大一上土概第7章项目经营

1、房地产工房地产工程项目的建设过程从业主的角度就是房地的开发过程；房地、物业管理和项目改造于房地产项目的经营，是项目建设的后续过程地上空空地上空空地房地7.1位置的固定性7.1位置的固定性、地区性和个别长期使用增值性房地产价值受环境的影7.1易限7.1易限容积率指建筑总面积与土地面积之比覆盖率指建筑物所占面积与土地面积之比为满足社会公共利益的需要可以对任何房地产实强制征用或收由于房地产不时局变化的影响，不可隐藏，逃避不了未来政7.1出国家以土地所有者将7.1出国家以土地所有者将土地使用权在一定年限内与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权让金的行为形式：协议、招标、拍卖居住用地70工业用

2、地50体育用地50我地使用出让的最高年商业用地407.1转土地使用者将土地使用权再转移的7.1转土地使用者将土地使用权再转移的行为、互易、赠与出土地使用者作为出租人将土地使用权随地上建筑赁给承租人使用，由承租人向出租人支的行为抵土地使用者（抵押人）将其土地使用权（抵押权人）抵押以，待抵押人偿还的金及利息后，土地使用权再回归抵押人7.1特一级市场国的土7.1特一级市场国的土地使用权出让市二级市场开发经营商与使用者的交易市三级市场使用者之间的交易市只是土地使用权的流转，不发生土地的转移，始终属于国家。所以土地是一种“准商品”，其地场只能是准市。7.1性国家是唯一的土地使用权出让者，所以土地的供应7

3、.1性国家是唯一的土地使用权出让者，所以土地的供应的。此外，由于土地位置的固定性、不代性其本身带性质由于关人民的基本生存条件，所以世界各都会对房地产市场进行干预，计划和引由于房地产不，各城市的市场是相对独立的不可能像其它商品那甚至全球市7.1供应系7.1供应系政市主交易系支条支持系重保约束系7.1房7.1房地产价格是房地产经济价值的货币表示；而房地评估价格：运用某种评估方法得出的价7.1总价格：一宗房地产的整体价格土地面7.1总价格：一宗房地产的整体价格土地面建筑面积理论依据者原意支付的房地产价格取决于他这宗房地产中得到的效用房地产的效用在于它能者带来经济收益，所以以者从房地产中获得的收益来反

4、映房地产的效用进而估计它的价格者每年可以从中得者房地产的货币），他每年得到的纯（利息）Vr(r是利率或称还原利率)相同，那么这币额就是这宗房地产的价格可见：所谓房地产价格，就是将未来源源不断获取的纯益还原为一定数额的现值，这一做法又称为地租资本化房地产无限期使用，每年相同的纯收益a和还原利率 Vr房地产使用年房地产无限期使用，每年相同的纯收益a和还原利率 Vr房地产使用年限为n，每年相同的纯收益a和还原利率V a11(1r)r使用年限为n，每年的收益为ai ，利率为，ana2V 求总收益A求纯收益a AC求总收益A求纯收益a AC确定还原利率相关的，收益率=无风险利率险补偿适用范围：有收益或潜

5、在收益的房地产PDF 文件使用 ctory Pro 试用版本创建 低中高V=购置土地费用+ 建造建筑费用+正常利1.征地3.勘察设计费及前期工程5.小区内基础设施建2.拆迁补偿4.施工、安装7.利8.利润（16）9.四源费自来水、污水、供热、煤气购置待开购置待开发土地费用+开发土地所需投入+正常利计算公式:旧有房地产重新建造价值-重新建造价值是假定房地产在估价日期重新建造的成本建筑物的折法（每年的折旧额相同C代表重建价值，S代表残值，N代表耐建筑物的折法（每年的折旧额相同C代表重建价值，S代表残值，N代表耐用年限，则第t的折旧额为 (C SRtN n(C S使用了n年的折旧总额tNC nR C

6、 n(C S) C1(1 S) n 房地产的现值为tN式中：S/C代表残值率； S为残值，等于拆除后旧料价扣去拆除费建筑物的折PDF 文件使用 ctory Pro砖混一等建筑物的折PDF 文件使用 ctory Pro砖混一等 砖混二等 砖木一等 砖木二等 砖木三等 简易结生产用受腐用非生产用用固定的折旧率d乘以扣除累计用固定的折旧率d乘以扣除累计折旧额后房地产的现值R1 R2 (CCd)d C(1dRt C(1d)t1d第1年的折旧额第2年的折旧额第t年的折旧额n年后房地产的现nnV CC(1d t经过N年(耐用年限)的折旧，房地产的现值刚好等残值，得C(1d)NS d 1N S/建筑物的折根

7、据建筑物的建成建筑物的折根据建筑物的建成年代，确定成由估亲临现场，直接观察待估价房地产由物理功能的及经济的减所造成的减价额PDF 文件使用 ctory Pro 试用版本创建 特别适用于特别适用于独立或峡小市场上无法利用市场比较法进估价的房地产；对于既无收益、又很少情况的校、公园等公共建筑、公益设施的估价也很适用理论依作为理性者，只愿意理论依作为理性者，只愿意接受比得到的效用为价格；而作为出售者只愿接受比费用（成本）高的价格市场价格是双方多能接受的价格如果需要评估的这宗房地产与市场上已成交的房地产有类似的效用和成本，根据“替代原理者不会接比市场价格为高的价格成交；而出售者也不会接受比市价格为低的

8、价格成交最终的结果是:类似的房地产具有相近的价格PDF 文件使用 ctory Pro 试用版本创建 进行修正，包括：交易日期修正、交易情况修正、区修正、个修正等综合分析各宗经过修正后的交易价格，提出估价。有单平均法例等多种方法平均法、以某个实例为主适当考虑其它7.119世纪60年代的英国，一位名维娅Hill）为自己的出租物业制定了一套7.119世纪60年代的英国，一位名维娅Hill）为自己的出租物业制定了一套理办法，这套办法和规范被看成是最早的“物业管理”1908年，芝加哥摩天大楼管理组织的“芝加哥建筑物管组织anization）”召开第一性世界上第一个专业的物业管理组织诞生司第一商品房管理的专业市物业管理公司成立，标志着我国在物业理上已迈出了第一步7.17.3清扫保洁的实7.17.3清扫保洁的实施与管治安管车辆的停放与管绿化管物业的验收与楼宇入伙手续的办装修规定与管房屋的维修养护管住宅区公共服建筑设备的维修养护管7.17.37.