商业广场工程前期介入课件

1、商业广场工程前期介入 工作关键点探讨商业广场工程前期介入课件第1页商业广场工程前期介入工作关键点探讨设计阶段图纸复核施工阶段现场跟进设备运行综合调试代管阶段人员培训接管阶段问题整改 为确保项目标工程施工质量并按期开业，把握好工程前期介入工作关键点是工程管理主要前提条件之一。商业广场工程前期介入课件第2页设计阶段图纸复核商业广场工程前期介入工作关键点探讨商业广场工程前期介入课件第3页设计阶段图纸复核 图纸复核出发点：满足日后使用功效及维护保养 要求。参考相关标准： 万达集团机电设计标准 万达集团商业综合体建造标准 万达集团商业管理用房建造标准； 国家建筑行业相关要求及标准。商业广场工程前期介入课

2、件第4页设计阶段图纸复核建筑类 外广场用于地砖冲刷和绿化浇灌取水点管道，要考虑管道内存水泄放，防止冬季冻裂管网。（屋面有绿化设计，也要考虑浇灌管网冬季防冻） 外广场预留活动电源箱体，安装位置要考虑广场整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水处理工艺。商业广场工程前期介入课件第5页活动电源位于方砖地下，存在安全隐患。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第6页设计阶段图纸复核建筑类步行街商铺采取通长钢化玻璃设计时，注意商铺隔断墙体与钢化玻璃交接处缝隙施工工艺，在满足消防要求同时，要考虑钢化玻璃立面美观。 是否已设计足够各功效性用房，且面积、空调、给排水、设备冬季保温等是否满足日后使用要求。 变电所或低

3、压配电室不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第7页变电全部空调供回水管道及排污管管线。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第8页地面无铺装且无坡度，易造成积水。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第9页垃圾房面积不足、无排水地沟、无空调。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第10页消防湿报间没有排水地沟。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第11页设计阶段图纸复核建筑类 北方严寒地域，地下停车场出入口最少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气侵入，同时车场入口收费亭位置和开启堆积门感应点位置设置要合理。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第12页设计阶段图纸复核建筑类

4、停车场坡道要有截水沟设计，最少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地域更需注意。排水沟砌筑，应采取混凝土砌筑。停车场出入口只有一道截水沟 房市金碟商业广场工程前期介入课件第13页设计阶段图纸复核建筑类 通往地下停车场扶梯通道，要考虑对空气隔档设计，防止夏季空调冷负荷散失和冬季冷空气侵入经营区域。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第14页设计阶段图纸复核强电类商铺配电箱应安装在柱体或非商铺之间间隔墙上，插座及弱电等线路均从棚上下引至墙面，防止商铺合并、拆分时线路调整困难。原设计图调整后设计图 房市金碟商业广场工程前期介入课件第15页设计阶段图纸复核强电类商场内导视系统应采取独立回路供电设计，

5、防止因挂在正常照明或应急照明回路上,造成营业期间导示牌开闭状态不统一，影响品质。两种导示牌不能同时亮，影响品质。商业广场工程前期介入课件第16页设计阶段图纸复核强电类 除一层扶梯底下预留各种经营地插外，应取消步行街通道上地插，改为墙插。影响地面美观，存在安全隐患（防水、绊人） 房市金碟商业广场工程前期介入课件第17页设计阶段图纸复核强电类充分考虑一层和顶层照明照度，尤其是穹顶上方，适当增加，提升照度。一层、大小中庭及穹顶处照度要重视，适当增加。商业广场工程前期介入课件第18页设计阶段图纸复核弱电系统 预留ATM机所需电源及数据接口。对停车场收费系统和门禁系统力争同一品牌产品，通讯协议和数据库统

6、一，采取一台服务器即可完成数据存放。闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位增加；充分考虑硬盘录像硬盘容量和存贮格式，确保数据存放30天时间和图像连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周围）无布控死角。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第19页设计阶段图纸复核弱电系统门禁系统采取联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁功效。做好地下各收费岗亭、各设备值班室语音和必要数据线路设计。背景音乐音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能提议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功效设备。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第20页

7、设计阶段图纸复核暖通系统各主力店与商管管辖制冷机房设备需分别独立设计，防止能源费用分摊困难。北方严寒地域一层各出入门口及地下停车场出入口应安装水热风幕，阻隔冷空气进入。组合式空调柜机供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。屋面空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，防止设备及管道冻伤。湿式垃圾房需配置分体空调。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第21页设计阶段图纸复核暖通系统应对商铺及步行街公共区域冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准要求，火锅类商铺冷负荷适当增加。北方严寒地域一层地面可考虑地热辐射采暖技术，确保步行街夜间连续供暖。屋面冷却水塔、膨胀水箱、供

8、水管道在最低点应设置泄水阀门，预防冬季冻裂。冷却水塔底部应有1.5M高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门调整等日常操作。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第22页 冷却水塔底部较低，不便于日常使用及维护。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第23页垃圾房应采取地沟排水并设有滤渣池，不提议采取地漏。空调末端机房、消防泵房、消防湿报间、消防稳压泵房等有水设备间应设置排水地沟或地漏。 设计阶段图纸复核给排水系统餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，防止混用造成油垢堵塞生活排水管道。餐饮商铺厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采取集中隔油池和集水池设施，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间相连，应考虑加装

9、隔物网，预防污水泵吸水口堵塞。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第24页积水池与卫生间管道连接，但无隔污网。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第25页设计阶段图纸复核消防系统消防末端试水点位置应考虑便于日后消防检测、测试及喷淋泡爆碎时应对，防止放置在无排水管道位置及经营区域内。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第26页设计阶段图纸复核电梯系统扶梯底部灯光效果要考虑日后维护及面层保洁便利。扶梯底部采取云石母片，不便维修和清洁。商业广场工程前期介入课件第27页设计阶段图纸复核商铺部分审核装修材料消防防火等级，满足消防要求。餐饮商铺厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采取防火门；排

10、油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道清洗条件（与当地消防局对接，掌握地方详细政策）。复核商铺装修设计图纸水电气容量，满足商铺交付条件。商业广场工程前期介入课件第28页设计阶段图纸复核商铺部分关注厨房及卫生间防水工艺，尤其是地沟与排水管道接缝处。审核商铺门头牌匾及立面效果，满足步行街整体美观要求。商业广场工程前期介入课件第29页商业广场工程前期介入工作关键点探讨施工阶段现场跟进商业广场工程前期介入课件第30页施工阶段现场跟进-土建部分 为确保正常经营和财产安全，防止投诉、索赔、拒交租金和物管费现象发生，防水施工工艺要重点跟进，并做好闭水试验及结果统计。重点关注部位有：地下室外

11、侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰嘴处）、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及排水管四面）等。商业广场工程前期介入课件第31页伸缩缝施工不彻底。商业广场工程前期介入课件第32页防水材料未作保护层施工。商业广场工程前期介入课件第33页女儿墙返沿处开裂，且没有鹰嘴挡水施工。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第34页施工阶段现场跟进-土建部分 外管网各种管线，要结合实际施工情况进行查对。对外管网（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，防止盲目或交叉施工，造成各种井坑掩埋。砌筑时，每个井垫砖必须要砌筑。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第

12、35页施工阶段现场跟进-土建部分商铺餐饮后厨区域隔断墙必须砌筑到顶，确保满足消防要求。关注厨房区域棚面施工是否满足棚内设施设备（油烟净化器及管道）清洗及维护条件。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第36页施工阶段现场跟进-电气部分跟进大功率设备供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，防止因为大电流使接线柱发烧造成设备或线路损坏。空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功效完善及运行正常。开业庆典双回路电源控制柜定做和调试（项目企业购置）。商业广场工程前期介入课件第37页施工阶段现场跟进-弱电部分语音系统综合布线要有干线子系统，防止企业内、外部电话、网络等无法经过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用

13、房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服台），造成后期管理上不便。跟进消防、楼控系统控制模块安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后维护打下坚实基础。门禁系统控制软件能够一次性开启全部门，确保在突发事件下紧急处置。商业广场工程前期介入课件第38页施工阶段现场跟进-暖通部分商铺自行安装分体空调（若准许）冷凝水管接入生活排水管道保温处理。冷却水塔、补水水箱浮球阀是否调整正确，防止用水浪费。室内空调吊机供回水管道及冷凝水排放管道保温处理。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第39页施工阶段现场跟进-通排风部分通往室外各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，防止雨水顺管道倒灌入室内。防火、防烟调

14、整阀按设计安装，防止遗漏和调整阀位于无法维护位置。屋面各种风机出风方向正确、无异常声响； 防排烟风机低速和高速切换及运转正常； 油烟净化器高压模块正常工作、排油烟风机皮带工作正常。商业广场工程前期介入课件第40页排油烟管道密封不严。防火阀位于墙体内。商业广场工程前期介入课件第41页施工阶段现场跟进-消防部分统计喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口位置，防止出现喷淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门情况发生。跟进消防水炮安装与调试，确保水炮功效实现（日常检测比较困难）。跟进商铺装修时防火卷帘周围施工，禁止拆改和阻隔。商业广场工程前期介入课件第42页施工阶段现场跟进-电梯部分a、关注垂直梯运行是否平稳、无异常

15、声音，重点检测安全部件动作是否准确。b、关注扶梯梯阶是否晃动、刮碰两边侧板。c、跟进电梯调试配重试验，确保电梯满载正常运行。e、跟进变频扶梯一次运行周期梯阶数量，确保用户运输到位。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第43页施工阶段现场跟进-小结各系统设备调试跟进是重点，应做好调试统计，尤其调试期间对各种故障排除方法，为日后安全运行打好基础。在各系统跟进期间，要随时做好各项设备台帐统计（按照商管总部统一模板）。跟进各功效性物业用房施工，确保按照建造标准配置足够设备。图纸审核关键点一样是跟进工作重点事项。商业广场工程前期介入课件第44页商业广场工程前期介入工作关键点探讨设备运行综合调试商业广场工程

16、前期介入课件第45页设备运行综合调试-变电运行 变电所在正式送电之前： 1、检验各种柜体及仪表外观是否完好； 2、检验地沟及墙体是否残留孔洞； 3、检验地沟是否有存水和杂物； 4、检验母线、各接线端子螺丝是否紧固；5、变压器及柜体等是否可靠接地；6、检验赔偿柜内电容外观是否完好；7、检验模拟显示器线路与实际线路是否符合；8、检验安全操作工具及警示标识是否齐全。商业广场工程前期介入课件第46页设备运行综合调试-变电运行 变电所在正式送电之后： 1、检验各种仪表数据显示是否正确。 2、检验母线及各接线端子是否发烧，是否有异常声音。 3、检验无功赔偿电容柜自动投切是否正常。 4、检验低压抽屉柜脱扣器

17、电流整定值是否正确。 5、检验变压器冷却风扇是否工作且投切自如。 6、地面绝缘地胶铺装是否平整且便于地沟检验； 挡鼠板是否已经安装； 7、消防灭火器是否配置齐全。商业广场工程前期介入课件第47页设备运行综合调试-变电运行当站内某一母线出现因为该母线连接设备事故引发失压时，需快速将连接在该母线全部断路器切断。变电所各回路首次送电必须由施工单位完成 （包含因施工需要回路暂时停电再送电）。依据现场实际情况，编制变电所倒闸操作、绝缘测试、高压验电等项操作规程，规范上墙；标注低压侧各回路负荷性质，确保消防电源等设备稳定供电。商业广场工程前期介入课件第48页设备运行综合调试-通排风系统对各种通排风设备控制

18、箱体进行编号；对各配电箱控制回路接线螺丝进行紧固；调整热保护继电器电流值；控制回路控制功效可靠（消防排烟风机高速与低速）。检验风机叶轮旋转方向，确保出风正确，风机工作无异常声音，如：无叶轮扫镗现象。检验消防排烟风机是否具备消防联动功效。检验排风管道上防火阀开闭位置及动作情况。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第49页设备运行综合调试-给排水系统对给水系统外管网及内网各回路计量水表进行登记，并统计表底数，属租户使用，需签字确认。对内管网闸阀或法兰进行检验，对跑、冒、滴、漏现象及时处理。对止回阀、浮球阀、液位控制器进行检验，确保动作可靠。检验生活水泵房电机、控制柜无异常气味，控制柜电压表、电流表、

19、供水压力表指示正常。生活水泵房配置空调、紫外线消毒灯等设备是否工作正常。给水系统开业前，完成生活水箱及管道清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。商业广场工程前期介入课件第50页设备运行综合调试-给排水系统对室外污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进行检验，对施工时残留杂物进行清掏。对地下各污水井排污泵进行检验，调整浮漂位置，确保高低液位动作可靠。检验屋面虹吸雨排是否堵塞，及时清理。对步行街卫生间设备设施进行检验， 确保开业后使用。排水系统开业前，需取得排污许可证。商业广场工程前期介入课件第51页设备运行综合调试-空调系统空调机组外观检验，是否有漏油、漏气现象；开机和停机逻辑控制回路动作正确，各传感器工

20、作正常，确保设备运行逻辑保护，防止设备损坏；设备开启后各项运行参数在范围之内，使设备运行在最正确状态：（冷水机组名义工况下） a、冷冻水回水温度12 ，供水温度7 ，温差5 供回水压降调整为49KPa（0.5kg/cm） b、冷却水回水温度32，供水温度37 ，温差5 供回水压降调整为68KPa（0.7kg/cm） 制冷机组商业广场工程前期介入课件第52页设备运行综合调试-空调系统 c、几个制冷剂工作状态时压力（kPa） d、循环水泵变频功效运行平稳，无异常声音，工作电流不超出电机额定电流。 e、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水现象。 f、一对一开启冷冻水和冷却水阀门，关闭不运行设备回水阀门

21、。制冷机组制冷剂名称蒸发器压力（3.3） kPa冷凝器压力（37.8）kPa停机状态（22.2）kPaR123-18.641.2-4.9R1234a224.6675.7500.2R22446.21329.9851.2商业广场工程前期介入课件第53页设备运行综合调试-空调系统a、冷却水塔风扇工作正常，无异常声音，叶轮旋转方向 正常。b、一台机组开启一台冷却水塔，确保冷却水塔回水温度。c、设备运行及停机后，冷却水无溢出流失。冷却水塔 房市金碟商业广场工程前期介入课件第54页设备运行综合调试-空调系统a、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象；b、过滤器、表冷器无堵塞现象；c、冷凝水集中

22、搜集排放，管道无倒坡现象，保温彻底。d、管道末端自动排气阀排气正常；e、楼控电动阀动作正常；f、风机盘管三档调温开关动作正常。末端设备 房市金碟商业广场工程前期介入课件第55页设备运行综合调试-空调系统设备安装完成后，在第一次通水时，要对管道进行重复冲洗，并对过滤器进行拆洗，直至到达要求。设备在正式运行前，要对水质进行处理，到达空调运行水质要求。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第56页设备运行综合调试-弱电系统 由于弱电项目施工相对较为滞后，开业时停车场道闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等可能不会施工结束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统

23、、集团专网及办公网络必须达到正常使用功能。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第57页设备运行综合调试-弱电系统闭路监控系统：显示器图像清楚，无含糊、雪花及帧频抖动； 各摄像点位名称标注准确； 硬盘录像存放无连续丢帧而且数据能够保留30天； 手动控制键盘能够控制球机全方位动作且图像切换自如。消防报警系统：报警控制柜报警点录入数量与实际施工相符；且报警点 位置描述准确。（务必取得报警点位地址码表） 报警控制柜无误报及报警点隔离现象； 消防广播功效正常；强切背景音乐功效正常。 报警控制柜强起功效具备（消火栓泵、喷淋泵、防火卷帘、 消防排烟风机等能够直接强起）； 房市金碟商业广场工程前期介入课件第58

24、页设备运行综合调试-弱电系统 其它： 1、客流计数系统人流计数准确率查对，即误差情况查对。 2、商铺语言及网络能够正常开通，有线电视应具备开通条件； 3、商铺售电系统开通使用，IC卡表受电功效无异常； 4、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区广播正常； 5、LED大屏幕视频及音源播放正常，大屏幕显示无死点； 6、CRT报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确； 7、确保集团专网和办公网络开通。 开业时，需确保庆典主会场背景大屏幕和室外LED大屏幕视频联动。 房市金碟商业广场工程前期介入课件第59页设备运行综合调试-消防系统a、消防水池、稳压水箱蓄水前，对建筑垃圾彻底清理，浮球阀 动作

25、可靠。b、检验消火栓泵、喷淋泵运行正常，无异常声音；c、消防水炮捕捉火点动作正常、出水正常。d、消防稳压罐压力值设定正常；稳压泵工作正常；喷淋管道、 消火栓管道静态水压正常。e、喷淋末端放水试验时，湿式报警阀动作正常、警铃动作正常、 水流指示器动作正常。 f、防火卷帘上下动作自如，消控室远端控制功效正常。 g、开业前拆除温感、烟感等探头防尘保护罩 。 商业广场工程前期介入课件第60页设备运行综合调试-消防系统开业前消防系统需进行各项功效测试，并完成联动功效测试。开业前需与当地消防局联合举行一次大型消防演练。 （商业广场租户需参加）开业前需取得消防验收合格证书，方可开业。商业广场工程前期介入课件

26、第61页商业广场工程前期介入工作关键点探讨代管阶段人员培训商业广场工程前期介入课件第62页代管阶段人员培训 1. 人员培训目标： 为熟悉掌握各种设备设施操作程序及方法，确保设施设备正常、安全运行，提升员工各项工作技能，及时有效处理各种突发事件，在代管之前和期间，应加强对员工进行各种技能培训。 2、培训重点内容： a.各系统设备操作流程培训和应急突发事件处置培训。 如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、LED显示器等。 b.设备操作流程及维护保养程序。 c.各种突发事件处置程序：溢水、停电、消防等预案培训 及演练。 商业广场工程前期介入课件第63页代管阶段人员培训3. 代管期间注意事项：a、 变电所各回路首次送电必须由施工单位完成（包含因施 工需要回路停电再送电）。b、各设备室（间）进入外来人员需做好登记。c、工程各班组开始进入值班状态，实施倒班制度。d、随时统计设备运行期间各种参数，关注运行状态。掌握设备最正确运行方法。e、搜集整理现场跟进阶段各种工程质量问题，及时上报项目企业并制订整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。商业广场工程前期介入课件第64页商业广场工程前期介入工作关键点探讨接管阶段问题整改商业广场工程前期介入课件第65页工程遗留问题处理1、属施工单位施工质量问题： 在工程保修期间，如施工单位不推行协议义务，