企业管理小户型概论

1、明明白白白小户型型近些年来来，小户户型一直直是市场场追捧的的热点，很多楼楼盘最先先售罄的的往往是是位置并并不是太太好，但但总价相相对低一一些的小小户型。小户户型之所所以受到到热捧，原因有有三：一是是总价相相对较低低。尽管管小户型型的单价价往往比比同质的的大户型型要高，但对于于买家来来说，总总的负担担要小一一些；二是是出租便便捷。从从北京的的租赁市市场来看看，小户户型求大大于供，比较容容易成交交，因而而也最易易得到投投资型买买家的青青睐；三是是容易转转让。目目前二手手房市场场办理贷贷款的手手续繁杂杂，大多多数卖家家都希望望全款一一次转让让，这就就使得二二手房的的交易实实际比新新房还难难一些，而小

2、户户型因总总价低，相对易易于成交交。近一一两年，北京商商品住宅宅销售价价格稳中中有降，尤其是是去年112月末末，每平平方米平平均售价价为44467元元，比上上年末下下降了2249元元，降到到了近几几年的最最低点。但是是，由于于市区内内的土地地供应量量极为有有限，加加上拆迁迁成本居居高不下下，期望望过多地地降低销销售价格格，似乎乎不切实实际。从从目前一一些机构构的调查查结果看看，大多多数购房房者能够够接受的的房屋总总价为330-550万元元，一些些经济状状况好些些的，也也不超过过80万万。然而而，对于于经济相相对薄弱弱的年轻轻人来说说，500万以上上的总价价似乎是是可望而而不可及及。因此此，一些

3、些开发商商瞄准了了市场空空档，将将过去分分散在楼楼层中的的小户型型集中在在整栋楼楼甚至整整个社区区中推出出。继去去年第一一季度，一些楼楼盘推出出了总面面积155-500平方米米的酒店店式、商商住式小小公寓，以相对对高的单单价和相相对低的的总价，得到了了年轻人人的认同同，掀起起了热销销浪潮，但同时时也在业业界引起起了争论论，担心心这类牺牺牲居住住功能而而求得缩缩小面积积以达到到降低总总价的住住宅，会会成为过过渡型产产品。虽然然小户型型热销，但市场场的供应应量非常常有限，主要基基于以下下几点：开发成成本不低低。小户户型“麻雀虽虽小，五五脏俱全全”，从厨厨卫的设设施到房房间的布布线，样样样都不不少，

4、同同时与大大户型在在公用设设施上共共享，物物业费却却仅按面面积交纳纳，因而而使得社社区公用用设施实实际单位位面积成成本增加加；设计难度度增加。在混合合居室的的楼中，1居室室虽然常常常被设设计在朝朝向最不不好的一一面，但但因面积积太小，很难兼兼顾采光光、通风风、户型型、均好好性等方方方面面面；销售利润润不大。卖一套套小户型型和卖一一套大户户型的手手续和所所费的功功夫相差差无几，但大户户型的总总利润却却大得多多。实际际上，不不管是去去年流行行的“超小户户型热”，还是是今年掀掀起的“小户型型社区热热”，都是是市场逐逐渐走向向细分的的结果。对于商商家来说说，在激激烈的竞竞争中寻寻找市场场空档，赢得商商

5、机；而而对于买买家来说说，面对对形形色色色的小小户型，由表及及里，去去粗取精精，明明明白白地地挑选到到适合自自己居住住或投资资的住宅宅。何谓小小户型什么么是小户户型？狭狭义的认认为，660-770平方方米以下下的，具具有厨、卫、宿宿功能的的1居室室，这中中间包括括超小型型的酒店店式公寓寓或单身身公寓；广义的的认为，总面积积相对于于市场主主流户型型为小的的精巧户户型或称称做标准准户型。比较一一致的看看法是：1居室室60平平方米、2居室室80平平方米、3居室室1000平方米米。以上上仅指单单卫，如如果变成成双卫，再增加加一些功功能空间间，比如如储藏室室、休闲闲阳台和和独立餐餐厅等，可以将将面积放放

6、宽100-200平方米米。精巧巧户型面面积虽小小，但居居住功能能和大户户型相比比，不应应该有太太大的差差异，这这就要求求精致地地规划面面积，巧巧妙地设设计户型型，其面面积的取取舍点尽尽量卡在在既保证证功能完完善又最最少浪费费，也就就是经济济而不局局促。缩小小面积与与增加功功能常常常是一对对矛盾，80年年代以前前的户型型，因功功能相对对单一，居室可可以做得得小巧些些，像11居室440平方方米，22居室660平方方米，而而3居室室也就才才70平平方米，这些户户型中大大多是只只有过厅厅没有客客厅，实实际上是是少了一一个主要要功能空空间，也也就是少少了一间间房。而而现在随随着“动静分分区”、“洁污分分

7、离”、“干湿分分开”、“主客分分卫”、“中西分分厨”等等标标志生活活品质和和习惯的的样式，以及储储藏间、衣帽间间、休闲闲阳台、家政阳阳台、玄玄关等等等空间的的设置逐逐渐地渗渗透到各各种户型型中，居居住的舒舒适度较较之从前前大为提提高，但但面积也也相应地地加大。因此此，小户户型中各各类分区区的样式式及功能能空间的的设置应应首先服服从于居居室面积积的需要要，也就就是说，在起居居室、卧卧室、以以及厨卫卫面积达达标的基基础上，再适时时加以考考虑。为为了更好好地在有有限的空空间中容容纳人们们无限的的需求，兼容方方方面面面，像功功能复合合化、空空间模糊糊化是住住宅发展展的重要要趋势。另外外，使用用率的大大

8、小也是是一个不不容忽视视的问题题。目前前，绝大大多数楼楼盘在户户型面积积上提供供两个数数据，即即，建筑筑面积和和套内建建筑面积积，前者者为销售售时的计计价面积积，而后后者为户户型所占占用的面面积。使使用率的的计算是是套内建建筑面积积除以建建筑面积积得出的的百分比比，一般般标准户户型在塔塔楼为777-882%，在板楼楼为800-855，而而小户型型集中的的楼层，因公摊摊加大，实际上上要降低低3-55个百分分点。在在进行项项目之间间价格比比较时，应用某某一户型型的总价价除以套套内建筑筑面积，得出的的单价才才是该户户型的有有效面积积的价格格，这一一点，对对于在面面积上斤斤斤计较较的小户户型来说说，显

9、得得尤为重重要。 明明白白白小户型型（二）小户型的的分类小户型型按户型型样式分分为合体体1居和和分体11居；按按使用功功能分为为居家型型、商住住型和商商务型。合体11居是超超小户型型的必然然选择标准的的1居室室是1室室1厅，不管是是过去的的室大厅厅小，还还是现在在的室小小厅大，睡觉和和起居或或就餐都都是分在在不同的的带有采采光面的的空间。而随着着1居室室的热销销，为了了缩小面面积，降降低总价价，市场场上出现现了将卧卧室和起起居室合合二为一一的合体体1居。这种户户型的特特点是：厨卫等等基本生生活设施施仍然具具备；居居室除厨厨卫外，只拥有有一个窗窗户或阳阳台的采采光面（如果有有两个以以上的采采光面

10、，就容易易分割成成两个居居住空间间，成了了1室11厅）。实例例1：南南三环草草桥南的的玺萌鹏鹏苑“钻石公公寓”户型，建筑面面积333.233平方米米，朝向向为正北北，全落落地玻璃璃阳台，层高22.9米米。该户户型面积积的均好好性还可可以：33.6平平方米的的卫生间间和5.1平方方米的厨厨房基本本够用，只是114.226平方方米的居居室稍有有些局促促。居室室东西两两条完整整的平行行线便于于摆放床床、电视视机和柜柜子。阳阳台位于于床的侧侧面，利利于采光光。尤其其是进门门处的小小玄关，设计巧巧妙，既既能摆放放柜子，又不至至于使居居室直接接暴露在在大门口口。建议议在大门门靠近居居室一侧侧增加一一条60

11、0公分宽宽的磨砂砂玻璃屏屏风，这这样既可可以增加加居室的的私密性性，又可可以遮挡挡电视机机和柜子子。美中中不足的的是缺少少就餐的的位置，如果厨厨房的窗窗户能打打通的话话，最好好改成门门，将原原有的门门封上，这样，居室内内的一侧侧变成了了就餐区区，而厨厨房内的的柜子可可以布置置成“U”形，将将冰箱、洗衣机机一并放放入，同同时在阳阳台和居居室处装装上玻璃璃门，防防止厨房房的油烟烟飘入室室内。分体体1居是是保证舒舒适度的的基本户户型分体体1居的的主要特特征是睡睡眠和起起居分成成两个居居室，各各自拥有有采光、通风面面，也就就是通常常所说的的1室11厅。那那么，对对于分体体1居而而言，究究竟“小”到什么

12、么程度才才算合适适？一般般来说，客厅220平方方米以上上，可以以摆放三三件沙发发、餐桌桌和书桌桌什么的的，而115平方方米以下下，就只只能摆放放简易沙沙发和小小餐桌；卧室114平方方米，可可以增加加电视桌桌、梳妆妆台，112平方方米以下下，只能能满足“卧”的基本本需要；卫生间间3-55平方米米、厨房房5-77平方米米就能使使用，当当然宽大大一点会会增加舒舒适度，至于再再大一些些面积，无非是是进行“洁污分分区”、“中西分分厨”，或者者放进洗洗衣机、冰箱什什么的。通常卫卫生间设设置淋浴浴器、洗洗手盆和和坐便器器，最小小2.55平方米米，若改改成小浴浴缸，33平方米米都不富富裕。而而厨房面面积不应应

13、小于55平方米米，低于于这个数数值，室室内热量量聚集就就会过大大，同时时单排橱橱柜净宽宽不小于于1.55米，双双排橱柜柜不小于于1.99米，并并且橱柜柜总长不不小于22.1米米。至于于阳台、储藏间间、玄关关等等功功能空间间，在保保证主要要居室面面积的前前提下增增设，会会居室的的品质有有所提高高。实例例2：西西三环紫紫竹桥东东南豪柏柏国际公公寓A11号楼的的04/05户户型，建建筑面积积66.93平平方米，楼体偏偏向西北北13度度，尤其其是转角角总长为为8.66米的玻玻璃幕墙墙，横跨跨起居室室和卧室室，采光光、观景景极为充充分，使使本来不不太宽裕裕的空间间，在视视觉上得得到了延延伸。整个个户型在

14、在6.66米开间间中划分分：111平方米米的卧室室，恰到到好处地地容纳下下双人床床、床头头柜和衣衣柜；221平方方米的起起居室，显得宽宽敞、明明亮，同同时充满满了时尚尚；3平平方米的的门厅，既解决决了此处处门比较较集中的的问题，又起到到了玄关关的作用用，使起起居室不不致于一一下子完完全暴露露在入门门处。因离离三环主主路很近近，噪音音干扰较较大。开开放式厨厨房不一一定符合合中餐习习惯，建建议加一一道半透透明玻璃璃推拉墙墙，既呼呼应了窗窗户，又又增添了了时尚。朝向西西北的玻玻璃幕墙墙，冬冷冷夏热，保温是是个大问问题。居家型是是自住型型买家的的最爱居家型型小户型型的核心心在于：小面积积仍要达达到多功

15、功能，除除去基本本的就餐餐、洗浴浴、就寝寝和会客客外，在在寸土寸寸金的面面积中，适时增增加读书书、休闲闲等功能能，尽量量满足生生活多方方面的需需求。实例例3：西西部曙光光花园二二期 “水云天天”的C户户型，建建筑面积积61.25平平方米，由于处处于连体体塔楼东东部偏南南的位置置，因而而获得了了1居室室中不易易多得的的朝阳面面，厨卫卫的功能能分区较较为细致致：卫生生间外放放置洗衣衣机的部部位，在在解决了了交通通通道的同同时，分分出了洗洗涤区；厨房的的拐角处处放置了了冰箱，使本来来有些凌凌乱的空空间，变变得整齐齐、得体体。客厅厅中虽缺缺少常见见的阳台台，但宽宽大的拐拐角飘窗窗，一定定程度上上弥补了

16、了这一不不足。整个个户型的的均好性性不太令令人满意意，卧室室偏小，门厅偏偏大，使使得总面面积并不不算太小小的户型型，感到到有些局局促。门门厅处形形成的小小玄关，迎面留留出了大大面积墙墙面，为为住户提提供了极极好的装装饰天地地，但也也因处于于交通枢枢纽，不不好摆放放家具，空间上上显得有有些浪费费。同时时由于处处于楼体体夹角部部位，易易与邻居居产生互互视，私私密性稍稍差。商住型型是初创创型公司司的温床床严格格意义上上讲，商商住公寓寓的出现现，是买买卖双方方在现有有政策之之间，寻寻求到的的一条从从开发商商通往购购房者的的捷径。一方面面，开发发商利用用公寓立立项，比比写字楼楼立项要要少交纳纳前期开开发

17、所需需要的一一些费用用，因而而降低成成本；另另一方面面，购房房者在购购买商住住公寓时时，可以以获得比比购买写写字楼至至少多出出10%的贷款款，这些些对于急急需资金金运营的的小型企企业和个个人来说说，无疑疑是至关关重要的的。还有有一个更更重要的的原因，这类小小型而独独立的办办公空间间，使许许多处于于初创阶阶段的公公司和个个人，获获得了既既能暂时时安身立立命，又又能伺机机蓄势待待发的场场所。一般般来说，选择商商住公寓寓，大致致注意以以下几个个方面：环境境氛围。俗话说说： “一步三三市”，虽然然说的是是铺面商商业设施施的环境境差异，但对于于闭门办办公的商商住公寓寓来说，仍有一一定的借借鉴。写写字楼吸

18、吸引众多多公司，是因为为设施醒醒目、公公司扎堆堆，便于于客人寻寻找。而而商住公公寓同样样需要“聚气”，需要要公司云云集。那那种商住住混杂的的地域，是很难难达到“气盛如如牛”的。户型配置置。商住住公寓对对于户型型的要求求，不象象住宅那那样斤斤斤计较，什么“动静分分区”、“洁污分分离”、“公私分分开”，都显显得不那那么重要要。最好好是有一一个大厅厅，形成成公共办办公区，小一点点的房间间，可以以是经理理室、财财务室、会议室室或者谈谈判室等等等。但但别忘了了，计算算面积决决不简单单地等同同于写字字楼，因因为写字字楼房间间的格局局一般都都比较方方正，便便于摆放放办公设设施，空空间浪费费较少，并且走走廊、

19、卫卫生间、开水间间等多家家共同使使用，共共摊面积积。而商商住公寓寓是按住住宅设计计，拐拐拐角角的的地方自自然多一一些，刨刨去卫生生间、厨厨房、阳阳台、走走廊等，真正实实用的面面积会大大打折扣扣。近年年有一些些开放式式的设计计，使户户内分割割自由、随意，一定程程度上减减少了空空间的浪浪费。设施管理理。商住住公寓以以商为主主，应该该具备商商务设施施的感觉觉，像大大堂是否否宽大，装修是是否豪华华，挂“水牌”（公司司名称牌牌）能不不能，临临时车位位够不够够，通讯讯设备是是否畅达达，甚至至邮局、银行等等服务设设施是否否配套等等等，这这些都是是应该细细致考虑虑的。实例4：北三环环西路青青云当代代的F户户型

20、，建建筑面积积76.16平平方米，由于采采用中间间核心筒筒、外围围大跨度度的框架架结构，居室内内看不到到任何梁梁、柱，便于随随意分隔隔空间，并充分分利用外外围的玻玻璃幕墙墙采光。F户户型为楼楼体平面面中最小小的户型型，适合合创业阶阶段的小小公司。由于布布局简单单，采光光充分，布置起起办公设设施来，与写字字楼没什什么实质质性的差差别，只只是多了了厨房、卫生间间，用起起来更有有些灵活活和舒适适。在222层的的顶层里里，设置置了挑高高9米空空间的内内庭花园园主题会会所；同同时每层层还布置置了两个个2000平方米米的内庭庭花园，以使工工作环境境更加优优美。当当然，公公共设施施的增加加也使得得公摊加加大

21、，导导致居室室使用率率降低，这也是是商务型型公寓的的共同特特点。商务型是是投资型型买家的的首选倚商养房房是投资资型买家家的主要要选择，对于小小户型来来说，莫莫过于位位于商务务中心区区以及附附近的商商务型的的公寓。商务公公寓主要要是针对对商务人人士日常常起居所所设立的的居所，相对标标准公寓寓来说，表现为为建筑装装修高档档，设施施配套精精致，服服务水准准一流。商务公公寓中的的户型小小到合体体1居，大到独独体别墅墅，而小小户型较较为集中中的物业业模式为为酒店式式服务公公寓。酒店店式服务务公寓是是指物业业的建筑筑结构形形式类似似于酒店店，而负负责管理理的物业业公司提提供酒店店模式的的服务，如打扫扫卫生

22、、预约送送餐等，概括地地说，就就是“酒店式式服务，公寓式式管理”。购买买者拥有有单元产产权，既既可以自自住、出出租，也也可以转转售。实例5：东三环环劲松桥桥东北角角富顿国国际公寓寓的D99户型，建筑面面积388.555平方米米，为酒酒店式公公寓，楼楼层平面面基本采采用酒店店的长走走廊式排排列，户户型也多多为酒店店标准客客房配置置。该户户型采用用国际流流行的LLDK设设计，餐餐、厨、起居和和卧室连连成一体体，这种种西式风风情的合合体1居居，能满满足一部部分外国国人的需需求。因因为配有有宽大的的落地角角窗，使使这款小小居室在在视觉上上并不显显得压抑抑。特别别是在窗窗户拐角角处设置置了隐性性晾衣区区

23、，富于于匠心。厨区区位于里里侧，因因缺少通通风窗口口，只适适合加工工简单的的西餐。同时厨厨具的直直接显露露，多少少会使房房屋凌乱乱 明明白白白小户型型（三）钟情小户户型的几几个理由由小户户型之所所以火爆爆，从负负面上讲讲，一方方面是因因为同类类产品匮匮乏,当当潜在的的年轻人人购房群群体凸现现时，供供求关系系产生了了失衡；另一方方面是房房价普遍遍偏高，造成供供需难以以对位，使一部部分急于于购房的的买家将将就选择择了小户户型；再再有一方方面是个个人投资资渠道还还不够宽宽泛，选选择房产产是盘活活闲置资资金的一一种方式式。当然然，从正正面上讲讲，大家家钟情小小户型，也因其其有独特特的优势势：配套套的完

24、善善“服务于于都市白白领”的市场场定位，决定了了小户型型较集中中的项目目大都毗毗邻商务务中心区区，这是是因为现现代年轻轻人在高高负荷的的工作之之余，对对住宅的的要求首首先是便便捷性，其中包包括交通通的便捷捷，商业业的便捷捷，以及及休闲的的便捷，简而言言之，就就是工作作与生活活的切换换要迅速速。像位位于CBBD核心心区的恋恋日国际际，打出出了“国际标标准1居居”的旗帜帜，以2222套套50-75平平方米的的定制化化公寓，配以酒酒店式服服务，与与周边完完善的商商务配套套交相辉辉映，使使生活更更为便捷捷。成本的低低廉现代代小家庭庭对于住住宅的要要求是：不仅要要买得起起，还要要住得起起。这其其中既包包

25、含了前前期购房房费用，如购房房款、契契税，维维修基金金等，也也包含了了后期居居住的运运行费用用，如采采暖费、物业费费等。这这些费用用主要都都是依据据建筑面面积来核核算，因因此，选选择小户户型会使使前后期期居住费费用降低低。像位位于东四四环外的的炫特区区，集中中了822种小户户型，以以56000元/平方米米带精装装修的开开盘价，配上家家具和家家电，吸吸引了许许多年轻轻人踊跃跃购买。（插图图1）空间的浓浓缩简洁洁舒适、经济实实用是现现代都市市年轻人人对私人人生活空空间的理理解，这这中间包包括了经经济薄弱弱、家庭庭成员简简单、日日常很多多活动在在公共空空间完成成等等诸诸多缘由由，因而而对空间间功能要

26、要求可以以不那么么齐全。某种意意义上说说，小户户型只要要设计合合理，面面积缩小小但功能能不减，仍然可可以烘托托出高质质量的生生活氛围围。像金金桥国际际公寓（实例66）555.877平方米米的“单贵11居”，虽然然户型比比较狭长长，但因因处于楼楼体侧面面，采用用了明厅厅、明卧卧、明厨厨、明卫卫的设计计，并且且将各居居室面积积合理分分配，形形成了酒酒店式公公寓中少少有的11室1厅厅外加独独立厨房房，恰到到好处地地控制了了各居室室开间和和进深的的比例，使这款款原本比比较呆板板的户型型，顿时时蓬荜生生辉。进退的的自如小户户型总价价相对较较低，同同时又属属于过渡渡型产品品，在居居住上可可进可退退。自己己

27、住了一一段时间间，待经经济上允允许，可可换个大大一些的的2居或或3居，将现有有的1居居投入租租赁市场场，利用用租金还还贷。相相对大户户型而言言，小户户型的单单位面积积投资回回报要高高一些，如果直直接进入入二手房房交易市市场，相相比大户户型来说说，低总总价也容容易成交交。小户户型热销销的深层层次原因因一是是房型偏偏大，房房价偏高高。北京京比起其其它大城城市来，除去单单价偏高高外，房房型也偏偏大，因因而造成成总价偏偏高。像像建筑面面积1000平方方米左右右的户型型，在广广州、上上海等地地可以设设计成33居室外外加保姆姆间，在在北京却却只能做做成2居居室。二是是经济适适用房有有效供给给不足。一方面面

28、经济适适用房虽虽然是向向中低收收入家庭庭提供具具有福利利保障色色彩的政政策房，但同样样存在着着房型偏偏大、总总价偏高高的问题题；一方方面仅限限本地中中低收入入阶层购购房的门门槛，阻阻遏了中中高收入入、尤其其是外地地人的步步入；再再一方面面是前几几年市场场的供应应量明显显低于需需求。三是是二手房房市场未未全面启启动。虽虽然政府府出台了了一系列列激活二二手房市市场的相相关政策策，但供供需失衡衡的问题题并没有有得到真真正的解解决，目目前仍属属于卖方方市场，有效房房源的供供给量不不足仍是是制约发发展的关关键因素素。四是是投资房房产渐成成时尚。受前些些年租赁赁市场高高回报的的影响，许多人人将手中中闲置的

29、的资金投投向房产产市场，尽管近近几年行行情看跌跌，一些些人还是是选择了了相对稳稳定的不不动产投投资。 明明白白白小户型型（四）谁在购买买小户型型小户户型的目目标客户户群，主主要有三三类人组组成：一一类是首首次置业业的中等等收入的的年轻客客户群，他们购购买的目目的是自自住；一一类是二二次或多多次置业业的投资资型买家家，他们们购买的的目的是是追求回回报；还还有一类类是外地地移民，他们购购买的目目的是建建立一个个立足都都市的生生活平台台。“新生代代”青睐住住宅新时时尚“新生代代”指刚出出校门、工作几几年的年年轻人。他们经经济基础础薄弱，还款能能力有限限，但渴渴望在城城市中拥拥有一个个自己的的空间。据

30、小户户型集中中的炫特特区开发发商介绍绍，目前前业主的的平均年年龄仅有有26岁岁。试想想，当一一个手中中有着三三四万积积蓄、月月薪两三三千元的的年轻人人，看到到一个“首付33.9万万元，月月供8880元”的广告告，怎么么能不心心动？这这类购买买群体因因为是自自住，对对小户型型的要求求主要为为中低档档楼盘，往往那那些楼体体外立面面设计绚绚丽多彩彩，社区区配套新新潮时尚尚，户内内提供全全屋精装装修甚至至配备家家具家电电的项目目，容易易引起他他们的共共鸣。而属属于同一一经济水水平线上上的小家家庭购房房群体，与“新生代代”中的“单身贵贵族”、“丁克一族族”的需求求有所差差异：从人口构构成看，小家庭庭购房

31、群群体一般般是夫妻妻俩人加加一已有有或即将将有的小小孩，这这就要求求面积本本身不大大的小户户型在功功能上更更为合理理完善，以满足足三口之之家的日日常起居居要求；从社社区配套套看，小小家庭购购房群体体对幼儿儿园、购购物、交交通的依依赖，要要超过洗洗衣房、咖啡屋屋、健身身房。“投资者者”留意商商务高回回报近些些年，随随着储蓄蓄利率不不断下调调，股市市长期低低迷，许许多人逐逐渐将投投资方向向转到了了房产领领域。一一般来说说，处于于商务核核心区的的高档公公寓和按按住宅立立项的商商务楼，租客群群多为商商务人士士或商务务机构，容易得得到较高高的投资资回报，因而成成为了许许多投资资者关注注的重点点。但近近两

32、年，随着租租金的逐逐步下跌跌，一些些人开始始将目光光转向位位于商务务中心区区边缘、房价适适中的中中档楼盘盘，期望望用较低低的投入入获得较较高的回回报。“外来客客”注重住住宅性价价比随着着中国加加入WTTO、申申奥成功功等一系系列利好好不断涌涌现，北北京作为为国际化化大都市市，吸引引了更多多的外来来客，其其中许多多人逐渐渐从租房房转入了了购房。与那些些追求生生活氛围围绚丽多多彩的“新生代代”相比，他们对对住宅的的要求首首先是为为了解决决落脚的的地方，因而更更注重其其性价比比，显得得比较务务实，不不会为那那些炒得得天花乱乱坠的概概念所打打动 明明白白白小户型型（五）小户型的的缺憾市场上的的小户型型

33、，有些些是滞销销的大户户型改装装而成，有些是是迎合市市场的需需要，匆匆匆而就就，也有有些是在在大户型型为主的的楼层中中，充当当着“填缝”的角色色，因而而导致了了种种先先天的不不足。当此此类产品品在总体体供应紧紧缺时，本身所所存在的的问题便便会被人人们所忽忽略，而而在市场场供应逐逐渐增多多，人们们选择范范围逐渐渐变宽时时，各种种缺憾便便会一一一显露：从技技术层面面讲房型型合理性性变差。在空间间设计和和取舍上上，小户户型受总总面积的的限制，各功能能空间容容易产生生相互影影响，并并且户型型也比较较单一，像面宽宽较窄、进深较较大的直直套型11居室，往往客客厅灰暗暗，卧室室却过于于明亮，使生活活需求倒倒

34、置；在在采光和和通风上上，由于于楼体必必须保证证一定的的进深，多个小小户型安安排在同同一楼层层时，不不大容易易统筹兼兼顾；而而在楼层层平面布布局上，更是明明显带有有传统的的长走廊廊、户挨挨户的“筒子楼楼”痕迹。同时，由于大大部分大大小户型型混居楼楼中的小小户型全全朝北设设计，对对居住健健康或多多或少会会产生不不利的影影响。房间间使用率率降低。从建筑筑面积上上说，由由于同一一楼层户户数增多多，造成成楼道面面积加大大，使得得原本总总面积不不大的小小户型，对公摊摊变得十十分敏感感；同时时户内各各种管道道、墙体体占用的的面积，在大户户型中还还感觉不不出什么么，但在在寸土寸寸金的小小户型中中，却显显得非

35、常常抢眼。从生活氛氛围讲居住住人群繁繁杂。一一般来说说，小户户型聚集集的楼盘盘年轻人人会多一一些，这这些虽然然会给社社区带来来活力，但也会会增加不不安定的的因素，像每层层十几户户至几十十户，使使进进出出出的人人流加大大，多少少会对邻邻居产生生干扰；而小户户型多为为过渡型型住宅，年轻的的居住者者随着经经济和家家庭成员员的变化化，进而而购买更更大一些些的户型型，而将将手中的的小户型型投入租租赁或二二手房市市场，同同时，小小户型本本来就是是投资者者青睐的的对象等等等，这这些都会会使邻居居走马灯灯似的更更迭不断断。住户户识别变变难。由由于小户户型设计计相对密密集，一一层十几几户至几几十户呈呈鱼骨状状、

36、放射射状和环环状，导导致各家家各户识识别变难难。走入入楼道，往往使使人失去去方位，不辩南南北，只只能依靠靠门牌号号码。上下下交通不不便。一一梯十几几户至几几十户，也使得得乘电梯梯变得相相对困难难，平均均每部电电梯每天天要承载载一二百百户的运运量，即即便每户户只有11人居住住，每天天数百人人次的上上下进出出，其拥拥挤及等等候状况况可想而而知。安全全系数降降低。迷迷宫似的的楼道，使外人人闯入难难以察觉觉，给不不法分子子留下了了可乘之之机；一一旦出现现火灾、地震等等，也不不易迅速速疏散；租户的的经常变变化，使使得已经经不太稳稳定的邻邻居变得得更加动动荡，公公共安全全明显逊逊色于以以大户型型为主的的社

37、区。设施施损耗增增加。由由于社区区户型密密集度加加大，单单位面积积人员增增多，同同时年轻轻人又充充满青春春活力，因而各各种设施施的使用用频率较较之大户户型社区区来说，要多许许多，一一定程度度上加大大了损耗耗。 从供供求关系系讲价格格价值偏偏离。由由于需求求火爆，开发商商的价码码也与日日俱增。一般来来说，同同质小户户型在单单价上与与大户型型相比，高100%比较较合理，这是因因为小户户型建筑筑成本比比一般大大户型要要多7-8%，加上基基础配套套等，大大约为110%。但从目目前市场场看，一一些项目目中小户户型的单单价已经经高出了了同质大大户型115-220%，使价格格价值相相背离。供需需平衡不不足。

38、从从目前市市场看，一些项项目改变变了过去去小户型型分散在在楼层中中的做法法，而将将其集中中在一两两个楼、甚至大大半个社社区中，用以吸吸引眼球球，增加加卖点。但在市市场追捧捧的后面面，则是是转让和和出租的的困难，因为户户型的稀稀缺是占占据市场场制高点点的重要要因素。比如一一个大户户型云集集的社区区，小户户型可能能成为掌掌上明珠珠，而小小户型过过于集中中的楼盘盘，如果果投资者者占据较较大份额额，出租租时会因因为竞争争租户而而竞相杀杀价。作作为过渡渡型产品品的小户户型，不不排除短短期内在在特定区区域持续续走热的的可能，但最终终无法长长期成为为整个市市场的主主流。就就总体而而言，集集中放量量的小户户型

39、虽然然会造成成轰动效效应，但但长远会会阻塞有有限客户户群的需需求通道道，造成成投资收收益降低低。 明明白白白小户型型（六）超小户型型要慎选选所谓谓“超小户户型”，就是是将单套套户型的的总面积积控制在在30平平方米以以下，以以在标准准小户型型的基础础上压缩缩面积降降低总房房价。北京京拥有众众多的商商务流动动人口，为小户户型市场场提供了了充足的的客源，而其中中一些人人对小户户型只是是要求能能像酒店店、宾馆馆那样满满足睡眠眠需求即即可。同同时，一一批徘徊徊在商品品房门口口的年轻轻人，渴渴望尽快快跨进独独立生活活的门槛槛，对小小户型的的要求，也显得得饥不择择食。因因此，当当超小户户型出现现在商务务区及

40、其其边缘地地带时，煽起了了一部分分“单身贵贵族”、“丁克一一族”或投资资型客户户们的热热情。超小小户型虽虽然解决决了部分分人的购购房需求求，但过过分炒作作必然会会导致市市场的畸畸形发展展，因为为超小户户型有着着难以克克服的缺缺陷：价格偏高高会失去去增值空空间超小小户型最最大的优优势就在在于低总总价，这这一点使使一些买买家趋之之若鹜。但目前前市场上上现有的的超小户户型价格格比起同同社区的的大户型型来说，要贵了了许多，基本都都在70000-80000元以以上。这这其中一一方面是是超小户户型相对对于大户户型而言言，同样样面积的的建筑成成本要大大一些，迫使开开发商提提高价格格；一方方面是户户型内水水电

41、管线线等占用用的面积积以及公公摊面积积，在比比例上都都要比大大户型大大得多，有形无无形中进进一步降降低了使使用率，也就是是变相提提高了价价格；另另一方面面由于热热销，开开发商也也常常会会将价格格定得高高一些。凡此种种种，都都使得超超小户型型在未来来市场上上，失去去了增值值空间。面积积过小会会降低舒舒适程度度超小小户型虽虽然降低低了总房房价，却却是以缩缩小面积积、牺牲牲舒适度度为代价价的。像像去年楼楼市中出出现的超超小户型型代表SSOLOO 1和和非常男男女，基基本上是是楼盘出出现滞销销后不得得已而为为之的救救市之举举。尤其其是前者者，在大大户型的的基础上上进行改改造，暴暴露出了了先天不不足的毛

42、毛病：比比如厨房房短缺、空间狭狭窄，使使得住宅宅的功能能变得比比较单一一；各居居室一字字长蛇排排开，使使得通风风、采光光变得比比较憋气气；一层层十几户户至几十十户，也也使得乘乘坐电梯梯的便利利性减弱弱、邻居居间的干干扰增大大。比例例失谐会会影响家家具摆放放超小户型型的片面面求小导导致了牺牺牲居住住的根本本需要，像不到到20平平方米的的空间里里，除了了一张床床、一张张桌子和和一个柜柜子之外外，再也也没有多多余的空空间，房房子的多多重功能能被压缩缩的非常常局促，仅仅满满足了睡睡眠的需需要；过过于狭长长的户型型，使得得家具的的摆放变变得异常常单调，并且交交通空间间也随之之加大。明明白白白小户型型（七

43、）选择小户户型的关关键功能能齐全的的小户型型能使人人感受到到便捷；服务上上乘的酒酒店式公公寓能使使人体味味到尊贵贵；而总总价低廉廉的超小小户型能能使人将将购房变变得可望望又可及及。那么么，在形形形色色色的小户户型此起起彼伏时时，应该该注意些些什么呢呢？注意意三个层层面政策策面。从从去年以以来，相相继出台台了一系系列降低低购房门门槛的措措施，从从总的趋趋势看，是朝着着有利于于购房者者的方向向发展，如果经经济条件件允许，尽可能能选择大大一些的的套型，以避免免过小的的套型遭遭到未来来市场的的淘汰。基本本面。认认清自己己选择什什么样的的物业形形式较为为有利，因为小小户型对对于每个个人来说说，可能能只是

44、生生命长河河中的一一个过渡渡居住空空间。因因此，要要把这种种投资放放在一个个相对长长的时间间来考虑虑，不管管是自住住、转租租，还是是放在二二手房市市场上转转卖，都都要使其其能衔接接的紧密密，以求求获得效效益最大大化。 技术术面。现现有的小小户型基基本为一一两个采采光面，通风、采光都都受到了了一定的的局限，因此，尽可能能选择采采光面宽宽一些、采光窗窗大一些些的套型型，以增增强居室室的自然然生态性性能。对对于1梯梯6户和和3梯118户而而言，虽虽然电梯梯平均户户数一样样，但前前者的优优势显而而易见，不仅走走道面积积减少，提高了了得房率率，而且且安宁和和安全也也有了保保障。 投资型看看区域，自住型型

45、看配套套住宅宅租赁的的需求主主流主要要来源于于大量的的流动人人口，而而租房者者选择的的核心是是位置，即离工工作地点点近，或或是上下下班方便便，像分分布在写写字楼集集中的商商圈周边边的楼盘盘，可能能相对容容易出租租些。如如CBDD至建国国门地区区、朝阳阳门至燕燕莎地区区，以及及中关村村地区，都蛰伏伏着大量量的租户户群。其其中CBBD至建建国门地地区拥有有数十个个京城最最著名的的写字楼楼和最完完备的商商业配套套设施。而高档档写字楼楼中的白白领，对对小户型型的要求求大致为为距办公公室近，户型设设计经济济实用，生活设设施配套套齐全，总价及及自供负负担不致致太高。如果果作为自自住型居居住，既既要考虑虑社

46、区内内的各种种设施配配套，因因为小户户型空间间不足所所带来的的生活缺缺憾，需需要从社社区中弥弥补，如如洗衣房房、快餐餐厅、咖咖啡馆等等；同时时也要考考虑交通通、商业业、甚至至商务配配套，这这样即使使是转为为租赁市市场，也也容易获获得较高高的回报报。面积配比比要合理理，功能能划分要要细致对于于一两人人居住的的1居室室来说，面积上上应以符符合人体体工程学学的基本本空间尺尺度为限限，比如如：客厅厅不应小小于122平方米米，卧室室不应小小于100平方米米，就是是合在一一起，也也不应小小于200平方米米；而服服务性的的卫生间间不应小小于3平平方米，厨房不不应小于于5平方方米；当当然，若若能增加加阳台、电

47、脑间间，以及及洗衣机机、冰箱箱的专用用放置空空间什么么的，会会使舒适适度大为为提高。因此，各功能能空间的的面积、尺度的的恰当与与否，是是小户型型品质高高低的关关键。 小户风潮潮之需求求篇解读小户户型七大大需求特特点 在总总结了小小户型市市场走势势，诊断断了小户户型发展展中存在在的问题题，研究究了小户户型产品品特点之之后，本本期我们们对小户户型的需需求特点点做一总总结。至至此本报报“小户风风潮”系列报报道将暂暂告段落落。 为了了切实了了解消费费者对小小户型需需求的全全貌，本本报进行行了近一一个月大大规模报报纸和网网上调查查。调查查得到了了读者的的热烈反反馈，直直接收到到的反馈馈问卷达达2000多

48、件。调查结结果从多多方面反反映了目目前市场场对小户户型产品品的真实实需求情情况。除除此之外外，本报报记者还还专门采采访了业业内人士士和购房房人，以以此作为为专题的的结束，一方面面希望为为市场发发展提供供一些可可靠的依依据，另另一方面面，作为为市场研研究的起起点，也也希望此此“需求篇篇”能使小小户型的的讨论得得以延续续，从而而推动市市场的健健康发展展。 谁在在买单 本次次调查结结果显示示，有意意购买小小户型的的人以上上是首次次购房，而其年年龄几乎乎全部在在岁岁之间。据了解解，目前前在售小小户型项项目的客客户也呈呈现出明明显的年年轻化特特点。 特点点之一： 首次置置业的“新生代代”是主力力军 有着

49、着中等收收入、首首次置业业的年轻轻客户群群是小户户型的主主力需求求者。他他们一般般都是低低年龄、高学历历的“新生代代”。这些些年轻的的高学历历者在生生活方式式、家庭庭结构、审美爱爱好上都都有独特特性。这这类人群群更注重重生活品品位、生生活质量量，对私私人空间间的要求求更为细细致，另另外，这这些人相相对比较较自我，不太受受外界大大环境影影响。促使使“新生代代”购买小小户型的的主要原原因还是是小户型型诱人的的低总价价。处于于创业阶阶段的年年青人虽虽然充满满活力，有着光光明的发发展前景景，但普普遍经济济基础比比较薄弱弱，一般般月薪都都在元元以下，试想，一个手手中只有有三四万万积蓄、月薪两两三千元元的

50、年轻轻人，看看到一个个“首付万万元，月月供元”的广告告，怎能能不心动动？ 特点点之二： 多次次置业的的投资者者是补充充 近些些年，随随着储蓄蓄利率不不断下调调，股市市长期低低迷，许许多人逐逐渐将投投资方向向转到了了房产领领域。一一般来说说，处于于商务核核心区的的高档公公寓和按按住宅立立项的商商务楼，租客群群多为商商务人士士或商务务机构，容易得得到较高高的投资资回报，因而成成为了许许多投资资者关注注的重点点。但近近两年，投资型型房产的的供给量量比较大大，受供供求关系系影响，高档公公寓租金金下跌比比较大，一些人人开始将将目光转转向位于于商务中中心区边边缘、房房价适中中的中档档楼盘，期望用用较低的的

51、投入获获得较高高的回报报。 特点点之三： 外地地移民是是生力军军 随着着中国加加入、申申奥成功功等一系系列利好好不断涌涌现，北北京作为为国际化化大都市市，吸引引了更多多的外来来客。以以往由于于房价过过，经济济实力有有限，他他们一般般都选择择租房，随着房房地产市市场不断断成熟，房价的的回归和和小户型型产品的的出现为为这些外外来客提提供了在在北京“成个家家”的机会会，许多多人逐渐渐从租房房客转入入了购房房大军。 与那那些追求求生活氛氛围绚丽丽多彩的的“新生代代”相比，他们对对住宅的的要求首首先是为为了解决决落脚的的地方，因而更更注重其其性价比比，显得得比较务务实，不不会为那那些炒得得天花乱乱坠的概

52、概念所打打动。 谁受受青睐 小户户型风风风火火走走过了三三年，市市场的选选择也从从另一个个侧面表表达出购购房人的的喜好。平平方米的的超小户户型已经经不再被被吹捧，人们的的选择更更趋于理理性，那那些设计计更为精精巧、符符合人体体功能需需要的合合理的小小户型更更受消费费者青睐睐。 特点之四四： 低总价最最具吸引引力 年轻的置置业人群群购房受受到的限限制主要要来自于于经济压压力。他他们面临临的不是是能够买买多好的的房子，而是是是否能够够买得起起房子的的问题。所以，对他们们来说，低总价价是最大大的吸引引力。 从调查问问卷中可可以清晰晰的看出出，对小小户型总总价的要要求集中中在万之间间，万以下下占绝大大

53、多数；显然消消费者的的经济实实力是决决定性因因素。对对小户型型单价的的期望值值主要集集中在元元一档，对单价价在元元以上的的小户型型需求极极少。 除了买得得起之外外，现代代小家庭庭的新特特点是：还要住住得起。这其中中既包含含了前期期购房费费用，如如购房款款、契税税、维修修基金等等，也包包含了后后期居住住的运行行费用，如采暖暖费、物物业费等等。这些些费用主主要都是是依据建建筑面积积来核算算的，选选择小户户型也会会使后期期居住费费用降低低。 特点点之五 独立厨房房是必需需 超小小户型的的低总价价往往是是以缩小小单元面面积、牺牺牲居住住舒适度度为代价价的，比比如厨房房短缺、空间狭狭窄；住住宅功能能比较

54、单单一，各各居室一一字长蛇蛇排开，通风、采光都都较差；一层十十几户至至几十户户等问题题。 其实实购房者者虽然需需要低总总价的小小房子，但对居居住的功功能要求求并没有有降低。从调查查结果可可以看出出，小户户型的购购房人虽虽然对于于建筑形形式板楼还还是塔楼楼没有太太高的要要求，但但是以上上的购房房人有独独立客厅厅要求，都要要求有独独立厨房房。绝大大多数人人对交房房标准要要求较高高，至少少是厨、卫精装装修，大大部分人人希望有有朝南的的房间。显然然，设计计合理、功能完完善的舒舒适小户户型才是是消费者者真正需需要的。业内专专家普遍遍认为，平平方米的的居室室，一般般可以有有足够的的面积做做出独立立的厨房房

55、、卫生生间，起起居与卧卧室也能能做到完完全分离离，居住住舒适度度较高。功能性性更强一一些的还还有平方米米的居居室和平平方米的的居室室，这些些精巧户户型面积积虽小，但居住住功能和和大户型型相比，没有太太大的差差异，这这样的小小户型通通过精致致规划，巧妙设设计，其其面积的的取舍点点尽量卡卡在既保保证功能能完善又又最少浪浪费上，从而可可以做到到既经济济而又不不局促。 特点点之六： 对位位置和周周边环境境要求高高 小户户型由于于空间不不足所带带来的生生活缺憾憾需要较较为完善善的配套套设施来来弥补，如洗衣衣房、快快餐厅、咖啡馆馆等；同同时为使使工作与与生活能能够迅速速切换，交通的的便捷和和商业、休闲的的

56、便利也也必不可可少。 从调查结结果中可可以看出出，小户户型的购购房人在在、中关关村、亚亚运村区区域工作作的较多多，他们们对位置置、价格格、交通通和周边边环境综综合条件件的要求求较高，而开发发商背景景则无人人关注。显然人人们对小小户型的的需求十十分迫切切。地铁铁和公交交车仍是是购买小小户型消消费者的的出行首首选。对对生活配配套的要要求，调调查问卷卷显示，对超市市的需求求最高，其次是是运动、医疗和和网络，显然信信息与健健康是主主要生活活配套需需求。在在物业服服务方面面，主要要是对家家政和配配送中心心这类满满足日常常生活的的配套需需求较为为强烈。 泰跃跃公司的的小户型型“计划划”的销售售总监季季满如

57、认认为：小小户型社社区的配配套应该该设身处处地的为为方便业业主着想想，开发发商在为为小户型型社区做做配套时时应尽量量“符合”三个条条件：即即符合日日常生活活的需求求，符合合日常生生活的成成本，符符合日常常生活的的习惯。在社区区配套上上没有必必要贴上上“高档”与“品位”的标签签，追求求的是“实在”“实用”与“实惠”。像小小型的超超市、餐餐馆、酒酒吧、洗洗衣店等等都会为为业主提提供方便便的日常常需求。 特点点之七： 主要要还是自自己住 从调调查问卷卷中可以以清晰的的看出，购买小小户型目目的主要要是用于于自住，部分人人选择了了先自住住再投资资，选择择投资的的只有几几个。从从居住时时间上看看，普遍遍自

58、住都都在年年以上年以以内，显显然小户户型对于于消费者者个体来来说是过过渡型产产品，选选择自住住年年以上的的只占。 由于于短期主主要是用用于自住住，因此此消费者者对户型型、配套套、周边边环境等等条件还还是比较较关注的的。而那那些小家家庭购房房群体（指只有有夫妻二二人的丁丁克一族族或三口口之家），对面面积和户户型的使使用功能能则要求求更高，从社区区配套看看，小家家庭购房房群体对对幼儿园园、购物物、交通通的依赖赖，要超超过洗衣衣房、咖咖啡屋、健身房房。 小户风潮潮之产品品篇在小户型型的价格格评判上上直面小小户型大敏感感话题 当“小小户型”与年轻轻、时尚尚、独立立、低总总价、自自由等词词联系起起来的时

59、时候，似似乎一夜夜间它就就红遍了了京城上上下。就就如世界界上从来来没有十十全十美美的事情情一样，小户型型的种种种问题也也随着和“非常男男女”的入住住暴露在在大家面面前。反反思也好好不屑也也罢，今今年的小小户型仍仍然高烧烧不退。 据不不完全统统计目前市市场上的的小户型型项目已已有多个，有的甚甚至有几几十万平平方米的的体量。 上周周五，本本报与焦焦点房地地产网合作，邀请了了目前市市场上比比较有代代表性的的小户型型项目代代表，在在焦点房房地产网网与网友友就小户户型的若若干敏感感话题进进行了两两小时的的网上直直播。第一一关键词词：舒适适 为了了保证小小面积，你们的的小户型型是否牺牺牲了居居住应有有的舒

60、适适？ 吴江江：我从从三方面面介绍一一下后现现代城的的小户型型产品。一是后后现代城城是个从从设计开开始的纯纯粹小户户型，并并非后期期改造的的，所以以它从头头到脚都都是按照照小户型型的模式式设计的的，因此此针对性性比较强强，避免免了很多多不足，考虑比比较周到到，功能能分区和和各种使使用功能能都比较较齐全和和完善。 二是是我认为为小户型型的舒适适度不应应该只看看室内，还要全全面衡量量舒适度度，比如如通风、采光和和周围的的配套情情况、空空间完善善程度等等，从这这方面看看后现代代城是比比较出色色的。 三是是后现代代城的“梯户比比”，早期期的小户户型项目目一层有有二三十十套房子子，而后后现代城城一层只只