房地产培训基础知识

1、房地产培训课程第一章 概 论第二章 基本术语第一章 概论1 房地产： 房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房产是房屋及其权利的总称， 地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)； 2房地产业:从事房地产经营管理服务性企业的总称。 3、房地产产业的主要内容： (1) 土地的开发和再开发；(2) 房屋的开发和建设；地产开发公司(3) 地产的经营(包括土地权出让/转让/租赁/抵押(4) 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；(5) 房地产中介服务(包括信息/测量/律师/经纪/

2、公证等)； (6) 房地产物业管理；(7) 房地产金融(包括信息/保险/金融投资等)。 4房地产的特性： A、房地产的自然特性1、位置的固定性 2、使用的耐久性3、资源的有限性 4、物业的差异性 B、房地产的经济特性1、生产周期长 2、资金密集性3、相互影响性 4、易受政策限制性5、房地产的增值性5房地产市场分类：一级市场政府出让土地予开发商的市场；（也称土地市场）二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手楼”市场）；三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手楼”市场）。6 土地使用年期 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用

3、地40年 综合用地或者其他用地50年房地产价格：是土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。一亩=666平米。目前临汾土地价格80-180万亩房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。楼面地价:指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率开发成本科目项目面积(万平米)单价元/平米）土地成本合计土地契税建安工程成本建安成本前期工程费合计环评报告环评评审费可行性报告发改委评审费拆迁评估费文物勘探及考古费地形图编制费建设黄页信息费平台费资质备案

4、入网费坐标定位费入网服务费网上备案系统费市政配套报建费放线、验线费面积测绘费工程设备招标监理招标招标专家评审物业招标代理费质检监督费建筑节能证费建筑许可证费消防工程安装施工图费排水质检费预售许可证公示费领证费用城市排水年检消防配套费地震局费用环卫费市容费环保费散装水泥费墙改办费用接水费用水表增容费水质检测费水资源管理费异地建设费社区配套实测面积测绘费节能验收环境检测前期设计费不可预见费销售，行政费用管理费用广告策划费用销售佣金财务费用税费土地使用税河道管理费印花税营业税城建税教育费附加价格调控基金土地增值税房地产价格特征： A、房地产价格的两重性 B、房地产价格的个别性 C、房地产价格的高额性

5、 D、房地产价格的权益性 E、房地产价格的趋升性房地产价格的影响因素：1、一般因素2、区域因素3、个别因素第二章 基本术语 2.1 法律相关术语 2.2 建筑相关术语 2.3 销售相关术语 2.1 五证二书 该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围。土地证由国土局办理，开发商出资购买。这决定了是大产权,还是小产权. 2.1 五证二书 规划局办理,有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。如楼间距，密度，高度 2.1 五证二书 符合城市规划的法律凭证。 2.1 五证二书 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建

6、筑，不受法律保护。 2.1 五证二书 房产局办理,准予销售,预售面积已经核实.价格登记备案.2 .2 建筑术语2.2.1建筑结构：按承重结构分：土木结构，砖混结构， 框架结构，剪力墙结构按高度分为：6层，小高层11,12层，高层12层以上砖混结构：承重靠墙体,柱子。采用砖墙和混凝土柱子承重。特点1成本低,2户型公摊小,实用面积大.3隔音保温效果好,墙体透气.4物业费低.普遍用于民用6层也叫多层住宅.砖混墙分12、24、37墙，按宽度计算。标准砖的尺寸为240*115*53 长 宽 高37墙24墙灰口通常为128mm之间，计算时按照10mm,2*115mm+10mm灰口=240mm37墙框架结构

7、：以柱子和梁，楼板承重,普遍用于公共建筑,医院,学校,办公楼,商场.特点。1抗震高2经久耐用3便于大面积自由隔断. 1楼板一般都是10厘米厚。2结构柱尺寸， 根据高度，承重 30-60-90厘米3结构梁尺寸：最小不低于20厘米。框架工艺示范剪力墙结构,以钢筋混凝土薄墙承重,普遍用于高层建筑。剪力墙结构,以钢筋混凝土薄墙承重,普遍用于高层建筑。墙体厚度20厘米1324框架缺点：1造价高 2柱子占有面积，过梁占用上部空间,出现棱角，3不利于装修。2.1.2 尺寸术语开间:指房间的宽度.以中轴线为准。1987年颁布的住宅建筑模数标准中，对开间在设计上有严格的规定，常采用下列参数，2.1米, 2.4米

8、。2.7米，3.0米, 3.3米,3.6米 3.9米, 4.2米进深：指住宅的实际长度。对进深在设计上有严格的规定，常采用下列参数，3.0米, 3.3米,3.6米 3.9米, 4.2米 4.5米，4.8米，5.1米，5.4米。5.7米，6米、层高:房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m-3m); 净高:房屋内楼板面与屋顶的高度。或者层高减楼盘厚度。一般楼板厚度10厘米(2.78m-2.88m); 阳台:半封闭阳台（计一半面积） 全封闭阳台（计全面积） 凸阳台，凹阳台 落地阳台，女儿墙阳台 阳台进深1.2/1.5/1.8阳台: 落地阳台 女儿墙阳台（采光,功能,防火）防火落地式

9、安全墙高6层楼1米高层1.1米采光落地式错层阳台+露台：外立面线条富于变化，有层次感错层阳台+露台：外立面线条富于变化，有层次感错层阳台+挑高阳台错层阳台+挑高阳台露台露台入户花园入户花园入户花园入户花园错层错层错层与面积有关的术语 总建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 。 公摊面积： 2部分组成1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 如果是为整个小区服务的，不计入单栋楼的公摊面积。2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体一半计入公摊。 套内使用面积：直

10、接为使用的净面积的总和。 （不含墙体） 套内墙体面积：室内墙体面积（公用墙为一半，非公用墙全计） 阳台面积=全封闭阳台全计。半封闭阳台计一半。 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 商品房建筑面积 （销售面积）= 套内建筑面积 + 公摊面积 公摊面积 = 套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数 分摊系数 = 公用建筑面积 套内建筑面积总和 公摊面积 = 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 实用率：套内建筑面积和建筑面积之比。 容积率：总建筑面积与用地面积之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度” 是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指用地范围内的绿地

11、面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比 公共部位 公共部位 6层公共部位多层公摊：10-12%高层公摊：18-25%1梯2户比1梯3户多2梯3户比2梯4户多容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 总建住面积总用地面积X100%容积率与舒适度关系1容积率直接涉及到居住的舒适度。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、

12、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。 2由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。 3安防问题由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率

13、的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。 3容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层多层住宅为0.81.9, 11层小高层住宅为1.92.2, 18层高层住宅为2.22.5, 19层以上住宅为2.54.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 日照：采光，楼间距楼间距=楼高 X 日照系数。根据不同日照地区进行分类。临汾的规划要求是1：1.26层楼：18米X1.2=21.6米商品房项目在图纸设计时必须按照建设规范设计

14、日照， 消防，道路宽度等。然后由规划局审核，合格后才能发规划证。换句话说：取得证件的项目是不存在建筑设计违规的。日照：房屋直接获得阳光照射入户。采光：房屋从室外直接或间接获取适度光源。 防水1 卫生间防水：材料广泛。目前普遍采用的叫聚氨酯防水层。防水材料：聚氨酯防水涂料是由异氰酸酯、聚醚等经加成聚合反应而成的含异氰酸酯基的预聚体，配以催化剂、无水助剂、无水填充剂、溶剂等，经混合等工序加工制成的单组分聚氨酯防水涂料。该类涂料为反应固化型（湿气固化）涂料、具有强度高、延伸率大、耐水性能好等特点。对基层变形的适应能力强。聚氨酯防水涂料是一种液态施工的单组分环保型防水涂料，是以进口聚氨酯预聚体为基本成

15、份，无焦油和沥青等添加剂。它是空气中的湿气接触后固化，在基层表面形成一层坚固的坚韧的无接缝整体防膜。1 产品具有高强度、高延伸率、高固含量、粘结力强。2自然流平，延伸性好，能克服基层开裂带来的渗漏。3常温施工，操作简便，无毒无害，耐侯性、耐老化性能优异。4施工方便， 屋顶防水：SBS卷材外墙防水2. 3 销售术语 2.3销售术语期房销售：未建成的房屋开始销售，叫做期房。现房销售：主体封顶，取得预售许可证销售的房屋。定金：客户在选好意向房源后，缴纳一定金额，确认房号。确认后开发商不得重复出售给他人。否则算开发商违约。商品房建筑面积 （销售面积）=由房产局测绘后面积为准。是唯一合法裁定机构。规定：

16、商品房合同中的销售面积为房屋预测建筑面积（套内面积+阳台面积+公摊面积）。在办理产权登记时进行实地测量后，产生产权登记面积。产权面积与销售面积误差规定：产权面积未超出3%，业主多退少补。超出3%的，3%以内部分补交，超出3%的不交。 2.3销售术语价格起 价：单价的最低价，一般以最差户型为起价。最高价: 最好户型的楼层的单价。层 差：指每层价格的差距。均价：指各楼层价格相加的平均数。也是判断一个楼盘价格高低 的指标。价格制定：根据成本，利润预期，户型景观，朝向，优劣，面积大小，交通，通风，采光，特殊结构等制定价格。东南南北向东西向西北3房2房 景观资源无景观资源 高层低层一般原则6层建筑，6层

17、为起价5143. 3层最贵。高层，一层或顶层为起价。每层递加。30-100不等。 2.3销售术语认购书预售前之购房意向书。买卖合同正式签署之房屋买卖合约 （由临汾市房产局制定统一格式） 按揭贷款合同申请银行按揭之文件住户公约入住后业主物业管理条文 按揭贷款与银行贷款有关概念 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 按揭所用材料： 1、 身份证复印件； 必须是山西省内户口，夫妻有一方不是，需另一方作为主借款人。2、 户口本复印件；3、 结婚证复印件；（带身份证号码，名字与身份证一致。）单身，离婚的

18、需在民政局办理单身证明。 4、 收入证明；加盖单位或公司公章。 5、 购房合同复印件； 6、 营业执照复印件； 7、 三个月的银行存折流水； 按揭贷款客户征信问题：银行对于客户信用、贷款金额，还款能力或者收入情况的审核。有几个要点：1.有无不良信贷记录。有记录者不能通过。如有信用卡延期违约，贷款利息未能及时缴纳。2贷款金额与客户收入有直接的关系，能力强的容易通过。 通常家庭收入要达到还款月供的2.5-3倍。客户提供 的主要依据有银行存折流水，如果是做生意的可以提供契约，比如合伙分红，有产业的如门店出租收益等。上班族公务员，事业单位等通过比例高。3.一般银行认为客户还款能力不足，会要求追加首付比

19、例，达到50%基本都能通过。 首付4成，按揭6成：按比例支付房款，其余做贷款的付款方式。首付比例以银行要求为准。一般首套房最低40%，二套房首付60%。银行贷款只贷整数。首付比例越高越容易通过。如果2套房，这个信息在房产局是能够查到的。例1：总房款30万，首付40%，等于12万，贷款18万。例2. 总房款246304，首付40%，应为98521，考虑贷款整数的因素，重新计算为，6304+24*0.4取整数四舍五入10万。106304。贷款14万。 月供计算方法公积金贷款个人住房贷款贷款年限年利率(%)月利率()还款期数月还款额总还款额贷款年限年利率(%)月利率()还款期数月还款额总还款额14.

20、00 3.33 10242.6816.15 5.13 10363.6823.33 24434.25 10421.98 25.13 24443.88 10653.18 33.33 36295.24 10628.63 35.13 36304.90 10976.38 43.33 48225.79 10837.95 46.40 5.33 48236.69 11361.05 53.33 60184.17 11049.91 55.33 60195.19 11711.61 64.70 3.92 72159.66 11495.62 66.55 5.46 72168.34 12120.30 73.92 8413

21、9.93 11754.43 75.46 84148.74 12493.87 83.92 96125.18 12016.88 85.46 96134.11 12874.43 93.92 108113.73 12282.95 95.46 108122.80 13261.92 103.92 120104.61 12552.62 105.46 120113.80 13656.31 113.92 13297.17 12825.90 115.46 132106.50 14057.52 123.92 14490.99 13102.75 125.46 144100.45 14465.51 133.92 15685.79 13383.16 135.46 15695.39 14880.21 143.92 16881.35 13667.11 145.46 16891.08 15301.55 153.92 18077.53 13954.58 155.46 18087.39 15729.45 163.92 19274.20 14245.55 16