第二册++运营计划管理体系

1、世茂集团运营管理制度汇编 世茂集团运营管理制度汇编（2015版）第二册 计划管管理体系系世茂集团团综合管管理中心心运营管理理部前 言言为提高公公司运营营管理水水平，满满足运营营管理人人员的运运营管理理需求，进行区区域及项项目标准准化管理理和精细细化管理理，方便便各专业业人员，尤其是是运营管管理人员员对运营营管理制制度的熟熟悉和查查阅，特特制定本本运营管管理制度度汇编。 运营管理理制度汇汇编共分分为：运运营管理理体系、运营计计划管理理体系、运营评评价及考考核三部分， 系统统阐述了了集团运运营管理理的框架架和要求求。本制度汇汇编适用用于世茂茂房地产产控股的的，并实实际由世世茂房地地产（8813）日

2、常经经营管理理的独资资、合资资项目公公司。目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc417647142 前言 PAGEREF _Toc417647142 h 2 HYPERLINK l _Toc417647143 第一节项项目基础础信息认认定 PAGEREF _Toc417647143 h 3 HYPERLINK l _Toc417647146 一、项目目土地储储备及开开发面积积指引 PAGEREF _Toc417647146 h 33 HYPERLINK l _Toc417647147 二、项目目物业类类型说明明指引 PAGEREF _Toc417647147 h

3、77 HYPERLINK l _Toc417647148 第二节全全周期目目标管理理 PAGEREF _Toc417647148 h 13 HYPERLINK l _Toc417647149 一、可售售物业启启动会 PAGEREF _Toc417647149 h 113 HYPERLINK l _Toc417647150 二、酒店店评审会会 PAGEREF _Toc417647150 h 22 HYPERLINK l _Toc417647151 三、商业业项目启启动会管管理指引引（含销销售+自持物物业） PAGEREF _Toc417647151 h 223 HYPERLINK l _Toc4

4、17647152 四、主题题乐园启启动会 PAGEREF _Toc417647152 h 228 HYPERLINK l _Toc417647153 五、展示示区启动动会 PAGEREF _Toc417647153 h 288 HYPERLINK l _Toc417647154 第三节年年度运营营计划管管控 PAGEREF _Toc417647154 h 299 HYPERLINK l _Toc417647155 一、年度度运营计计划填表表说明 PAGEREF _Toc417647155 h 229 HYPERLINK l _Toc417647156 二、项目目进度计计划管理理制度 PAGER

5、EF _Toc417647156 h 337 HYPERLINK l _Toc417647157 三、预算算管理 PAGEREF _Toc417647157 h 443 HYPERLINK l _Toc417647158 第四节运运营过程程管理 PAGEREF _Toc417647158 h 445 HYPERLINK l _Toc417647159 一、运营营简报 PAGEREF _Toc417647159 h 445 HYPERLINK l _Toc417647166 二、项目目双周报报 PAGEREF _Toc417647166 h 48 HYPERLINK l _Toc41764716

6、7 附件： PAGEREF _Toc417647167 h 448第一节 项目目基础信信息认定定项目土地地储备及及开发面面积指引引第一条目目的、定定义与原原则1、目的的为规范各各项目土土地储备备及开发发面积信信息统计计标准，便于有有依据的的提供不不同开发发阶段科科目成本本测算、科目成成本分摊摊、信息息披露等等相关面面积数据据，完善善项目基基础数据据的管理理。2、定义义2.1总总建筑面面积：指指建设用用地范围围内 HYPERLINK /view/2920633.htm 单栋栋或多栋栋建筑物物地上及及地下各各层 HYPERLINK /view/43753.htm 建筑筑面积之之和。2.2用用地面积

7、积：建设设项目报报经城市市规划行行政主管管部门取取得用地地规划许许可后，经国土土资源行行政主管管部门测测定的 HYPERLINK /view/36371.htm 建建设用地地土地面面积，包包括：2.2.1代征征地面积积：指由建建设项目目业主随随同其他他建设用用地一起起办理征征地手续续，并由由业主承承担相应费用用，但建建设项目目业主必必须无偿偿交付给城城市公共共建设行行政主管管机关，作为公公共建设设用地的的那部分分土地面面积。该土地地虽由业主出出资、征征用，但但土地使使用权不不属于业业主，业业主的土土地证上上亦不体现现，其财财产权归归城建部部门即政政府所有有。该土地用用途是规规划已经经确定且且不

8、纳入入红线外外市政配配套费用用的公共共道路、活动场场所、绿绿化及 HYPERLINK /view/482498.htm 城城市景观观区的建建设，紧紧邻项目目建设用用地。2.2.2建设设项目 HYPERLINK /view/2161889.htm 净净用地面面积：在该部分土土地范围围内方可建设设项目所所需的工工程内容容，业主仅对该部分土土地拥有有财产权权。下述述没有特特别说明明的，均均为项目目净用地地面积。2.3容容积率：可计容容的 HYPERLINK /view/140360.htm 建筑筑面积/ HYPERLINK /view/613208.htm 用地面面积之比比（%）。2.4建建筑密度度

9、（建筑筑物的覆覆盖率）：项目目用地范范围内所所有建筑筑的基底底总面积积（即底底层占地地面积）/ HYPERLINK /view/533538.htm 用地地面积之之比（%）。2.5绿绿化率：项目规规划 HYPERLINK /view/36371.htm 建设设用地范范围内的的绿化面面积/ HYPERLINK /view/613208.htm 用地面面积之比比（%）。2.6绿绿地率：指建设用用地范围围内各类类绿地的的总和/用地面面积之比比（%）。主要包包括公共共绿地、 HYPERLINK /view/2082812.htm 宅旁绿绿地、配配套公建建所属绿绿地和道道路绿地地等，其其计算比比绿化率率

10、严格。 绿地地率通常常以下限限控制：并不是是长草的的地方均均可计算绿地地率，距距建筑 HYPERLINK /view/3024703.htm 外外墙1.5米和和道路边边线1米米以内的的土地和和地表覆覆土未达达3米深度度的土地地，不管管其上面是是否存在在绿化，均不计入入绿地面面积；公共绿绿地内 HYPERLINK /view/1250299.htm 占占地面积积不大于于百分之之一的雕雕塑、水水池、亭亭榭等绿绿化小品品建筑可可视为绿绿地。2.7景景观面积积：暂定定为项目目规划 HYPERLINK /view/36371.htm 建建设用地地范围内内用地面面积扣除除建筑底底层占地地面积。2.8占占地

11、面积积：指建筑筑物占有有或使用用的土地地 HYPERLINK /view/2824237.htm 水平投投影面积积，按底底层建筑筑面积计计算。2.9计计容面积积：即为为可计算算容积率率的建筑筑面积，是指小小区内所所有计算算容积率率的建筑筑面积之之和，一一般情况况，计容容面积= 规划划条件容容积率规划 HYPERLINK /view/2444867.htm 建筑筑用地面面积。2.100可售面面积：取取得商商品房预预售许可可证、可以进进行预售售和销售售的商品品房面积积。包括已已经预售售和正在在预售的的商品房房面积。仓库、机动车车库、非非机动车车库、车车道、供供暖锅炉炉房、用用于人防防工程的的地下室

12、室、单独独具备使使用功能能的独立立使用空空间、售售房单位位自营自自用的房房屋，以以及为多多幢房屋屋服务的的警卫室室（门卫卫室）、管理（包括物物业管理理）用房房等不应应计入可可售面积积。对自自持经营营物业，地上持持有经营营物业及及地下用用于商场场等建筑筑面积视视为可售售面积。2.111拟建面面积：指指项目获获取土地地后至工工程开工工前的建建筑面积积（项目目总建筑筑面积-已竣工工备案的的建筑面面积-在在建面积积）。2.122在建面面积：指指工程开开工后至至项目未未取得竣竣工备案案的建筑筑面积。2.133竣工面面积：指指通过竣竣工验收收后的竣竣工备案案文件上上载明的的建筑面面积。2.144土地储储备

13、面积积：指项项目未取取得竣工工备案的的建筑面面积（项项目总建建筑面积积-已竣竣工备案案的建筑筑面积）。2.155工程开开工：指指由施工工单位提提出开工工申请，经甲方方最终书书面确认认可以进进行施工工，其书书面载明明甲方要要求或同同意的基基础施工工阶段打打桩或挖挖土的起起始日期期。3、原则则3.1 一致性性原则本指引规规定定义义及相应应面积统统计、更更新维护护标准，各业务务部门使使用时应应保持一一致。 3.2 确认性性原则3.2.1本指指引规定定的数据据统计、更新维维护，按按固定表表式，由由项目公公司设计计部门负负责组织织填写、开发/工程/销售部部门配合合、项目目成本合合约部门门复核、项目负负责

14、人确确认并对对项目数数据准确确性负责责；区域域开发、设计、工程复复核、区区域成本本合约复复核并汇汇总。3.2.2对已已获土地地但未成成立项目目管理团团队及区区域所属属的合资资/合作作项目，由区域域开发负负责组织织填写、区域设设计复核核、区域域成本合合约复核核并汇总总，区域域开发对对项目数数据准确确性负责责。3.3数数据提供供3.3.1成本本合约部部门是数数据输出出的唯一一部门，该等数数据的输输出包括括项目公公司向区区域、区区域向集集团的逐逐级汇总总并提交交。 3.3.2每月月23日日，区域域应向集集团运营营管理部部提交本本指引规规定的数数据报表表，该等等数据包包括下款款规定各各阶段更更新数据据

15、。3.4数数据的统统计、更更新维护护项目及区区域公司司应按以以下阶段段对数据据进行统统计、更更新：土土地获取取、扩初初、施工工图、预预测、实实测5个个阶段，各阶段段数据统统计、更更新内容容及标准准如下所所述。第二条 适用范范围适用公司司开发的的所有项项目。第三条 土地获获取阶段段根据签订订的土地地框架协协议、招招拍挂或或股权转转让/土土地合同同、已获获土地证证，统计计更新各各地块项项下各产产品类型型对应的的总建筑筑面积（包括地地上建面面、地下下建面）、计容容面积、占地面面积；地地块的用用地面积积（包括括代征地地面积、项目净净用地面面积）及及绿地面面积；说说明所占占权益比比例。计容面积积通过容容

16、积率计计算；占占地面积积通过建建筑密度度计算；绿地面面积通过过绿地率率计算。该阶段的的产品类类型的填填写按土土地框架架协议、招拍挂挂或股权权转让/土地合合同、已已获土地地证项下下约定的的内容填填写。第四条 扩初设设计阶段段1. 根根据扩初初设计，统计更更新各地地块项下下各产品品类型、最小核核算单位位对应的的总建筑筑面积（包括地地上建面面、地下下建面）、计容容面积、占地面面积；地地块景观观面积及及绿地面面积。地地块景观观面积通通过其定定义进行行计算；绿地面面积通过过绿地率率计算。2. 该阶段段的产品品类型的的填写按按“世茂集集团物业业类型说说明指引引”内容的的约定。第五条 施工图图设计阶阶段1.

17、 根根据施工工图设计计，统计计更新各各地块项项下各产产品类型型、最小小核算单单位对应应的总建建筑面积积（包括括地上建建面、地地下建面面）、占占地面积积。2. 该该阶段的的产品类类型的填填写按“世茂集集团物业业类型说说明指引引”内容的的约定。第六条 预测阶阶段1. 根根据可售售面积定定义及预预售条件件，在土土地获取取、扩初初设计、施工图图设计及及预售各各阶段统统计更新新各地块块项下的的可售面面积。其其中土地地获取阶阶段统计计更新至至产品类类型项下下的可售售面积；扩初设设计、施施工图设设计、预预售阶段段统计更更新至产产品类型型项下的的最小核核算单位位的可售售面积。2. 土土地获取取阶段的的产品类类

18、型按土土地框架架协议、招拍挂挂或股权权转让/土地合合同、已已获土地地证的约约定。扩扩初设计计、施工工图设计计及预售售阶段的的产品类类型按“世茂集集团物业业类型说说明指引引”的约定定。第七条 实测阶阶段（竣竣工备案案）1. 根根据实测测/竣工工备案，统计更更新各地地块项下下各产品品类型、最小核核算单位位对应的的实测可可售面积积、当月月竣工面面积、累累计竣工工建面及及累计计计容面积积。2. 该该阶段的的产品类类型的填填写按“世茂集集团物业业类型说说明指引引”内容的的约定。第八条 科目成成本测算算及分摊摊对面积积数据的的应用按“世茂茂集团开开发成本本科目说说明指引引”约定的的科目成成本测算算、科目目

19、成本分分摊所采采用的面面积指标标：扩初初设计阶阶段前采采用土地地获取阶阶段数据据；扩初初设计及及以后阶阶段采用用扩初设设计阶段段数据，若后阶阶段统计计更新的的总面积积比扩初初设计相相应总面面积差异异3%及及以上的的，则应应按最新新的统计计的面积积对科目目成本测测算值、科目成成本分摊摊值进行行调整；项目结结算阶段段采用实实测/竣竣工备案案阶段数数据。第九条 土地储储备土地储备备应统计计更新当当月开工工建面、在建面面积、拟拟建面积积和土地地储备面面积。其其中拟建建面积和和土地储储备面积积按其定定义，由由固定表表式自动动生成，项目未未竣工备备案前，土地储储备关联联的项目目总建筑筑面积在在未取得得工程

20、规规划许可可证前采采用土地地获取阶阶段的更更新数据据（土地地合同或或招拍挂挂文件/股权转转让文件件载明的的数据）、扩初初设计及及以后阶阶段采用用扩初设设计阶段段所取得得项目工工程规划划许可证证载明的的数据，项目竣竣工备案案后采用用实测/竣工备备案阶段段数据。二、项目目物业类类型说明明指引第一条 目的、定义与与原则1、目的的为规范成成本、营营销、设设计、开开发、工工程统计计口径，便于成成本、销销售同平平台数据据的比较较和分析析，以及及为利润润测算提提供正确确的数据据支持。2、定义义物业类型型是指开开发项目目的属性性，亦可可称为“业态类类型”、“核算对对象”。3、原则则3.1 一致性性原则本指引规

21、规定的产产品类型型，各业业务部门门使用时时应保持持一致；本指引引规定物物业类型型项下的的最小核核算单位位，由各各业务部部门自行行确定，若不一一致的应应明确对对应关系系。3.2 确认性性原则3.1.1指引引规定的的产品类类型不满满足项目目需求的的，由区区域运营营负责人人向集团团运营管管理部提提供相应应的产品品类型名名称，由由集团统统一修订订相应的的产品类类型。3.1.2指引引第三条条第1款款规定的的第一级级分期由由项目提提交并经经区域、集团确确认的项项目启动动会资料料明确的的分期为为准，不不作调整整；第一一级分期期项下的的第二级级子分期期在确认认的项目目启动会会资料后后，根据据实际情情况，可可在

22、单体体建筑未未开工前前预先进进行调整整，该等等调整由由项目、区域工工程部门门发起，征询销销售及成成本合约约部门意意见后，经区域域总裁确确认，报报集团运运营管理理部备案案。第二条 适用范范围适用于开开发的民民用建筑筑项目。第三条 物业类类型包括括层次1、物业业类型的的层次项目-地地块-分分期-产产品类型型-最小小核算单单位。1.1项项目名称称的确定定1.1.1内部部管控的的项目名名称应由由两部分分构成：即“城市+项目特特定名称称”，如：“昆山蝶蝶湖湾项项目”、“成都猛猛追湾项项目”。1.1.2现有有项目由由各项目目拟定名名称后，经区域域运营负负责人审审核，上上报区域域/旅游游公司总总裁确认认；后

23、续续新增项项目亦须须按1.1.11条的方方式命名名，由项项目预备备会进行行确认。项目名名称确认认后，作作为此项项目内部部管控及及与合作作对象签签署合同同（销售售合同除除外）的的唯一使使用名称称，不得得修改。1.1.3对销销售案名名的确定定由销售售部门另另行规定定，并作作为销售售宣传及及与小业业主签署署销售合合同的使使用名称称。1.2地块名名称的确确定地块是指指招拍挂挂或协议议项目收收购所形形成的各各地块。其地块块名称应应与土地地证上所所规定的的名称保保持一致致，如项项目对该该地块有有其他特特定叫法法，可加加括号备备注说明明。1.3分期名名称的确确定1.3.1分期期是指土土地获得得后，逐逐步施工

24、工的区域域划分。1.3.2分期期建立的的基本原原则：1）税务务筹划合合理性原原则：应应按税收收缴纳最最合理的的方式在在地块中中对分期期进行合合理划分分；2）开发发周期一一致性原原则：同同一分期期内的开开发周期期应保持持一致，分期内内不同楼楼栋的开开工时间间相差不不宜超过过3个月月，竣工工时间依依次类推推；3）开发发面积适适中原则则：同一一分期内内的面积积不宜过过大，以以建筑面面积不超超过100万平方方米为宜宜；4）产品品差异原原则：同同一分期期内的产产品类型型应基本本相近，若产品品因建筑筑上存在在明显差差异可能能导致其其建造成成本出现现较大差差异的，应分别别归入不不同的分分期以作作为成本本核算

25、的的对象。1.3.3现已已明确分分期的项项目，需需进行调调整分期期的，应应按1.3.22条的规规定，经经项目工工程、设设计、成成本、财财务、销销售等各各职能部部门达成成一致，由项目目总监上上报区域域运营负负责人审审核、区区域/旅旅游公司司总裁确确认；新新项目及及未明确确分期的的地块，应按11.3.2条的的规定建建立分期期，经项项目工程程、设计计、成本本、财务务、销售售等各职职能部门门达成一一致，由由项目预预备会/启动会会进行确确认。项项目的分分期经确确认通过过后，将将作为内内部管控控及成本本核算的的依据，不得修修改。1.3.4对于于面积较较大的分分期，可可分为两两级层次次，第一一级分期期名称采

26、采用“第一（二、三三、四）期”表示；第一级级项下的的第二级级采用子子分期的的形式，子分期期名称以以“2.11、2.2、22.3.”表示。子分期期可依据据项目实实际施工工情况自自行添加加及调整整，作为为施工节节奏的管管控，但但不作为为成本核核算对象象。1.4 最最小核算算单位，是指各各单体建建筑（即即为单体体楼栋）。第四、物物业产品品类型1、住宅宅：1.1公公寓1）低层层： 地地上1-3层。与多层层（或小小高层、高层、超高层层）相连连的低层层并入多多层（或或小高层层、高层层、超高高层），但低层层沿街商商铺除外外，该等等商铺按按下述第第2.11.2款款的规定定。2）多层层：地上上4-66层。3）小

27、高高层：地地上711层层（或111+11层）。4） 高高层：地地上122层及以以上。5）超高高层：建建筑高度度大于11OOmm。1.2住住宅商业业：是指指项目性性质为住住宅的小小区（建建设规划划红线范范围）内内的低层层沿街商商铺、独独立单体体建筑的的住宅商商业等。但不含含具有产产权的会会所，该该会所按按下述第第2.11.7款款的规定定。1.3花花园洋房房：是指指设计图图纸明确确名称为为花园洋洋房的低低层或多多层。1.4别别墅：含含叠拼、联排、双拼、独栋、类独栋栋等。1.5公公共车库库1）地下下车库：具有住住宅项目目性质的的地下建建筑，含含与住宅宅单体建建筑相连连(或独独立)且且为公共共的地下下

28、停车库库、自行行车库等等；住宅宅单体建建筑独用用的地下下停车库库（非公公共的停停车库）、自行行车库等等视为本本楼栋的的地下室室。2）地下下人防车车库：属属于地下下人防工工程的停停车库；住宅单单体建筑筑独用的的地下人人防工程程视为本本楼栋的的地下室室。3）地上上车库：设置在在地上建建筑内的的公共停停车库，普通的的地面停停车位不不属于地地上车库库。1.6配配套建筑筑：含学学校、幼幼儿园、活动室室、独立立单体的的门卫室室、独立立单体的的垃圾房房、独立立单体的的物业用用房、独独立单体体的变电电站、无无产证的的会所等等。1.7其其他，含含具有产产权的会会所、保保障房等等。2、商业业与办公：2.1集集合型

29、商商业有较大规规模，商商业经营营的整体性性较强，能够通通过合适适的商业业定位和和经营手手段，形形成统一一的商业业品牌和和口碑，辐射较较远距离离的消费费客群的的商业建建筑。2.1.1大型型单体商商业：建建筑单体体计容面积积大于22万平方方米，能能够将百货、超市、家居、各类型型零售专卖卖店、各类型型娱乐及及服务等等1种或多多种业态态集中设设置在一一个建筑筑单体内内的商业业经营场场所，包括购购物中心心、单体体百货、单体大大卖场等等。其项目范范围包含含地上建建筑部分分及与其其直接连接接的地下下可出租租经营部部分与配配套（包括车车库、人人防、机机房等）部分面面积。2.1.2街区区型商业业：建筑筑总计容容

30、面积大于于2万平方方米，由由2个以上上的多个个小型商商业单体体（计容面面积小于于1万平方方米）围围合而成成的具有有内部（半）露天天广场和和内部露露天步行行街的商商业单体体集群。其项目范范围包含含地上建建筑部分分及与其其直接连接接的地下下可出租租经营部部分与配配套（包括车车库、人人防、机机房等）部分面面积。2.1.3大型型地下商商业：建建筑面积积在1.5万平平方米以以上，设设置在独独立地下下建筑内内，具有有商业经经营功能能，同时时在地面面上没有有与之直直接连接接的商业业建筑（即非地地面商业业的地下下部分）的商业业空间。包括地地铁商业业、人防防空间商商业、地下联联通通道道商业、地下商商业街等等。2

31、.2配配套型商商业整体规模模较小，或有一一定规模模但经营营整体性性较差，不需要要明确业业态定位位，适合合各业户户分散经经营的商商业建筑筑。2.2.1裙房房商业：建筑单体体计容面积积小于2万平方方米，地地上建筑筑楼层33层或以上上，主要要经营面面积与塔塔楼建筑筑（包括括办公楼楼、酒店店、SOOHO、酒店公公寓等）相连接，共用塔塔楼建筑筑的配套套功能（包括地地下停车车库、机机房等）的商业业建筑。其项目范范围包含含地上建建筑部分分及与其其直接连接接的地下下可出租租经营部部分与配配套（包括车车库、人人防、机机房等）部分面面积。2.2.2沿街街商铺：地上建建筑楼层层在2层层或以下下，部分分经营面面积与塔

32、塔楼建筑筑（包括括办公、酒店、SOHHO、酒酒店公寓寓等）相连接或独独立单体体建筑的的沿街商商业建筑筑（住宅宅项目的的沿街商商铺属于于住宅商商业）；2.3 其它类类型商业业具有商业业经营功能能，但产产权属性性属于工工业、教教育、文文化、艺艺术等新新建或改改造建筑筑。包括括产业园区区、旧厂厂房改造造商业、博博物馆商商业、体育馆馆商业等等。2.4 标准办办公楼建造用途途主要用用于企业业办公经营营，单套套面积单单元大于于1500平方米米，不设设置套内内餐厨、卫生设设施，仅仅设置单层层公共卫卫生设施施，能够够实现单套套、多套套连通及全全层连通通使用的的办公产产品。2.4.1多层层办公楼楼：地上上1-7

33、7层的办办公楼。2.4.2塔楼楼式办公公楼：77层以上上的办公公楼。2.5 其它类类型办公公楼建筑用途途兼顾企企业办公公经营和和居住等其其它一些些使用功功能，设设置套内内餐厨、卫生设设施，不不适宜多多套连通通使用的的准办公公产品。2.5.1别墅墅式办公公：建筑单单体在550000平方米米以下，楼层在在4层以下下，有独立的的出入口口和大堂堂，仅适用于于一家企企业封闭闭使用的的小型单单体办公公。2.5.2 SSOHOO式办公公：套型型设计在在1500平方米米以下，提供套套内餐厨厨及卫生生功能的的可兼顾顾居住功功能的办办公产品品。2.5.3 产业园区区型办公公：土地地产权为为研发或或工业等等类型的的

34、办公产产品。2.6酒酒店式公公寓是一种提提供酒店店式管理理服务的的公寓，集住宅宅、酒店店、会所所多功能能于一体体，但本本质仍然然是公寓寓（其产产权非住住宅产权权，一般般为400或500年），其属性性可分为为“自持”和“可售”两大类类。一般般“自持”产品会会配置有有酒店式式管理服服务，“可售”产品则则多不配配置酒店店式管理理服务。2.7公公共车库库是指为商商办项目目服务的的、不能能作为独独立车位位出售的的汽车库库、自行行车库和和机械车车库等。2.7.1 地地下车库库：含地地下及半半地下车车库等。2.7.2地下下人防车车库：属属于地下下人防工工程的停停车库。2.7.3地上上车库：设置在在地上建建筑

35、内的的公共停停车库，普通的的地面停停车位不不属于地地上车库库。2.8 配套建建筑：是是指为商商办项目目服务的的、独立立单体的的管理用用房、垃垃圾房、设备用用房、变变电站等等。2.9 其他1）展览览中心2）文化化中心3）艺术术中心4）其他他3、酒店店。酒店：按按属性可可分为：三星、四星、五星、超五星星、商务务酒店、精品酒酒店、快快捷酒店店、公寓寓式酒店店等4、主题题乐园类类型暂无细分分项第二节 全周周期目标标管理项目启动动会适用用范围：会议对应物业业类型范范围适用管理理制度可售物业业启动会会1、住宅宅2、建筑筑面积33万方以以下商业业和办公公（含自自持和可可售）3、酒店店式公寓寓世茂集集团可售售

36、物业启启动会管管理指引引酒店评审审会酒店持有酒酒店建设设期总体体管理思思路及评评审会流流程商业项目目启动会会建筑面积积3万方以以上的商商业和办办公（含含自持和和可售）世茂集集团商业业项目启启动会管管理指引引主题乐园园评审会会主题乐园园世茂集集团主题题乐园评评审会管管理指引引展示区启启动会售楼处、样板房房、展示示区专项项启动会会-一、可售售物业启启动会（一）可可售物业业启动会会管理指指引第一条 目的、依据与与适用范范围1、目的的通过过程程的动态态管理，实现项项目事前前决策、事中跟跟踪和事事后总结结，保证证项目预预期效益益的实现现。项目目启动会会在项目目全周期期运作中中起到承承上启下下的作用用，参

37、照照项目投投资拿地地时确立立的方案案的主要要指标作作进一步步细化，重点解解决项目目开发进进度、销销售、设设计、工工程质量量、成本本、财务务、效益益之间的的统筹安安排，并并作为后后续工作作推进、点评及及考核的的主要依依据之一一。同时时，为项项目启动动会更有有效率的的召开，在项目目启动会会前特安安排产品品定位、方案设设计和目目标成本本三大专专业评审审会。专专业评审审会主要要决策需需在启动动会上向向许副主主席及集集团各职职能领导导做重点点汇报。2、依据据根据前期期已开的的项目“拓展会会”为基础础，进行行细化。3、适用用范围适用于房房产开发发项目的的可售物物业部分分。当项项目中存存在多种种不同的的可售

38、产产品类型型时（如如高层、联排别别墅、可可售商业业等），需在启启动会中中分别展展现。自自持物业业（持有有商业、酒店、主题乐乐园等）不适用用于本指指引。对对于持有有类商业业及售后后返租类类商业须须单独召召开“商业项项目启动动会”、自持持酒店须须单独召召开“酒店评评审会”、主题题乐园须须单独召召开“主题乐乐园评审审会”。第二条 项目启启动会管管理原则则1、阶段段性管理理项目启动动会分为为两个阶阶段，即即“专业评评审会”和“正式启启动会”。两阶阶段启动动会的主主要内容容及相关关要求如如下：会议名称称产品定位位专业评评审会方案设计计专业评评审会目标成本本专业评评审会正式启动动会召开目的的项目产品品定位

39、确确定项目方案案设计确确定项目目标标成本确确定项目核心心指标确确定召开时间间土地获取取后300天内、初步方方案前产品定位位专业评评审会后后、土地地获取660天内内、规划划方案意意见征询询前方案设计计专业评评审会后后、土地地获取775天内内、桩基基或总包包招标前前三大专业业评审会会后，土土地获取取后900天内，开工前前参会人员员集团：集集团客户户管理中中心、集集团营销销区域：区区域负责责人、区区域运营营、区域域营销/设计/物业、项目：项目负负责人、项目营营销/设设计集团：集集团设计计区域：区区域负责责人、区区域运营营、区域域设计项目：项项目负责责人、项项目设计计集团：集集团成本本、集团团采购区域

40、：区区域负责责人、区区域运营营、区域域成本项目：项项目负责责人、项项目成本本集团：许许副主席席、各职职能中心心负责人人、物业业、集团团运营管管理部区域：区区域负责责人、项项目负责责人、区区域运营营、营销销、设计计、成本本、财务务负责人人召集人项目营销销项目设计计项目成本本区域运营营汇报人项目营销销项目设计计项目成本本项目负责责人决策人集团客户户/营销销管理中中心集团设计计集团成本本许副主席席输出成果果产品定位位PPTT及会议议纪要方案设计计PPTT及会议议纪要目标成本本PPTT及会议议纪要正式启动动会PPPT、测测算底稿稿及会议议纪要备注：（1）上上表所列列示的参参会人员员为必须须参加会会议的

41、人人员，其其他职能能可凭实实际情况况选择性性参加。（2）已已召开专专业评审审会的会会议决议议形成后后续专业业评审会会的决策策依据，相关职职能部门门如有意意见请及及时沟通通。设计计、物业业需提前前参与到到营销产产品定位位。设计计方案上上会前需需征询营营销、成成本、工工程、客客服和物物业等部部门意见见，待意意见反馈馈并达成成一致后后上会。对于集集团重点点项目，以上各各专业评评审会建建议集团团、区域域和项目目各职能能部门都都参加。（3）为为保证会会议的有有效推进进，在专专业评审审会阶段段，对于于项目召召集人召召集并已已确定好好召开时时间的会会议，各各参会方方须准时时参加。若无故故缺席，视为其其对会后

42、后决议的的默认同同意。对对于区域域、项目目提报的的上会资资料和会会议纪要要等，集集团相关关职能部部门应于于3个工工作日内内做出反反馈意见见，否则则默认为为同意。（4）对对于已通通过项目目启动会会或已开开工的历历史项目目，若项项目在后后续施工工中未发发生属于于启动动会重大大变更事事项清单单中的的内容时时，可不不再重复复召开启启动会。（5）若若项目在在未召开开或未通通过启动动会的情情况下擅擅自开工工，将对对项目处处罚三颗颗星（330万），并对对项目负负责人进进行书面面通报。2、核心心指标管管控自本世世茂集团团可售物物业启动动会管理理指引正式发发布之日日起，所所有召开开启动会会的项目目，其各各项指标

43、标除了不不得低于于拓展资资料上承承诺的指指标外，还应满满足以下下要求：项目整体体可售物物业的全全周期销销售净利利率，一一线城市市（北京京、上海海、广州州、深圳圳）项目目或经集集团认定定后的个个别项目目不得低低于122%，二二线（省省会城市市、计划划单列市市）、三三线城市市（除上上述一、二线城城市外）项目不不得低于于15%；获取预售售证后11个月累累计去化化率不得得低于440%，3个月月累计去去化率不不得低于于60%，交付时时累计去去化率不不得低于于80%；交付付满一年年后累计计去化率率不得低低于900%；含低密度度产品的的项目在在土地协协议签署署后一线线城市112个月月内，二二线城市市9个月月

44、内，三三线城市市6个月月内须开开盘；含低密度度产品的的项目在在土地协协议签署署后155个月内内应力争争首批入入账；土地总价价10亿亿元以内内的项目目在土地地协议签签署后115个月月实现经经营性现现金流转转正；土地总价价10亿亿以上、20亿亿元以内内的项目目在土地地协议签签署后224个月月实现经经营性现现金流转转正；若项目包包含自持持物业，在分摊摊自持物物业相应应的开发发成本后后，项目目整体利利润率不不小于00；项目商业业部分的的规划证证取得、工程计计划、竣竣备节点点须与住住宅部分分独立分分开填报报（项目目须向政政府独立立报规，若当地地有特殊殊规定除除外，但但须提供供相应证证明文件件）。针对上述

45、述的核心心管控指指标，集集团运营营管理部部将对启启动会上上会前的的上会资资料按此此要求进进行预审审，若不不达标原原则上将将不得召召开启动动会；在在项目启启动会通通过后，集团运运营管理理部将按按照启动动会的承承诺指标标进行实实时监管管和点评评。3、启动动会管理理纪律为保证启启动会召召开的严严肃性与与高效性性，对会会上确定定的各项项指标在在项目全全周期实实施过程程中做到到动态管管理，确确保能够够实际达达成，启启动会的的过会流流程及后后续跟踪踪均应按按照启动动会纪律律得各项项内容执执行：内容要求处罚奖励启动会关键要求求1、启动动会作为为项目开开工的里里程碑，未通过过启动会会不允许许开工；2、召开开正

46、式启启动会前前必须通通过三大大专业评评审会，且启动动会内容容原则上上不得与与专业评评审会决决议内容容不一致致，否则则需经集集团相关关部门同同意；3、启动动会执行行严格的的流程管管理，请请遵照下下文的“会议过过程管理理”执行；4、应在在启动会会前完成成相关指指标的SSAP录录入，并并在启动动会后110天内内完成数数据更新新；5、过程程中重要要变更：如在启启动会重重大变更更清单里里事项在在项目实实施过程程中发生生变更，必须提提前得到到集团相相关部门门（详见见“启动会会重大变变更事项项清单”）的认认可，并并按照清清单内的的处理原原则处理理。1、项目目未完成成启动会会版的当当年签约约、回款款与利润润率

47、指标标其中22项，处处罚1星星(5万万)；未未完成33项，处处罚3星星(300万)；2、每年年根据实实际完成成情况进进行复盘盘，低于于启动会会全盘货货值、全全周期毛毛利5%-100%，处处罚1星星（5万万）；110%以以上，处处罚3星星（300万）（对于已已售产品品的未来来均价不不高于项项目实际际销售均均价的1120%，若未未来存在在当前未未售产品品，按启启动会货货值计算算）；3、启动动会结束束后100天仍未未完成SSAP录录入的，处罚11星（55万）。1、经营营性现金金流转正正：项目目现金流流转正较较启动会会版提前前3个月月内奖励励1星(5万)；提前前6个月月奖励22星(110万)；2、完成

48、成启动会会版的签签约、回回款基础础上，每每年的利利润率高高于启动动会版22个点，奖励11星（55万）。预审上会会资料启动会的的上会资资料应参参照集团团运营管管理部统统一发布布的模板板（含PPPT及及EXCCEL测测算底稿稿）进行行编制；区域运营营负责人人应在启启动会召召开前召召集区域域各职能能部门预预审上会会资料，经区域域各职能能部门认认可并由由区域总总最终确确认后方方可上会会；区域预审审通过后后的上会会资料应应在会前前3天提供供至集团团运营管管理部，并由集集团运营营管理部部统一发发集团各各参会人人员审阅阅。若集集团职能能部门审审阅发现现存在较较大风险险或问题题，可终终止上会会，区域域项目按按

49、集团职职能部门门要求调调整后上上会；未在规定定时间将将上会资资料提供供至集团团的，或或上会资资料不符符合集团团要求的的，该启启动会不不召开且且视为“不通过过”提报上会会计划项目应根根据上会会资料的的进展情情况并经经区域各各职能部部门同意意上会后后，方可可提报上上会计划划；区域运营营人员应应汇总整整理本区区域各项项目的上上会计划划并进行行统一安安排，并并于每月月25日日向集团团运营管管理部上上报次月月召开启启动会的的上会计计划；上会计划划应包含含召开项项目（或或分期）、可上上会时间间等内容容；启动会的的计划时时间须与与对应的的一级节节点时间间保持一一致；未未及时上上报计划划清单或或漏报的的项目将

50、将不作安安排。未在规定定时间提提供上会会计划，或提供供信息不不完整的的，处罚罚1星(5万)确定召开开时间1、集团团运营管管理部将将对各区区域每月月的上会会计划进进行统筹筹安排，最终的的启动会会上会时时间以发发出的正正式邮件件时间为为准；2、启动动会召开开时间一一旦确定定后将不不得任意意更改和和调整。未按确定定的召开开时间上上会，或或会前擅擅自更改改和调整整的，处处罚1星星(5万万)会议决议议跟进1、启动动会的结结果分为为通过、不通过过和有条条件通过过；并由由许副主主席进行行最终决决策；2、不论论启动会会通过与与否，区区域运营营负责人人应在会会后3天天内组织织项目编编制启动动会会议议纪要，并发送

51、送给各参参会人员员备案；3、对于于“通过”的启动动会，区区域运营营负责人人应在会会后3天天内将上上会资料料提供至至集团运运营管理理部备案案；4、对于于“有条件件通过”的启动动会，区区域运营营负责人人应按会会议精神神组织项项目调整整上会资资料，并并在会后后10天天内提供供至集团团各参会会人员；若因核核心指标标未达集集团要求求而被定定为“有条件件通过”的，则则需在会会后100天内重重新上报报至集团团许副主主席，并并最终决决策是否否可以“通过”；5、对于于“不通过过”的启动动会，区区域运营营负责人人按会议议精神组组织项目目重新修修改并编编制上会会资料，并应再再次上报报上会时时间。未在规定定时间提提供

52、调整整后的上上会资料料或会议议纪要的的，处罚罚1星(5万)4、启动动会重大大变更事事项管理理集团各职职能中心心也将对对启动会会通过后后承诺的的各项专专业关键键指标作作实时跟跟踪与管管控，并并结合过过往启动动会承诺诺的兑现现程度为为区域及及项目团团队建立立“信用档档案”，作为为通报奖奖励/惩惩罚的依依据和未未来启动动会通过过与否的的考察备备案。同时，在在启动会会通过以以后，为为避免项项目在执执行过程程中发生生与启动动会约定定不一致致的重大大变更，并对启启动会版版承诺的的核心指指标形成成影响，最终造造成项目目、区域域与集团团的损失失，集团团特此制制定启启动会重重大变更更事项管管理指引引，以以参照执

53、执行：4.1 适用用范围此管理指指引适用用于20014年年下半年年及以后后新开启启动会项项目（包包括已有有项目新新开地块块/分期期/楼栋栋）。4.2 提报报内容详见附件件1启启动会重重大变更更事项清清单（项项目填写写）。4.3 提报报原则当项目涉涉及到变变更项中中的任何何一项发发生“需上报报的变更更范围”的变更更，并且且对核心心指标造造成负面面影响的的，均需需提报“变更清清单”至集团团相关监监管部门门，并抄抄送配合合部门备备案（详详见详见见附件11启动动会重大大变更事事项清单单（项目目填写）。4.4 核心心指标包括货值值、现金金流、利利润率、交付及及客户满满意度的的启动会会版承诺诺指标。4.5

54、 变更更认定项目提交交负面清清单后，由集团团相关监监管部门门及配合合部门对对清单中中的内容容进行认认定，并并由集团团运管管管理部以以邮件形形式发布布最终认认定结果果。4.6 动态态跟踪集团运营营管理部部将组织织集团相相关监管管部门及及配合部部门不定定期前往往项目现现场勘察察；项目目勘察的的周期原原则上不不少于一一季度一一次。SSAP系系统后续续将对重重大变更更做“跳闸”设置，一旦相相关变更更超出一一定范围围（详见见附件2启动动会重大大变更事事项清单单），系统将将关闭合合同签订订、付款款，价格格规划等等功能。4.7 针对对“预计发发生变更更”的处理理措施4.7.1 经经认定对对核心指指标影响响较

55、小，或是影影响较大大但存在在特殊原原因，项项目可直直接发起起线上签签报流程程，经许许副主席席及集团团相关监监管部门门审核通通过后，形成变变更结果果，项目目并按变变更结果果实施；4.7.2 经认定定对核心心指标影影响较大大，且不不存在任任何特殊殊原因，需由区区域运营营安排专专题会议议或在月月底协调调会讨论论，经许许副主席席及集团团相关监监管部门门审核通通过并形形成会议议纪要后后，形成成变更结结果，项项目并按按变更结结果实施施。4.8 针对对“已发生生变更”处理及及处罚措措施一旦集团团在现场场勘查过过程中发发现项目目存在未未提前上上报变更更情况，将做瞒瞒报处理理，项目目罚2颗颗星，项项目绩效效记录

56、一一次未完完成，区区域相关关职能（集团监监管/认认定部门门确认）绩效记记录一次次未完成成。4.8.1 经经认定对对核心指指标影响响较小，则区域域须提供供应对方方案及后后续补救救方案，由区域域运营安安排专题题会议，经许副副主席及及集团相相关监管管部门审审核通过过后，形形成变更更结果，项目并并按变更更结果实实施；4.8.2 经经认定对对核心指指标影响响较大，项目追追加处罚罚2颗星星，项目目绩效记记录一次次未完成成，区域域相关职职能绩效效记录一一次未完完成。4.9 后续续跟踪变更同意意后，项项目须更更新最新新的启动动会方案案，并按按此方案案实施；变更被被否决后后，项目目仍须按按启动会会的指标标实施。

57、附录名词词解释1、项目目开发周周期指项项目土地地获取至至项目整整体交付付使用之之间的时时间段。2、项目目销售周周期指项项目第一一次获取取预售证证至项目目可售物物业销售售至900%之间间的时间间段。3、“工工程成本本”包括开开发费用用、建安安费用（即各可可售产品品类型建建安费用用、车库库、其他他建安费费用）、营建成成本。4、“开开发成本本”包括土土地成本本及工程程成本。5、“开开发总成成本”包括开开发成本本、开发发间接费费（工程程部门）及资本本化利息息。6、“房房增开发发成本”包括开开发成本本、开发发间接费费（工程程部门）。7、计算算内部收收益率(IRRR)所采采用的企企业基准准收益率率ic=1

58、0%。8、目标标成本相相应定义义详见“世茂集集团项目目目标成成本管理理指引”的规定定。9、“当当期”、“各期”是指一一个项目目项下规规划的分分期开发发的范围围。关于于“项目”、“地块”、“分期”、“产品类类型”的定义义及包括括的内容容详见世茂集集团物业业类型说说明指引引的规规定。10、其其他定义义按现行行法律、法规及及条例的的规定。（二）可可售物业业启动会会流程可售物业业启动会会基本流流程2.可售售物业启启动会部部门工作作面沟通通流程3.可售售物业启启动会流流程酒店评审审会（一）酒酒店建设设期总体体管理思思路（二）酒酒店阶段段评审会会管理流流程商业项目目启动会会管理指指引（含含销售+自持物物业

59、）第一条目目的、定定义及原原则1、目的的通过过程程的动态态管理，实现项项目事前前决策，保证项项目预期期效益的的实现。项目启启动会在在项 目目全周期期运作中中起到承承上启下下的作用用，参照照项目投投资拿地地时确立立的主要要指标作作进一步步细化， 重点点解决项项目开发发进度、销售、设计、工程质质量、成成本、财财务、效效益之间间的统筹筹安排，并作 为后续续工作推推进、使使用、点点评及考考核的主主要依据据之一。2、依据据根据前期期己开的的项目“启动会会”为基基础，进进行细化化。3、适用用范围适用于房房产开发发项目的的商业物物业自持持和销售售返租部部分。第二条项项目启动动会管理理原则1、阶段段性管理理项

60、目启动动会分为为两个阶阶段，即即“第一一阶段启启动会”和“第第二阶段段启动会会”（原项目目预备 会取消消）。两两阶段启启动会的的主要内内容及相相关要求求详见下下表：内容/要要求商业启动动会目的及作作用规范商业业规划设设计，避避免开发发风险对象范围围世茂集团团内商业业建筑面面积大于于3万平平米的商商业物业业召开时间间在项目整整体启动动会之后后召开前提提商业部分分正式开开工前一一个月汇报人项目负责责人参会人集团：许许副主席席、商业业管理公公司、丁丁程管理理中心、营销公公司、研研发设计计中心、成本管管 理中中心、集集团运营营管理部部 区域域/项目目：各职职能部门门负责人人汇报资料料按集团推推荐的PP