房地产信托与年金信托的学习课件

1、2022/9/131第七章 房地产信托与年金信托 房地产信托 年金信托 2022/9/132第一节 房地产信托信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿) (2004年10月）房地产信托业务：是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。不动产：包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 2022/9/133第一节 房地产信托信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循以下原则： 公开、公平进行；有明

2、确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；维护委托人和受益人的最大利益；不得损害国家利益和社会公共利益。 2022/9/134第一节 房地产信托房地产信托资金的运用方式：用于土地收购及土地前期开发、整理；投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；以住房抵押贷款方式运用；信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。2022/9/135第一节 房地产信托信托投资公司运用房地产信托资金，不得有下列行为：将房地产信托资金运用于非不动产；将房地产信托资金投资于境外的不动产；以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任

3、何责任或债务承担责任；与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易；将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。 2022/9/136第一节 房地产信托房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系。信托资金的使用方不得将信托资金投资于与该信托资金受托方存在关联关系的不动产及其经营企业。经中国银监会审批，信托投资公司办理房地产信托业务时，单个集合信托计划接受的合同份数可以不受信托投资公司资金信托管理暂行办法第六条的限制。2022/9/137第一节 房地产信托房地产信托资金的保管人，应当履行下列职责：建立房地产信托资金账户和受益人账户；记录房地

4、产信托资金投资收益；监督信托投资公司依合同约定运用房地产信托资金；依信托投资公司根据信托合同确定的方案分配信托收益；合同约定的其他职责。 2022/9/138第一节 房地产信托从事房地产信托业务的信托投资公司应具备完善的公司治理机制、操作流程和风险控制机制：信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金时，只能对取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(以下简称四证)的房地产项目发放贷款。 2022/9/139第一节 房地产信托信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金，应当至少采取如下风险控制措施：以土地使用证或房产抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押

5、权，防止形成不可预见的贷款风险。以信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并形成书面报告。担保能力较差或存在循环担保的，应要求承贷人引入独立的商业担保；2022/9/1310第一节 房地产信托利用专业的评估公司对项目的建设周期、资金运用及整体效益、项目存在的相关限制及其影响等作出详尽分析，建立按工程进度划拨资金的多方监管账户，信托投资公司和借款人当事人共同签章并经保管人审核后才可划出资金，严禁开发企业挪用贷款转作其他项目或其他用途；对承贷企业的项目收入采取全封闭运行的管理模式，加强对房地产经营收益的监控，房产销售合同应备案，要求销售回款只能划入保管人处所开设的信托资金专户，防止挪用销售回

6、款开发其他项目或挪作他用。 2022/9/1311第一节 房地产信托信托投资公司以投资方式运用房地产信托资金的，应当至少采取如下风险控制措施： 以自己名义代表投资人介入所参股房地产企业的治理，为受益人的利益谨慎管理信托资金；及时办理所涉及的房地产企业的股权变更手续或信托登记手续；对控股或属于关联方关系的房地产企业，应当在评价自身房地产企业管理经验与能力的基础上，依法或者自主决定是否聘请外部专业机构参与管理。2022/9/1312第二节 年金信托企业年金是是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。企业年金基金，是指根据依法制定的企业年金计划筹集的资金及其投资运营

7、收益形成的企业补充养老保险基金。 企业年金基金的当事人：委托人、受托人、账户管理人 、托管人 、投资管理人 委托人：设立企业年金的企业及其职工。2022/9/13132022/9/1314第二节 年金信托受托人：是指受托管理企业年金基金的企业年金理事会或符合国家规定的养老金管理公司等法人受托机构。企业年金理事会由企业代表和职工代表等人员组成，依法管理本企业的企业年金事务，不得从事任何形式的营业性活动。2022/9/1315第二节 年金信托受托人应当履行下列职责：选择、监督、更换账户管理人、托管人、投资管理人以及中介服务机构；制定企业年金基金投资策略；编制企业年金基金管理和财务会计报告；根据合同

8、对企业年金基金管理进行监督；根据合同收取企业和职工缴费，并向受益人支付企业年金待遇；接受委托人、受益人查询，定期向委托人、受益人和有关监管部门提供企业年金基金管理报告。发生重大事件时，及时向委托人、受益人和有关监管部门报告；保存与企业年金基金管理有关的记录至少15年；国家规定和合同约定的其他职责。 2022/9/1316第二节 年金信托账户管理人：是指受托人委托管理企业年金基金账户的专业机构。账户管理人应当履行下列职责： 建立企业年金基金企业账户和个人账户；记录企业、职工缴费以及企业年金基金投资收益；及时与托管人核对缴费数据以及企业年金基金账户财产变化状况；计算企业年金待遇；提供企业年金基金企

9、业账户和个人账户信息查询服务；定期向受托人和有关监管部门提交企业年金基金账户管理报告；按照国家规定保存企业年金基金账户管理档案至少15年；国家规定和合同约定的其他职责。 2022/9/1317第二节 年金信托托管人，是指受托人委托保管企业年金基金财产的商业银行或专业机构。托管人应当履行下列职责： 安全保管企业年金基金财产；以企业年金基金名义开设基金财产的资金账户和证券账户；对所托管的不同企业年金基金财产分别设置账户，确保基金财产的完整和独立；根据受托人指令，向投资管理人分配企业年金基金财产；根据投资管理人投资指令，及时办理清算、交割事宜；2022/9/1318第二节 年金信托负责企业年金基金会

10、计核算和估值，复核、审查投资管理人计算的基金财产净值；及时与账户管理人、投资管理人核对有关数据，按照规定监督投资管理人的投资运作；定期向受托人提交企业年金基金托管和财务会计报告；定期向有关监管部门提交企业年金基金托管报告；按照国家规定保存企业年金基金托管业务活动记录、账册、报表和其他相关资料至少15年；国家规定和合同约定的其他职责。2022/9/1319第二节 年金信托投资管理人：是指受托人委托投资管理企业年金基金财产的专业机构。投资管理人 资格：综合类证券公司注册资本不少于10亿元人民币，且在任何时候都维持不少于10亿元人民币的净资产；基金管理公司、信托投资公司、保险资产管理公司或其他专业投

11、资机构注册资本不少于1亿元人民币，且在任何时候都维持不少于1亿元人民币的净资产。 2022/9/1320第二节 年金信托投资管理人应当履行下列职责： 对企业年金基金财产进行投资；及时与托管人核对企业年金基金会计核算和估值结果；建立企业年金基金投资管理风险准备金；定期向受托人和有关监管部门提交投资管理报告；根据国家规定保存企业年金基金财产会计凭证、会计账簿、年度财务会计报告和投资记录至少15年；国家规定和合同约定的其他职责。2022/9/1321第二节 年金信托年金信托业务的基本步骤：年金理事会与信托投资公司签订年金信托合同，就企业年金的管理运用方式等做出明确约定。 信托投资公司制定年金信托计划

12、、年金信托合同、年金信托业务章程等材料。年金理事会与信托投资公司共同到社会保障部门办理信托登记年金理事会收齐企业和职工缴纳的年金后，定期将企业年金交付信托投资公司。 信托投资公司向企业年金理事会签发信托证书，向受益人签发受益权证书。2022/9/1322第二节 年金信托 信托投资公司按信托合同约定对受托年金进行管理运用并定期将信托收益划入各企业年金理事会（委托人）的专门账户或直接划入企业职工（受益人）的个人年金账户。 职工退休后（死亡或发生其他情况时），各企业年金理事会通知信托投资公司对相关受益人（或其指定继承人）一次或分期支付年金。 职工转换工作时，在企业年金理事会的授权下，信托投资公司为其

13、办理年金账户的过户手续。当受益人个人账户的年金支付完后，信托投资公司从受益人或其指定的继承人处收回受益权证书。 2022/9/1323第二节 年金信托中介服务机构：是指为企业年金管理提供服务的投资顾问公司、信用评估公司、精算咨询公司、律师事务所、会计师事务所等专业机构。中介服务机构经委托可以从事下列业务： 为企业设计企业年金计划；为企业年金管理提供咨询；为受托人选择账户管理人、托管人、投资管理人提供咨询；对企业年金管理绩效进行评估；对企业年金基金财务报告进行审计；国家规定和合同约定的其他业务。 2022/9/1324第二节 年金信托基金财产的投资范围，限于银行存款、国债和其他具有良好流动性的金融产品，包括短期债券回购、信用等级在投资级以上的金融债和企业债、可转换债、投资性保险产品、证券投资基金、股票等。 投资银行活期存款、中央银行票据、短期债券回购等流动性产品及货币市场基金的比例，不低于基金净资产的20%； 投资银行定期存款、协议存款、国债、金融债、企业债等固定收益类产品及可转换债、债券基金的比例，不高于基金净资产的50%。其中，投资国债的比例不低于基金净资