地块限价房建设项目策划可研报告

1、空港新城空港花园A地块限价房建设项目可行性研究报告陕西空港置业有限公司2012年9月目 录 TOC f f h z t 标题 1,1 c TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc346475595 第一章 总论 PAGEREF _Toc346475595 h 1 HYPERLINK l _Toc346475596 1.1项目概况 PAGEREF _Toc346475596 h 1 HYPERLINK l _Toc346475603 1.2研究结论与建议 PAGEREF _Toc346475603 h 4 HYPERLINK l _Toc346475606 第二章 项目建

2、设的背景与必要性 PAGEREF _Toc346475606 h 6 HYPERLINK l _Toc346475607 2.1项目建设背景 PAGEREF _Toc346475607 h 6 HYPERLINK l _Toc346475608 2.2西安市房地产市场分析 PAGEREF _Toc346475608 h 7 HYPERLINK l _Toc346475611 2.3项目建设的必要性 PAGEREF _Toc346475611 h 10 HYPERLINK l _Toc346475614 2.4项目实施的可行性 PAGEREF _Toc346475614 h 11 HYPERLI

3、NK l _Toc346475617 第三章 建设条件分析 PAGEREF _Toc346475617 h 13 HYPERLINK l _Toc346475618 3.1建设地址 PAGEREF _Toc346475618 h 13 HYPERLINK l _Toc346475619 3.2 建设条件 PAGEREF _Toc346475619 h 14 HYPERLINK l _Toc346475622 第四章 项目开发方案 PAGEREF _Toc346475622 h 19 HYPERLINK l _Toc346475623 4.1项目规模及建设内容 PAGEREF _Toc34647

4、5623 h 19 HYPERLINK l _Toc346475624 4.2开发方案 PAGEREF _Toc346475624 h 20 HYPERLINK l _Toc346475635 第五章 环境爱护与安全卫生 PAGEREF _Toc346475635 h 31 HYPERLINK l _Toc346475636 5.1环境爱护 PAGEREF _Toc346475636 h 31 HYPERLINK l _Toc346475639 5.2安全卫生 PAGEREF _Toc346475639 h 32 HYPERLINK l _Toc346475640 第六章 节能 PAGEREF

5、 _Toc346475640 h 33 HYPERLINK l _Toc346475641 6.1节能依据 PAGEREF _Toc346475641 h 33 HYPERLINK l _Toc346475642 6.2节能措施 PAGEREF _Toc346475642 h 33 HYPERLINK l _Toc346475648 第七章 投资估算 PAGEREF _Toc346475648 h 36 HYPERLINK l _Toc346475649 7.1编制依据 PAGEREF _Toc346475649 h 36 HYPERLINK l _Toc346475650 7.2投资估算 P

6、AGEREF _Toc346475650 h 36 HYPERLINK l _Toc346475653 7.3项目筹资 PAGEREF _Toc346475653 h 38 HYPERLINK l _Toc346475654 第八章 工程招投标与进度安排 PAGEREF _Toc346475654 h 41 HYPERLINK l _Toc346475655 8.1项目招投标相关政策规定 PAGEREF _Toc346475655 h 41 HYPERLINK l _Toc346475658 8.2项目招标方案 PAGEREF _Toc346475658 h 42 HYPERLINK l _T

7、oc346475662 8.3进度安排 PAGEREF _Toc346475662 h 43 HYPERLINK l _Toc346475663 第九章 财务评价 PAGEREF _Toc346475663 h 44 HYPERLINK l _Toc346475664 9.1基础数据 PAGEREF _Toc346475664 h 44 HYPERLINK l _Toc346475665 9.2评价指标 PAGEREF _Toc346475665 h 44 HYPERLINK l _Toc346475666 9.3评价结论 PAGEREF _Toc346475666 h 44 HYPERLIN

8、K l _Toc346475667 第十章 社会效益评价 PAGEREF _Toc346475667 h 46 HYPERLINK l _Toc346475668 10.1社会阻碍分析 PAGEREF _Toc346475668 h 46 HYPERLINK l _Toc346475671 10.2互适性分析 PAGEREF _Toc346475671 h 47 HYPERLINK l _Toc346475674 第十一章 风险分析 PAGEREF _Toc346475674 h 48 HYPERLINK l _Toc346475675 11.1风险分析 PAGEREF _Toc3464756

9、75 h 48 HYPERLINK l _Toc346475678 11.2风险操纵与对策 PAGEREF _Toc346475678 h 49 HYPERLINK l _Toc346475679 第十二章 结论与建议 PAGEREF _Toc346475679 h 51 HYPERLINK l _Toc346475680 12.1结论 PAGEREF _Toc346475680 h 51 HYPERLINK l _Toc346475681 12.2建议 PAGEREF _Toc346475681 h 51附图：总平面布置示意图；附表：1.全部投资现金流量表； 2.损益表； 3.销售收入与经营

10、税金及附加表；4.筹资打算表；5.还款付息打算表。第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称空港新城空港花园A地块限价房建设项目1.1.2建设单位及建设背景（一）建设单位陕西空港置业有限公司（二）建设背景近年来，西咸新区高度重视保障性住房建设，充分利用国家关于保障性住房的政策机遇，努力创新保障性住房建设、分配和治理运营模式，打通不同类型保障房之间分配、运营的一些制度障碍，充分将保障性住房建设与农村征地拆迁和农民安置相结合，以人为本，加大各类公共服务设施的建设。保障性住房建设是民生工程、进展工程，也是社会进步工程。加快保障性住房建设，关于提升西咸新区综合配套能力、促进招商引资、吸引人才和社会稳

11、定具有重要意义，有利于促进农民进城、实现城乡一体化和区域城镇化的协调进展。为了加快保障性住房建设，把西咸新区打造为推动关中地区都市集群的核心区，全面推进城镇化进展，陕西空港置业有限公司提出了空港新城空港花园A地块限价房项目。1.1.3建设地址本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。建设项目位置建设项目位置图11 项目选址位置图图12 项目地块图1.1.4建设内容空港新城空港花园A地块限价房建设项目总用地面积约105663.32平方米，规划总建筑面积约113190平方米。项目建设内容要紧包括：新建36栋多层住宅楼、部分社

12、区服务用房、部分沿街商业用房及1所幼儿园，具体为：住宅建筑面积106435平方米，社区服务用房345平方米，商业用房4210平方米，幼儿园2200平方米。项目整体分为两期实施。一期规划总建筑面积约60870平方米，其中住宅建筑面积57229平方米，社区服务用房245平方米，商业用房3396平方米。二期规划总建筑面积约52320平方米，其中住宅建筑面积49206平方米，社区服务用房100平方米，商业用房814平方米，幼儿园2200平方米。表11 要紧技术经济指标表序号技术经济指标名称单位指标数据备注一期二期合计1总用地面积61436.0944227.23105663.32约合158.49亩其中：

13、净用地面积48229.0738881.0587110.12 代征道路面积13207.025346.1818553.22总建筑面积6087052320113190其中：地上建筑面积6087052320113190 地下建筑面积0002.1住宅57229492061064352.2社区服务用房2451003452.3商业用房339681442102.4幼儿园0220022003建筑物占地面积1155610134216904绿地面积1446916194306635容积率1.26 1.35 1.30 6建筑密度23.96%26.06%24.90%7绿地率30%42%35%8居住户数户606474108

14、09居住人数人1939151734563.2人/户10停车位（地面停车位）个3202555751.1.5投资估算及资金来源本项目开发建设投资约为29844.78万元。本项目资金筹措方案拟定为：自筹资金11000万元，申请银行贷款8000万元，其余资金由预售收入补充。1.1.6财务结论本项目全部投资内部收益率为11.62%（税后），大于基准收益率10%。项目累计所得税额为475.41万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。从项目的财务评价数据来看，项目的实施从财务上具有可行性。1.2研究结论与建议1.2.1研究结论在对本项目概况总体把握的基础上，通过进行市场分析、费用估

15、算、资金筹措、财务评价、风险评价等深入分析，提出了规划设计相关建议。综合以上意见，空港新城空港花园A地块限价商品房建设项目是可行的，建成后将产生良好的经济效益和社会环境效益。1.本项目财务效益较好。本项目税后全部投资内部收益率为11.62%，大于基准收益率；税后全部投资财务净现值为254.03万元；财务综合评价反映项目具有一定的盈利能力。2.本项目作为限价商品房建设项目，符合国家大力推进保障性住房建设的政策，政策环境良好，受房地产调控政策阻碍较小。3.项目建设所需的水电、通讯、道路和交通等各方面条件较好，对项目顺利实施特不有利。1.2.2建议1.本项目建设投资大、建设周期长，有效合理利用资金、

16、加快周转回笼是本项目取得盈利的关键。因此建议项目建设单位在后期施工时期加强项目治理，在保证质量的前提下加快开发建设进度。2.项目地块距城区较远，目前周边环境较差，建议加强销售时期的服务工作，以取得良好的销售业绩。第二章 项目建设的背景与必要性2.1项目建设背景近年来，随着国家经济的快速进展，全国范围内住房价格迅速攀升，宽敞一般民众的购房压力越来越大，住房问题日渐成为社会焦点。俗话讲“安居才能乐业”，住房是都市归属感的要紧来源之一，居住问题不解决，其它如子女教育、社会保障、精神文化生活等都无从谈起，因此住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决都市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作

17、为都市住房制度改革和房地产业进展的全然目的。改革开放30多年来，我国住房制度改革不断深化，都市住宅建设持续快速进展，都市居民住房条件总体上有了较大改善。然而我国人口数量大，地域进展差异较大，人民收入差距日益增加，仅靠进展房地产市场、增加商品房供应不可能完全解决我国人民的居住问题。因此我国必须建立双轨制的住房供应体系，即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的限价商品房、经济适用住房、 HYPERLINK /view/30853.htm t _blank 廉租住房及公共租赁住房供应体系和以高收入家庭为对象的一般商品房供应体系，才能满足各阶层群众的住房需求，保持社会的稳定与和谐。限价商品房作为政

18、府从供给面入手实施住房保障的一种方式，是由政府在土地供应时期就限套型、限房价，采纳竞地价、竞房价的方法，以招标形式确定开发建设单位，由其建设的“限套型、限房价”商品住房。限价商品房要紧供给对象是都市宽敞中低收入人群和宽敞新就业职工。目前，西安市房地产建设正处于稳步进展时期，尽管受国家调控房地产政策阻碍，房价涨势有所减缓，但与宽敞一般市民的收入相比，房价依旧攀高。依照调查2012年2季度西安一般住宅类物业成交价格约在6761元/平方米，一般市民购房仍有一定难度。因此，积极推进保障性住房建设，加大限价商品房、经济适用房、公共租赁住房、廉租住房的市场供应，成为当前平抑房价的有效手段，同时也是解决低收

19、入阶层住房问题的迫切要求。本项目正是在如此的大背景下提出来的。2.2西安市房地产市场分析2.2.1商品房供应市场在国内宏观经济增长下滑、欧债危机等大环境阻碍下，个人住房按揭贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得饱受政策调控压力的房地产市场仿佛又看到了回暖的曙光，房产市场供应方又重捡起了信心，西安楼市投资额及供应量在2012年2季度得到了增长。据统计，2012年2季度西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资额更是剧增94.35%。表21 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体供应情况对比表时刻投资额（亿元）施工面积（

20、）竣工面积（）新开工面积（）2012年1季度4619782158742196283620527312012年2季度897852367596331857523269744环比94.35%70.28%62.30%59.29%同比54.22%13.39%0.30%6.79%从2季度各月西安楼市供应市场的情况来看，随着楼市“金三银四红五”的到来，房企推货量开始放大，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2季度，西安商品房月度批售面积始终处于百万平米以上的高位，月均达169.4万平米，相比2011年2季度月均92.32万平米增长83.49%。而从2012年整个上半年的情况来看，除1、2月受春节

21、因素阻碍批售面积急速下滑外，3-6月商品房批售面积得到了爆棚式的增长，月度批售量保持高位运行，其中3月更是达到2009年以来批售面积的第二高值。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年1-6月，西安商品房累计新批预售面积共821.1万平米，相比2011年同期上涨43.97%。图21 西安商品房各季度施工、竣工、新开工面积对比情况2.2.2商品房销售市场从销售市场的表现来看，随着3月楼市促销的全面铺开，刚需购买力渐融，买方市场活跃指数上升，2季度西安商品房成交量较1季度呈大幅上扬之势。2012年2季度，西安商品房市场成交面积为311.56万平米，环比上涨78.39%，同比上涨20.43%

22、，同时，2012年1-6月，西安商品房累计销售面积486.22万平米，环比下滑18.24%。表22 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体销售情况对比表销售面积（m2）时刻车位/地下室一般住宅商业办公不墅商品房2012年1季度47682.651357006244017.391841.356011.917465592012年2季度62126.882648776221358.22172637.0210735.833115633.9环比30.29%95.19%-9.29%87.97%78.58%78.39%同比37.64%27.01%-20.83%3.18%13.02%20.43%而

23、从商品房各月销售情况来看，在“限购”依旧不动摇的背景下，宏观经济政策的微调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，2季度西安楼市“低价换量”取得了不错的效果。2012年4-6月，商品房市场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到104.61万平米，超出2011年同期月均86.55万平米20.87%。而就2012年上半年的走势来看，受房地产业利润率已趋向于行业平均化水平回归，房企销售成本已逼近底线，部分楼盘价格也已止跌回调，市场“看跌”心态在逐渐变淡，2012年1-6月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势，5、6月销量更是均双双取得了破百万平的佳绩。图22 西安商品房月度销量情况2.3项目建设的必要性

24、2.3.1项目建设符合国家政策方针党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学进展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，假如宽敞人民群众能够享有可靠的社会保障，就能够安居乐业。因而，建立完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。国务院温家宝总理在全国人大政府工作报告再次强调：“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。” “建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负

25、责，市县区级人民政府负直接责任。对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，从而阻碍社会进展和稳定的地点，要追究责任。”由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济进展的长效机制。2.3.2政府部门应对中低收入者的住房问题我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。一个完善的住房制度必定是由市场机制和住房保障制度有机构成，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。因此，解决中低收入群体的住

26、房困难问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障中低收入家庭的差不多居住权，消解因住房问题引起的社会差不和不稳定因素。2.4项目实施的可行性2.4.1项目建设符合国家相关政策住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建立完善的住房保障体系，改善中低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要工作。2.4.2项目建设能够获得社会各界的大力支持本项目的建设为进一步解决空港新城范围内中低收入人群和新就业职工住房问题而提出的，项目的建设有助于缓解中低收入人群和新就业职工的购房压力，保障社会和谐稳定，维持区域经济社会的健康可持续进展，项目具有良好的社会效益和经济效益，能够得到

27、社会各界的大力支持。综上所述，本建设项目是严格按照国家相关规定和要求进行投资建设的，符合国家和地点建设的大政方针，因此本项目的建设既是必要的，也是可行的。第三章 建设条件分析3.1建设地址本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约105663.32平方米（含代征路18553.20平方米）。建设项目位置建设项目位置图31 项目选址位置图图32 项目地块图3.2 建设条件3.2.1自然条件（一）气象条件空港新城位于西咸新区西北部，行政区划属于咸阳市，咸阳市地处暖温带，属大陆性季风气候，四季冷热干湿分明，气候和气，光、热、水资源较丰富，有利于农、林、牧、渔各业进展。全年平均降水量为53

28、7毫米-650毫米，平均温度9.0-13.2。热量条件南北差异明显，年均气温南部一般比北部高4.2（二）地形地貌区内地势北高南低，呈阶梯状。东北部的旬邑县石门山峰海拔1885.3米，为全市最高点。东南部的三原县大程镇清河出境地，海拔362米，为全市最低处。北部属渭北黄土高原半干旱沟壑区的南缘，海拔1000米至1800米，面积6374.2平方公里。南部为渭河盆地，属关中平原的一部分，面积2684.3平方公里，地势平坦。农垦历史悠久，南部平原除栽培树种外，自然植被分布较少；渭北黄土高原上仅在旬邑县的马栏、石门山区保留一定面积的天然次生林，在淳化县北部的黄花山，泾阳县北部的嵯峨山、北仲山以及永寿县的

29、槐平山残存极少量的天然次生林，绝大部分地点天然植被已被人工植树所代替，森林覆盖率为17.5%。（三）水文情况境内水资源要紧由河川径流和地下水所组成。全市多年平均自产地表径流5.43亿立方米，地下水不重复量3.66亿立方米。大气降水量是地表径流及地下水补给的要紧来源之一，分布呈南少北多之势。地下水资源南富北贫，南部潜水是地下水的要紧部分，潜水埋藏浅，循环交替快，易于调蓄。境内山系山脉要紧为土石山岭，集中分布在中北部，要紧有子午岭余脉的马栏山、石门山，中部嵯峨山、笔架山、北仲山、九山和五峰山自南而北依次排列。河流均属黄河流域渭河水系，要紧有渭河、泾河、沣河、漆水河、清峪河、三水河、黑河、泔河、冶峪

30、河。其中渭河为黄河一级支流，境内流长91.5公里，流域面积3612.5平方公里；泾河为渭河一级支流，境内流长262.3公里，流域面积6705.4平方公里。3.2.2社会条件（一）区域概况西咸新区是继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区之后我国的第四个副省级新区。新区内交通便利，资源丰富，西安咸阳国际机场位于新区北部，有福银、西宝等6条高速（含在建）、G312、G108（310）等2条国道、S208、S104等2条省道穿过。截止2009年底，新区内总人口89.3万人，城镇人口20.5万人，乡村人口68.8万人，城镇化水平23%。渭河以南已建有西安车辆厂、西部汽车城、子午轮胎、法士特、海天制药

31、等企业；渭河以北要紧有长庆石化、天宏硅业、渭河电厂、泾河新城、空港物流等企业。2009年，区内生产总值130亿元，地点财政收入7.5亿元，规模以上工业企业总产值394亿元。空港新城位于西咸新区咸阳市境内，咸阳市地处八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳。东邻省会西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤，全市辖1市2区10县，总面积10196平方公里，总人口516万。咸阳风景秀丽，四季分明，物产丰富，人杰地灵，是古丝绸之路的第一站，我国中原地区通往大西北的要冲。咸阳有着2350多年的建城史，是中国甲级对外开放都市、国家级历史文化名城、全国双拥榜样城、国家卫生都市、首届中国魅

32、力都市、中国地热城、全国十佳宜居都市、首批中国优秀旅游都市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。2009年，关中天水经济区进展规划颁布，国家将加快推进西咸一体化建设，着力打造国际化大都市。西咸新区将成为西安国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城、引领内陆型经济开发开放战略高地建设的国家级新区、彰显秦汉文明和推动国际文化交流的历史文化基地、统筹科技资源的新兴产业集聚区、城乡统筹进展的一体化建设示范区，最终形成以核心板块支撑、快捷交通连接、优美小镇点缀、都市农业衬托的新型都市形态。图33 西咸新区区位图（二）交通状况西咸新区位于祖国版图的中心，是中国大地原点所在地，自古确实是西部战略重

33、地。今天的咸阳，称得上西北连接世界最便捷的都市。拥有国内六大航空港之一和西北地区最大的航空港及出口产品内陆港，从那个地点坐飞机动身，一小时之内可达全国40多个重要都市。毗邻亚洲在建最大的火车站，全国9条铁路、6条高速路在此纵横贯穿，正在规划建设的北京至昆明、乌鲁木齐至上海两条高速铁路唯一的交汇处也在那个地点，咸阳将形成到其他重要都市的陆路“一日交通圈”。 新区内空港新城道路交通条件便利，更有多条在建及规划道路逐步完善中。第五大道、空港南环路于2010年3月底开工。沣泾大道、第一大道、北辰大道等车道环线差不多进入规划设计时期。图34 项目对外交通图由此可见，不管是项目的自然条件，依旧社会条件都差

34、不多符合项目建设要求，且无对项目产生重大实施障碍的制约条件。第四章 项目开发方案4.1项目规模及建设内容空港新城空港花园A地块限价房建设项目总用地面积约105663.32平方米，规划总建筑面积约113190平方米。项目建设内容要紧包括：新建36栋多层住宅楼、部分社区服务用房、部分沿街商业用房及1所幼儿园，具体为：住宅建筑面积106435平方米，社区服务用房345平方米，商业用房4210平方米，幼儿园2200平方米。项目整体分为两期实施。一期规划总建筑面积约60870平方米，其中住宅建筑面积57229平方米，社区服务用房245平方米，商业用房3396平方米。二期规划总建筑面积约52320平方米，

35、其中住宅建筑面积49206平方米，社区服务用房100平方米，商业用房814平方米，幼儿园2200平方米。项目要紧技术指标一览表如表41。表41 要紧技术指标表序号技术经济指标名称单位指标数据备注一期二期合计1总用地面积61436.0944227.23105663.32约合158.49亩其中：净用地面积48229.0738881.0587110.12 代征道路面积13207.025346.1818553.22总建筑面积6087052320113190其中：地上建筑面积6087052320113190 地下建筑面积0002.1住宅57229492061064352.2社区服务用房245100345

36、2.3商业用房339681442102.4幼儿园0220022003建筑物占地面积1155610134216904绿地面积1446916194306635容积率1.26 1.35 1.30 6建筑密度23.96%26.06%24.90%7绿地率30%42%35%8居住户数户60647410809居住人数人1939151734563.2人/户10停车位（地面停车位）个3202555754.2开发方案4.2.1开发理念（一）人文主义理念坚持以人为本的设计思想，在规划设计中首先研究人的居住行为、居住心理、以及对生活环境的要求，合理协调各方利益关系，通过营造空间尺度适宜、居住舒适方便、配套设施齐全的住

37、宅小区，形成具有亲和力、凝聚力的文化社区人文环境。（二）形态适度理念小区的密度是构建空间的差不多元素，依照地域特点和自然条件，本着合理利用土地资源，考虑适度紧密的群体形态和紧凑的街区形成有助于形态亲切和谐的传统居住氛围，合理的密度也体现了社区的可持续进展的原则。4.2.2总平面布置本项目拟建场地整体呈规则的矩形，其中一期建设区域在场地西南，整体呈“L”型；二期建设区域位于场地东北。项目整体设置2个主出入口和2个次出入口。其中2个主出入口布置于场地南北两侧中段，面对园区七路和场地北侧规划路；2个次出入口布置于场地东西两侧中段，面对园区十路和场地西侧规划路。总平面布局考虑日照、朝向要求，做到各户型

38、的景观均好性和朝向合理性。本项目多层住宅楼由南向北依次均匀平行布置，商业部分沿小区南北两侧的园区七路、场地北侧规划路设置，具体形式为住宅楼底层商业。小区服务用房设置在小区南、北、东三个出入口附近；幼儿园设置在小区东侧出入口以北，紧邻园区十路。场地整体设置环形通路，整个区域布局简洁，明快。绿地以小巧、紧致的原则布置于各建筑周边，结合组团级绿化，从而彰显“绿色在您周围”的布局理念。详见总平面布置示意图。4.2.3建设设计（一）建筑立面及风格建筑立面以现代简约风格为主题，建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感，凸窗、阳台、外墙构件等体现出技术的精美。同时，考虑到最大限度利用太阳能的需求，在阳台外侧

39、预留太阳能平板集热器安装平台，供入住业主后期自行安装太阳能平板集热器供应生活热水。建筑立面以灰色，白色为主，使建筑颜色立即生动、协调。（二）层数及层高本项目建设内容包括住宅楼、商业用房、社区服务用房及幼儿园。层数方面住宅楼均设计为地上6层，场地南、北两侧沿园区七路及场地北侧规划路布置的住宅楼底层设计为商业用房，社区服务用房设计为地上1层，幼儿园设计为地上3层。层高方面，住宅层高拟定为2.9米，商业用房层高拟定为3.9米，社区服务用房、幼儿园层高拟定为3.6米。（三）户型设计本项目住宅户型设计应遵循以下原则：户型设计应注重细化功能，把握尺度营造气氛，使使用功能更具灵活性；住宅户型格局方正大气，功

40、能布置合理，空间结构紧凑；户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及以后使用需求；采纳最经济的尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。依照陕西省保障性住房建设标准中限价商品房套型建筑面积规定，本项目住宅面积每套操纵在90平方米左右。（四）装饰装修依照陕西省保障性住房建设标准中对房屋装修的要求，本项目户内外装修应遵循适用、经济、简朴的原则，一次装修到位，禁止豪华装修。1.户内装修标准应满足以下要求：户门采纳钢制保温防盗门或防火门，带猫眼及锁闭装置；室内门采纳镶板门或夹板门；卧房、起居功能空间及过厅：楼地面水泥砂浆；墙面和天棚面环保涂料；水泥踢脚；木质窗帘盒；底层外窗防盗栏；厨房、卫生间：楼地面防滑地

41、砖；天棚面铝扣板吊顶；墙面瓷砖到顶；阳台：楼地面水泥砂浆；墙面和天棚面环保涂料。2.户外装修标准应满足以下要求：单元门采纳钢制防盗门；楼梯间、电梯厅、前室等空间：楼地面水泥砂浆；墙面和天棚面耐擦洗环保涂料。4.2.4景观设计景观设计需配合建筑设计的平面布局和地形特征，使街道及广场景观与建筑空间有机的融为一体，使住户或顾客在不同层面和角度，均可观赏到优美的景观。环境设计对私人空间和公共空间需进行不同的处理，注重室内外空间的交融，最大化体现空间价值。每个景观节点形成的主题空间需设有与主题相关的景观小筑或环境小品，营造舒适的空间环境供人们观赏、扫瞄和休憩。各主题景点的布局或设计需充分考虑人流、环境及

42、噪声等各方面因素。景观主题强调细部设计，如雕塑、小品、景墙、花坛、草地等，并利用其具有特色的观赏植物、铺地材料等作以点缀，以突出自然或温馨等主题气氛。植物设计需强调四季色彩变化，以植物的形、色、香等特征来制造出一个诗情画意的环境。广场及街道的铺地材料的质地和颜色应与主体建筑材料协调，合理地安排深浅色彩的搭配。在建筑物和停车场的出入口及节点广场中需以特色铺饰材料、既能满足功能要求，又能制造出悦目及舒适的地面景观。按场所行为提供不同的室外空间场地，以供各式运动及娱乐等动态活动。4.2.5结构设计本项目建筑结构选型要紧考虑以砖混结构。项目所在地区抗震设防烈度为七度。工程结构耐久年限均按50年设计。4

43、.2.6给排水设计（一）给水设计1.给水方式依照空港新城总体建设规划，空港新城区域水源近期由第五大道现状DN600给水管机场引水管接入供水，远期渭河以北建设第二条过渭引水工程，配套建设泾渭水厂供水，同时在空港新城北侧、综合保税区西侧规划有一座给水泵站。本项目用水打算沿场地周边园区七路、园区十路沿线规划建设的市政给水管网接入。项目室内供水管网采纳生活、消防二合一系统，管网采纳环状与枝状相结合的铺设方式，干管环状设置，支管枝状设置，给水管道可用PE管，柔性接口。室外供水管道为埋地敷设方式，其管材采纳球墨铸铁给水管。2.用水计量住宅部分每户为一个计量单位，独立计量；商业按照每户作为计量单位，独立计量

44、；幼儿园整体为一个计量单位，统一计量；公用设施用水单独计量，统一为物业用水考虑。3.用水量估算本项目用水量按照各建筑物使用功能分不估算，要紧包括住宅用水、商业用水、幼儿园用水、社区服务用房用水、未预见用水、道路广场浇洒用水、绿化用水等。其中道路广场浇洒用水、绿化用水打算采纳雨水收集池收集处理的雨水，不使用新奇水。住宅用水：按照130L/人日估算，居住人数约3456人，日用水量约为449.28立方米。商业用水：按照5L/m2日估算，商业面积共计4210平方米，日用水量约为21.05立方米。幼儿园用水：幼儿园建筑面积约2200平方米，按照都市幼儿园建筑面积指标（试行）中人均建筑面积9.9平方米计算

45、，可容纳儿童约220人。儿童用水按照30L/人日估算，日用水量约为6.6立方米。幼儿园教职工配备按照教职工与儿童比例1:6考虑，教职工人数约37人，教职工用水定额取40 L/人d，日最大用水量约为1.48立方米。幼儿园总体日用水量约8.08立方米。社区服务用房用水：社区服务用房建筑面积约345平方米，要紧作为社区办公用房，参照办公用房人均15平方米计算，工作人员约23人。人均用水按照30L/人日估算，日用水量约为0.69立方米。未预见用水：未预见用水按照上述用水量的10%计取，日用水量约为47.91立方米。综上所述，本项目日用水量约为527.01立方米。（二）排水设计1.排水方式本项目排水采纳

46、雨污分流制。污水要紧为生活污水，生活污水经场区化粪池处理后排入周边污水管网，最后汇入西咸新区规划的兰池污水处理厂进行处理。 雨水排放方面，可在各场区内设置雨水收集系统，雨水经管道后部分进入雨水收集系统，收集处理后用于场地浇洒或绿化，多余部分排放至周边市政雨水管道。室外排水管道采纳钢筋混凝土排水管，室内污水管采纳UPVC塑料排水管。2.排水量估算污水排水量按照用水量的90%考虑，则本项目污水日排放量约为474.31立方米。雨水量按本地区年降水量结合区域面积计算。4.2.7消防设计建筑耐火等级为二级，总平面满足于周边建筑的防火间距要求，并设有消防通道。住宅楼的住宅部分及底层商业部分、幼儿园、社区服

47、务用房等均设置室内消火栓；关于放置计算机、视频监控等专门区域，应设置泡沫灭火系统。室外消火栓围绕建筑均匀布置，消火栓距建筑外墙的距离不宜小于5米，并不宜大于40米；距路边的距离不宜大于4.2.8采暖制冷与通风设计本项目建设内容较多，依照各建筑物的使用功能划分，采暖制冷设计要紧考虑为住宅、社区服务用房、幼儿园进行冬季供温顺夏季降温，商业部分采暖制冷由入住商户自行解决。本项目建设地区没有市政集中供热管网，冬季供暖打算采纳天然气壁挂锅炉和空调两种方式。其中居民冬季采暖打算采纳天然气壁挂锅炉，壁挂锅炉由居民自行购买及安装。社区服务用房、幼儿园冬季采温顺夏季降温打算采纳一般分体式空调。居民夏季制冷可采纳

48、分体式空调,由住户依照实际使用需求自行选择配备。本项目住宅、商业、社区服务用房、幼儿园等均采纳门窗等然通风，关于自然通风不能满足的区域，考虑机械通风。4.2.9强弱电设计1.工程拟设置的电气系统本设计包括住宅、商业、社区服务用房、幼儿园的供配电、电力、照明、用电设备自动操纵、消防报警联动操纵系统、防雷与接地，闭路电视、有线电话等系统的设计。2.电源本项目用电打算由浐河变电站至建设场地区域的都市供电网接入。依照空港新城建设规划，区内共规划新建110kV变电站2座，主变装机容量均为3X40MVA，本项目用电打算由新建的变电站沿场地周边供电网接入，采纳电缆直埋的方式引至场地内箱变，室外电源采纳三相四

49、线制，380/220V，室内三相五线制，灯头电压为220V。小区内还应配备移动式柴油发电设备，满足应急用电。3.变、配、发电系统负荷等级：一级负荷；工程消防送、排风机，消防水泵，以及应急照明，设备用房和弱电机房用电。三级负荷；其它负荷（商业用电，住宅用电，空调用电等）负荷指标及估算用电负荷预测采纳单位指标法来进行估算。其中：住宅用电取4.0kW/户，商业用电取40W/m2，社区服务用房用电取35W/m2，幼儿园用电取12W/m2。经计算本项目总体用电负荷约为4526.88KW。表42 用电负荷统计表序号功能分区单位指标负荷指标负荷（KW）1住宅4.0kW/户1080户4320.002商业40W

50、/m24210m168.403社区服务用房35W/m2345m12.084幼儿园12W/m22200m26.40合计 =SUM(ABOVE) 4526.884.其它电气系统设计消防报警联动操纵系统：采纳操纵中心消防报警联动系统。本项目中商业、幼儿园设烟感、温感探测器，当发生火灾时能够自动传递信号，启动消防水泵等消防动力设施来扑灭火灾。电信通讯：电话系统连入市话网，住宅每户设二门直线电话；数字电视系统连入西安市数字电视网，住户每户设电视终端，商业每铺设一个电视终端，社区服务用房、幼儿园各设若干电视终端。互联网、光纤等进线按6孔考虑。门禁对讲系统：在住宅部分设置，每户住宅设一个门禁对讲系统。安保监

51、视系统：在居住区、商业、幼儿园分不设置独立的安保监视系统。视频摄像头布置于要紧出入口、要紧通道及公共场所的重要部位。4.2.10燃气设计1.供气范围本项目建设内容较多，依照各建筑物的使用功能划分，供气范围要紧考虑为住宅、幼儿园。商业可预留天然气接口，后期依照招商业态决定是否开通。依照项目建设单位与供气单位的初步接洽，以后天然气管网将从场地周边市政道路沿线规划的供气管网接入，小区接入天然气经调压站减压后低压供应。燃气设计方案由天然气公司或专业设计单位负责设计。2.用气量估算本项目用气量估算要紧包括居民生活用气、居民采暖用气和幼儿园用气两部分。商业用气应依照日后具体招商业态确定，因此暂不考虑。居民

52、生活用气：按照0.23m3/人日估算，居住人数约3456人，日用气量约为794.88立方米居民采暖用气：参照城镇供热管网设计规范规定，住宅部分采暖指标取40W/m2，本项目住宅建筑面积为106435平方米22989960百万焦耳。依照西安秦华天然气公司提供数据，西安地区天然气热值约为33.06百万焦耳/ m3。本项目采暖期消耗热量约22989960百万焦耳，折算天然气约69.54万立方米。幼儿园用气：幼儿园运营期天然气消耗指标按照民用建筑可行性研究与快速报价中的煤气消耗参考指标确定，天然气消耗指标为0.04m3/人日，幼儿园儿童、教职工总人数约257人，日用气量约为10.28立方米第五章 环境

53、爱护与安全卫生5.1环境爱护5.1.1环境阻碍1.固体废弃物施工期产生的固体废弃物要紧为施工渣土、废弃的各种建筑装修材料和施工人员的生活垃圾等。2.空气施工期对环境空气的阻碍要紧为建筑材料水泥、砂石搬运过程中产生的扬尘。3.污水水环境的阻碍要紧为砂石料堆放、土方工程及雨天引起的水土流失，包括雨污水、建筑泥浆水及场地积水。4.噪声施工期需使用施工机械及土方运输车辆，因此而产生的喧闹环境将干扰附近居民生活。5.1.2爱护措施1.固体废弃物工程施工产生的废渣土石由施工单位清运，保持施工场地整洁。2.空气关于水泥、细砂、石灰、石料等易产生灰尘的材料制定可靠的措施，作防尘处理或密封存放。3.污水施工场地

54、和道路硬化处理，并经常洒水处理保持清洁；合理设置场内排水系统，对污水进行收集汇总，最终排至市政污水管网。4.噪声项目在夜间严禁使用大型施工机械。5.2安全卫生1.所有电气设备的金属外壳、电缆爱护网管均与接地装置连接，以保证安全工作；2.施工过程中严格遵守施工操作规程，严禁带病上岗，疲劳操作，幸免触电、漏电；3.所有动力设备外露的传动部分均设有安全防护罩；4.施工场地应用介质与外界隔绝，实行封闭施工。第六章 节能6.1节能依据1.中华人民共和国节约能源法；2.国务院关于加强节能工作的决定；3.固定资产投资项目节能评估和审查暂行方法；4.民用建筑节能治理规定（建设部令143号）；5.陕西省人民政府

55、关于进一步加强节能工作的若干意见（陕政发200630号）；6.严寒和严寒地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）。6.2节能措施6.2.1建筑设计节能1.严格执行严寒和严寒地区居住建筑节能设计标准中的规定进行设计。2.在具体选址时充分考虑地形地貌、风势、日照等因素，尽量争取日照，为太阳能利用制造有利条件。3.建筑布局朝向采纳南北朝向。4.采纳新型节能型墙体材料，采纳气密性好的门窗，屋面设计良好的保温隔热层，门窗要有遮阳措施。6.2.2节水措施1.采纳节水型工艺和设备，所有用水器具应满足节水型生活用水器具CJ164及节水型产品技术条件与治理通则GB 18870的要求，节水率不低于8。提高

56、水资源利用率，降低水源无效消耗。2.从操纵冲洗水量和选用节水配件方面达到节水目的,供水系统采取防渗防漏措施，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象，杜绝水量流失。3.雨水回收进行绿化灌溉。6.2.3暖通节能措施本项目运营期实行分时、分区、分栋、分户供暖，实现节能。集中采暖系统采纳分室（户、区）温度调节、操纵装置及分户计量装置。6.2.4节电措施正确设计供配电系统，选用节能配电产品，科学的运行治理，实现供配电及用电设备的经济运行。1.电力配电设备尽量设置在负荷中心，缩短配电线路，以节约材料，并减少电能损耗。2.照明设备节能照明设备节能要紧涉及照明光源和照明操纵方式的选择。本项目照明光源采纳半导体照

57、明光源（LED光源）。用节能电感镇流器和电子镇流器取代传统的高能耗电感镇流器。有条件时，宜随室外天然光的变化自动调节人工照明照度，宜利用各种导光和反光装置将天然光引入室内进行照明。采纳各种照明节能的操纵设备或器件；公共楼道照明、楼梯间照明和室外景观照明等均采纳智能照明操纵系统。房间或场所依照使用条件和天然采光状况采取分区、分组操纵措施；天然采光良好的场所，按该场所的照度自动开关灯或调光。6.2.5节能治理措施住宅水、电、燃气分户、分类计量与收费。建筑设备：建立智能化系统，有利于系统的高效运营、维护、保养：系统设备便于清洗、维修、改造、更换。建立健全能源监测、统计系统，对节能家庭进行表彰。第七章

58、 投资估算7.1编制依据1.国家关于可行性研究时期投资估算的编制方法。2.建设项目经济评价方法与参数（第三版）。3.建安工程费用参照西安市近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况确定。4.其他费用按照国家和陕西省工程建设其他费用有关规定计算。5.依照国家现行政策，本项目免征投资方向调节税。7.2投资估算7.2.1项目投资估算讲明1.土地费用：依照项目建设单位初步估算，本项目土地费用为30万元/亩。2.前期工程费：要紧包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及场地“三通一平”及临时设施布置等的费用支出。初步估算以项目总建筑面积为基数，按照每平方米80元计算。3.基础设施费：

59、要紧为建设用地内管线、道路、绿化、室外消防等室外工程费用。初步估算场地内管线、道路、绿化、室外消防等室外工程费用以项目总建筑面积为基数，按照每平方米200元计算。4.建筑安装工程费：指建筑房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。初步估算按照区域内近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况确定。5.公共配套设施费用：指居住区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，要紧为幼儿园、社区服务用房。初步估算按照区域内近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况确定。6.开发间接费用：指房地产开发企业内部独立核算单位在开发觉场组织治理所发生的各项费用，要

60、紧包括人职员资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费等费用。初步估算以项目总建筑面积为基数，按照每平方米20元计算。7.治理费用：指开发企业行政治理部门为组织和治理开发项目经营活动而发生的各项费用。初步估算以项目总建筑面积为基数，按照每平方米10元计算。8.销售费用：销售费用要紧为开发企业在销售房地产产品过程中所发生的各项目费用，以及专设销售机构的各项费用，销售机构的折旧费用、修理费、物料消耗费、广告费、宣称费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。销售费用按照50元/平方米计算。9.开发期税费：指项目所负担的与投资有关的各种税金和地点政府或有关部门征收的费用，包括：土地使