资产评估学（第二版）第02章资产评估的市场法

1、第二章 资产评估的市场法案例引导 在一个牲畜交易市场中，一群人围着一头待出售的耕牛，评定着耕牛的价格。张三说值300元，因为这头牛正当壮年，但“肩”部太瘦。李四说应该加20元，因为这头牛至少还可以耕10年地。赵五说加10元就够了，因为这头牛看起来像有寄生虫。作为卖家的陈六发表意见了，他说这头牛最少要卖350元，因为昨天一头同样年龄、同样性别、同样体型、同样骨骼的牛卖了350元。旁边的王七马上不同意了，他说这头牛养这么大，所有成本加起来，也要不了350元。大家你一言我一语，最后敲定这头牛值355元，并且以355元的价格成交。 这个场景的本质就是“资产评估”，评估的对象是一头牛。在这个过程中，资产

2、评估的各种方法都用上了，请问王七采用的评估方法是什么？陈六采用的评估方法是什么？李四采用的评估方法是什么？第一节市场法的概念及其前提条件一、市场法的概念市场法也称市场价格比较法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称二、市场法的前提条件1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。第二节 市场法的基本程序一、选择参照物 市场法的基本程序1.选择参照物（3个以上）避免特殊、偶然因素2.选择比较因素对评估值影响较大的3.对比指标、量化差异数量化、货币化4.调整差异得出初步评估结果5.综合分析确定评估价值二、在

3、评估对象与参照物之间选择比较因素1.时间因素（1）资金的时间价值因素。（2）通货膨胀因素（3）风险因素2.区域因素3.交易因素4.功能因素5.成新率因素应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与被评估对象之间进行比较。第三节 影响市场法评估的因素一、影响市场法评估的一般因素（一）经济因素（二）社会因素（三）政策因素（四）区域因素二、影响市场法评估的个别因素 影响资产价格的基本因素大致相同，如资产的性质、市场条件等，但具体到每一种资产时，影响资产价格的因素又各有侧重。如影响房地产价格的主要是地理位置因素，在机器设备评估中，起主导作用的是技

4、术水平，如果评估对象是企业，可比指标企业的生产能力和获利能力就很重要。所以，影响资产价格的因素应区分不同的资产而定。第四节 市场法的主要评估方法市场法的具体评估方法直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率价格调整法类比调整法市场售价类比法成本市价法市盈率乘数法一、直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，从而判断评估对象价值的一类方法。评估对象价值=参照物合理成交价格修正系数1修正系数2 修正系数n（一）现行市价法资产评估价值=评估基准日的现行市价（二）市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格（1-价格折扣率）（

5、三）功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）功能价值指数（四）价格指数法资产评估价值=参照物成交价格（1+物价变动指数）或：资产评估价值=参照物成交价格价格指数（五）成新率价格调整法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率 参照物成新率）例题【例2-5】中顺公司评估资产为某机器设备A，208年初投入使用，评估基准日为216年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待评估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为215年12月，交易价格为124 000元，该机器设备的生产时间为210年。经调查了解，待评估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用8年

6、，尚可使用年限为15年。分析：（1）资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。（2）参照物和待评估设备型号相同，属同一厂家生产，可比性达到相同，应采用直接比较法。（3）待评估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可采用成新率价格调整法通过对成新率指标的调整来估算待评估资产的市场价值。解：待评估资产成新率=待评估资产尚可使用年限（待评估资产已使用年限+待评估资产尚可使用年限）=13（8+13）100%=62%参照资产的成新率=15（8+15）100%=65%待评估设备的评估值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）=124 000（62%65%）=118276.92（元

7、）由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高，在具体评估的过程中寻找参照物可能会受局限。因而，直接比较法的使用也相对受到一定制约。例题【例2-6】中顺公司评估模拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，模拟快速变现资产价值接近6万元。资产评估价值=10（1-40%）=6（万元）二、类比调整法 类比调整法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似即可。该法通过对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。类比调整法具有适用性

8、强、应用广泛的特点，但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。类比调整法具体表现为以下方法：1.市场售价类比法资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 （2-11）资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 （2-12）2.成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。其计算公式为：资产评估价值评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本）

9、 （2-13）3市盈率乘数法资产评估价值评估对象（企业）收益额参照物（企业）市盈率 （2-14）例题 中顺公司某被估企业的年净利润为1 000万元，评估时点资产市场上同类企业的平均市盈率为20倍，计算该企业的评估价值。 解：该企业的评估价值=1 00020=20 000（万元）第五节 市场法的应用与评价一、市场法的优缺点（一）市场法的优点1.市场法原理简单，容易被理解和掌握。2.在评估过程中充分考虑了市场变化的因素。3.评估结果容易使交易双方接受，便于在评估实务中推广。 （二）市场法的缺点1.一个完全公开、活跃的交易市场条件在现实中很难找到，这就使方法的运用受到局限。2.市场法不适用于对专用设

10、备等固定资产及大部分无形资产的评估，也不适用于受地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估。3.在运用过程中，参照资产与被评估资产之间的差异量化难度较大，这会影响评估结果的准确性。二、市场法的具体应用（一）市场法在机器设备中的应用 用市场法评估机器设备时，是通过分析最近市场上与被评估设备类似设备的成交价格，并对被评估对象和参照物之间的差异进行调整，由此确定被评估设备价值。（二）市场法在不动产评估中的应用 用市场法评估不动产时，在同一地区或同一供求范围内类似地区中与被评估不动产相类似的不动产交易越多，市场法应用越有效。市场法难以适用于下列不动产的评估：（1）没有发生不动产交易或在不动产交易发生较少地区的不动产；（2）某些类型很少见的不动产或交易实例很少的不动产，如教堂建筑、寺庙建筑等；（3）风景名胜区的土地；（4）图书馆、体育馆、学校用地等。（三）市场法在无形资产评估