中垦三农·阜宁农产品批发市场一期营销推广方案

1、中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案China ZhongkenIntegration of outreach Programs / 10/ 18中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第1页我们目标：一期开盘实现开门红商铺开盘去化70%市场商铺形成热销效应中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第2页9月10月目标意向客户分析（依据招商销售造访客户统计） 1、累计造访城区目标客户登记约1147组； 2、蔬菜水果老市场累计客户120组，洽谈客户代表4组； 3、老市场部分商户购置商铺意向，其它客户购置意向当前较低。 4、目标客户造访计划为不低于3000组。 5、我们一期目标认筹客户为1

2、326组。中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第3页截至10月10日造访登记客户统计累计造访登记客户：1147组其中蔬菜水果两大市场商户：73家中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第4页截至10月10日造访登记客户分类统计累计4大市场造访登记客户：106组其中蔬菜水果两大市场商户占比：68%中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第5页截至10月10日造访登记客户购置意向统计累计造访登记客户：1147组其中第一轮购置意向为66组，占比：5.75%中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第6页各大专业市场现实状况分析：中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第7页市场环境业态整

3、个阜宁商铺产品以街铺为主，兼有部分虚拟产权商铺。品质当前在售项目在建筑和配套方面品质均不高，在此环境下，提升产品品质可快速树立项目专业形象，提升项目竞争力。户型当地投资商铺需求以投资为主，所以，小面积，低总价产品最受市场欢迎。价格阜宁市场比较平稳。各大楼盘价格基本原地踏步，部分项目推出大幅度优惠政策，实际价格变动不大。 销售经过利好政策刺激，部分住宅楼盘销售有所好转，但都未能掀起销售高潮。商业地产受经济和电商冲击影响较大，区域内包含本案在内商业地产销售都会有压力。中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第8页目标客户分析产品现实状况及发展目标客户分析产品篇 知己支付能力分析消费劲分析中垦三农

4、阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第9页商铺认购客户现住区域分布（参考）部分项目成交客群分析中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第10页商铺成交客户职业成交房源客群分析中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第11页商铺客户特征总结从其它项目成交客群分析，当前，私营业主、企业单位职员占成交绝对主力。老城区和乡镇客群占总人数87%，这个区域依然是本案宣传推广主战场。受过市场经济洗礼，有一定商业头脑。他们是本案主导客群。中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第12页推广启示点：投资客源主要来自老城区，针对特定阶层推售商铺产品，主打运行保障和投资保障自用客户来自各大零碎市场经营户，要推出

5、更多优惠政策。开店和投资二合一者享受更多优惠。经过对其它项目成交客群抽样研究，发觉商铺客群需求要集中在以下几点投资客群需求刚需自用客群需求看重地段和发展规划重视投资方和运行方背景看重价格和首付金额看重政府市场规划重视投资方和运行方背景看重位置和经营大户态度中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第13页老城区客群需求更关注未来发展预期进城客群需求更关注当前产品价值整合客群需求和产品价值，发觉不一样区域客群对商铺投资需求不一样城区客群进城客群地段规划升值前景招商开业地段前景价格首付优惠中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第14页针对馥桂园项目标特点和当前市场消费神理，我们总结了两类目标客

6、群需求价值结论1、两类客户群体同一需求为：地段和升值潜力2、城区客户更为看重项目：规划和前景3、进城客户更为看重项目：价格和首付及优惠中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第15页目标客户分析产品价值产品现实状况产品篇 知己产品现实状况及发展中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第16页经过宏观经济、竞争市场、客户起源等方面分析，我们已明确我们产品将卖给谁，那么我们卖什么样产品给我们目标客群呢？ 在此基础上，我们明确我们销售产品特征投资性商铺中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第17页预计一期可售商铺截止12月份:一期C D区商铺部分：436套，累计面积：约27279.24万平米

7、。分区统计图中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第18页一期CD区业态落位图中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第19页一期可售楼栋C区8栋D区5栋C区D区市场铺位数量：259个市场面积：19717平方米市场辅助面积：6622平方米市场铺位数量：184个市场面积：23730平方米市场辅助面积：5500平方米中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第20页产品价值产品现实状况产品篇 知己目标客户分析产品现实状况及发展中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第21页产品价值配套价值重新梳理产品价值专业市场商铺价值集中在以下两个方面阜宁唯一农批市场商铺投资总额低，首付低，门槛低央企护

8、航，运行有保障，升值潜力大政府规划高铁新城物流冷链齐全线上线下，电商国家队拓展市场中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第22页营销篇高调推广，执行强化目标及阶段划分整体推广策略形象包装及推广阶段性销售计划中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第23页一期目标一期销售目标一期开盘目标去化率：70%一期开盘时间：1月1日中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第24页一期开盘两种方案方案一：CD区443套商铺全部推出 （CD区市场客户提前内部认购）条件：认筹量须到达1329个方案二：如元旦前认筹不达400个，则进行CD区客户内部认购 （CD区剩下商铺对投资客年后开盘）条件：当地蔬菜水果

9、两大老市场拿到划行规市文件，而且认筹200个注意：都能在年前实现开盘回款和锁定客户中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第25页节点初定工程节点：11月初开工；12月达预售条件销售节点：11月初进驻市区售楼处；12月8日筹备一期开盘。 预计 11月3日摘地 12月18日领预售许可证中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第26页推售主要时间节点 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月一期开盘依靠年底返乡客流，再去化一批经过推广活动海量蓄客各类推广活动展开依据开发商施工进度，12月一期开盘筹备期市区售楼处装修市区售楼处启用仪式中垦三农阜宁农产品批发市场

10、一期营销推广方案第27页营销篇高调推广，执行强化目标及阶段划分整体推广策略形象包装及推广阶段性销售计划中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第28页当前情况强化项目在阜宁地域专业市场领跑者形象整体策略思索 到达目标未出街，无认知度项目形象快速铺开，高举高打产品认知无认识产品展示，阜宁商铺投资领跑者中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第29页整体推广策略 我们经过对阜宁地域当前整体房地产市场分析，对竞品楼盘调研、分析，对本案目标客群分析，以及对客群需求进行梳理后，认为本项目在抓紧开工基础上，深挖央企品牌价值，将其发扬光大，强化项目作为阜宁地域专业市场标杆、商铺投资提倡者及引领者。故我们

11、项目标整体推广策略是：以央企形象、全方位立体式推广来强化 “农批市场国家队” 品牌以“专业性、唯一性”来强化价值以形象、产品、实景、运行来强化投资性中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第30页推广篇高调推广，执行强化目标及阶段划分整体推广策略阶段性推广计划阶段性销售计划营销策略阶段执行中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第31页营销推广策略树立项目形象，强化感观体验，阜宁专业市场领跑者：借助央企品牌树立在阜宁认知度，蓄水目标客群，同时开启乡镇市场推广，海量蓄客户，结合项目专业性、创新性产品特点，深入强化项目形象；强化市场领跑者地位；充分发挥项目售楼处、样板商铺和招商运行结果等实景体

12、验效果，到达感观体验新高度。中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第32页五大推广伎俩全方面助力销售提速推广伎俩组合中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第33页VI/CI 设计 营销推广节奏外场展位项目形象出街传输关键：活动贯通一直，充分展现项目特色、产品价值、领跑地位户外大众媒体主形象出街主力商家签约仪式深挖产品增加认知强势销售一期商铺蓄水增加大众、小众媒体通路，全方面出街，软硬广兼顾炒作产品深入解析，增加口碑传输，为二次推售蓄水年底答谢，存量房，推出组合优惠加紧去化年底促销扩大媒体渠道，线下拓客执行到位，传递项目信息年底答谢，多重优惠加紧去化 10月 11月 12月 年1月 一期

13、开盘中邮电商平台签约主题活动强力锁客带动销售市区售楼处公开经过大众、小众媒体主题更换，软硬广兼顾炒作，强力线下拓客配合，强化口播，为三次推售蓄水9月中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第34页形象面报纸户外及项目现场 城市主干道高炮5块左右； 市中心高炮或展板3块； 城南主干道，靠近竞争楼盘高炮或展板2块左右 （截流客户）； 项目周围引导道旗； 项目售楼处包装； 项目现场围墙及工地围档；项目主形象及卖点稿、活动系列稿，配合活动阶段节点投放； 以活动为节点，配合硬广及软文炒作,并以软文硬广形式释 放活动信息及图片；媒体渠道组合电视继续项目信息传输，强化认知度网络建立项目网站阜宁房产网硬广投

14、放中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第35页产品面DM 自创中垦三农 阜宁专刊。针对经营户主投放； 针对中行、农行等各大银行VIP、金卡用户投放； 高端餐饮、会所等场所投放； 外场派单，人流密集区域集中派发；电拷 释放活动信息，配合活动需要投放；现场展示 包括项目销售中心体验，样板间，模型，3D动画，招商运营手册，折页，投资手册等中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第36页现有媒体渠道梳理户外： 人民广场三面翻 新阜宁大桥三面翻 上海路高炮 上海路三面翻 中国馆高炮 工地围挡 上海路道旗其它： 阜宁日报 LED屏 短信 公交车车身广告中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第3

15、7页新增媒体渠道提议 市区售展中心注：本展示中心已租赁，正在装修中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第38页目标：在上下班主要人流路段，设置展示车队巡游，广泛吸引客源，为认筹目标突击积累客户量。针对性实效举措，针对周围乡镇进城客群宣传锁客。市区巡展：城区两条路线巡游，40分钟一班，另外安排车辆接送看房客户至项目；乡镇巡展： 12月 1 日 1月 10 日（逢集市每个乡镇轮番）活动内容：需要咨询客户，能够乘坐看房车前往售楼处；逢双休进行“看铺领取精美纪念品”活动；纪念品发放及客户登记在销售现场完成；注意控制精美纪念品发放量，每次暂定30张。车队巡展新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场

16、一期营销推广方案第39页市区巡展车路线安排红蓝两条线路40分钟一个班次，沿途派发单页，客户登记，组织意向客户至售楼处中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第40页巡展人员安排及要求每个车队配销售人员2名：负责接待客户，登记客户信息；兼职2名：派发DM。物料清单相关资料单页，让客户初步解读本项目相关介绍车身装饰，展示样板开放及开盘信息矿泉水、纸巾等无偿物品，降低客户等候时间艰难腰挎式扩音器，以供人员过于密集时工作人员稳定现场秩序巡展车队新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第41页巡展车队示意图新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第42页看房车配置车

17、辆要求及安排普通中巴车或者敞篷电瓶车，车况好，外观整齐，车身进行包装。看房车跟随巡展车队，随时集中运输客户至现场。看房车作用表达项目品质，开发商实力必要要素之一。有效联动市区售楼处与现场，及时充分展示项目优势。看房车在道路行驶中，车体包装即为项目标流动广告。看房车接送临展点意向客户以及项目流动广告设置理由新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第43页 阜宁日报 中缝报纸规格：4开(54CM*39CM)发行：6期/周，每期10000-0份中缝广告规格：4CM*10CM费用：1. 4期/周*52周=208次/年， 累计4万/年（约174.23元/次）2. 5期/周*52周=26

18、0次/年， 累计5万/年（约183.80元/次）新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第44页 中垦三农阜宁农批特刊每个月一期，每期发行3000份，主要配送各大专业市场经营户同时配送机关单位、医院、学校、咖啡厅、休闲餐厅等目标人群与地点。新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第45页 公交车路牌灯箱新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第46页新增媒体渠道提议 公交车线路示意中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第47页新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第48页新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期

19、营销推广方案第49页沟墩镇圆盘8.5*93.8万沟墩镇圆盘北侧6.1*214万陈良阜建路高炮3.1*8.13.6万陈良水利站东墙8*122.8万羊寨过街灯桥12.1*2.12.6万陈集中学对面6.1*15.12.8万益林镇过街灯桥3.7万 户外媒体 乡镇媒体新增媒体渠道提议中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第50页营销篇高调推广，执行强化目标及阶段划分整体营销策略阶段性推广计划阶段性销售计划营销策略执行策略中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第51页营销执行策略经过渠道海量蓄客（目标：3000组以上）经过活动锁定客群（认筹：1326组）中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第

20、52页渠道深挖A、外场推介主动出击，寻找客群B、圈层深入直面客群，传递信息C、意向客户锁定客户，集中筛选中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第53页定点外场营销：与阜宁当地批发市场和商会洽谈，定时组织针对本项目深入解析，增加目标群体对项目认知，增加口碑传输。A、外场推介B、圈层深入 集中性高端圈层渠道：与潜在客户活动群体如私营协会、银行团体，将潜在客群引导至项目现场，组织一些相关高端活动，提升客群认可度。联合专业团体、圈层组织找客户。C、客户挖掘客户深入挖掘，借口碑传输，促进老带新：针对项目在当地高强度形象导入，对上门客户进行深入挖掘，定时或节假日送去节日祝福，表达人性化服务，增加客户对

21、产品认知，提升客户认同感。中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第54页活动体验A、主题类活动B、节假日活动C、特色类活动在经过各种渠道找到客户之后，我们更需要在售房现场为客户提供一个优质购房气氛。针对老业主和意向客户，依据其特征举行各类投其所好活动，意在有效提升项目魅力，增加案场气氛和客户对项目好感，加速成交。中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第55页结合项目专业市场产品定位特征，定时组织高定位性活动。活动主题表现结合项目整体定位，突出项目专业市场标杆形象，增加目标客群对项目专业市场标杆认可度。A、高端主题类活动B、短期节假日活动利用节假日契机举行相关活动，制造阶段热点。结合短期

22、节假日时间节点，推出适合目标客群小活动，利用假节日活动由头增加目标客群到访。C、特色主题类活动针对投资客群特征或商户群体特征，有针对性特色活动。结合圈层目标客群群体特征推出相关附和目标客群需求主题活动，强化目标客群对项目认知，利用圈层口碑传输，对特色主题类活动传输率。中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第56页推广费用预估一期CD区累计可售面积43447平米，共443套市场商铺按均价4800-5500元计算，货值约2亿。按通常1:3成交百分比，最少需要认筹1329个。一期销售总额：约2亿一期营销费用：2亿2%=400万元（含推广费）中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第57页营销篇

23、高调推广，执行强化目标及阶段划分整体营销策略阶段性推广计划阶段性推售计划中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第58页销售围绕10月、11月、12月三大节点展开：以主题活动贯通，线上线下立体推广，全方面蓄客，同时开启乡镇宣传，拓展项目客群。营销计划整体推盘时间节点：项目一期蓄筹：11月18日；（当日三大活动：项目开工奠基、市区接待中心启用，项目认筹）项目一期开盘：年1月1日；中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第59页11月10月12月一期产品面世，认筹蓄水客户项目信息首次释放高层高调入市，引发市场关注第一波第二波第三波第四波项目开启市区展示处开放项目一期蓄水首期开售正式开盘，实现开

24、门红时间节点阶段推广推广主题一推广主题二9-12月营销计划千亿央企 农批航母央企铸就阜宁财富新高地中垦黄金铺 财富原始股9月中垦三农，启幕阜宁央企护航 谁与争锋一期商铺认筹 二千抵一万中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第60页时间节点阶段推广线下活动配合三大主流活动三大活动节点11月10月12月千期产品面世，认筹蓄水客户项目信息首次释放高层高调入市，引发市场关注第一波第二波 第三波第四波项目开启市区展示处开放项目一期蓄水首期开售正式开盘，实现开门红项目开工仪式市区展示展示中心开放仪式项目一期开盘仪式客户邀约市区巡展车主力商家签约仪式中邮电商签约仪式9月中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销

25、推广方案第61页第一阶段营销计划9月10月营销时间安排： （1）项目全新形象出街，宣传关键理念，让市场清楚认知项目定位； （2）在较短时间内积蓄更多意向客户，为实现项目蓄水提供有力保障； （3）强化执行力度，以10月份项目开工作为营销推广主要节点； （4） 硬广、电视宣传，软文、新闻炒作，公关活动全方面出击。营销工作重点：中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第62页时 间：9月-10月底推广目：项目信息和形象首次出街，迅速扩大知名度；渠道形式：报纸硬广/网络硬广/电视/电台/线下活动/媒体选择：报纸：阜宁日报、扬子晚报网络： 阜宁房产网 户外：临时售楼处门口处LED。现场包装：项目信息大

26、牌、围墙、周边指引道旗阶段推售诉求更新出街中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第63页阶段推广炒作主题主题一：千亿央企 农批航母主题二：中垦三农，启幕阜宁中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第64页活动提议10月份中垦三农阜宁农批市场开工仪式千亿央企 农批航母场地提议：项目工地活动意义：联合政府，正式释放项目信息。参加人员：招商单位，县相关单位阜宁市民，面向全社会。媒体宣传：户外、网络、广播、报纸公布预告中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第65页营销工作重点：10月11月初营销时间安排：（1）市区展示中心正式开放（2）借助第一阶段项目开工制造热销效应，来引爆市场热点；（3）

27、深化品牌与运行传输，加强圈层营销，经过各种公关活动，形成强有力口碑传输效应；（4）主动积蓄意向客户，为第三阶段销售认筹充分蓄水，同时经过前期品牌效应和高效案场销售管理执行提升认筹率。第二阶段营销计划中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第66页时 间：10月-11月初推广目：释放信息项目，促进客户到访，为房源认筹蓄水。强化项目专业形象；渠道形式：报纸硬广/网络硬广/户外大牌/电视/电台媒体选择：报纸：阜宁日报、扬子晚报网络： 阜宁房产网 户外大牌：进出阜宁高速两侧高炮、县中心阜城大道大牌、临时售楼处门口处LED。公交站台/户外道旗：市区售楼处周边道路为主，重点地段投放现场包装：项目大牌、围

28、墙、周边指引道旗阶段推售诉求更新出街中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第67页推广主题一：央企铸就阜宁财富新高地推广主题二：央企护航 谁与争锋阶段推广炒作主题中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第68页中垦三农.阜宁农批市场市区售展中心开放仪式场地提议：市区售展中心活动意义：经过开发仪式，增加到访，提升案场人气，加大蓄水力度，增强客户认可度和项目标美誉度，扩大口碑，为第二波认筹做准备。参加人员：新老客户，面向全社会。媒体宣传：户外、网络、广播、报纸公布预告活动提议11月18日中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第69页节点营销活动主力商家签约仪式场地提议：XXX酒店活动意义

29、：经过主力商家签约仪式，提升案场人气，维护客户，增加来人来电，加大蓄水，引爆认筹热潮。参加人员：新老客户、媒体等，面向全社会。媒体宣传：户外、网络、广播、报纸公布预告中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第70页营销工作重点：12月营销时间安排：第三阶段营销计划（1）一期商铺认筹和开盘（2）主动积蓄意向客户，同时经过前期品牌效应和高效案场销售管理执行提升成交率；（3）深化运行与产品理念传输，加强圈层营销，经过各种公关活动，形成强有力口碑传输效应；（4）借助一期商铺热销，来引爆市场热点。中垦三农阜宁农产品批发市场一期营销推广方案第71页时 间：12月推广目：通过一期认筹迅速锁定客户，促进观望客户成交，强化项目热销形象；渠道形式：报纸硬广/网络硬广/户外大牌/电视/电台媒体选择：报纸：阜宁日报、扬子晚报网络： 阜宁房产网 户外大牌：进出阜宁高速两侧高炮、县中心阜城大道大牌、临时售楼处门口LED 。公交站台/户外道旗：临时售楼处周边道路为主，重点地段投放现场包装：项目大牌、