商业定位报告(销售)

1、S9贸易定位讲演一、工程本体属性研讨1、工程经济目标计划面积2880平米4层计划楼层进深约12米面宽约60米楼层面积约为720平米小结：小体量贸易用地，可操性差，业态选择有范围，假如定位禁绝将面临强无力的竞争敌手。2、地块周边资本交通：交通上本工程对德州地区客户均无抗性，便当、快捷、多样的出行方法利于将德州一切客源囊入工程范畴。周边工程：本工程周边室庐工程浩繁，且高端工程居多，入住开场将有少量高端花费者进入本地区，任何业态贸易在本地区都有必定花费群体。周边机构：当局企奇迹单位金融机构的任务职员花费才能较强。生涯配套：周边的贸易配套根本处于低级阶段，要紧以小市肆为主的零碎商店，休闲购物范畴弱，与

2、以后寓居的较高端客户有非常年夜差距，周边中高档餐饮业，运营状况精良，充沛的反应出高端业态在这里的需要状态。休闲文娱：董子文明街与沙王河景不雅区基本上德州当局重点打造的休闲地区，自然会吸引少量人流，花费潜力无量，本地区休闲文娱以休闲广场，文明广场，体育公园为主，存在古代文娱元素的运动场合开展滞后，市场存在非常年夜开展潜力。本工程SWOT剖析：工程的上风与上风交通上风分明客户掩盖范畴普及全体量小便利于操纵，无奈做到范围会合化，业态较单一市工程周边室庐层次高，本工程依靠高端客群体量小，无奈营建范围贸易与商务情况本工程开辟商在德州存在非常好口SWOT碑剖析贸易基本上招商先行，本公司不商工程周边高端贸易

3、匮乏为咱们供给必定市场时机工程周边有相称体量的贸易，高端与中端产物均有跟着董子文明街与景不雅区逐渐完善，本地区将取得更年夜存眷。高端时髦文娱工程的空缺为咱们提供一个非常好的切入点与时刻竞走，先建立高端口碑，否那么只要价钱长进展逝世拼。3、本体剖析论断单一走向会年夜年夜削弱工程排挤竞争的才能，因而需要多种走向的上风来合理无效的交融，进而归结出工程开展的前途。咱们审阅S9终点的前途在那里：走向一：产物策略以产物为导向，建筑市场异质化产物推出体量小精而专；走向二：客户策略以客户为导向，寻寻客户特色走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机会推出高端客户；推出古代文娱元素。高端商务会所二、都会与情况

4、研讨1、都会开展德州是冀鲁交代的流派，跟着“南融北接”都会开展策略施行，德州曾经成为鲁东南主要的地区核心都会！2、经济开展山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速分明，德州人均GDP到达3万元，增速较为凸起，依照联合国规范，经济进入减速开展阶段，中产阶级逐渐构成。德州第三工业开展绝对落伍，但第三工业增速非常快，在工业格式比重中日益添加。3、生齿状况从地区看，本工程地点经济开辟区的从业职员数目低于德城区，但人为水平高于其余地区，存在较强购置力。4、本章论断南融北接、东进西拓”的主通道，借助共同的区位上风，德州都会建立步调将进一步放慢。工业构造在增速调剂，第三工业加年夜份额，将会呈现少量富有

5、的私业务主，人均GDP疾速增加，呈现少量中产阶级，花费才能年夜年夜加强。三、贸易工程市场研讨1、贸易格式从德州现有的贸易格式看，是典范的单核商圈，经济开辟区呈现了年夜型购物核心，但地区商圈尚未构成！德百商圈为市级中高级批发商圈，位于郊区核心位置，根本代表着德州市主流高端花费！2贸易研讨后果全部贸易过低端，第二地区商圈将以奥德乐为核心呈现将来开辟区将是高端新型贸易落足点写字楼市场曾经初现高端产物，并且价钱绝对昂贵，贩卖状况并不看好德州写字楼标杆工程初现四、工程贸易方法定位1、全部贸易经济目标计划面积计划楼层7586平米5层计划面积2880平米计划面积1798平米计划楼层进深4层计划楼层进深4层1

6、4.7米进深面宽约14m约12m约60米约108米面宽面宽37.3米楼层面积约为1517平楼层面积约为720平楼层面积各楼层不等米米S7S9S13小结：总体量12264平方米，分不为S7,S9与S13三座年夜楼，能否能够全部思索？能否S9能够满意本文刚扫尾的想象呢？2、市场策略小结：咱们做不了行业老年夜与中等范围的应战，因为咱们的体量非常小，而咱们也不会做个跟随者，但咱们却能够做一个补缺者，咱们小但咱们精并且愈加灵敏。3、贸易模子定位小结：贸易分为10类，本工程体量不年夜，但却在开辟区核心，周边特不富有，交通特便利当，假如将其定位邻里核心那对本工程是极年夜白费，文娱核心与专业核心是契合本工程特

7、点的最正确选择。4、贸易方法极端定位咱们选择专业性贸易方法,以某一行业为依靠，加深品牌与层次细分，会合力量满意全部花费者诉求的某一种特定需要,满意人们特性化，异质化需要.,针对性强，专业化水平高。5、工程定位联合本工程前提与前文的剖析咱们将S7与S9定位：S7S9专业性贸易商务办公文娱型贸易高端客群创业广场或许创业基地会所型贸易（餐饮休闲文娱）商务会所创业广场五、产物定位1、产物定位倡议S7商务办公创业广场整体考虑S13定向餐饮高端特点菜系S9餐饮休闲文娱会所性子贸易（餐饮休闲文娱）2、S9贸易会所其地皮属性位于都会核心城区，地块商务属性较高，工程周边交通兴旺、配套设备，较为完美。客户属性任务

8、朝上进步，擅长享用，考究特性，追赶社会崇高生涯的表示方法，情愿花时间跟金钞票进展休闲文娱花费跟健身。核心代价功用完美、满意特性生涯、突显高贵身份会所功用。罕见的会所功用模块安排包含康体工程、消闲工程、文娱工程、贸易效劳项目四年夜类。S9贸易会所推举业态桑拿房与SPA沐浴，健身与酒吧，中餐与咖啡厅，中餐（高端：上海本帮菜，客家菜等）。3、产物的贩卖与联系（1）联系方法不联系整栋贩卖两头联系半栋贩卖3层跟4层与地方年夜厅捆绑贩卖1层跟2层作为底商贩卖（2）三种联系方法的选择不联系整栋贩卖，长处：产物方法复杂，购置者能够便利整改应用，并且贩卖复杂一次贩卖终了不留费事。缺陷：购置门槛高，年夜客户寻寻难

9、度较年夜，关于咱们来说全部贩卖本楼的价钱也不会太高。两头联系长处：落低了客户的购置门槛，并且都存在一楼年夜堂，做餐饮非常合适缺陷：计划消防楼梯四个，电梯两部，劈面积占用较年夜。并且全部楼的贩卖价格也不会太高。三四层联系3层跟4层与地方年夜厅共2000平米体量贸易，因为是3层与4层，价钱不会太高，存在全部贩卖能够性，同时能够落低操纵危险。1层跟2层作为底商，联系面积150平米阁下，作为沿街底商贩卖对工程全部价钱晋升感化非常年夜，同时贩卖没有难度。4、S9定位为会所性子贸易与其各方面规范（1）楼面规格：本工程根本层面积720平米传统的方型计划关于用户的运用更无效（较高的面积运用率）。（2）计划规范及层高：全部计划以餐饮规范进展计划，一层层高以下层高3.9米。5.2米，二层（3）单位联系：3-4层与年夜厅一体进展贩卖，1-2层联系成150平米沿街底商。（4）空调：3-4层地方空调（只预留地位），1-2层预留空调位单体空调。（5）车位：100平米需要一个车位盘算，S9需要30个车位。（6）电梯：本工程体量小，但因为运营的业态餐饮文娱居多，人流量多切麋集，因而预备两部电梯。（7）暖气：地辐射采暖。（8）装修：外部全部为毛坯。（9）内涵：存在古代感、明示性强。（10）交工规范：外墙：外墙砖联合低级涂料，沿街面为外墙砖，其余为低级涂料；内墙：刮腻子；顶棚；混凝土楼板不刮腻子；空中；细石混凝土毛