水云间项目总体运作策略调整课件

1、水云间项目总体运作策略调整水云间项目总体运作策略调整项目名称：天府水云间（暂定名）地理位置：都江堰市内东北部，距市中心2公里，二环路西侧，蒲阳路南侧用地面积：853.24亩建筑形态：别墅（大、中、小独栋）、花园洋房、高层电梯公寓、酒店、商业街容积率：约0.99总建筑面积：约563000平方米开发周期：5年左右1一、项目概况项目名称：天府水云间（暂定名）1一、项目概况品牌目标效益目标 实现销售90%以上，产品价格成为本区域同类产品的标杆； 启动产品适销对路，能快速回笼资金，实现滚动开发团队目标2二、项目运作目标 全力打造一个国际的、历史的、一流的休闲商业、拥有仙境般的居住环境.实现政府满意、业界

2、推崇、客户放心，在成都乃至全国做出知名度、美誉度，树立项目品牌和企业品牌 在开发过程中规范运作、严格管理，打造高素质的开发团队，提升企业的专业能力、执行力及资源整合能力，提高员工的个人素质和敬业精神，强化企业文化品牌目标效益目标 实现销售90%以上，产品价格成为本区三、总体运作思路31、运作原则市场原则：了解市场，尊重市场，引导市场；精品原则：走高品质路线，追求高附加值，领导型价格策略；把握品质与成本的平衡，在严格控制成本的基础上实现产品的高品质；创新原则：开发理念领先，开发团队领先，产品领先，营销策划领先；稳健原则：确保现金流安全和高销售率，在此基础上追求利润最大化。2、运作策略统一规划 弹

3、性开发：在准确的市场定位基础上选择高水平设计单位作出优秀的整体规划方案。根据市场状况调整实施方案并控制开发进度。首期采取市场试水策略，积极应对市场对试水产品的反应，做好峰值预留和成长管理。长短相济 稳健经营：以短线的公寓开发确保现金流安全、解决生存问题，以长线的别墅、商业、酒店开发实现品牌和价值最大化，持有部分商业、酒店等物业，保持销售物业和自持物业的适当比例，为公司稳健发展和未来打包上市作基础；资源整合 专业高效：整合国内外最优秀的规划设计、酒店运营、物业管理、广告策划商业运作等各方面专业资源，强调高标准、专业化，提高产品竞争能力。先树项目，后立公司：以建立项目品牌为主，通过项目品牌带动公司

4、品牌。三、总体运作思路31、运作原则市场原则：了解市场，尊重市场，4四、项目定位国际的，历史的，知名休闲品牌，仙境般居住环境1、总体定位3、功能定位国际的，历史的：知名休闲品牌：仙境般居住环境：对于中国和世界，本案是高级养生文化中心和休闲度假区；对于成都，本案是打造“休闲之都”的重要高端平台；对于都江堰，本案是“养生城市”的城市客厅与城市名片。2、主题定位 依托都江堰绝佳养生环境，融合水文化、道文化，完善生活配套，构建养生体系，营造高端的休闲度假氛围。养生休闲度假型居住区项目养生主题鲜明，水文化主题突出，并依托本区域优异的自然条件和丰富旅游资源，打造高级休闲度假胜地；交通便利，生活配套和物业管

5、理完善，适于长期居住；老年人的第一居所，小孩的假期居所，中青年的休闲度假居所；目前的第二居所，将来的第一居所。4四、项目定位国际的，历史的，知名休闲品牌，仙境般居住环境153、目标客户定位分类国内外企业领袖（金融、贸易、房地产、能源、矿业等），体育及演艺界知名人士高端客户年龄4060岁；三次以上置业经验；拥有雄厚的经济基础和较高社会地位；惯用一流国际名品；偏爱健康生活方式和休闲度假。第三居所、退休养老、孝敬父母省内的大型企业接待客户、度假和培训基地中高端客户企业私营业主；外资企业高层管理阶层；高购买力的公务员；体育、演艺界人士；自由职业者（律师、设计师、广告人、画家等）；专业房地产投资者度假型

6、、养生型第二居所、孝敬父母、投资年龄3055岁；家庭年收入10万元以上，可自由支配30万元以上资金；拥有两次以上置业经验；有车一族；追求休闲养生的生活方式。与成都有密切商务关系的公司；发达地区外资企业、国有企业、股份制企业客户或政府机关领导疗养度假、企业高端培训中端客户都江堰及周边地区的私营业主或高管；都江堰及周边地区的高级政府公务员等年龄2855岁；家庭年收入10万元以上，可自由支配30万元以上的资金；拥有一次以上置业经验；注重性价比，追求生活品质。第一居所；现在用于休闲度假，退休后用于养老个人企业个人企业个人客户定位客户描述购买用途53、目标客户定位分类国内外企业领袖（金融、贸易、房地产、

7、能53、目标客户定位分类国内外企业领袖（金融、贸易、房地产、能源、矿业等），体育及演艺界知名人士高端客户年龄4060岁；三次以上置业经验；拥有雄厚的经济基础和较高社会地位；惯用一流国际名品；偏爱健康生活方式和休闲度假。第三居所、退休养老、孝敬父母省内的大型企业接待客户、度假和培训基地中高端客户企业私营业主；外资企业高层管理阶层；高购买力的公务员；体育、演艺界人士；自由职业者（律师、设计师、广告人、画家等）；专业房地产投资者度假型、养生型第二居所、孝敬父母、投资年龄3055岁；家庭年收入10万元以上，可自由支配30万元以上资金；拥有两次以上置业经验；有车一族；追求休闲养生的生活方式。与成都有密切

8、商务关系的公司；发达地区外资企业、国有企业、股份制企业客户或政府机关领导疗养度假、企业高端培训中端客户都江堰及周边地区的私营业主或高管；都江堰及周边地区的高级政府公务员等年龄2855岁；家庭年收入10万元以上，可自由支配30万元以上的资金；拥有一次以上置业经验；注重性价比，追求生活品质。第一居所；现在用于休闲度假，退休后用于养老个人企业个人企业个人客户定位客户描述购买用途53、目标客户定位分类国内外企业领袖（金融、贸易、房地产、能五、产品规划建议61、规划设计建议根据项目的市场定位和主题定位进行规划，突出“国际化、历史感、养生性”，挖掘地方文化底蕴，融合现代元素； 强调以人为本，营造生态社区环

9、境，完善居住、养生、娱乐、休闲等功能，提升生活舒适度，成为住宅新标准的引领者； 对目标客户群进行细分，根据各自需求特征有针对性的设计不同功能组团和产品；路网结构、断面设计考虑整体人流，车流和交通空间设计要求，并保持适当的路幅宽度，提高整个地区可达性和交通通畅能力；组团内实行人车分流，强化步行系统设计，减少车辆穿越，形成安宁的环境；一层架空为车库，通过连廊进入二层绿化区域；以地下停车库为主，配以部份地面停车位。五、产品规划建议61、规划设计建议根据项目的市场定位和主题定容积率在1.1以内，产品形态包括独栋别墅、花园洋房和高层电梯公寓；建筑设计考虑成本控制，优化建筑结构，户型舒适实用；内部公共区域

10、装修到位，特别是对电梯厅、公共走廊、设备井等细节的处理；住宅类产品注重立面设计和色彩搭配以及建筑细节的处理，形式与质感并重，其中别墅类产品风格以现代中式为主，立面简洁大气、气质尊贵（参考对象：九间堂、万科第五园）；公建类产品设计成具有震撼力的标志性建筑物，其中酒店以养生为主题，结合周边山水环境，融合地域文化特色；商业建筑灵活采用现代设计元素，具有极强的创意性，富有标志感。72、建筑设计建议容积率在1.1以内，产品形态包括独栋别墅、花园洋房和高层电梯83、景观设计建议围绕项目主题定位进行景观设计，景观投入在250元/平米左右；借助周边环境营造丰富的景观视觉体验，使户户都能观山、亲水，同时自然水体

11、、大面积绿化等自然景观与园林小品、主题景观等人工景观相互融合；做足水文章，从实用性、生态性、可参与性出发，为单纯水景观赋予观水、赏水、玩水、亲水等功能，开创滨水居住全新体验；将木马杈、卵石竹笼、水车、水辘和水磨等反映都江堰古老水利工程的元素巧妙地引进社区环境景观中，展现民族文化特征，凸显“小都江堰”形象；在社区入口、广场和建筑围合处形成各具特色的地标性节点，使节点处的建、构筑物成为视觉焦点，产生具有感染力的景观效果；精心设计垃圾箱、灯柱、休闲椅、凉亭等户外休闲设施以及健身器材、运动主题雕塑等健康养生设施，突出养生主题。83、景观设计建议围绕项目主题定位进行景观设计，景观投入在24、功能配套9养

12、生设施 休闲度假设施 生活配套设施 智能配套设施温泉养生中心养生公园休闲会所滨水商业大众娱乐儿童游乐社区商业教育配套景观小品健身路径宽带网络电视光纤可视对讲红外周界电视监控养生俱乐部养生住宅4、功能配套9养生设施 休闲度假设施 六、启动区规划建议101、启动区构成 启动区主要包括120亩的市政公园、部分用于“市场试水”的样板住宅、销售中心以及周边的景观环境打造。 六、启动区规划建议101、启动区构成 启动区（1）公建类产品项目占地（亩）建筑面积（平米）主要内容商业温泉中心：5000露天温泉、室内温泉、美容SPA广场、停车场公园人工沙滩，露天游泳池，舞台，室外活动绿地，湖面，网球场总计120亩5

13、00011（2）住宅类产品物业类型套数户型（平方米）建面（平方米）开盘价（元/平方米）总价（万元）别墅100180180007500135/套花园洋房（第一居所型）10011011000400044/套花园洋房（度假型）100606000450027/套总计300350002、启动产品配置（1）公建类产品项目占地（亩）建筑面积（平米）主要内容商业（1）总体建议123、销售样板区建议启动区营造具有震撼效果的样板体验区，包括销售中心、样板间、温泉中心及相关景观，通过定制别墅和温泉概念制造话题，彰显项目气势和企业实力，对客户有明确的引导性，直接促进销售；结合市政公园建设和蒲阳河整治，高标准实施社区部

14、分景观，以水景和园林景观为主，亲水岸线配合绿化、雕塑、滨水休闲设施等，还可安排文艺表演，吸引人气；入口处布置有视觉冲击力的园林景观、艺术雕塑、标志性塔楼等彰显高贵气度；注重楼盘周边道路的形象塑造及沿线的灯箱、道旗等引导手段，社区内部道路应体现亮点，沿街道可布置雕塑小品、休闲茶座等休憩设施。（1）总体建议123、销售样板区建议启动区营造具有震撼效果的13（2）销售中心建议销售中心外观具有标志性、较大的体量，显出高贵不凡的气质，体现整个项目的品质；启动期建议销售中心结合利用温泉中心设置，减少首期公建面积，降低成本；弱化销售中心的直接性销售氛围，强化其艺术、商务休闲氛围，增强客户对项目品质的认同；举

15、办住宅产品的模型展示，展现未来蓝图，坚定客户购房信心；建设部分休闲运动、餐饮、小商业设施，为客户提供完备的服务，营造如同家一般的舒适感觉。13（2）销售中心建议销售中心外观具有标志性、较大的体量，显14（3）样板房建议在样板区修建别墅和花园洋房样板房，突出美观、精致以及特色性，开盘时形成实景，客户可以入住体验，增加购房者感性认识；样板房户型多样化，每种产品有不少于3套进行精装修展示；针对不同的户型和客户提供个性化的装修，可现场由专业室内装饰公司接受客户的菜单式选择，最后形成交房时的室内装修标准。14（3）样板房建议在样板区修建别墅和花园洋房样板房，突出美15别墅意向15别墅意向16高层电梯公寓

16、意向花园洋房意向16高层电梯公寓意向花园洋房意向 本案注重养生理念与项目设计的一致性、健康服务项目的独创性和多元化、天然养生环境和室内服务项目的配合，为高端养生消费市场提供国际顶级水准的养生服务体系。养生体系系统组成项目组成休闲保健系统养生主题酒店、养生温泉、养生园、养生餐厅健康居住系统养生别墅、健康住宅社区、老年公寓养生信息系统养生研究中心、养生俱乐部养生支撑系统社区景观、室内外运动场地、专属养生服务17七、养生体系构建建议1、养生体系 本案注重养生理念与项目设计的一致性、健康服务项目的养生主题酒店位于基地东北角，建筑风格上体现巴蜀风情，凝固都江堰的历史厚重感，结合现代时尚元素。在定位上整合

17、各种高端养生服务功能，遵循尊贵、私密、自然、专属的经营路线，目标是打造代表都江堰养生城市的超级名片、服务于都江堰养生产业发展的综合平台。在功能上提供生态养生美食、SPA膳食、棋牌室、桌球室、茶艺吧、商务中心、度假接待中心等，同时还组织私人SPA晚会、私人养生疗法及健身方案等特色服务。同时配备可供个人、家庭或集体活动的不同种类的浴室、按摩护理房、KTV、棋牌室。健身中心在会所内设立齐全的体育设施，设置阳光浴与吸氧室。体式能测试中心：引进国外先进的人体成份分析仪，结合国家体育总局颁发的全民健身身体素质达标标准和医疗机构的常规项目，开展独具特色、全面反映人群健康状况的检测套餐服务。并针对检测结果，组

18、织多名医疗与健康养生专家，为测试者量身定制集运动健身指导、营养配餐、心理调节、养生服务为一体的健康养生指导方法。养生餐厅：在建筑形式和景观设计上体现养生文化和都江堰地域特色，餐厅供应的食物内容包括进食的方式都可以做出特色来。菜系以新派川菜、顶级粤菜为主，提供丰富的各类食疗套餐，包括佛素、道素、宫廷素、民间素、道教养生宴等系列佳肴，并配专人介绍饮食健康方面的有关知识，演广养生文化，调整现代人饮食结构。182、构建建议养生主题酒店养生主题酒店位于基地东北角，建筑风格上体现巴蜀风情，凝固都江内容对象档次对象功能生命之泉高富裕阶层温泉养生美丽之泉高中产女士温泉美容娱乐之泉中社会大众温泉保健生命之泉花瓣

19、泉：精采茉莉、玫瑰、菊花、紫罗兰、薰衣草花瓣及花蕊分入五池。浸浴花泉：有排毒收香，润丽肌体，永葆青春之效。五行泉：以天地五行“金、木、水、火、土”，彰显日月谷温泉天然理疗作用之天人合一的亘古养身至理，融合生理与医理善取之道。本草泉：精选人参、当归、灵芝等数十种名贵中药材，采用古法炮制，使药之数理充分溶于泉水中。石温泉：利用丰富的温泉水热，热量均匀，可躺，可卧，可坐，对坐骨神经痛，关节炎，风湿病等病状有显著疗效。养生温泉 温泉是本案养生体系中的亮点和重要卖点。温泉养生即以感受温泉沐浴文化为内涵，将原先单一的泡温泉形式，提升到一种以健康为主题，完美融合温泉的养生功能与休闲度假旅游功能的全新载体。借

20、鉴珠海御温泉度假区的做法，在蒲阳河南侧的度假休闲区内设置养生温泉，以温泉为核心，包括温泉休闲、养生、保健、度假、休闲娱乐等功能。按服务对象、档次不同，可分成生命之泉、美丽之泉、娱乐之泉。19内容对象档次对象功能生命之泉高富裕阶层温泉养生美丽之泉高中产美丽之泉 主要针对女士，可以引进美容保健的医疗技法，再结合温泉，形成一个特色的养生SPA，其疗法和服务包括：传统针灸疗法、瑜伽疗法、印度尼西亚裹身疗法、日本SPA、泰式SPA疗法、私人养生保健。香薰汤：温泉水中加入香薰油精（温泉水面会冒气泡），具有润肤养颜、杀菌香体的功效。经证实，香薰油精的共同功效是消除异味、驱逐蚊虫、分解二手烟，增加空气含氧量、

21、帮助提升免疫力。盐雾浴：利用死海矿物盐的神奇作用，采用先进技术，使矿物盐以雾浴的方式使人体更易吸收矿物质。死海经过2亿5千万年的变化，浓缩而活性地保存了万物所需的精华，含有锌、硫磺、氯化物、钙、溴化物、钾、钠、镁等矿物质，能达到加速伤口复合痊愈，消毒、杀菌及平衡体内细胞矿物质的分布、增加新陈代谢等作用。 瓜果汤：通过温泉的刺激使皮肤更好的吸收瓜果中的养份，实现皮肤护理。瓜果汤每隔两个时辰更换注入一种鲜榨果汁，汤池中富含各种维生素和其它活性嫩肤成份。温泉水刺激皮肤毛孔张开，泉中的矿物质和果汁养份能够迅速被吸收，补充皮肤流失的营养，增强皮肤的抗衰老能力，使青春长驻。娱乐之泉 大众温泉洗浴场所，内容

22、不求豪华，但求品味、个性与舒适感。在温泉上方搭建可开可合的钢结构玻璃大棚，棚内设置恒温大池，在大池内外布置若干组瀑布冲击浴、水力按摩池、不同温差的冷热交潜浴等众星捧月式的浴池群。整体设计注重景观园林化，强调水设施的动感、层次感和立体布局，使水与绿色环境，假山石造型融为一体。20美丽之泉娱乐之泉20主要功能 都江堰的气候条件和空气质量都非常利于植物的生长，建议在本案居住组团设置以植物绿化为主体的养生园，内部植物配置既体现养生的保健、药用等主题内容，又要满足观赏、造景等功能，绿色的草坪配以色彩绚丽花卉、灌木种植成流畅线条镶嵌相间，让人在园中观赏的同时，了解中华民族博大精深的保健药用文化。具体设置

23、建议根据药用植物的习性、特点以及生态特征的不同，布置四大植物园区：分别是木本药物区、芳香药物区、草本药物区、水生药物区。木本药物区以樟树、刺桐、半枫荷、晃伞枫、阴香、枇杷、乌榄等药用乔木为主，灌木丛植夹竹桃，十大功劳、九里香、两面针、蚌花、龙船花、木芙蓉、朱蕉等药用灌木；芳香植物区以黄缅柜、檀香、紫玉兰、鸡冠花、野百合、重瓣栀子等芳香型药物为主；草本药材区以蒲公英、益智、紫苏、湖南连翘、含羞草、臭牡丹、曼佗罗、千日红、灯盏花、紫茉莉、文殊兰等为主，并缀以喜树，无花果、银杏及乌柏等药用高大乔木做行道树、庭院树；水生药物区以睡莲、海芋、野灯心草、水蓼、香蒲等湿生药物为主。养生园21主要功能 养生园

24、21 养生大宅除了在建造和装修时应用生态环保建材外，还应积极推广以下几种已得到市场认可的生态建筑技术生态能源系统：积极采用适合生态住宅的新工艺、新产品与新设备，尽量采用自然采光与太阳能利用；在社区中引入地下温泉系统，采用凉水空调、温泉热水空调系统，将地源埋管中的循环水送入建筑楼板埋管中，通过楼板辐射实现对室内温度的控制。生态环境设计：大面积绿化，绿化率超过40%，增加健康养生花卉的种植量；区别于传统的绿化景观，设置统一的雨水收集系统，所有的雨水将通过雨水管网系统流入人工湖。人工湖像巨大的蓄水池，将经过处理的雨水用于水景补水、绿化浇灌、道路保洁和车辆清洗。岸边种植多样性的水生植物而不是硬质驳岸，

25、湖边的绿坡、浅滩、湿地可以吸引鸟类的栖息。100%新风系统：全新风系统通过置于屋顶新风机房的大型专业新风机组，将室外新鲜空气经过滤、除尘、加热或降温、加湿或除湿等处理，从地面以低速送风的方式，送到建筑物的每一个空间，进行热量交融升温后，再逐渐上升至隔墙上部的回风口排出建筑物外。100%新风系统每小时每人约输送30立方米的新鲜空气，还可以调节室内的相对湿度。养生大宅22 养生大宅除了在建造和装修时应用生态环保建材外，还应积考虑到都江堰的气候、空气等外部环境对老年人有很大吸引力，本案中我们建议专门设置老年公寓区域，共有45平米、60平米、90平米三种户型，总建面在7万平米左右。老年公寓按照老年人建

26、筑设计规范（JGJ122-99）进行设计和建设。功能设施的设计与安排主要从老人的生活、健康与文化娱乐等方面的需求出发，注重智能化、舒适性、便捷性与多样性。智能化设施：呼叫系统、程控交换机系统、安保系统、燃气泄漏报警装置、智能消防及自动灭火系统、智能照明系统、户外电子指路屏幕、天窗自然换气系统、设备管理智能化系统、远程公共服务和费用自动结算设备等。无障碍设施：参照老年建筑规范的规定、墙面设置扶手、户外活动中心、备设坐椅和活动设施所有建筑均设置电梯、出人口门前平台与室外地面高差不宜大于040m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。公共服务设施：洗浴中心浴池、桑拿、药浴、脚摩、修脚等；康复理疗中心扭腰器、踏步器、跑步机、上肢牵引器、腰腿按摩器、健骑机等适合老人的健身设施；保健康复室、理疗室；文娱活动室、多功能舞厅、书画室、器乐室、手工室、图书借阅室等。室外活动