瑞方顾问-2010年湖南湘潭城郊韶山东路地块项目前期思考课件

1、城郊韶山东路地块前期思考湖南湘潭湘潭韶山东路地块项目组2010年12月15日一、项目整体定位思考二、项目产品组合建议三、项目产品附加值增益建议目录Contents四、项目营销思初步考报告整体观点项目整体属性的界定：老城核心区，小规模的以住宅和商业为主的中档楼盘项目住宅产品思路：住宅以商务型公寓，主要以30-80平方米面积为主项目商业思路：一楼商业拆分单独出售，二三楼整体出售项目溢价及增值部分：公建式的外立面、独特的小区小品以及酒店式的公寓大堂项目推售顺序：先销售住宅，在销售商业项整体开发周期：一年销售期，一年项目结束一、项目定位思考项目地块基础数据：占地：4亩容积率：4.8总建筑面：1.28万

2、面宽67米，进深40米目前产品定位：1-3层为商业裙楼4-6层位写字楼7-15层位住宅项目属性界定一：项目地处河西，地块较小，容积率高地块属性界定二：该项目地块为旧城拆迁，地块内无其他特殊资源项目地块内旧房，正在逐步拆迁中，目前尚余二栋旧住宅未被迁掉项目整体界定项目整体属性界定：城市老城核心区，小规模的以住宅和部分商业为主的中档楼盘规模区位物业形态根据甲方提供资料，目前项目产品报规如下写字楼及住宅商业部分53米20米17米67米40米3层商业3层写字楼9层住宅产品组合方案案例一：长沙香颂国际,是以小型商业综合体和住宅为主的城市核心的小型综合体香颂国际位于韶山南路107号物业形态：高层 绿化率：

3、28%占地面积16323.06容积率：5建筑面积：108061.43总栋数：1栋总套数：800套停车位数：地上80个，地下483个案例借鉴意义：1、商住结合，引进大型商业项目家乐福，提高项目整体溢价空间2、独特的写字楼式的外立面，弱化项目住宅感3、电梯直接入户，减少成本投入7.5米2米7.5米 做成商务公寓形式住宅，每层将有20-24户，面积从3080 小户型将面宽做到3.5-3.7米，将对成本有较大的节约 该商务公寓也可做成酒店式公寓，操作手法较多 小户型在单价将较大户型高，整体收益较大面积住宅高楼体电梯2、住宅产品组合3、商业部分思考商业定位自身资源条件区域商业格局研究规划概念建议消费者及

4、投资者需求启示商业街状况分析商业街铺状况分析集中式商业状况分析专业市场商业状况分析3、商业部分操作思路商业操作总原则：一楼独立划分成商铺销售(增大临街商铺面积)业态：可作为小区居住商业配套 路口二边作为商铺分散式销售 一楼预留二楼商铺入口大堂及电梯入口二楼、三楼集中销售业态：作为餐饮及休闲娱乐整体销售商业格局划分思考：一楼商铺划分： 将临街面最大区域划分成小商铺集中销售 靠近居民路附近则作为小商铺，为小区提供社区配套性商业 预留一楼价差位置作为二三楼商业入口及商业大厅韶山东路居民区道路居民区道路作为二三层商业入口及大厅预留作为临街商铺销售1、建筑立面设计单体住宅的建筑立面，为了提高营销速度，一

5、般不采用住宅的暖色的色调，而采用具有写字楼、商务酒店等形式的“公建式”外立面 建筑采用淡灰色，不压抑，大方，具有强烈的时尚氛围外立面线条流畅、简洁、空间通透将住宅溶于写字楼等办公型物业色调，提高住宅居住档次2、公寓大堂入户大堂示意 临时休息的椅子、视觉景观、采光、通透性都应该非常讲究3、住宅小区 小品及休闲设施原则：受项目自身面积限制，该部分仅做休闲、娱乐性设施(增加情趣性)雨中消失的椅子只能给你爱常绿树DAY TRIPPER 4、车库入口和采光和通风井设计除了广场预留位置作为商业经营车位以外，住宅仍需要大量的停车位，因此必须设立地下停车室四、项目后期营销思考1、项目产品推售先后考虑:一般综合

6、体推售顺序为：先进行项目商业招商，然后再进行住宅销售先进行商业招商，对商业进行前期培育，形成商业氛围和固定人流经过商业的成功运营，在提高住宅价值进行住宅销售，获得项目最大收益本项目推售顺序为：先进行住宅销售，然后进行商业销售先进行住宅销售能加快项目开发速度，缩短建设周期同时通过住宅的销售形成项目固定的居住人口，提高商业经营的预期，增强商业的销售溢价2、项目开发周期分析:2011年3月份2011年6月份2011年10月份2011年12月份2010年12月份策划公司完成住宅市场调研、商业市场调研；形成项目定位报告以及项目物业发展建议开发公司完成项目拆迁工作；建筑设计公司、施工单位基本开始确定项目基

7、本达到“三通一平的要求”并开始基础施工策划公司完成项目销售团队组建营销部售楼部开始修建项目营销大纲的确定营销团队开始培训项目住宅开始市场推广开始初期客户积累工作项目基本已完成商业裙楼部分的施工前期筹备工作基础施工住宅销售商业销售项目住宅取得预售许可证项目写字楼及住宅部分盛大开盘项目主体进入70%阶段进入附属工程装饰部分商业部分进入蓄客阶段商业盛大开盘项目剩余尾货产品集中消化区域部分景观开始修建项目取得圆满成功项目结束业主交房3、项目案名建议城郊糖果公寓案名取名原则： 时尚的、引领潮流的，契合于项目主要客户群体 精致、小巧，充满温馨的，契合与项目产品 自由的、写意的，自我为中心的主推案名：城郊C

8、K公寓城郊8090城郊私寓辅助案名The end，thanks虑远积厚，守正筑坚附件项目经济初步测算1、项目基础经济指标序号项目面积计算方式1占地面积26684亩*6672建筑面积12806.41*4.83商业面积318053米*20米*3层4写字楼部分270353米*17米*3层5住宅部分810953米*17米*9层6车库部分1500按照小区1:0.5配置2、项目成本计算序号项目金额(万元)估算说明二前期费用4002.1勘察设计费372.2前期工程费3630元/平方米2.3报建费363商业325，住宅240三建安成本2477 3.1地上建安成本2177 按照1700元/平方米3.2地下车库建安成本3002000元/平方米四管理费用86 （2+3）*3%成本合计 2963备注：以上成本不计入项目土地获取成本3、项目收入计算序号项目面积单价金额（万元）一商业部分318073332332一楼1060120001272二楼10606000636三楼10604000424二