湖南佳程酒店招商定位报告

1、湖南佳程酒店 招商定位思路报告旺府地产商业部2014.12.24项目属性分析项目地理位置项目基础数据周边商家布局项目SWOT分析本案本案白沙路劳动西路项目地址：劳动西路215号交通状况：五一广场距离酒店2公里；长沙黄花机场距离酒店26.06公里；长沙火车站距离酒店4.55公里周围环境：贺龙体育场（五城会主会场）、黄兴路步行街、白沙古井、天心阁、亚洲第一摩天轮项目位于长沙天心区核心地段，交通便捷，拥有完善配套一层：约3560平方米三层：约2620平方米五层：约2620平方米酒店招租面积：约8800平方米1224层为酒店式写字楼单层可租面积约：约1033平方米酒店写字楼需可租面积：约13429平方

2、米酒店招商可选择中等规模商户，写字楼房屋结构改动便利项目500米内周边餐饮业较多金融业其次，服饰百货较少本案红线退让较深，需进行展示引导，商业运营需依附酒店本身有限客户群进行消费，如要吸引人客流，需进行精准定位strength.优势weakness.劣势Opportunity.机会Threat.威胁地理位置优越企业影响力较大商户可依附与酒店自身客户消费项目具有较强地标性和辨识度红线退让过深，对于商户引导人流困难停车位较少，无法满足商户开店需求商业、酒店同入口、环岛车流设计等物业硬性条件不利于一层商户对外展示老商圈周边消费群体庞大酒店自身具备高度消费群体集团整体装修提升档次和服务酒店业近期受国家

3、反腐影响较大周边业态多样，竞争白热化国家对酒店经营条件政策修改苛刻项目定位分析定位原则消费者定位商业功能定位商业业态定位整体定位项目定位三原则 功能定位原则 业态定位原则吻合区域商业发展趋势及政府规划要求以市场需求为导向，满足区域内消费群体需求保证招商顺利完成的基础上，项目价值最大化符合项目整体形象调性重复考虑酒店内部客户消费业态根据项目物业价值特征进行业态合理分布 价格定位原则在区域市场租金、销售价格的基础上制定本案的均价根据商家等级、需求面积大小以及口岸的不同制定 具体执行租赁价格商业定位需从功能、业态和租金价格三个角度进行综合思考，最终得出的结论才符合市场规律 根据前期对市场消费客户群体

4、了解，项目位于侯家塘商圈内，周边客户基本以高端小区人口+上班白领组成，考虑本项目招商特性，属于酒店衍生商业，即后期入驻商户主力人群应针对周边居民、上班白领及酒店客房客户，大多数以目的性消费为主。酒店商业消费者定位：服务并生活于中央商务区高端商务人士根据综合分析，酒店商业消费者定位为“服务并生活于中央商务区高端商务人士”写字楼客户群体素质较高，消费能力强，注重商户品牌和产品品质，热爱生活和运动，大多为集团规模、实力强劲企业 根据前期对上班白领群体调研，项目范围3公里内，具有较多的国内外知名企业，此类企业福利待遇好，人员素质高，消费能力较强，且多数为年轻人和中年人。追求物质品质以舒适适合为主，追求

5、品牌。写字楼消费人群定位：集团企业及大中型企业主在以消费者为基础的前提下，结合周边市场业态，确定商业功能，从而契合消费者的消费需求，旺府判断可从以下几种功能业态入手一层：高端零售功能三层：餐饮功能五层：休闲功能奥特莱斯名品折扣HM名品折扣酒店一层建议引进奥特莱斯及HM折扣精品店，利用国际知名品牌折扣优势吸引周边高端消费人群及酒店自身客户城市区域奥特莱斯特点：大品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；小价格一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；近距离在市区，有公共交通（地铁、公交），交通便捷。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlet

6、s最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。HM由ErlingPersson于1947年在瑞典创立，主要经营销售服装和化妆品。目前，H&M的发展惊人，拥有超过3000 家专卖店，足迹遍布 28 个国家。知名休闲足浴城中餐酒店三层建议入驻养生服务业，满足酒店自身客户同时为周边商务人士提供休闲放松，可引入国内知名养生会所蓝岸国际经营亮点：进门服务热毛巾消费者进门时，服务员会递上一块热毛巾，既可以增加他们的舒适感，又能缓解饥饿带来的焦躁。等位服务免费零食专门设立等位区，并配有各种小零食及

7、茶水供消费者免费食用，同时等待时间超过设定时限还可享有特别折扣。卫生间服务专人细致客人从洗手间走出来时，及时递上一块热毛巾。在洗手间的柜子里，准备了针线包、护手霜、卫生用品、梳子等等上菜服务时间沙漏15分钟上齐菜，超时菜品全免单。酒店三层建议引入餐饮业态，满足周边消费人群对饮食需求，建议引入具有品质感且价格适中的餐饮店，如食在不一样健身娱乐酒店五层根据面积划分，可入驻国内知名的健身机构，即可满足酒店自身人士，又可对周边居住的商务人士提供运动环境整体定位“中央商务区 高端精品 酒店商业体”核心地段核心区位核心消费群体高端档次性价比消费卓越品质酒店式办公环境综合业态布局酒店一、三、五层商业价格定位

8、原则详解 市场参考原则：本案酒店底商商业部分的租金是在参考周边项目的基础上制定出的均价，具体的执行价格需要根据实际情况而定。 客户导向原则：所制定的租赁价格需根据客户的具体情况而定，比如说品牌影响力、需求面积等从左表可以看出：1L门面普遍租金在160400元/ /月；2L、3L门面租金价格区间在50150不等，且多为餐饮行业； 旺府建议：根据本项目实际情况，一层面积较大，租金价格可定180元左右，三、五层根据市场行情，在均价60元/ /月，整体招租月租金价格在90元/月。参考周边项目价格一览表地点面积楼层月租历史经营1L门面东塘大华下面波司登羽绒服装店2601楼320 元/月服饰贺龙体育馆摩天

9、一号布朗咖啡店 3501楼350 元/月咖啡店白沙晶城伊蕾名店 1601楼280 元/月服饰劳动路白沙路古玩城501楼400 元/月餐饮侯家塘正兴民间借贷公司9001楼240 元/月金融东塘邮政银行3601楼160 元/月银行侯家塘摩天一号冬虫夏草专卖741楼350 元/月保健新世纪花苑1L车来车羽4351楼260 元/月汽车美容侯家塘贺龙对面豪客来牛排5001楼180 元/月餐饮侯家塘田汉大剧院对面李宁专卖2001楼300 元/月服饰、餐饮2、3L裙楼侯家塘贺龙对面银河证券10762楼60 元/月证券公司侯家塘佳天国际写字楼浙商证券8904楼56 元/月证券公司侯家塘中信银行7002楼95

10、元/月银行劳动路口和善源餐厅6602楼150元/月餐饮东塘花之林茶餐厅6002楼80 元/月餐饮贺龙附近龙樽男士养生会所4002楼50 元/月娱乐休闲劳动路与芙蓉路十字路口鑫源网吧5002楼50 元/月网吧梓园路与劳动路交汇处舒缓足浴10003楼90 元/月足浴东塘豪享来中西餐厅6002楼100 元/月餐饮贺龙附近乐点量贩式KTV 20003楼80 元/月KTV 考虑发展商对于本项目写字楼租金价格心里预期较高，特此将写字楼的种类及相应硬件要求进行梳理，便于更直观反映本项目写字楼的市场定位，从而符合写字楼市场环节，利于在保证可观利润前提下，达到快速租赁的最终目标根据5A甲级写字楼软硬件分析，与本

11、项目存在差距，因定位为中档次商务办公楼，满足商务圈内各大中型企业的基本办公需求5A甲级写字楼相关硬软件标准楼宇品质建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。装修标准外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，

12、如科马、科勒、美标、T0T0等等。配套设施应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，停车场标准200平方米/台，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。电梯系统良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。设备标准应有名牌中央空调，四管制中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。建筑规模超过50000平方米。客户进驻国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。物业服务由经验丰富且一流的知名品牌公司

13、管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 交通便捷位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 所属区域位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 开发商背景经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 写字楼价格定位原则详解 市场参考原则：本案写字楼部分的租金是在参考周边项

14、目的基础上制定出的均价，具体的执行价格需要根据实际情况而定。 客户导向原则：所制定的租赁价格需根据客户的具体情况而定，比如说品牌影响力、需求面积等建议：建议本项目写字楼每月租金价格在元3/天，物业均价在3.5元/月。参考周边写字楼项目价格一览表项目名商户面积区间租金区间租金均价物业均价相应配套（）（元/平方米/天）（元/平方米/天）元/月通程国际大酒店1200-150044.34.22交通便捷，智能管理华天大酒店（解放路）280-4003.84.242较高知名，交通便捷金源大酒店（贺龙体育馆）450-5003.643.83.8城区核心，交通便捷华侨大厦写字楼120-2801.61.81.84设

15、备较为陈旧喜来登写字楼380130044.54.2555A级写字楼，配套完善神龙（五华）大酒店350-40033.43.23.2设备齐全，交通便捷酒店一、三、五层商业价格租金权益分析酒店写字楼租金权益分析按市场规律计算：市场同类商业月租金均价可招租面积12个月=年租金收益90元/平方米/月8800平方米12个月=9504000元按心理预期计算：企业集团心理预期月租金可招租面积30天12个月=年租金收益6元/平方米/天13429平方米30天12个月=29006640元按市场规律计算：【市场同类商业月租金均价可招租面积31天12个月】+物业租金收益=年租金收益【3元/平方米/天13429平方米30天12个月】+3.5元/平方米/月13429平方米12个月=15067338元项目招商营销推广费用为尽快完成招商，政策支持，如装修补贴招商代理方招商成本费用本项目投入分析根