房地产企业的权变经营与创新发展

1、房地产企企业的权权变经营营与创新新发展近年来，在中国国的主要要行业中中，很少少有哪一一个经历历过像房房地产业业这样频频繁的政政策调控控。自220033年CBCCM开始始监测中中国房地地产上市市公司竞竞争力以以来，房房地产业业的宏观观调控政政策就一一直没有有停止过过：20003年年，面对对趋热的的房地产产市场和和攀高的的房价，中央政政府开始始紧缩房房地产信信贷政策策及城市市土地批批租政策策；20004年年，为了了控制局局部房价价飙升，中央继继续加大大力度核核查城市市土地批批租，并并强调打打压投机机炒房；20005年，以两个个“国八条条”为代表表的“房地产产新政”决心要要消除部部分中心心城市的的房

2、地产产“泡沫”；20006年，“国六条条”及其实实施细则则强力出出台，更更决心要要改变中中国房地地产业的的供给结结构。频繁出台台的房地地产调控控政策，让房地地产企业业的生存存环境不不断变化化。尽管管从长期期来看，房地产产宏观调调控的方方向和目目的是中中国房地地产业的的持续健健康发展展，但短短期内，这些政政策变化化给房地地产市场场带来的的冲击也也是相当当大的。虽然对对这些调调控政策策的评议议各执一一词，但但若具体体观察每每一个房房地产企企业，所所展现在在大家眼眼前的，依然是是它们权权变经营营、顽强强生存的的事实。如果进一一步地考考察，在在房地产产企业权权变经营营、顽强强生存的的背后，一直持持续的

3、是是中国房房地产企企业的不不断创新新。这些些创新发发生在多多个方面面，不仅仅有房地地产设计计、建设设技术上上的创新新，也包包括房地地产金融融和营销销领域的的创新。正是在在这样的的创新实实践中，中国的的房地产产市场才才得以实实现真正正意义上上的发展展。一、房地地产市场场的变化化趋势尽管近年年来中央央一系列列稳定房房价的宏宏观政策策陆续出出台，220066年上半半年又出出台了“国六条条”及九部部委细则则，意在在加强对对房地产产市场的的调控力力度。但但从20006年年上半年年的情况况来看，这些房房地产调调控政策策的效应应尚未显显现，甚甚至一些些中心城城市的房房地产市市场持续续升温。比如：根据北北京市

4、统统计局220066年8月发布布的二季季度北京京市企业业景气调调查报告告，全市市房地产产业企业业景气指指数继续续稳步上上升，达达到了1137.3，创创历史最最高水平平；从房房地产经经营指标标看，全全市商品品房销售售面积、空置商商品房面面积和销销售价格格等指标标均在景景气区间间运行，且比上上季度有有不同程程度的提提高。这这正如某某房地产产公司在在其年度度报告中中所阐述述：政府府在房地地产市场场增长过过快时强强力调控控是毋庸庸置疑的的，而中中国房地地产市场场的长期期持续增增长也是是毋庸置置疑的。1.商品品房平均均销售价价格水平平我国商品品房销售售价格的的上升过过程大致致可分为为三个阶阶段：（1）1

5、9888119933年的持持续上升升阶段。这一阶阶段商品品房销售售价格增增速不断断提高，从19988年年的233.211%提高高到19993年年的299.844%。（2）19993119999年的持持续下降降阶段。这一时时期商品品房销售售价格增增速连续续回落，到19999年年降为-0.447%。（3）19999220055年的持持续上升升阶段。19999年以以后商品品房销售售价格增增速恢复复上升趋趋势，增增速逐年年提高，到20005年年提高到到19.46%。但在在20004年之之前价格格增速上上升幅度度较小，属于缓缓慢提升升阶段，从20004年年开始大大幅度提提升。国家统计计局公布布的数据据显

6、示，20006年上上半年770个大大中城市市房屋销销售价格格同比上上涨5.6%（6月份700个大中中城市房房屋销售售价格同同比上涨涨5.88%），涨幅比比上年同同期回落落3.33个百分分点。但但事实上上，这种种回落更更多由区区域房产产价格不不平衡所所导致。由于上上海以及及江浙等等地区房房价在这这一阶段段没有出出现明显显上涨，从而拉拉低了全全国均价价。上海海以及江江浙地区区，20005年年下半年年出现了了因宏观观调控带带来的房房价回落落，由于于这些地地区房地地产份额额占全国国比重较较大，从从而在很很大程度度上影响响了全国国的价格格上涨水水平。如如果单独独来看，20006年上上半年，北京和和广东的

7、的房价上上涨幅度度仍然是是非常大大的。2.房地地产开发发投资增增长情况况20066年的上上半年，我国房房地产开开发继续续保持了了较快的的发展势势头，前前7个月完完成投资资94111亿元元，同比比增长了了24%。分地地区来看看，20006年年上半年年房地产产投资仍仍然主要要分布在在北京、上海、江苏、浙江、广东这这几个地地区，这这与20005年年的分布布情况基基本一致致，而且且投资额额均有一一定幅度度的增加加。从增长速速度上看看，20005年年下半年年以来，尽管在在全国范范围内的的房地产产投资增增长速度度基本保保持稳定定（200%左右右），但但在不同同地区增增长情况况大不相相同。其其中，北北京、广

8、广东、福福建、辽辽宁的房房地产投投资增长长速度较较大幅度度增加，而上海海、浙江江、江苏苏、海南南、陕西西等地的的房地产产投资增增长速度度较大幅幅度下滑滑。3.房屋屋供给面面积增长长幅度19988年以来来，全国国房地产产施工面面积、竣竣工面积积都保持持了持续续快速的的增长，到20004年年，各类类指标的的增速均均达到了了近年来来的最高高水平。但受房房地产新新政的影影响，220055年全国国房地产产施工面面积和竣竣工面积积比上年年均有所所回落。20006年以以来，由由于信贷贷增加、货币供供给宽松松、土地地开发期期限的出出台，并并且由于于上年基基数较低低等因素素的影响响，房屋屋施工面面积和竣竣工面积

9、积增长都都比上年年同期有有较大幅幅度的反反弹。220066年前6个月，全国商商品房施施工面积积14005522万平方方米，增增长200.9%，竣工工面积1133991万平平方米，增长220.44%，分分别比上上年同期期提高了了2.11和4.11个百分分点。4.房屋屋供给结结构的变变化受市场引引导和宏宏观调控控政策的的共同影影响，220066年房地地产开发发投资中中一个可可喜变化化是投资资结构趋趋于优化化，住宅宅投资增增长明显显加快，特别是是经济适适用房开开发投资资由上年年的负增增长144.6%转变为为增长66.1%，增幅幅提高了了20.7个百百分点。同时，商业营营业用房房投资增增幅比上上年同期

10、期回落33.1个个百分点点，办公公楼投资资比上年年同期回回落3个百分分点，其其他投资资增幅回回落222.6个个百分点点。与上上述增速速相对应应，住宅宅投资占占房地产产业投资资的比重重由20005年年67%上升到到20006年的的69%，提高高了两个个百分点点，而办办公楼、商业营营业用房房和其他他投资所所占比重重分别比比上年同同期降低低0.33、0.33和1.55个百分分点。住住宅投资资尤其是是经济适适用房开开发投资资增长加加快，说说明房地地产市场场供给结结构正在在向宏观观调控预预期的方方向发展展。5.区域域房地产产市场的的对比分地区来来看，由由于东部部经济发发达地区区土地资资源偏紧紧、价格格高

11、和房房地产市市场竞争争激烈，使一些些房地产产开发商商将开发发重点向向中、西西部转移移。房地地产开发发的地区区结构开开始发生生变化，尤其中中部地区区房地产产开发投投资增长长更加迅迅速。上上半年中中部地区区房地产产开发投投资在上上年增长长近355%的基基础上，20006年又又实现了了35.5%的的高增长长，增幅幅比上年年同期提提高0.7个百百分点。比较而而言，东东部地区区增幅仅仅比去年年同期提提高1.4个百百分点。中西部主主要省市市房地产产投资增增长速度度的差异异。以北北京、上上海、广广东为代代表的东东部省市市房地产产投资增增速基本本上都低低于200%，只只是在220066年第二二季度以以后北京京

12、和广东东地区的的增速才才超过这这个水平平，但仍仍然低于于25%。反观观以天津津、辽宁宁、重庆庆、陕西西为代表表的中西西部省市市，在此此期间房房地产投投资增长长速度基基本上都都高于220%。二、房地地产企业业的权变变经营频繁出台台的房地地产调控控政策，让房地地产企业业的生存存环境不不断变化化。尽管管从长期期来看，房地产产宏观调调控的方方向和目目的是中中国房地地产业的的持续健健康发展展，但短短期内，这些政政策变化化给房地地产市场场带来的的冲击也也是相当当大的。虽然对对这些调调控政策策的评议议各执一一词，但但若具体体观察每每一个房房地产企企业，所所展现在在大家眼眼前的，依然是是它们权权变经营营、顽强

13、强生存的的事实。当效率和和增长率率被适当当强调的的时候，20006年的的CBCCM房地地产业排排行榜出出现了一一些新的的变化。从综合合竞争力力来看，此前几几个年度度中由“万科”、“陆家嘴嘴”、“金融街街”、“招商局局”等一些些大型房房地产企企业牢牢牢占据的的前十名名名单，如今已已是面目目全非，曾经并并不出众众的“新城B股”、“G实发展展”、“G栖霞”、“G阳光”、“亿城股股份”、“海泰发发展”成为年年度房地地产综合合竞争力力前100强的新新秀（见见表7-3）。另一方方面，也也仍然有有一些往往年排名名靠前的的房地产产企业留留在本年年度的前前10名行行列，比比如“G万科A”、“G金融街街”、“金地

14、集集团”、“G中企”；而“恒大地地产”、“G招商局局”、“G陆家嘴嘴”这几家家企业本本年度退退居第二二梯队第1120名名之间。还有一一些在以以往年度度排行榜榜中表现现较好的的企业，在本年年度的CCBCMM房地产产排行榜榜上出现现很大幅幅度的滑滑落，它它们包括括“G天创”、“G天鸿宝宝”、“中远发发展”。1.规模模竞争力力当然，如如果以“规模”为重的的话，一一些在往往年CBBCM排排行榜上上表现优优秀的房房地产公公司能够够继续保保持领先先。表77-4就就是本年年度的“企业规规模200强”，其中中“G万科A”仍居第第一，随随后依次次是“G招商局局”、“金地集集团”、“G中企”、“G陆家嘴嘴”，而综

15、综合竞争争力排名名第一的的“新城B股”在这里里位居第第八。在“企业业规模220强”中排名名第一的的万科为为专业化化房地产产公司，主要产产品为商商品住宅宅，已经经初步形形成了以以长江三三角洲、珠江三三角洲和和环渤海海地域为为主，以以其他区区域经济济中心城城市，如如武汉、成都，为辅的的“3+XX”跨地地域布局局。20005年年度万科科业务进进展顺利利。顺应应宏观调调控的形形势，万万科贯彻彻“现金为为王”的策略略，加快快项目销销售，并并在20005年年中期，调减全全年开工工和竣工工计划，以减少少现金支支出。这这一调整整取得明明显的效效果，保保证了万万科业务务开展的的灵活度度。20005年年全年万万科

16、实际际完成开开工面积积2599.3万万平方米米，竣工工面积2217.4万平平方米。当年公公司销售售面积2231.8万平平方米，销售收收入1339.55亿元，分别较较上年增增长411.5%和52.3%。期末结结算面积积1766.9万万平方米米，结算算收入1103.8亿元元，结算算成本667.22亿元，同比分分别增长长23.4%、39.1%和和31.3%；毛利率率约为229.222%，比上年年增加33.477个百分分点。根根据中国国房地产产信息网网公布的的数据，20005年全全国商品品住宅销销售总额额为1448966.055亿元，依此口口径销售售收入计计算，万万科在全全国的市市场占有有率为00.9

17、44%。万科在220055年内大大力推进进产品与与服务创创新，以以引领行行业变革革，并培培植自身身未来的的核心竞竞争力。深圳公公司第五五园项目目“原创现现代中式式住宅”的全新新设计理理念受到到了客户户与市场场的高度度认同。天津水水晶城住住宅小区区一期工工程获得得专业最最高奖项项“第五届届詹天佑佑土木工工程大奖奖”。沈阳阳新榆公公馆项目目采用成成熟产品品复制，从土地地获取到到首期销销售的时时间比公公司其他他项目平平均时间间缩短了了8个月，实现了了万科在在“均好中中加速”、提升升开发效效率上的的突破。万科物物业在全全国166个城市市展开统统一行动动，将其其属下物物业管理理公司的的70多个个“物业管

18、管理处”统一更更名为“物业服服务中心心”，向200万客户户表明“服务为为本”的态度度，并在在物业服服务的形形象和内内涵方面面提出了了全新主主张。万科在融融资领域域亦不断断创新。20005年4月，圆圆满完成成“平安信信托-万科广州城城市花园园项目集集合资金金信托”和“平安信信托-万科广州南南湖项目目集合资资金信托托”。6月30日，与国际际房地产产投资银银行HyypoReall Esstatte BBankkInteernaatioonall在“深圳万科城城北项目目”再次合合作。77月1日，完完成“北国投投北京万万科西山山项目集集合资金金信托”。12月8日，与与中信资资本投资资有限公公司共同同筹组

19、成成立“中信万科中中国房地地产开发发基金”。12月，与新加加坡政府府产业投投资有限限公司（GICCRE）的的附属公公司Reeco Ziyyangg PtteLtd.（RZPP）达成成合作协协议，以以股权合合作形式式共同开开发无锡锡魅力之之城和沈沈阳万科科城项目目。目前前万科融融资渠道道之全面面、广泛泛，在行行业内处处于领先先行列。2.效率率竞争力力同样的道道理，如如果侧重重于考察察企业效效率，位位居第一一的则是是“新城B股”，随后后是“先锋股股份”，并且且“G实发展展”、“G金融街街”、“G阳光”也都位位居前列列。“万科”在效率率竞争力力排行榜榜上只是是勉强地地位居第第10，“G陆家嘴嘴”和“

20、G招商局局”也分别别落在了了第144名和第第20名。江苏新城城房地产产股份有有限公司司位于江江苏省常常州市，公司房房地产业业务主要要分布于于常州、上海、南京、苏州四四地，公公司第一一大股东东是江苏苏新城实实业集团团有限公公司，持持有江苏苏新城房房地产公公司588.866%的股股份。该该公司的的主营业业务为房房地产投投资、开开发、销销售，主主营业务务收入均均来自于于房地产产业务。20005年内内公司及及控股子子公司有有“四季新新城三期期部分和和北苑”，“新城南南都一期期、一期期续建、别墅和和商业街街”，“金色新新城三期期、朗园园、熙园园、西城城区公建建”，“新城逸逸境园一一期、二二期”，“新城枫

21、枫景二期期”，“清水颐颐园一期期、二期期”，“新城尚尚景”和“翡翠湾湾”共16个在在建新建建项目，在建项项目总面面积达1132.62万万平方米米，新开开工面积积58万平平方米、竣工面面积699万平方方米、实实现交付付面积554万平平方米。20005年公公司实现现主营业业务收入入20.05亿亿元，较较上年增增长966.7%；实现现净利润润279987.56万万元，较较上年增增长1443.441%，新增土土地储备备近8000亩，总储备备土地达达20000余亩亩，有力力地保障障了公司司的可持持续发展展。“先锋股股份”即“北京万万通先锋锋置业股股份有限限公司”，其主主营业务务定位于于在北京京地区从从事

22、高端端住宅产产品的开开发和经经营。近近三年来来，公司司立足北北京地区区开发经经营的住住宅项目目效益均均稳定增增长。220055年公司司实现利利润总额额133351.17万万元，净净利润440400.299万元，分别较较上年同同期增加加37.40%和17.77%。但与与北京市市房地产产行业的的整体开开发规模模相比，公司现现有的开开发规模模较小，市场占占有份额额较低，尚未建建立起滚滚动开发发的良好好模式。与同行行业上市市公司相相比，公公司自有有资金及及资产规规模偏小小，自220000年9月首次次发行上上市以来来，至今今尚未进进行再融融资或增增资扩股股。同时时，受到到国家宏宏观调控控政策的的影响，在

23、启动动新项目目阶段，难以取取得银行行贷款的的支持。因此，目前公公司对外外投资能能力不足足，自身身发展面面临挑战战。随着着现有开开发项目目的收尾尾，公司司目前急急需解决决土地储储备和项项目储备备问题。针对这这些问题题，在该该公司220055年年报报披露的的经营计计划中，公司拟拟采取积积极措施施予以解解决，比比如：（1）扩大大主业开开发规模模，充分分发挥新新城国际际和亚运运新新家家园的品品牌优势势，努力力形成滚滚动开发发的良好好模式。20006年公公司将加加大力度度解决新新项目储储备问题题，尽快快确定新新的投资资项目，以保证证公司经经营业绩绩持续增增长。（2）加强强与金融融机构的的沟通与与合作，开

24、拓多多元化融融资渠道道，解决决公司自自有资金金投资能能力不足足的问题题。（33）加强强专业化化管理团团队的建建设，提提高公司司精细化化投资管管理水平平。3.增长长竞争力力在增长竞竞争力220强的的名单中中，“恒大地地产”位居第第一，随随后依次次是“新城B股”、“亿城股股份”和“G实发展展”。“G万科A”和“金地集集团”分别排排在第99和第100位。值值得注意意的是，“新城B股”分别在在“效率200强”和“增长200强”中名列列第1和第2，而且且在“规模200强”中也位位居第88，因此此，也应应该能够够很好地地理解为为什么该该公司能能在本年年度CBBCM排排行榜的的房地产产行业中中独占鳌鳌头。恒

25、大地产产股份有有限公司司位于广广州市，主营业业务除了了房地产产开发经经营之外外，还包包括建筑筑安装、装饰装装修、园园林工程程、旅游游开发等等等。220055年公司司共完成成主营业业务收入入188810.43万万元，其其中占主主营业务务收入110%以以上的经经营活动动只有房房地产开开发业务务一项。受宏观观调控的的影响，20005年公公司房地地产开发发业务也也面临一一些困难难，因此此公司计计划采取取了一系系列应对对措施，具体为为：实行行稳健的的发展战战略，与与国家宏宏观调控控的方向向相适应应，紧跟跟市场的的需求；根据公公司的资资金周转转和销售售资金回回笼的预预测情况况进行项项目的整整体规划划和开发

26、发；从开开发周期期、规模模、产品品种类和和地区分分布等方方面对拟拟开发项项目进行行优化配配置，以以规避经经营风险险；努力力缩短项项目开发发周期，强化项项目销售售和资产产盘活力力度，提提高存货货、资金金的周转转和使用用效率。再来看位位于上海海市的“G实发展展”的情况况，该公公司主要要从事房房地产开开发和经经营、实实业投资资、资产产经营、国内贸贸易、信信息服务务。据公公司年报报披露，20005年内内，公司司主营业业务利润润包括商商品房销销售和房房屋租赁赁产生的的利润，占公司司利润总总额1440.116%，其中，控股子子公司上上海上实实房地产产有限公公司销售售“海上海海”项目办办公楼（LOFFT）所

27、所产生的的利润占占公司利利润总额额1266.633%。20005年内内，由于于房地产产产业作作为国家家宏观调调控的重重点之一一，“G实发展展”受到了了诸多不不利因素素的影响响。信贷贷政策的的持续紧紧缩，土土地供应应受到严严格控制制。在这这样的形形势下，公司大大力推进进各项经经营管理理工作，以效益益为中心心，立足足主业，深化产产业结构构的调整整，加大大市场营营销的力力度、深深度和广广度，进进一步提提高市场场份额，提升主主营业务务的盈利利能力。在管理理上，实实施流程程再造与与组织优优化，进进一步健健全内部部管理体体系，大大力加强强和改善善企业管管理工作作，健全全和完善善规章制制度；加加强团队队建设

28、，优化人人员配置置，建立立以绩效效为导向向的多层层次、系系统化、动态化化的激励励机制；完善公公司各类类监督、控制体体系。在在业务经经营上，持续稳稳步地推推进在建建项目的的建设开开发，实实现经营营业绩的的平稳增增长，同同时加大大对商业业房地产产项目开开发和投投资；加加强物业业出租的的营销力力度与管管理，挖挖掘市场场潜力；结合公公司项目目推进计计划，制制定年度度筹融资资的动态态管理方方案，加加强全面面预算管管理和成成本控制制，做到到计划有有度、运运筹有方方，保持持现金流流量的平平衡；同同时搞好好企业品品牌的完完善和提提升工作作，增强强公司的的综合竞竞争力。三、房地地产企业业的创新新发展如果进一一步

29、地考考察，在在房地产产企业权权变经营营、顽强强生存的的背后，一直在在持续着着的是中中国房地地产企业业的不断断创新。这些创创新发生生在多个个方面，不仅有有房地产产设计、建设技技术上的的创新，也包括括房地产产金融和和营销领领域的创创新。正正是在这这样的一一些创新新实践中中，中国国的房地地产市场场才得以以实现真真正意义义上的发发展。1.利用用新技术术设计开开发房地地产项目目要实现经经济社会会可持续续发展的的战略目目标，发发展节能能建筑刻刻不容缓缓。首先先，根据据最新的的科技成成果，制制定并实实施新的的建筑性性能评定定标准和和性能评评定技术术标准。建设部部从20006年年3月1日开始始实施国国家标准准

30、的住住宅性能能评定标标准。该国家家标准适适用于我我国城镇镇新建和和改建住住宅的各各项相关关的性能能评定，而不是是单纯的的评优标标准，反反映的是是住宅的的综合性性能水平平，体现现了新时时期我国国的节能能、节地地、节水水和节材材等的产产业技术术政策，倡导一一次装修修，引导导住宅开开发和住住房理性性消费，鼓励我我国的房房地产开开发商提提高住宅宅性能等等。其次次，房地地产设计计上更多多地采用用节能环环保的方方案，而而不仅仅仅是追求求美观，更多地地采用高高科技环环保节能能型材料料如聚氨氨酯，从从而达到到更理想想的节能能标准。第三，可通过过建设一一批节能能小区进进行试点点，比如如推行“节能、节地、节材、节水和和减污”型住宅宅，即“四节+环保”。比如如小区景景观水只只用雨水水或中水水回用，采用太太阳能、地热能能集中供供热，安安装