营销策划-商业综合体项目定位开发策略与营销建议

1、太仓上海东路综合体项目定位与开发策略(项目整体定位、开发策略)谨呈：太仓亿丰置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海基盛地产顾问股份有限公司所有，未经上海基盛地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年2月28日项目解读开发背景建筑布局业态建议功能定位项目定位解决问题的技术思路市场环境形象问题规划解读项目地处接轨上海的咽喉要位，内外交通便利，开发背景浓厚，有良好的商务商业发展前景项目解读1项目地块沿江高架入口太仓市政府 截止2008年底，开发区共引进各类项目近2000家，总投资近500亿人民币，其中外资项目413家

2、，总投资近50亿美元。电子信息、精密机械、汽车配件为主房地产、娱乐休闲、生活服务为辅开发商集多元产业于一体，成功有效的整合了商业地产开发三要素开发背景2物业管理星级酒店房地产开发商业运营休闲娱乐家居建材亿丰家具成功开发：房地产开发、物业管理、星级酒店、商业运营、休闲娱乐、家居建材贸易各产业项目整合商业系统数十个项目开发模式各品牌商家资源整合有效的后期整合运营传统商圈以百货、餐饮、服务等零售业态为主，缺少集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲诸功能于一体的现代一站式购物中心市场环境3人民路商业街沿街商业较为集中，商业繁荣度较高，以零售类为主；人流量较大；与新华西路交界处较为繁华，分布有华联商厦、新

3、世界百货、肯德基等；50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金在5-6元/平方米/天； 售价在14000-15000元/平方米；零售类经营情况较好新华西路商业街沿街商业主要集中在北面，南面多为大型餐饮以及大型购物中心，整条商业街以零售类为主；50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金在4-5元/平方米/天；售价在12000-13000元/平方米；餐饮类经营情况较好县府街商业街商业人气较足；整条商业街以零售类为主50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金、售价由西向东逐步递减；租金范围在 2.5-5元/平方米/天；售价在10000-13000元/平方米；零 售类商户经营情况相对较好县

4、府街商业街人民路商业街新华西路商业街第五季百货新世界百货华联商厦肯德基6项目定位-内涵挖掘重新定义太仓商圈格局的都市综合体太仓城市化进程的必然体验功能支撑：服务及配置较高的公寓产品写字楼商务领先产品寻找凝聚力年轻活力的需求体验功能支撑：商业体验中心中心休闲广场寻找自豪感接轨上海挺进长三角的时尚召唤功能支撑：商业体验中心寻找驱动力7个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群Mall 都汇重新定义太仓时尚格局的活力生活体验中心一个从未在太仓出现过的字眼,成了很多人生活和居住的坐标之一,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨8我们带来时尚，引领一种充

5、满活力的生活方式太仓副中心集商业、办公、中小户型公寓、户外休闲广场于一体的城市时尚活力体验中心体系充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时尚公寓一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心一个具有产业引导性的标杆产业商务平台一个活力四射的中央休闲广场一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店项目解读开发背景平面布局业态规划开发策略项目定位解决问题的技术思路市场环境开发问题规划解读依据土地属性产生的私密性、人流导入性、形象昭示性等价值因素，将项目地块分成四块区域，分别适宜发展不同业态的产品平面布局1娄山南路上海东路地块A地块B地块C地块D地块A处于项目的最南部，私密性较好，无噪音污染，土地平整且

6、面积较大，建议向中小户型公寓住宅产品方向发展。地块B处于项目的中部，距离上海东路较近，有一定人流进入性，建议规划为商铺。地块C处于项目的最北部，且位于整体地块的西北部和东北部，形象昭示性好，有一定标杆价值，切利于做分流动线分割，适宜做成写字楼类的办公产品。地块D处于项目的北部中央，易于吸收来自己上海东路的主要消费人流，考虑到形象昭示性较强，建议发展为中央休闲商业广场，以进一步提升商业价值。充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时尚公寓业态规划2地块物业功能体量（M2）说明A多层住宅160002栋6F90-平住宅销售小高层住宅540006栋15F50-130平住宅销售景观小品-通过景

7、观节点小品及园区绿化的着力打造强化休闲的元素、高标准内部装修排布示意兵营式排布，主景观节点与主景观轴线洗衣有效利用居室黑空间，设置功能空间。美景+美食户型建议融合现代体验式购物感受设计的商场规划、满足消费者对时尚品牌趋势理解的品牌整合业态规划2-1F4F设置电影城电玩城KTV等娱乐项目1F为高货值产品、体验购物主力店2F为精品女装一二线品牌主力店1F2F3F4F-1F为大型超市3F为精品男装一二线品牌主力店、部分餐饮地块物业功能体量（M2）说明B、D商业铺位82000注意中庭设计、平面立体人流设计、店铺面宽进深设计、导示系统依托太仓经济开发区产业平台，打造高标准、高配置、具有产业引导性的标杆商

8、务办公平台业态规划220-30F经济开发区内外资企业办事处租赁为主1-11F中小型民营企业租赁1-11F12F-19F20-30F12-20F国有企业、事业单位、顾问咨询地块物业功能体量（M2）配置说明C写字楼24000挑高大堂、壁挂石材、玻璃幕墙、LOWE玻璃、电子商务、商务配套、分区操作、网络地板等排布示意先开发住宅为后续开发滚动现金流，再开发部分展示性商业及写字楼树立区域标杆及项目形象，通过商铺旺售实现区域发展和项目价值最大化开发策略3娄山南路地块A地块B地块D一期二期三期现金流，为后续开发滚动资金树形象，开发品牌及项目知名度，为商业带来潜在客流通过前期运作的热度和商铺热售，实现区域和项

9、目价值最大化上海东路项目解读开发背景平面布局业态规划开发策略项目定位解决问题的技术思路市场环境规划问题规划解读通过有效的商业人流的平面动线引入、引导与汇合实现项目店铺商业价值的最大化。规划解读1 商业中心部分规划创造 一环 三轴 五广场 七入口动线主轴动线环轴广场入口 沿街店铺价值最大化 没有背向商铺 多点引入环形人流 不断迭起的购物氛围保证商业价值最大化在垂直动线、主要入口的节点处，通过设置下沉式广场、喷泉、文化景观、精神堡垒等元素，增强消费群体休闲体验。规划解读1设置下沉式广场、广场内喷泉景观、垂直跨桥下沉舞台处设置精神堡垒、垂直动线入口设置大型喷泉以增强观赏性和关注度地下一层至一层西区设

10、置国际零售超市巨头，完善区域生活配套、聚集人气、培育片区商业氛围，一层其余部分设置化妆品、珠宝、奢侈品等高货值商品、体验购物主力店业态规划1 地下一层一层超 市超 市所属楼层地下一层、一层西部部分招商业态 大型仓储型超市招商面积15000平左右品牌商家高货值零售业所属楼层一层东部部分招商业态 高货值零售业、体验购物零售业、少许餐饮业招商面积8000-12000平左右品牌商家二层设置精品女装一二线品牌的主力店、部分餐饮、体验购物店三层设置精品男装一二线品牌的主力点、部分餐饮、体验购物店业态规划1二层三层所属楼层二层招商业态 精品女装一二线品牌的主力店、部分餐饮、体验购物店招商面积15000平左右品牌商家所属楼层三层招商业态 精品男装一二线品牌的主力店、部分餐饮、体验购物店招商面积15000平左右品牌商家精品女