日本经济泡沫破灭后的地产股走势

1、正文目录 HYPERLINK l _TOC_250006 一、20世纪90年代经泡沫破灭后的日本济房地产市场4 HYPERLINK l _TOC_250005 20世纪90年代经泡沫破灭后的日本济4 HYPERLINK l _TOC_250004 20世纪90年代经泡沫破灭后的日本地市场7 HYPERLINK l _TOC_250003 二、20世纪90年代经泡沫破灭后的日本产走势9 HYPERLINK l _TOC_250002 2.120世纪90年代经泡沫破灭后的日经225数走势10 HYPERLINK l _TOC_250001 2.120世纪90年代经泡沫破灭后的日本产表现11 HYP

2、ERLINK l _TOC_250000 风险提示19图表目录图 1：日本季调GDP 环比折年率（%）4图 2：日本出口金额同比（%）5图 3：日本CPI 月同比增速（%）5图 4：日本制造业PMI6图 5：日本失业率（%）6图 6：日本景气动向综合指数（一致指标）7图 7：日本首都圈新建公寓楼平均单价（万日元/平方米）7图 8：日本首都圈新建公寓楼签约户数（个）8图 9：日本东京圈城市土地价格指数8图 10： 日本住宅宅地出售业业况指数（现状）9图 11： 日本住宅开工建筑面积（千平方米）9图 12： 日本总人口数量（人）10图 13： 日经225 指数走势10图 14： 近十年日经225

3、指数PE、PB 和EPS11图15： 近十年日经225 指数ROA 和ROE11图 16： 经济泡沫破灭后至近三十年最长牛市开启前日经225 各行业涨跌幅（%）12图17： 2011 年12 月31 日-2019 年11 月13 日日经225 各行业涨幅（%）12图18： 2011-2019 财年日经225 房地产板块PE、PB 和EPS13图19： 2011-2019 财年日经225 房地产板块ROA 和ROE（%）13图20： 2011-2019 财年日经225 房地产公司营业收入（亿日元）14图21： 2011-2019 财年日经225 房地产公司净利润（亿日元）15图22： 2011-

4、2019 财年日经225 房地产公司资产负债率（%）15图23： 2011-2019 财年日经225 房地产公司经营活动现金流量（亿日元）16图24： 2011-2019 财年日经225 房地产公司ROA16图25： 2011-2019 财年日经225 房地产公司ROE17图26： 2019 财年日经225 各行业ROA17图27： 2019 财年日经225 各行业ROE18图 28： 东证房地产投资信托指数走势18图 29： 东证房地产投资信托指数、PB 和EPS19图 30： 东证房地产投资信托指数 和ROE（%）19 一、2090市场209020 90 20 90 GDP制造业等领域均未

5、得到较好的复苏。20 90 GDP 1989 12 12.9%2009 3 GDP GDP 开始回升，但在近两年日本经济增速出现了明显放缓。2019 GDP 2019 3 2%2019 9 0.2%。图 1： 日本季调 GDP 环比折年率（%）资料来源：Wind， 20 80 20 90 2019 10 同比增速下降至-9.20%。图 2： 日本出口金额同比（%）资料来源：Wind， 20 90 CPI CPI 2014 CPI CPI 2%2018 10 CPI 2019 10 CPI 0.2%。图 3： 日本 CPI 月同比增速（%）资料来源：Wind， 2018 PMI 2019 5 P

6、MI 的水平。2019 PMI 48.6。图 4： 日本制造业 PMI资料来源：Wind， 20 90 2003 年到次贷危机之前，日本的失业率基本呈现出持续回落的趋势。2009 年以后，日本失业率开始呈现出逐步回落的态势。201992.4%图 5： 日本失业率（%）资料来源：Wind， （一致指标1990 7 106.50 1992 年至次贷危机之前有所回升，2007-2009 年的次贷危机期间明显下降。2009 （一致指标12 2019 9 （一致指标）101。图 6： 日本景气动向综合指数（一致指标）资料来源：Wind, 209020 90 1991 4 104.4万日元/平方米的最高点

7、回落至 2002 年 5 月的 49.3 万日元/平方米的低位后，2017 1 97.6 万日元/平方米的2019 10 91.4 万日元/2002 5 49.3 万/平方米上升了 85.4%，但是离 1991 年 4 月的高位仍有一定差距。图 7： 日本首都圈新建公寓楼平均单价（万日元/平方米）资料来源：Wind, 从销售数量来看，1995 7 9935 户的高位后，大致就开始呈现出回落趋势，2019 10 855 户，达到近三十年的历史低位。图 8： 日本首都圈新建公寓楼签约户数（个）资料来源：Wind, 从土地价格指数来看，日本东京圈城市土地价格指数在 1991 年 3 月达到243.5

8、0 2013 3 95.97，2019 3 月回升至102.90，但是远低于 20 世纪 90 年代初的水平。图 9： 日本东京圈城市土地价格指数资料来源：Wind, 1997 年-2007 7 30.302019 10 月回落10.30。图 10： 日本住宅宅地出售业业况指数（现状）资料来源：Wind, 从日本住宅的新开工建筑面积来看，日本住宅新开工建筑面积从 1997 年 71562.7 2019 9 641.2 万平方米。图 11： 日本住宅新开工建筑面积（千平方米）资料来源：Wind， 20 世纪 90 年代以来，日本人口增长呈现出增速放缓的趋势。日本人口在 2010年达到 1.28

9、亿的高点之后，2015 年日本人口数量回落至 1.27 亿。从日本人口的增长来看，日本人口对房地产发展的支撑力度较为有限。图 12： 日本总人口数量（人）资料来源：Wind， 二、20 世纪 90 年代经济泡沫破灭后的日本地产股走势2.1 20 世纪 90 年代经济泡沫破灭后的日经 225 指数走势225 1989 12 38957.44 点开38957.44点的高位。122252018 10 2 24448.07 201820192252019 年 11 月 13 日，日经 225 指数收于 23319.87 点。图 13： 日经 225 指数走势资料来源：Bloomberg, 从估值来看，

10、2019 8 225 PE 14.711.99%225 2019 13 日， 225 PE 31%225 的 EPS(最近加权每股收益)来看，今年 8 月 EPS(最近加权每股收益)达到1407.50225EPS2019 1213225EPS1258.84ROAROE来8225ROAROE3.44%10.79%之2019 13 日，ROA ROE 3.06%和9.69%。图 14： 近十年日经 225 指数 PE、PB 和 EPS资料来源：Bloomberg, 图 15： 近十年日经 225 指数 ROA 和 ROE资料来源：Bloomberg, 2.1 20 世纪 90 年代经济泡沫破灭后的

11、日本地产股表现225 业是医疗保健和通信；另外，受房地产泡沫破灭影响，房地产板块下跌了- 41.99%2019 13 225 表现最427.23%381.27% 375.93%225 226.73%。图 16： 经济泡沫破灭后至近三十年最长牛市开启前日经 225 各行业涨跌幅（%）资料来源：Bloomberg, 19901420111231225 指数尚未有能源板块。图 17： 2011 年 12 月 31 日-2019 年 11 月 13 日日经 225 各行业涨幅（%）资料来源：Bloomberg, 225PE225 房地产板块PE从1财年的295下降至19财年的1.756.88%；225

12、 PB 1.251.45225EPS()50.782019240.92374.44%财年225EPS2017财年房地产板块EPS上升至193.132016年的137.61日元上升了40.35%。2019225EPS2019财年日经225 房地产板块 EPS 为 240.92 日元，较 2018 财年的 230.2 日元仅仅上升了4.66%225 ROA ROE 的8 225 ROA ROE 基本呈现出明显的上升2019 225 ROA ROE 2018 2018 3.44%2019 3.30%，ROE 2018 2019 10.78%。图 18： 2011-2019 财年日经 225 房地产板

13、块 PE、PB 和 EPS资料来源：Bloomberg, 证券研究所图 19： 2011-2019 财年日经 225 房地产板块 ROA 和 ROE（%）资料来源：Bloomberg, 证券研究所225（ 2019 2252019财年，16901.51 41435.05 14052.692019财9884.47201912632.837447.56201910132.29亿日元。20147802.732019财10132.29 1669.43 亿元上20182733.02三菱地所的营业收入增速上升比较明显，三井不动产的营业收入增速从 1.48%2019 6.29%财年的-2.46%2019 5

14、.8%。图 20： 2011-2019 财年日经 225 房地产公司营业收入（亿日元）资料来源：Wind, 20192014大和房屋工业的净利润从 财年的 272.67 亿日元上升至 2019 财年的2374.39 499.09 20191686.61亿日元。但是另一方面，从近三年的净利润增速来看，225 房地产公司基本呈现出净利润增速放缓的趋势，其中净利润增速放缓最明显的是大和房屋工业净利润增速，大和房屋工业净利润增速从 2017 财年的 94.74%下滑至 2019 财年的 0.46%。图 21： 2011-2019 财年日经 225 房地产公司净利润（亿日元）资料来源：Wind, 201

15、92014225 房地产公司的资产负债率基本呈现出逐步下降67.16%62.07%， 三井不动产资产负债率从 72.44%下降至 64.41%，三菱地所资产负债率从69.03%83.14%76.44%。2014 79.37%2019 财年的76.36% 78.61%2018 财年的75.44%2019 62.07%、64.41% 。图 22： 2011-2019 财年日经 225 房地产公司资产负债率（%）资料来源：Wind, 20192014225 225 3322.41 3714.39 亿日元。东急不动产和东京建物的经营活动现金流量表现稍弱一些，2015 动产下跌至-229.48 2017

16、 141.96 亿元。图 23： 2011-2019 财年日经 225 房地产公司经营活动现金流量（亿日元）资料来源：Wind, 20192014ROA ROA ROA 1.97%3.93%ROE ROE 6.79%。图 24： 2011-2019 财年日经 225 房地产公司 ROA资料来源：Wind, 20192014图 25： 2011-2019 财年日经 225 房地产公司 ROE资料来源：Wind, 20192014另一方面，2019 225 ROA ROE 225 大多数行业相比明显偏低。2019 225 ROA 10.00%、8.24%、7.48%6.83%，而日经225 ROA 3.3%225 通信、信息技术、非必须消费和ROE 18.55%16.60%15.28%225 ROE 10%。图 26： 2019 财年日经 225 各行业 ROA资料来源：Bloomberg, 资料来源：Bloomberg, rei