2022年电大物业管理实务复习资料

1、2011年电大物业管理实务复习资料1.早期的物业管理产生于19世纪60年代的英国，而现代的物业管理则产生于（20世纪初的美国），中国的物业管理最早起源于（20世纪50年代的香港）。2.物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企业、（租赁经营型物业管理企业）、（委托代理型物业管理企业）等类型。3.物业的竣工验收主要有（隐蔽工程验收）、（单项工程验收）、分期验收和全部工程竣工验收。4.房屋的完损等级划分为5类，即：(1)完好房(2)基本完好房、(3)一般损坏房、(4)严重损坏房、(5)危险房。5.物业园林绿化的管理工作主要有两大类：(1)明确园林绿化员工职责；(2)严格执行质量管理标准

2、。6.前期物业管理就是物业管理企业与（业主委员会）签订的物业管理服务合同生效（之前），建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。7.商品租金也称为理论租金，是由成本租金加（保险费）、（地租）和利润等八项因素构成。8.物业管理招标按管理内容可分为（单纯物业管理招标）、物业管理与经营综合招标、（专项服务工作招标）等。9.物业管理经费按其来源可分为（物业维修基金）、（物业管理服务费）、物业经营收人和国家财政补贴四种类型。10.人力资源一般是指蕴含在人体内的一种（生产能力），以及具有这种（能力）的人。16.从物业管理的角度，物业是指(一个建筑群)。17.委托服务型物业管理企业只有(经营管理权)。18.

3、区分建筑物所有权立法问题的产生是因为(产权多元化)。19.把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按(按照物业用途)划分租赁市场。20.业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于(专项服务工作招标)。21.房屋建筑物管理的主要内容有(资料档案管理、质量管理、修缮管理)。22.房屋装修管理所依据的法律规范有(建筑装饰装修管理规定、家庭居室装饰装修管理试行办法、住户装修管理规定)。23.房屋租金基数的计算方法的(等级计算法、项目基分计算法、结合计算法)。24

4、.人力资源管理是指对人力资源的(取得、开发、激励、利用)等活动的计划、组织、指挥和控制过程。25.根据社区的结构及其综合表现，可以分为(农村社区、城市社区)。26.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是(为业主获取最大利润)。27.在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是(劳务)。28.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有(选聘权和解聘权)。29.1994年4月建设部颁布了33号令，即城市新建住宅小区管理办法，明确指出：由物业管理公司统一实施(专业化管理)。30.管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带(作业层)

5、。31.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求(不少于200万平方米)。32.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取(临时资质证书)。33.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。岗位合格证书实行动态管理、复检制度。复检验证工作一般(每二年进行一次)。34.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过(业主公约来实现的)。35.物业管理招投标实质是一种(市场双向选择行为)。36.原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，(应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案)。37.绿化有两个方面的功能：一是物质功能，二是(精神功

6、能)。38.房屋租赁合同到期，合同自动终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限(届满前3个月提出)。39.由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成的房屋租金为(成本租金)。40.在物业管理经费筹集中，长期、稳定、主要的物业管理经费来源是(物业管理服务费)。41.住宅小区物业管理应当以(专业化管理为主)。42.现阶段我国居住物业的特点是(产权多元化、档次多样化、管理体制和管理方式的多样化)43.要正确处理好单个业主与全体业主之间的关系，单个业主的利益要服从全体业主的共同公众利益，这就要求所有业主都要增强(义务意识、自治意识、自律意识)。44.物业管理的启动阶段工作包括下列基本环节(物

7、业的接管验收、用户入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会成立)。45.物业管理企业部门经理、管理员岗位培训内容，其中考试课是(物业管理概论、房屋结构、构造与识图、物业管理法规)。46.按层次，业主分(单个业主、全体业主，即业主大会或业主代表大会、业主委员会)。47.物业管理业主公约的主要内容包括(业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的组成和运作、违约责任、其他事项)。48.物业管理招标书的主要内容有(拟招标物业的基本情况、物业管理的内容和要求、对招标的有关说明、物业管理考核标准与奖罚措施)。49.对物业危房的使用管理一般按以下情况处理(观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除)。

8、50.电梯常规日常维护保养可分(周保养、半年保养、一年保养)。51.物业安全管理包括(治安管理、消防管理、车辆道路管理)。52.物业租赁管理模式有(包租转租模式、委托管理模式、出租代理模式)。53.据法律规定，房屋租赁合同是经济法定要式合同必须(登记备案、采取书面形式)。54.物业管理工作中经常涉及的主要保险种类有(财产保险、公共场所保险、雇主责任保险)。55.物业信息和信息流的特点有(多样性、持续性、动态性、基础性)。56.早期的物业管理产生于19世纪60年代的（英国），而现代的物业管理则产生于20世纪初的（美国），中国的物业管理最早起源于 20世纪50年代的（香港）。57.物业管理的策划阶

9、段包括了（物业管理的前期介入、制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业）等三个基本环节。58.建筑物区分所有权由（专有所有权）、共有所有权（共用部分持分权）和（成员权）等几部分的权属关系构成。58.前期物业管理的权责主体分别为（业主）、（开发建设单位）和（物业管理企业）。60.前期管理与前期介入的不同表现在（是否拥有对物业的经营管理权）、（是否承担相应的民事责任）。61.物业接管验收的内容有（资料）的验收和（物业）的验收。62.物业管理招标按管理内容可分为（单纯物业管理招标、物业管理与经营综合招标、专项服务工作招标）等。63.据我国有关法律，招标人采取邀请招标方式的，应向3个以上具备（承担招标

10、项目）能力的特定法人发出投标邀请书。64.标书开标是指按照招标书中规定的（截标时间），在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标代表共同参与、监督下（公开拆封），宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。65.管理的机构是围绕（封闭系统）能够正常循环而设置的。66.管理人员是按（机构岗位）配置的。67.管理规约的性质属于（区分所有权人管理团体最高自治规范）。68.（合理性原则）不符合编制招标文件的原则。69.物业管理服务费（的所有权属于业主，物业管理单位应当定期（一般6个月）向业主公布其收支账目，接受业主监督）。70.房屋装修管理所依据的法律规范有（建筑装饰装修管理规定、家庭居室装饰装修

11、管理试行办法、住户装修管理规定）。71.居住区绿地系统的组成有（公共绿地、公共建筑和公用设施专用绿地、宅旁和庭院绿地、街道绿地）。72.城市房租的计算原则有（以租养房的原则、按质论价的原则、利益兼顾的原则、调节供求的原则）。73.房屋租金基数的计算方法的（等级计算法、项目基分计算法、结合计算法）。74.人力资源管理是指对人力资源的（取得、开发、激励、利用）等活动的计划、组织、指挥和控制过程。75.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（500）万元以上。76.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（30）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。77.某物业

12、管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（三级）资质条件。78.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（30）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。79.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（应按照中标候选人的排序确定中标人）。80.物业管理投标的过程包括：准备投标文件，获取招标信息，登记并取得招标文件，参加开标、现场答辩会议，送交投标文件，签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（）。81.物业服务合

13、同由（业主委员会代表业主）与业主大会选聘的物业管理企业签订。82.业主临时公约由（建设单位）制定。83.物业管理的早期介入是建设单位引入的（物业管理咨询活动）。84.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（物业服务合同生效）之日止的物业管理活动。85.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（业主委员会）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。86.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（装修人）应当负责修复和赔偿。87.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立）。88.检查

14、墙体装饰面是否空鼓最适合采取（敲击）查验方法。89.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（框架结构）。90.对于重点和重要设施设备的，应该更加强调（预防性）。91.物业供配电系统技术档案不包括（客户投诉）记录。92.不是小区防治白蚁的主要方法是（挖巢法、药杀法、诱杀法）。93.小区绿化日常养护工作的是（浇水、病虫害防治、杂草防治）。94.关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述的正确是（物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作）。95.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位）。96.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确

15、措施是（通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援）。97.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（一年）不少于一次公布物业服务资金收支情况。98.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（物业服务支出）和物业管理企业的酬金。99.住宅专项维修资金属于（全体业主）所有。100.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔）。101.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（物业管理企业与业主协商确定）。102.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（建设单位）索取物业档案资料。103

16、.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（请示）。104.按照住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（管理服务费）。105.二级物业管理企业资质证书由（省、自治区人民政府建设主管部门；直辖市人民政府房地产主管部门）颁发和管理。106.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同）向当地房地产主管部门申报。107.物业管理招标的主体

17、包括（物业建设单位、业主大会、物业所有权人）。108.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（签订合同的主体不同；合同终止条件不同；前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同）。109.正确的业主公约是（业主公约经业主大会通过后生效、业主公约对全体业主具有约束力）。110.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。正确的做法是（立即通知电梯公司解决故障停梯问题、建设单位应承担此次事故的全部费用）。111.按使用功能划分，物业可分为（居住、商业、工业、其他）物业。112.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（交通疏导及管理员、停车场保洁员、停车收费员

18、）。113.物业管理企业主营业务收入包括（物业管理、物业经营、物业大修）收入。114.物业管理企业利润总额包括（营业利润、投资净收益、营业外收支净额、补贴收入）。115.（物业管理企业财产保险费用、项目管理处用房装饰装修费用）不属于物业服务支出的构成部分。116.按照物业服务收费管理办法，物业服务收费实行（政府指导价、市场调节）。117.住宅专项维修资金可用于（共用部位、共用设施设备的大修；共用部位、共用设施设备的更新；共用部位、共用设施设备的改造）。118.（由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用；物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担）属于物业服务费用包干制中规定

19、内容。119.物业管理信用档案的建立范围包括（物业管理企业、物业管理专业人员）。120.（收益性物业）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。121.别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（独栋别墅）具有别墅类产品的独有性。122.物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（日常维护和维修）、设施设备管理和物业保险管理。123.物业经营管理是（物业管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。124.房地产区别与其他投资品

20、最重要的特性是（位置固定性或不可移动性）。125.房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（房地产间接投资者）。126.下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（较之个别风险，系统风险不易判断和控制、持有期风险属于个别风险）。127.房地产投资的风险主要体现在（投入资金的安全性、期望收益的可靠性 、投资项目的变现性、资产管理的复杂性）。128.从（有效毛收入运营费用）中扣除（运营费用）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。129.（静态投资回收期）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。130.收益性物业的运营费

21、用包括（为租客提供服务的费用）等。131（封存的设备因自然力产生的磨损；设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏）属于设备的有形磨损。132.（市场法）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。133.物业价格构成中包括了（土地取得成本、物业折旧）134.运用市场法估价时，建立价格可比基础包括（统一付款方式、统一货币单位、统一采用单价）等方面的工作。135.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（价格）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。136.（竞争对手分析）不属于需求分析的具

22、体内容。137.商品住宅需求的影响因素主要有（收入的变化、政府的税收政策、对未来的预期、政府的住房政策）。138.建筑物管理计划的内容，包括如下（建筑物维护的标准、建筑物管理策略、物业检查计划）。139.按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（公房租赁和私房租赁）。140.物业：从物业管理行政主管部门和地方性法规给“物业”所下的定义可以看出，物业主要包括三部分：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑；(2)与这些建筑物相配套的设备和设施；(3)相关的场地。141.物业管理企业：是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次

23、的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。142.管理规约：在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理，使用及所有关系，以书面形式所为自治规则。143.物业管理招标：是指物业所有权人(业主委员会或开发建设单位)在为物业选择管理者 时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竟投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。144.物业管理服务费：是业主或(非业主使用人)与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的，由业主(使用人)向物业管理企业缴纳的物业管理费用。145.物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通

24、过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。146.物业租赁为通常意义的物业租赁指的是房屋租赁房即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。147.物业管理投标:是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。148.团队是指一种为了实现某一目标而由相互协作的个体所组成的正式群体。149.物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协

25、助管理或者服务的有偿活动。150.业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。151.房屋修缮施工管理物业管理公司为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。152.物业租赁指的是房屋租赁，即指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。153.写字楼物业指企业公司或机关单位从事办公、各种业务活动的建筑物及其附属设施及相关场地。154.物业租赁：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。155.物业管理投

26、标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。156.试述物业管理企业与社区文化的关系。答：物业管理企业与社区文化的关系可从两个方面来理解： (1)社区文化影响物业管理企业的发展。社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。同时，社区文化是实施物业管理的润滑剂。社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。社区文化是一种手段，通过社区文化活动的开展，应该使物业管理水平更高、效果更好。因此，社区文化在内容和形式上应和物业管理有所联系，管理应该有文化内涵，而文化内涵又可以反向推动管理水平跃升。社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。一

27、是有助于物业管理企业锻造晶牌与核心竞争力。二是有利于培养业主忠诚度，三是有利于提高市场美誉度，四是有利于以在小区中架起社区文明的“桥梁”。五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成，促进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。(2)物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。首先，建设有特色的物业管理小区的社区文化，已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之一、好为物业管理企业所重视。其次，物业管理小区文化的社区文化的形成，需要物业管理公司大量的资源投入。再次，物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者，主导着小区文化建设过程、内容和方式。157.物业管理企业考核中可能会出现的一

28、些常见问题有哪些?答：物业管理企业考核中可能会出现的一些常见问题有：(1)核标准问题：员工考核的标准制订，既要切实可行，又要符合岗位工作实际，否则操作起来很困难，考核结果不能反映实际情况，造成工作失误。标准问题主要有标准不明确、不具体；标准主观性太强:标准不现实；标准的可衡量性太差等。(2)形式主义：有些员工或管理公司领导不了解考核的作用或以工作忙为借口，往往将考核工作作为应付式的例行公事，草率地对待考核工作。解决办法就是加强对考核工作的认识和理解，明确考核工作的重要性和具体要求。(3)好人主义：好人主义就是给每个员工打高分。这是一种在考核中常见的现象，经常发生在对管理人员和部门负责人的考核上

29、。解决办法是对员工考核制定出每个部门考评成绩为“优”的员工比例，明确要拉开考核档次。对部门负责人的考核，要选择一些原则性强、作风正派、敢于负责的普通员工与公司领导一起进行背靠背的考核。(4)集中趋势：集中趋势就是指在考核时，倾向于把被考核者的工作绩效集中于中间水平或者说平均水平，导致考核的不公。这主要是由于有的领导深人基层不够，对员工了解不多，认为员工大都差不多，不好不差，于是对每个员工都打个接近良好的中间分，他们看不到手指头有长短之分。解决办法就是考核小组的成员要有各方面的代表，尤其是要吸收工会、人力资源等部门负责人参加，还要多听取群众意见。必须进行专门的培训，使他们掌握考核所需的各种技能和

30、道德标准。还有其他心理因素影响考核的客观性，如晕轮效应、首见效应、常知效应、近因效应、暗示偏差、情感因素等，这些问题是员工考核中应注意克服。158.简述物业管理的委托方式。答：前期物业管理委托方式，通常有以下几种方式：(1)顾问管理：开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对物业管理运作提供顾问指导。(2)合作管理：开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作，管理机构一般由专业管理企业委托人员主持工作。(3)全权委托管理：开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理，他们不参与任何实际的管理运作。了解双方的合作意向，确定合适的委托方式，是前期物业管理权

31、委托成功的前提。159.试述物业管理处的职责。答：物业管理工作不仅是对物业本身的管理，更重要的是对物业的业主和非业主使用人提供综合服务。为了统筹有关的管理和服务工作，一般的物业管理企业都会在所管辖的物业内设置物业管理处，以保证管理服务的及时性和有效性。管理处是整个物业管理企业指挥链的终端，管理处的员工处于直接面对业主和用户的第一线，在管理中起着执行实际操作和协调的作用。物业管理处的主要职责包括：(1)全力做好公共服务工作。公共服务是物业管理企业面向所有业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务，也是物业内所有业主和非业主使用人每天能享受到的普惠性服务，业主和用户只要交纳了管理费，物业管理企业就

32、应该按照合同的约定的要求提供“两基本、五管理、一代办”的公共服务，管理费的标准不同，只不过代表服务深度不同而已，并不意味着可以减少公共服务的项目，而物业管理处正是各物业内提供公共服务的具体执行机构，所以，公共服务的质量实际上也就反映了物业管理企业的水平，作为管理处，也责无旁贷要做好公共服务工作。(2)根据条件和业主需要积极开展专项服务和特约服务。专项服务和特约服务是物业管理企业向业主和非业主使用人提供全方位服务的具体表现，也是物业管理企业主要的经营收入来源。由于目前我国大多数地区由物价主管部门核定的物业管理费政府指导价，考虑到群众的承受能力，其所定的指导价实际上是低于成本价的，这样，物业管理企

33、业就面临着或是降低服务质量来维持运作，或是开展经营项目，取得收入来弥补物业管理费的不足。大多数的物业管理企业都会选择后者，这不仅是为了保证管理服务质量不受到影响，也是为了维护物业管理企业的信誉，而且又是有可能做到的。专项服务中就包括车辆代管，现在不论是住宅小区或是商业楼宇，都有不少车辆需要代管服务的，包括大、小汽车、摩托车，自行车等，物业管理处可以利用自身的条件开展这项服务。(3)组织业主和用户开展社区文化活动，促使住户间建立友好和谐的邻里关系作为居住小区、社区文化建设的任务就是通过各种形式的文娱、体育和其他形式的文化活 动，创造一种文化氛围，让社区成员能够相互了解和交流，提高对不同文化的鉴别

34、和适应能力，减少文化冲突带来的负面影响，使社区成员对不同的某些文化要素逐渐达成文化认同，并在基础上建立社区共同的居住观和形成相应的行为模式。在社区文化建设中，处于物业管理第一线的管理处，从长远来说，应当逐步以社区活动的组织者过渡到社区文化的协调者与引导者。社区文化最终应逐渐发展为以业主为主、自发开展的自主式和自助式社区文化活动自主式社区文化，就是逐步将业主委员会也吸引到社区文化的建设中来，从业主自身的角度出发，尝试采取业主自主，管理处配合的方式开展一些社区文化活动，增强业主们的参与感和成就感，有利于业主满意度的提高，同时也能引领社区文化的时代潮流。自助式社区文化，就是将在某方面具有一定特长的业

35、主组织起来，组成社区的某种社团 (如合唱团、足球队、篮球队、英语沙龙等)，定期进行交流。可以提高业主参与社区文化活动的积极性，既能保证活动的频率及适合性，又减轻部门组织工作的压力。(4)协助政府职能部门履行职责进行社会综合管理。物业管理与政府的建设、公安、卫生、市政、供电等多个行政主管部门及属地的街道办事处的工作有直接的联系，物业管理处与他们既要在社会管理职能上的关系理顺，物业管理企业是经营单位，不可能承担政府职能，但又要积极协助这些部门履行职责实施社会综合管理。(5)完成企业总部下达的工作任务。物业管理处企业在机构改革的试验、人才培训基地的建立等方面的工作，都要选择下属适当的管理处来开展，如

36、深圳的海富花园物业管理处，就是中海物业管理(深圳)有限公司开发“1拖N”管理模式的试点，而深圳的梅林一村物业管理处、广州茗雅园物业管理处分别为深圳市万厦居业公司、广州城建开发物业有限公司的人才培训基地。凡属这类的企业总部下达的工作任务，物业管理处都要努力完成。160.试述物业管理企业建立的程序。答：物业管理企业设立的程序，一般分为资质管理、工商注册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。(1)文件准备。根据公司法和物业管理企业资质管理试行办法规定的申报条件，提前准备好有关材料文件。(2)资质审批和工商注册登记。该步骤在我国不同的地区，其顺序略有差别。有些城市要求办理工商登记手续，取得营业执照后，再

37、申请领取物业管理资质证书；有些城市则规定先申请领取资质证书，后办工商登记。具体实务循地方性法规或行政规章。(3)在取得上述有关证件后，物业管理企业还要持这些证件到税务部门办理税务登记，到公安部门(或授权单位)办理公章登记和刻制。上述程序结束后，物业管理企业就可合法地开展物业管理服务业务。161.简述建筑物区分所有权的特征。答：建筑物区分所有权具有以下特征：（1）复合性。（2）专有所有权的主导性。（3）一体性。（4）登记公示性。（5）权利主体身份的多重性。162.简述物业出租与出售的区别。答：尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：（1）物业租赁实际上是物业所有

38、权人（业主）或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的使用权和所有权一次性一并卖断。（2）在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。（3）在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始的消费过程。163.物业管理企业应建立哪几种激励

39、机制？答：物业管理企业应建立以下几种激励机制：（1）目标激励。（2）精神激励。（3）奖惩激励。（4）福利激励。（5）荣誉激励。（6）参与激励。（7）考核激励。164论述物业经营管理的原则答：物业经营管理的原则有：（1）有偿原则。物业经营管理的目的是为了增加物业管理企业的收入，增加积累。只有按商品经济价值规律办事，在经营过程中实行等价交换、有偿服务，才能达到上述目的。（2）服务原则。尽管经营是为了增加企业收入，但始终不能忘记要寓经营于服务之中。综合经营服务是为了方便业主和非业主使用人工作、生活享乐需要而开展的一系列服务性经营内容或项目，所以物业经营管理必须服从于物业的综合管理，为物业管理的主营业

40、务服务。（3）竞争原则。这一原则要求引进竞争机制，进行经营服务项目招标，即对所开设的经营服务项目，实行企业内部或公开招标，择优汰劣，以保证经营水平和服务质量，以及良好的经营效益。（4）质量原则。经营服务的质量关系到物业管理企业的经济效益，也影响着用户对此项服务以及企业的认同感。（5）效益原则。根据规模效应的原理，物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。在价格不变的情见下，企业的获利也越大，竞争能力越强。尤其是在物业的综合管理经费吃紧的情况下，提高综合服务效益，更显现实与迫切165.试述物业管理与社区管理的关系。答：物业管理与社区管理的关系可以从三个方面来理解

41、：（1）物业管理与社区服务的关系。建立在组织职能化与专业化基础之上的现代社区，为了发挥其积极的社会功能，需要加强社区内部的管理与建设。在这其中，社区服务是最基础、也是最重要的板块。物业管理企业的服务与社区服务在范围上大多是重合的，两者可以结合起来做。社区服务是指在政府的指导和扶植下，利用和开发社区内资源，发动和组织社区内的成员，开展各种福利服务和便民服务，以不断满足人们的物质生活和精神生活的需求，提高人的素质，促进社会的进步与发展。具体说来，社区服务既有面向老年人、残疾人、优抚对象的福利服务，使这些社会弱势群体的生活需要得到满足，属无偿服务为主的福利性服务；也有面向社区居民的多样化便民利民服务

42、，而且这已成为目前社区服务中涉及面最广、形式多样性的部分，属微利服务为主的公益性服务。而物业管理企业首先是基于经营性目标的服务，以满足业主的一般需要和个性化需要；但同时，物业管理企业实际上已经承担了许多的社区公共管理职能，提供公共服务，但并没有得到应有的社会公众支持和公共资源的资助。它牵涉到物业管公司的定性、定位问题。（2）物业管理与社区建设的关系。社区为物业管理提供了具体地域空间，所以从空间的角度而论，物业管理依托于社区；不仅如此，从趋势来看，社区本身也是未来中国社会发展的一大亮点。在摆脱了计划体制的束缚之后，社会主义市场经济使城市管理重心下移，实现部分政府职能的社会化，故此，社区建设成为提

43、高居民生活质量和城市文明程度的重头戏。社区建设是包含在整个社会大系统中的一个子系统，它旨在为人的生存发展及必要享受提供各种便捷。社区建设以人为中心和物业管理是完全一致的，物业管理同样是社会子系统之一，两者的共性以及它们终极关怀的相似，奠定了彼此间的不可分割性。（3）物业管理与文明社区建设的关系。在社区建设不断摸索新的发展思路的同时，参与其中的物业管理也须配合社区建设走规范和建制化道路。首先要建立等级分明的物业管理评议机制，即对不同类型物业实现不同的管理服务标准，这有利于文明社区建设工作的展开。其次，引入市场竞争机制，实行“一区一管理”模式，即一个小区有一家物业公司同意管理，避免多头、分散的无序

44、化管理。再次，建立物业管理参与文明社区建设的激励机制，把对物业管理的考核同其参与社区建设的实效结合起来，促成文明社区的创建。最后，建立法制化机制，打破条块格局，依法管理，使物业管理参与社区建设遵循国家法律法规与规章，确立其应有的法律地位。166.物业管理企业实行专业化管理有哪些具体的要求?答：物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。其具体的要求是： 有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。167.物业管理企业设立的可行性研究报告主要内容有哪些?答：(1)物业管理市场情况调查

45、分析；(2)本身所具备的资质条件分析；(3)物业管理企业的前景预测；(4)未来物业管理经济效益的分析和结论等。168.业主拥有哪些权利?答：(1)参加业主大会，享有表决权；(2)享有业主委员会的选举权和被选举权；(3)监督业主委员会的工作；(4)享有与所交纳物业管理服务费相符合的服务；(5)监督物业管理企业的管理服务活动；(6)法律法规规定的其他权利；169.住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成?答：(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)共用设施、设备日常运行、维修和保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理企业固定资产折旧费；(

46、8)法定税费。170.试述物业管理的基本管理服务项目。答：(1)常规性公共服务： 房屋建筑主体的管理； 房屋设备、设施的管理； 环境卫生、绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰装修服务； 维修基金的代管服务； 物业档案资料的管理；公众代办性质的服务。 (2)针对性的专项服务：日常生活类； 商业服务类 ；各种中介服务；文化、教育、卫生、体育类 ；社会福利类 ；(3)委托性特约服务是专项服务的补充和完善。第一大类常规性公共服务是最主要的工作，是必须做好的。第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好各项物业管理服务和

47、管理工作，并不断拓展其广度和深度。171.简述建筑物区分所有权的特征。答：建筑物区分所有权具有以下特征：（1）复合性。（2）专有所有权的主导性。（3）一体性。（4）登记公示性。（5）权利主体身份的多重性。172.简述物业出租与出售的区别。答：尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：（1）物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的使用权和所有权一次性一并卖断。（2）在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。（3）在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始的消费过程。173.物业管理企业应建立哪几种激励机制？答：物业管理企业应建立以下几种激励机制。（1）目标激励。（2）精神激励。（3）奖惩激励。（4）福利激励。（5）荣誉激励。（6）参与激励。（7）考核激