某儿童娱乐商城策划方案

1、“猴哥”儿童娱娱乐商城城策划方案案世界“金金融危机”的出现现在不同同行业、层次也也影响到到我国的的经济及及发展，更直接接影响到到保定的的市场商商业发展展。关于我我公司总总购物业业如按以以往单一一的模式式出租现现已经很难在如今今“金融危机机”市场上行的通，正所所谓变则则通，所所以必须须走出一一条新的的出路才才能盘活活总购物物业，在在如今“金融危机”的情况况下机遇遇与挑战战并存。我部门通通过上次次策划“亚太比比邻儿童童大世界界策划思思路”后经王王总认可可，现我我部对此此方案再再次修编编，现编编制完成成“猴哥儿童童娱乐商商城策划划方案”仅供王王总惠鉴鉴。一、项目目策划理理念“人与人人不同，花有百百样

2、红”。商业业物业也也需要根根据其所所处的地地理位置置、经营营范围、服务的的客户类类型和数数量等诸诸多因素素进行不不同的定定位。“猴哥”（猴哥哥儿童娱娱乐商城城简称“猴哥”）品牌牌及功能能定位同同样需要要充分考考虑到其其自身和和服务对对象的特特性，进进行合理理的市场场细分和和定位，才能有有效地运运转，占占据并巩巩固自己己的目标标市场。关于“猴猴哥”品牌的的定位我我们考虑虑的不是是简单随随意的概概念罗列列，而应应该是对对“猴哥”品牌及及其实体体的深入入分析之之后规避避劣势、发挥优优势并升升华的差差异化，并具有有充实的的内涵及及相对应应的使用用功能作作为支撑撑。二、项目目定位策策略本物业业位居保定定

3、市裕华西路路周围被被诸多大大型商场场，商业业街紧紧紧环绕。可以说说是人旺旺地旺商商情火爆爆。素来来被人们们称之为为保定市老城区区商业街街及商品品小百货货及服装装等商品品的集散散中心，是商家家占领保保定及周周边城市市市场的的“滩头头阵地”，市场场商品也也由低档档逐渐向向中、高高乃至精精品市场场发展。 消费者的的购物心心理也逐逐渐由寻寻觅便宜宜货、大大众货而而发展为为去裕华华商圈逛逛精品店店、购高高档货。 鉴于上上述分析析，我们们对本物物业地的的策划理理念应鲜鲜明地、坚决地地定位在在“裕华华路批零零商业城城”上面面。 由于本本物业地地处于市市裕华西西路这一一历史以以来被认认为是做做百货，小商品品和

4、做全全市贸易易市场的的缘由，所以确确立为“猴哥儿童童娱乐商商城”项目。树立“您您旺我才才旺”的的经营思思想，把把保障厂厂家、商商家经营营运作为为我们招招商的核核心方针针。而把把追求儿儿童娱乐乐商城作作为商家家进驻保保定及周周边地区区的首选选之地。 猴哥项目目的收益益主要来来源于以以下4个个方面：1）可营营业面积积租赁所所获取的的租金收收益；2）广告告位出租租面积所所获取的的广告收收益；3）部分分自营项项目的经经营收益益；4）物业业管理经经营收益益，如：停车场场收入、商业促促销活动动的场地地出租收收益等；将以上收收益加以以比较，我们会会发现“可营业业面积租租赁所获获取的租租金收益益”是整个个项目

5、的的主要收收入来源源，是对对本案经经营管理理影响最最大的因因素。因因此，进进一步来来看滩位位租赁部部分，在在营业面面积固定定的前提提下，其其又可能能产生22种增加加收益的的方式：1、以“实现营营业面积积最大可可出租”为目标标，尽可可能多地地增加可可出租的的滩位经营营面积，达到获获取更多多租金收收益的目目的。优点：通过增增加滩位位出租数数量，从从而增加加租金收收入总量量；（这这必须以以全部或或绝大多多数滩位位能成功功出租为为前提。）在一定定程度上上可以增增加商品品经营的的种类；缺点：滩位数数量的增增多无形形中加大大了招商商工作的的难度，而这种种困难很很可能导导致：滩滩位招租租率低，空置率率高；在

6、在没有完完成招商商目标后后，资金金无法回回笼；为为求资金金的快速速回收，只有依依靠降低低租金来来完成招招商，规规避风险险；滩位过过于密集集会造成成整个卖卖场显得得拥挤、杂乱；商品种种类过多多，则很很难保证证入驻的的都是精精品，且且影响限限制了展展示功能能的发挥挥，最终终很可能能轮为一一个简单单批发市市场；由上述述原因带带来了卖卖场档次次甚至品品牌形象象的降低低，而很很多名牌牌商品，尤其是是知名品品牌，在在选择经经营场所所时，通通常会考考虑卖场场的品牌牌形象、发展方方向是否否与本品品的品牌牌形象相相符，这这样很可可能造成成对名品品招商的的障碍；卖场形形象的降降低，将将会带来来更多的的同档次次竞争

7、者者；2、牺牲牲一定的的营业面面积，用用于商城城物业环环境、格格调建设设，提高高滩位的整整体档次次，从而而据此提提高租金金来获取取更多的的收益。优点：虽然降降低了有有效营业业面积最最大可出出租，但但是可以以将一部部分面积积充分利利用进行行景观、附属设设施的建建设，改改善了卖卖场环境境，提高高整体的的档次；卖场购购物环境境和品牌牌形象的的提升会会对招商商，尤其其是名品品的招商商起到促促进作用用；卖场整整体形象象、档次次的提升升，为抬抬高租金金单价带带来了可可能性；良好的的卖场环环境对吸吸引人流流、客流流量也是是有帮助助的；缺点：在以形形象、环环境、档档次的营营造来抬抬高单位位租金时时，其抬抬高的

8、额额度仍具具有有限限性和不不确定性性；如果租租金过高高，仍然然会对招招商带来来难度；通过对上上述两种种方式的的分析，我们建建议采取取第2种种方式，优化卖卖场景观观环境，提高卖卖场整体体形象，确立竞竞争优势势。三、项目目分析1、市场场目标定定位市场目标标定位通通过以占占地12200平平方米保保定大规规模室内内儿童娱娱乐游戏戏及亲子子课堂项项目，带带动市内外专专营的儿儿童服饰饰品牌、儿童家家具、孕孕婴用品品等商场场、厂家家代理的的儿童物物业项目目。 2、项目目优势分分析 1）合理理的商场场使用面积积38000M2 。2）项目目处于裕华华路商业业圈火爆爆的黄金金街区之之中。 3）商场场配合备备专业人

9、人才实施施商场“五统一一”即“统一形形象”（“猴哥儿童童娱乐商商城”）统一一装修（公共部部分）统统一风格格（突出出精品）统一宣宣传（策策划、推推广）统统一商业业管理（营业时时间、促促销等）。 4）项目目地交通通十分便便利，门门前有大大型停车车场。 5）此此项目不不仅为保保定市最最大的儿儿童主题题型商场场，而且且比红帽帽儿、快快乐谷等等儿童项项目划分分区域详详细，又又有受儿儿童青睐睐的占地地12000平方方米大型型娱乐游游戏区域域。3、项目目劣势分分析 1） 此此物业地地以前运运作的项项目在保保定市影影响力比比较差，基本没没有成功功案例，此地被被商家誉誉为“死地”，商家家美誉度度比较差差。2）

10、从从该项目目的四周周大环境境来看此此地经过过许多商商家的深深入挖掘掘，各种种题材、手段的的炒作均均已殆尽尽，难出出创意。 3） 由由于我公公司承租租此物业业综合价价格比较较高，对对以后招招商评估估租金有有一定的的阻力。 4）由由于“金融危机机”的出现现在未来来招商中中也会受受到不同同程度的的阻力。四 、项项目品牌牌定位及及内涵名 称定 位位内 涵涵品牌定位位全新的儿儿童产品品的倡导导者现代儿童童文化的的传播者者保定及周周边区域域市场儿儿童专业业卖场的的领导品品牌；保定市唯唯一集主主题购物物、休闲闲、餐饮饮、娱乐乐、亲子子课堂等等一站式式消费服服务功能能于一体体，儿童童主题产产品和儿儿童公园园式

11、专业业卖场；环境优雅雅的中档档时尚儿儿童用品品、婴幼幼儿保健健品品购购物天堂堂；设备齐全全、环境境优雅的的中高档档时尚专专业游乐乐场目标客户户群定位位卖场消费费群体定定位全新购物物模式和和儿童家家居文明明的追随随者儿童专业业卖场1私人人客户：男女性兼兼顾；年龄在00-155岁之间；中高收入入人群；讲求生活活的品质质和格调调；注重重孩子成成长环境境团购客户户：医院、医医疗卫生生单位；大中型企企业；时尚儿童童游乐场场1、中高高收入家家庭；2、大中中型幼儿儿园等；招商客户户定位无限商机机诱惑下下的投资资者/经经营者1国内内外儿童童知名品品牌保定定地区总总代理；2目前前仍未进进入保定定市场的的国内外外

12、儿童知知名品牌牌；3专业业的儿童童培训机机构4儿童童时尚的的餐饮机机构5专业业摄影、图书、家具机机构6投资资儿童娱娱乐游戏戏产品7本地地投资者者五、项目目功能定定位对于“猴猴哥”的功能能定位，简单来来讲分成成以下三三部分专专、新、特。1、专1）定位位主题型型娱乐商商城，争争取知名名品牌客客户和有有口碑的的经营者者入场。2）儿童童相关商商品与服服务的“一站式式”专业商场。3）经营营规划专专业，即即项目所所经营的的产品针针对目标标客较强强。在产产品的组组合上，应考虑虑到在客客户购买买时产品品与产品品之间的的互动性性。4）管理理者专业业，引入入专业的的经营管管理机构构，建立立产品质质量监督督机制，防

13、止假假冒伪劣劣和竞争争无序。服务专业业，提供供完善的的配套服服务，杜杜绝乱收收费。2、新1）经营营理念新新 经经营思路路是即要要体现经经营主体体的“一站式式”，又要要融入娱乐乐游戏的的“主题化化”。硬件设施施新 布局局合理、功能区区域清晰晰明确，货物装装卸方便便，购物环境境舒适优优雅。3）软件件服务新新 拥拥有专门门的物流流中心，为客户户提供有有偿的物物流服务。4）运作作方式新新对经经营商提提供适度度的广告告支持。收费合理理、质量量良好的的物业管管理服务务。定期统一一组织整整个专业业市场的的经营，举办全全场促销销和推广广活动。及时提提供最新新行业市市场资讯讯，引导导场内的的经营品品类向需需求量

14、最最旺盛的的产品方方向发展展。3、特1）经营营产品特特色化在招招商时，强调经经营商品品档次的的同时，更应着着眼于引引入一些些尚未进进入保定定市场的的名牌儿儿童商家家。经营主题题特色化化纵观观保定市同同业竞争争者的经经营模式式大都仍仍表现为单纯卖卖买或服服务提供供方式，而忽略略了针对对消费者者在实际际购物过过程中娱娱乐性及及教育的的儿童产产品。因因此，我我们将项项目的品品牌形象象及功能能定位为为娱乐、教育儿童童产品带带到购物物及其它它产品。六、整体体规划及及形象定定位1、整体体规划项项目布局局此项目共共分以下下九个功能能区域：1）儿童童服饰/鞋帽区区域：此此区域划划分面积积11440平方方米，主

15、主要招商商范围以以儿童服服饰、童童鞋、童童帽为主主；2）孕婴婴用品区区域：此此区域划划分面积积2500平方米米，主要要招商范范围孕婴婴用品、奶品等等为主。3）儿童童游戏娱娱乐区域域：此区区域划分分面积112000平方米米，主要要招围范范围以儿儿童游戏戏产品为为主。4）儿童童家具区区域：此此区域划划分面积积4200平方米米，主要要招围范范围以儿儿童绿色色环保家家具为主主。5）儿童童文具/图书/音像区区域：此此区域划划分面积积2500平方米米，主要要招围范范围以儿儿童文具具、图书书、音像像为主。6）儿童童玩具区区域：此此区域划划分面积积3600平方米米，主要要招围范范围以儿儿童玩具具为主。7）儿童

16、童食品区区域：此此区域划划分面积积3600平方米米，主要要招围范范围以儿儿童食品品为主。8）亲子子课堂区区域：此此区域划划分面积积1800平方米米，主要要招围范范围以儿儿童业务务第二课课堂及咨咨询服务务为主。9）儿童童摄影区区域：此此区域划划分面积积2500平方米米，主要要招围范范围以儿儿童摄影影相关业业务为主主。注：招商商区域及及面积(后附室室内布局局图)2、项目目开发名名称建议议推荐名称称：猴哥哥儿童娱娱乐商城城、猴哥儿儿童大世世界名称建议议及释义义：建议选选择猴哥哥儿童娱娱乐商城城。“猴哥儿儿童娱乐乐商城”是由“商贸+娱乐”两部分分构成，是集儿儿童娱乐乐、儿童餐饮饮、儿童童服装、儿童家家

17、具等等等儿童产品品为一体体。孙悟悟空是中中国四大大名著西游游记里里的主人人公，是是被儿童广广为喜爱爱的卡通通人物及及家长熟熟悉的人人物，此片又又经常在在各电视视台热播播，由于于此人物物属于中中国四大大名著行行列，定定不会因因为历史史变迁及时时间的轨轨迹而被被人们遗遗忘，所所以我们们建议项项目采用用“猴哥”名称，既可以以满足儿儿童及家家长的亲亲切性及及熟悉度度，而且且此名通通俗易懂懂容易传传播，在在以后开开发运作作中起到到事半功功倍的作作用。标志形象象设计：见附件件3、整体体规划建建议 1）将外外墙进行行西游游记内内人物以以卡通形式式包装并预预留出广广告位；2）在物物业地外外墙面留留出广告告看版

18、位位，进行行招商；3）对物物业地临临裕华路商商业街的的路面上上进行猴猴哥卡通通艺术美美化处理理，广场场一侧并并设置大大量西西游记卡通人物及及相关物物品；a、设计计猴哥主主题门头头；b、搭建促促销台；c、路路旁设立立猴哥卡通通街灯；dd、猴哥哥卡通休休息座椅；e、安置置西游记记卡通人人物雕塑塑；5）在商商场的指指定位置置设立物物管对所所有商家家进行统统一管理理全方位位服务。 4、形象象定位项目形象象定位：打造主主题型猴猴哥儿童童娱乐商商城，此此项目具具备先进进经营理理念的商商业规划划，区域域内大规规模化儿儿童商品品集散地地的商业业定位，并有层出出不穷的的促销主主题。七、广告告策略 1、市场场定位

19、 1）不在项目目地的硬硬件配套套设施上上过多宣宣染；2）着重将将广告策策略引入入“旺地地、旺人人流、旺旺滩位、寸寸土寸金金”上做做主攻方方向。 3）抓住客客商急于于入驻保保定急于于打开市市场，急急于保定定地区有有一商务务窗口的的心态全全力宣染染。 4）引导导顾客要要想打开开市场，必须入入住儿童童精品城城思维定定式上发发展。5）打造造本地儿儿童用品品市场集集散地形形成集群群效应，引导本本地商家家入驻；2、传播播策略及及形式招商推广广的传播播将按以以下策略略进行组组合：1）以招招商手册册、招商商宣传单单张、目目标人群群集中地地点的户户外广告告为推广广传播的的基础手手阶段；以公关活活动为招招商推广广

20、的重要要传播途途径；2）以报报纸软性性炒作制制造招商商的良好好氛围，主要依依靠保保定晚报报、莲池周周刊、其次广播电电视报；3）以报报纸硬性性广告作作为推广广辅助手手段，主主要依靠靠保定定晚报，其次次其它媒媒体；4）项目目招商中中期采用用户外广广告投入入及车体体广告或或其它媒媒体3、推广广思路1）通过过活动形形象直观观地展示示项目未未来的商商业规划划，同时时让商家家和销售售目标客客户看到到一个全全新概念念的“猴哥儿童童娱乐商商城”；2)以招招商信息息告知性性诉求魅力力商圈诉诉求项目未未来规划划形象诉诉求招商意意向落定定诉求为为线索根根据招商商的不同同时间段段展开招招商推广广；注：详细细内容见见猴

21、哥儿儿童娱乐乐商城品品牌形象象宣传策策划方案案。八、项目目营销目目标根据此商商业物业业的特性性，我们们把“猴哥”项目营营销目标标分为：短期目目标、中中期目标标、远期期目标三三个阶段段，三个个阶段相相对应的的目标也也不尽相相同。因因此，我我们建议议本案的的具体营营销目标标定位为为：远期目标标(品牌牌树立/经营)打造主题题型型娱娱乐商城城，儿童童生活用用品、服服装等产产品的集集散地中期目标标(推广广)聚集消费费者人气气，抬高高卖场商商业价值值。短期目标标(招商商)足够数量量的主力力店及其其他商家家入驻卖卖场，完完成销售售五分之之三九、价格格策略、支付方方法及效效益分析析概述1、价格格策略1）儿童童

22、服饰/鞋帽区区域：1100元元/月月2）孕婴婴用品区区域：1100元元/月月3）儿童童游戏娱娱乐区域域：600元/月4）儿童童家具区区域：880元/月5）儿童童文具/图书/音像区区域：880/月6）儿童童玩具区区域：660元/月7）儿童童食品区区域：660元/月8）儿童童摄影区区域：660元/月9）亲子子课堂区区域：550元/月注：以上上为第一一年参考考价格，第一年年平均价价格约为为80元元/平方方米/月月，现根据据市场情情况可以以连续三三年递增增10%，租金金最高达达平均约到110元/平方米米/月。2、效益益分析概概述租金(销销售)收收入：1)儿童童服饰/鞋帽区区域：区区域划分分面积1114

23、00平方米米，1000元/平平方米/月，年年理想预预计租金金收入1136.8万元，年年保守预预计租金金收入1110万万元(第第一年，闲置率率占20%)；2)孕婴婴用品区区域：区域划划分面积积2500平方米米，100元/平平方米/月，年年理想预预计租金金收入330万元，年年保守预预计租金金收入224万元元(第一一年，闲闲置率占占20%)；3)儿童童游戏娱娱乐区域域：区域划划分面积积1200平平方米，60元/平方米米/月，年理想想预计租租金收入入86.4万元，年年保守预预计租金金收入770万元(第第一年，闲置率率占20%)；4)儿童童家具区区域：区域划划分面积积4200平方米米，80元/平平方米/月，年年理想预预计租金金收入440.332万元元，年保保守预计计租金收收入32万元(第一年年，闲置置率占220%)；5)儿童童文具/图书/音像区区域：区域划划分面积积25