重庆典型大盘调研课件

1、重庆典型大盘调研重庆典型大盘调研前言 纬联曾操作过数个重庆千亩大盘并获得营销成功。但对于一个全新的三千亩大盘，我们仍需要积极探索、审慎求证她的操作模式，基于此，我们对重庆现正销售的200万方以上重点项目进行了再次调研和分析，以期获取成功的经验。前言 纬联曾操作过数个重庆千亩大盘并获得营销成功。但对于一奥林匹克花园中海国际社区融侨半岛融汇半岛奥林匹克花园中海国际社区融侨半岛融汇半岛奥林匹克花园奥林匹克花园基本资料总占地面积3300亩，建筑面积250万方；建成后总户数约20000户，容纳6万人左右；商业：畅谷商业街及即将打造的商业中心；学校：北大幼儿园、北大附小、附中；医院：社区内无医院，周边即将

2、有重医附院、加拿大多伦多国际医院出现；交通：有四路公交车经过社区，轻轨3号线在社区附近设站。基本资料总占地面积3300亩，建筑面积250万方；开发历程1-3期雅典系列洋房新亚洲红城紫枫郡御锦奥山别墅群畅谷商业街北大附中商业中心开发历程1-3期雅典系列洋房新亚洲红城紫枫郡御锦奥山别墅群畅开发历程说明2019年-2019年，开发1-3期产品为“雅典系列”洋房；2019年8月，3.7万方畅谷商业街开街营业；2019年9月，北大附中实验学校开学；2019年-2019年，第一个高层组团-“新亚洲”面市；2019年至今，奥山别墅群进入营销期；2019年-2009年，高层产品“红城”入市；2009年-201

3、9年，高层产品紫枫郡热销；2019年，高层产品“御锦”入市。预计年底，“奥商国际中心”集中式商业面世。整个项目，开发商计划在2019年结束，历时10年整。开发历程说明2019年-2019年，开发1-3期产品为“雅典开发亮点规划上，用一条小区主路将高层和洋房别墅区分开，规避了中高端人群杂居的相互干扰，使各区域相对纯粹；入市以定位为中高端的洋房入市，既奠定了品质基础，又做到了高低进退自如的产品选择；每一期均主题明确，产品具有差异性。如同为高层，红城的创新空中长廊、紫枫郡的跃层设计、御锦的舒适型高端公寓定位各有特色；无论高层还是别墅，都是选择逐步从中低向中高定位迈进，高层从开始的中小户型为主到现在的

4、中大户型为主，别墅从小面积联排向大面积联排，最后到类独栋发展。逐步实现溢价。学校占地120亩，覆盖从幼儿园到高中教育阶段，较好的满足了业主需求；有4路公交车在小区主公路设站，基本满足了业主尤其是高层业主的出行需要，且每一期小区（别墅除外）步行至车站的时间均在10分钟以内。开发亮点规划上，用一条小区主路将高层和洋房别墅区分开，规避了开发不足畅谷商业入市时机及商业定位选择有一定问题。畅谷商业街营业之时，已交房组团入住率不足30%；招入的商家以满足社区居民日常餐饮为主，导致长期经营不善，目前畅谷商业街依旧生意惨淡；集中式商业最后入市，导致业主长达数年无法在小区内及周边解决基本生活购物需求；以“奥林匹

5、克”命名，入市阶段也做足“体育”概念，但是最终呈现的产品和配套，并没有在这方面得到充分体现；开发不足畅谷商业入市时机及商业定位选择有一定问题。畅谷商业街营销借鉴入市阶段，真正实现全城皆知。重庆主城区约40%的户外广告在同一天更换成“重庆向北，生活向奥林匹克”主题广告，奥园一夜成名，促使这个当时处于“荒郊野岭”的项目开盘热销；在经过了近4年开发沉淀及原投资商顺驰集团资金链断裂风波之后，奥园于2019年初，推出“奥林匹克花园十年计划”，制造老盘不老、负面转正的舆论影响力，使市场用全新的眼光重新审视奥园。从“红城”开始，“奥林匹克花园”案名开始在广告上淡出，取而代之的以新企业品牌“融创”加分案名，给

6、市场的印象每次都是全新的。作为一个长达10年的开发历程，这或许是值得我们借鉴的。基础设施先行，创造体验环境，名为“爱琴海”的湖面先行打造、道路体系提前完善都为后戏营销创造了良好的环境；善于借势。一方面踏踏实实做产品创新，同时又善于借助国外大牌设计机构及设计师、设计理论家的参与，放大产品概念的影响力。营销借鉴入市阶段，真正实现全城皆知。重庆主城区约40%的户外业主如此说逐步逐步比以前方便得多了！购物还是不方便，大部分生活用品还是要到城区去买；现在公交车多了，出行比较方便。以前公交车少，虽然开发商提供了免费班车，毕竟班次不多，还是不方便。一期洋房的品质不高，现在入住率低，转手卖的价格比高层贵不了多

7、少。学校刚刚够满足社区需要，以后要是入住率高了，可能还是有点恼火。小区道路可连通金开大道，以后可能会成为主要干道，怕有点吵业主如此说逐步逐步比以前方便得多了！中海国际社区中海国际社区基本资料总占地面积1550亩，建筑面积220万方；社区建成后，可容纳约6万人；商业总面积31.5万方，包含中轴商业带、滨江商业广场等；社区内建有弹子石小学分校和重庆市11中分校两所学校；附近有武警总医院作为医疗配套；目前公交体系较完备，可通达渝中区、江北区、南坪等核心区域；项目建成后，将形成集精品高层、滨江高层、别墅、观江豪宅、酒店式公寓、滨江商业广场、滨江国际风情商业街等业态的综合性物业。基本资料总占地面积155

8、0亩，建筑面积220万方；开发布局及节奏观邸观园后期用地学校滨江豪宅及滨江商业区开发布局及节奏观邸观园后期用地学校滨江豪宅及滨江商业区开发节奏说明2019年，首期“观邸”面市，总面积47万方，已售罄、交房；2019年5月，二期“观园”面市，近30万方；后期开发逐步向江边延伸。开发节奏说明2019年，首期“观邸”面市，总面积47万方，已开发亮点自主干道向滨江路开发，一方面保障了前期组团的生活便利性，又预留了滨江豪宅的溢价空间；产品从符合大众消费的高层逐步向观江高层豪宅、观江别墅升级，通过大众产品实现现金流的快速回笼和滚动，为后续高端产品获取高利润打好基础；高达30余万方的商业面积，是实现高利润的

9、有力保障；入市时间虽然是08年底市场低迷期，但对于该项目而言，09年初的朝天门大桥开通是其最大的利好，抢在竞争对手前面入市，就抢到了先机。开发亮点自主干道向滨江路开发，一方面保障了前期组团的生活便利开发不足项目在产品上较普通，无明显亮点；早期承诺的教育配套八中和人民小学在一期交房时却变成了弹子石小学和11中，其业主维权运动成为2019年重庆最大的房地产事件之一，其影响至今未消；招商力度有所欠缺，一期预留了一万方的超市经营空间，但至今未能与商家达成意向协议或签约；开发不足项目在产品上较普通，无明显亮点；营销借鉴该项目为2019年地王，颇受市场关注，同时，中海邀请重庆主流媒体记者赴全国其他城市国际

10、社区参观，并形成考察文字，集中在各大媒体大肆炒作，短时间内形成聚焦；大手笔打造4万平米景观示范区，让客户在第一时间被打动；因学校问题影响未消，加上市场遇冷，开发商果断对二期“观园”低价出货，一千多套房子一次性推出，9折优惠，低于市场预期一千元左右，从集客数量看，效果明显。营销借鉴该项目为2019年地王，颇受市场关注，同时，中海邀请业主如此说位置不错，交通也方便！等滨江路通了，寸滩大桥建好了，周边的各种商务、商业设施齐备了，这一块绝对升值！开发商极不诚信，不敢相信他们的产品质量是合格的。绝对不会带朋友来这里看房子，万一又遭骗了，朋友怪我怎么办？业主如此说位置不错，交通也方便！融侨半岛融侨半岛基本

11、资料总占地3000亩；建成后预计可容纳10万人；商业上，引入了中央温泉会所，成为其一大亮点，但其他商业形态较少，仍以社区商业为主，多为餐饮，且经营不算成功；学校配备：引入了八中、人民小学和南坪实验幼儿园；医院：社区内无医院；交通：有3路公交车，分别可达解放碑、沙坪坝和杨家坪，到南坪则主要依靠小面的；融侨半岛物业形态以高层为主，产品形态相对单一。基本资料总占地3000亩；开发节奏及布局风临洲学校云满庭香弥山融侨城开发节奏及布局风临洲学校云满庭香弥山融侨城开发节奏说明2019年-2019年，首期“风临洲” 开盘并销售完毕；2019年，融侨人民小学开学；2019年，融侨南开中学开学；2019年，南开

12、中学初中部整体迁入融侨半岛；2019年-2019年，二期“云满庭”开盘并销售完成；2019年-2009年，三期“香弥山”取得销售成功；2019年至今，融侨城面市。开发节奏说明2019年-2019年，首期“风临洲” 开盘并销开发亮点“未建房子先修桥”，重庆人至今仍记得融侨的大手笔。融侨在开发之初，就投入数千万将小区大的道路系统及环形下沉式桥修好，赢得市场满堂彩；从滨江开始开发，再逐步向商圈中心靠拢，最后又回到滨江，这一开发进程，在第一时间保证了市场关注度，然后通过向商圈靠拢逐步提升价值，最后回到滨江，赚取高利润；花大力气引入重庆最好的中学和小学，使融侨半岛有了“亚洲第一教育大盘”的美誉，销售一路

13、看涨；中央温泉会所的打造，使融侨能够保持较长时间的知名度和被关注度；温泉入户曾经让无数人羡慕融侨的业主。开发亮点“未建房子先修桥”，重庆人至今仍记得融侨的大手笔。融开发不足商业配套不足，买菜购物甚至餐饮不方便是融侨被诟病最多的因素之一；虽然有三路公交车从融侨始发，但是基本是在小区外围道路行驶，业主到车站需要步行较长时间，且业主主要的出行方向是南坪商圈，与公交车行驶路程有出入，所以现在多数业主选择小面的出行。教育是融侨曾经热销的主要原因，但是由于前期考虑不周，导致后期学校容纳学生数量有限，从2019年起，教育成为业主维权的主要原因，目前，融侨已不再给高层业主承诺可入读融侨内部学校。产品创新较少，

14、这也是融侨逐步在市场上印象老化的原因之一；开发不足商业配套不足，买菜购物甚至餐饮不方便是融侨被诟病最多营销借鉴在营销上，核心诉求突出，教育在相当长的时间一直是融侨半岛的营销主题，且屡试不爽；通过不断的业主活动，维系客户关系，使大盘能够长时间的热销；营销借鉴在营销上，核心诉求突出，教育在相当长的时间一直是融侨业主如此说出行不方便，大部分时候只能依靠小面的，小面的又挤、又脏，很不舒服；买东西、吃饭都成问题，小区商业配套太糟糕；现在小孩想读小区里面的学校很麻烦，和外面读高价学校差不多了，还不一定读的到；融侨后面再开发，我们绝对不会给他们介绍朋友买了，融侨让我们失望了。 调研几个社区，融侨半岛是我们听

15、到负面信息最多的社区。业主如此说出行不方便，大部分时候只能依靠小面的，小面的又挤、融汇半岛融汇半岛基本资料占地3000亩，总建筑面积近300万方；规划总人口约8万人；商业规划有35万方，包含社区商业、大中型超市、酒店及写字楼等，目前已有重百超市开业；学校现已确定有南坪实验幼儿园、鱼洞四小、重庆清华中学、史迪威外语学校等，开发商计划打造或联合10所学校构建一线教育大盘；医院配套目前尚未见规划；项目规划有15万平米的5大公园。基本资料占地3000亩，总建筑面积近300万方；开发节奏一期四期香缇卡纳二期三期五园湾五期艾德公馆六期香缇漫山开发节奏一期四期香缇卡纳二期三期五园湾五期六期香缇漫山开发节奏说

16、明2019年-2019年，一期销售完成（分三次推售），共12万方洋房；2019年-2009年，二期18万方洋房及高层分批推出，顺利完成销售；2009年-2019年，约22万方高层组团“五园湾”推出；2019年，洋房组团香缇卡纳推出，约12万方；2019.10-2019.2，高层艾德公馆推出，约14.3万方；2019.3至今，推出香缇漫山，集合高层、洋房、别墅等多种业态；此后开发主要向滨江方向迈进，打造滨江豪宅区和集中式商业。开发节奏说明2019年-2019年，一期销售完成（分三次推售开发亮点高层与洋房交替推出，给市场的印象保持一定的新鲜感；项目与配套设施前后呼应，阶梯式交错完成。且在规划上，每

17、个组团都预埋了自己的支撑性卖点。比如：一期3000平米超市签约；二期主题公园推出，幼儿园、3000平米超市建成营业；五园湾峡谷公园、五号桥、融汇小学；香缇卡纳融汇小学开学；项目集中式商业推出时间计划在项目整个开发中期。以城市综合体形式出现。既支持了项目销售，又一定程度上保障了商业的正常运营；从无资源优势区域向滨江区域开发，以后期江景豪宅赚取利润。开发亮点高层与洋房交替推出，给市场的印象保持一定的新鲜感；开发不足高层与洋房区域多次混搭，且建筑风格过于多样化,社区的整体性一定程度被破坏；交通问题比较突出，目前主要依靠小区班车出入；项目昭示性欠缺，大盘形态未很好的展示出来；项目大盘影响力未能彰显，目

18、前更多沦为一个区域性楼盘，购买人群以巴南和南岸人群为主。该区域非政府重点发展区域，因此有更多的配套需要开发商打造，比如医院，但从目前看，开发商尚未有此计划。开发不足高层与洋房区域多次混搭，且建筑风格过于多样化,社区的营销借鉴起势的势能未做足。融汇半岛开始推广，就将传播区域主要放在南部，且主题朴实，以“欢乐之城”面市，未能占据市场高点，实现高举高打，所以项目认知局限于南部，价值认同偏低，所以项目价格一直处于区域中等水平；推售体量与市场行情紧密联系，且在市场行情较好是开发较生地块，盘活整个地块，为后期开发地块提供便利，比如：五园湾；每期推出体量均在10万方以上，20万方以下，小步快跑。每月均有新产

19、品入市，保持市场一定曝光度。营销借鉴起势的势能未做足。融汇半岛开始推广，就将传播区域主要大盘启示大盘启示教育是否选择设置学校？ 作为10万人的大社区，学校是必要配套；同时，优质教育资源是楼盘销售的有力推动因素。学校规模配置 除奥园以外，重庆几乎所有开发成熟的大盘都因为教育规模不够问题 受到业主指责，如融侨半岛、鲁能新城、华润二十四城等，所以有必要根据总体人口规模和产品对应人群进行专项分析，获得学校规模配置要求。同时，为了保险起见，可从外部寻找合作学校作为补充。奥园：规划人口6万人，学校占地120亩，目前约可以容纳2000余学生（幼儿园除外），因入住率相对较低，教育资源基本够用；鲁能新城：规划人

20、口7万人，学校约可以容纳2000学生，资源不够用，业主需提前一年预定，并缴纳赞助费，业主曾因此维权导致鲁能降价销售；融侨半岛：规划人口10万人，两个学校可容纳3000余人，教育资源不够用，现已对高层停止承诺入读社区内学校。业主为此积压了不少负面情绪。华润二十四城：谢家湾小学整体迁入，所以学校要兼顾社区和公共教育资源的分配，难以满足所有业主子弟就读，开发商因此被业主维权。 教育是否选择设置学校？教育学校介入时机首先学校需要从一开始就进行规划，确定位置和规模；学校的合作意向洽谈在规划确定之后就可以开始进行，达成意向后即可对外宣传；从重庆几个大盘的经验看，学校开学时间一般选择在有30万方以上物业交付

21、之后学校经营模式目前一般为开发商提供场地，引入知名学校及其师资进行教学及管理，经营风险及收益与开发商无关；也有开发商有介入教育经营的意向，如重庆南方玫瑰城，有意向与新加坡某教育集团合作，共同成立学校进行经营。教育学校介入时机商业集中式商业是一个必要选择。严格的说，重庆新区大盘尚没有一个项目的商业是成功的。融侨半岛：缺乏集中式商业，基本为社区门面，业主普遍反映购物不方便；尽管中央温泉会所经营比较成功，但对于业主而言，这类商业配套非必需品；奥园：有集中式商业区畅谷，但是一方面没有为畅谷设计大中型超市经营空间，另一方面招商缺乏主力店支持，经营4年仍未有起色；新的集中式商业中心可能会有所改观；鲁能新城：受益于主城快速扩张，商业相对成功。集中式商业约3万方设置于城市主干道旁，成功招入了重百超市、麦当劳等主力店，经营较为成功。但其他街区内商业，销售较好，经营较差。商业集中式商业是一个必要选择。严格的说，重庆新区大盘尚没有一商业商业业态选择。一个10万人的社区，相对于一个大县城的人口规模，在商业上有必要考虑生活的方方面面。大中型超市、餐饮主力店、主题性休闲商业主力店是必需品，其他业态会跟从主力店自然形成。商业体量。重庆主城200万方以上大盘，商业规模基本在30万方以上（大多含有酒店），泸州