可以选用最佳的开发运用方式，涉及选用最佳的用途、建

24、筑规模、档次等。（P343）4.折现率（掌握）与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取措施相似。等同于同一市场上相似或相似的房地产开发项目所规定的平均报酬率。本质上体现了资金的利率和开发利润率两部分。（用动态分析法时，利息和利润不需要再此外计算。涉及在折现率中予以考虑）。5.测算中的其她有关问题假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了一般状况下的开发完毕后的房地产价值，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。a 房估理论与措施高频考点（第九章）1.路线价法是在城乡街道上划分路线价区段并设定原则临街深度，在每个路线价区段内选用一定数量的原则临街宗地

25、并测算其平均单价或楼面地价，运用有关调节系数将该平均单价或楼面地价调节为各宗临街土地价值或价格的措施。（P363）2.路线价法与比较法的不同：路线价法不做交易状况修正和市场状况调节；路线价先对多种可比实例价格进行综合，再进行房地产状况调节。（P364）3.划分路线价区段（熟悉）路线价区段，是指具有相似路线价的地段。划分原则：将“通达性相称、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一种路线价区段。两个路线价区段的分界线，是地价水平有明显差别的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一种路线价区段。较长的繁华街道，两个路口之间的地段可以划分为两个以上的路线价区段。不繁华的街道，同一

26、种路线价区段可延长至数个路口。同一条街道两侧的繁华限度、地价水平有明显差别的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。同一街道可以有两个不同的路线价。4.平均增减量法合用条件：房地产价格的变动过程是持续上升或下降，并且各期上升或下降的数额大体接近。5.原则价调节法是对估价范畴内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定原则房地产并测算其价值或价格，运用有关调节系数将原则房地产价值或价风格节为各宗被估价房地产价值或价格的措施。原则价调节法是一种批量估价措施，重要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。（P378） 房估理论与措施高频考点（第十章）1.估价程序作用：规范估价行为；保证估价质量；提高估价效率；防备估价风险。（P396）2.估价基本领项概述4个：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。估价基本领项不能明确的责任，重要在估价师。