案例解析我国资本市场现状及企业融资渠道课件

1、案例解析我国资本市场现状及企业融资渠道案例解析我国资本市场现状及企业融资渠道房地产融资两条腿走路从银行取得贷款即间接贷款从资本市场直接融资房地产金融：贷款和债券房地产投资基金信托计划REITs房地产融资两条腿走路从银行取得贷款案例解析我国资本市场现状及企业融资渠道房地产融资渠道清科研究中心分析认为：作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。房地产融资渠道清科研究中心分析认为：房地产融资渠道国际通行标准对比差距：国际通行标准银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%国房地产企业对

2、银行依赖度明显过高经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。房地产融资渠道国际通行标准对比差距：房地产融资渠道融资渠道较窄，主要以银行信贷为主银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%70.0%左右房地产融资渠道融资渠道较窄，主要以银行信贷为主房地产金融中的资本流随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂：形成了有多种主体参与的交易体系和过程特别是形成了复杂的资本流：现金与信贷的转移过程 房地产金融中的资本流随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变房地产金融中的资本流在现代房地产交易中，资

3、本流通包括了3个方面的参与者：1、 资本的使用者：开发商、房屋预购者2、资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府3、 服务中介组织：银行、经纪、信托公司房地产金融中的资本流在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方土地获取土地市场（招拍挂）资本市场（收购）一二级联动二级市场直接进行项目转让股权收购部分收购全部收购（收购项目公司）商品房包销承包经营房地产企业六种拿地方式土地获取土地市场（招拍挂）资本市场（收购）一二级联动二级市场房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者服务机构资本使用者

4、权益资金权益资金房地产金融中的资本流商业银行投资银行开发商资本供应者服务机构房地产资金来源渠道房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司房地产资金来源渠道房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定我国房地产开发资金来源及其运作目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用下图来作简单描述我国房地产开发资金来源及其运作目前，我国金融业管制比较严格，我国房地产

5、开发资金的来源和运作的基本模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资用户定金、预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式资金来源政府拨款银行广义房地产金融和狭义房地产金融房地产金融有广义和狭义之分：广义的房地产金融是与房地产活动有关的一切金融活动狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式如：对房地产银行发行代券、成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市、成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。广义房地产金融和狭义房地产金融房地

6、产金融有广义和狭义之分：房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。 房产金融包括住房金融与房地产开发与经营住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款等。房地产开发与经营是指房产商在投资、生产、经营与流通过程中的资金融通。房产金融地产金融 地产金融又称土地金融指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。 具体又可分为市地金融、农地金融市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融 农地金融是指围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动主要包括农地获得金融、农地

7、改良金融、农地经营金融 地产金融 地产金融房地产资产收益率确认资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，以房地产经营为最。考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中，资产收益率有不同的概念和计算方法。房地产资产收益率确认资产收益率房地产资产收益率确认资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值说明整个资产的收益水平其计算公式为：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益经营费用）/资产购买价格房地产资产收益率确认资产收益率是指房地产资产收益率确认权益收益率是股东所占权益对应的收益水平在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资

8、金）的收益水平其数值为税前收益与自有资金的比值即：权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入年还款额）/自有资金房地产资产收益率确认权益收益率房地产资产收益率确认这里必须注意的是：权益收益率是逐年变化的主要原因：不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。房地产资产收益率确认这里必须注意的是：房地产资产收益率确认简单结论：资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例：首次付款

9、比重与已偿还贷款比重之和。房地产资产收益率确认简单结论：房地产资产收益率确认有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率当公式的年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率。房地产资产收益率确认有效收益率是指房地产资产收益率确认其严格的定义如下：若房屋未来价值的贴现值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+IN/（1+IRR）N+IN/（1+IRR）N与房屋初始购买价相等，则称IRR为有效收益率。其中IN 为房屋第N年的收益IN为房屋的终值。房地产资产收益率确认其严格的定义如下：

10、经营性房地产企业基本融资方式1、银行贷款：信用贷款、保证贷款房地产抵押贷款2、证券融资：房地产股票、房地产债券房地产投资信托（REITs）3、房地产信托：房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资4、租赁融资（出售回租）；5、项目融资；经营性房地产企业基本融资方式1、银行贷款：世界房地产金融制度的模式1、以证券融资为主导（美国式）；2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度；3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）；4、以财政融资为主导，以日本为代表；世界房地产金融制度的模式1、以证券融资为主导（美国式）；四、房地产传统的融资方式四、房地产传统的融资方式房地产传统的融资方式房地产传统的

11、融资方式1、银行信贷2、房地产债券3、房地产股票房地产传统的融资方式房地产传统的融资方式（一）房地产银行信贷（一）房地产银行信贷房地产企业传统的间接融资银行贷款长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款2008年12月20日国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台其第三条第七款要求支持房地产开发企业合理融资需求加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。 房地产企业传统的间接融资银行贷款房地产企业传统的间接融资银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵

12、押担保或权利质押等担保条件。房地产企业传统的间接融资银行贷款要求：房地产企业传统的间接融资政策障碍当前的政策障碍：1、房地产公司上市困难重重2、商业房地产项目贷款仍然受到限制3、一般房地产公司发债困难也较大4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松房地产企业传统的间接融资政策障碍当前的政策障碍：（二）房地产债券（二）房地产债券房地产债券企业债券是企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系债券持有人是企业的债权人与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。

13、房地产债券企业债券是企业债券种类企业债券分类如下： 1）短期（1年）、中期（1-5年）、长期债券（5年以上） 2）记名与不记名债券 3）信用债券和担保债券 4）提前赎回债券和不可提前赎回债券 5）固定利率债券，浮动利率债券和累进利率债券 6）附有选择权的企业债券和无选择权的债券。 （可转换公司债券，有认股权证的债券） 7）公募债券和私募债券。 企业债券种类企业债券分类如下：房地产债券房地产债券的意义在于：房地产项目的开发周期一般在24或以上房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理;房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求。 房地产债券房地产债券

14、的意义在于：企业债券管理我国早在1987年就颁布了企业债券管理暂行条例但企业债市场一直停滞不前长期以来中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6% 房地产债券作为企业债券中的一个组成部分近二十年来，发行债券的房地产企业也是屈指可数 企业债券管理我国早在1987年就颁布了企业债券管理我国房地产债券最先出现在1992年19931998年上半年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资受政策限制，其间房地产企业没有公开发行房地产债券。到1999年债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。企业债券管理企业债券管理2005年5月23日国务院、央行于颁布短期融资券管理办法：企业可发行一年期短期融资券，

15、用于企业正常经营在整个短期融资券发行过程中，需要律师及其他中介机构出具有关文件。企业债券管理2005年5月23日企业债券管理根据中国央行的数据2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。到2007年8月14日正式颁布实施公司债券发行试点办法之前：国内市场并无真正意义的公司债券债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用。企业债券管理根据中国央行的数据房地产企业发行企业债国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券：（1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行（2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场

16、发行 房地产企业发行企业债国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若房地产企业发行企业债2007年8月以来一些公司等陆续发行了公司债券，房地产公司债融资有望改善其融资结构。国内地产企业发行企业债情况：万科企业（000002）于2007年2008年发行59亿公司债券；保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批；招商地产发债融资80亿房地产企业发行企业债2007年8月以来房地产企业发行企业债在海外有融资渠道的地产商已经“先行一步”发行债券了2011年12月碧桂园、恒大地产、合生创展等诸多地产商，先后进行了债券融资其中：碧桂园发行9亿美元（约59.4亿元人民币）的优先票据，每年利息11.125%；

17、恒大地产发行55.5亿、3年期及37亿、5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿元。房地产企业发行企业债在海外有融资渠道的地产商已经“先行一步”房地产企业发行企业债综合各家地产商所发行的债券年利率，最低的为7%，最高的为14%。房地产信托的融资成本年利率均在15%以上，这些融资成本比在内地发行信托产品的成本要低在2011年2月初，苏格兰皇家银行发布报告称2011年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿人民币，相当于去年全年的四成。房地产企业发行企业债综合各家地产商所发行的债券年利率，最低的我国房地产债券现存基本问题我国房地产债券现存基本问题1

18、、房地产债券融资规模小、所占份额也很小2、缺失企业在境外发行债券是一种非常重要的融资方式我国内地房地产企业债券融资方式非常少发债融资对筹资企业的条件要求较高3、房地产债券设计品种单一近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。 我国房地产债券现存基本问题我国房地产债券现存基本问题（三）房地产股票（三）房地产股票权益性金融资产权益性金融资产是指企业对股票及其他权益性金融工具投资而形成的金融资产在资产负债表中归在“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”两个项下。交易性金融资产是指以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产。 权益性金融资产权益性金融资产是指债权性投资和权益性投资投

19、资按照其目的不同可分为债权性投资和权益性投资：债权性投资是指为取得债权而进行的投资，如购买国债、企业债券等。债券属于风险和收益相对较小的投资方式。债权性投资和权益性投资投资按照其目的不同可分为债权性投资和权债权性投资和权益性投资权益性投资是指为取得对另一企业净资产的所有权而进行的投资其主要是股权投资，其收益与企业的经营效益挂钩以投资额为限分享企业的盈利并承担企业的损失。权益性投资一般无还本日期企业如果想结束权益性投资并收回本金，只能依法将所持股份转让债权性投资和权益性投资权益性投资是指投资银行投资银行是主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务的非银

20、行金融机构是资本市场上的主要金融中介投资银行投资银行是投资银行投资银行是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体投资银行在现代社会经济发展中发挥着沟通资金供求、构造证券市场推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成优化资源配置等重要作用。 投资银行投资银行是房地产股权融资股权融资在我国房地产金融市场中比重比较小：据2006年中国行业企业信息发布中心的调查：全国现有房地产开发企业58710家，但只有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。房地产股权融资股权融

21、资在我国房地产金融市场中比重比较小：房地产企业IPO房地产公司可以利用资本市场融资：境内资本市场融资境外资本市场融资 企业在境内外资本市场IPO股权融资要经过复杂的审批程序并有数量的限制严格的信息披露要求相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大进入国外资本市场难度更大有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。房地产企业IPO房地产公司可以利用资本市场融资：房地产企业买壳卖壳上市收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）通过收购ST或SP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。 房地

22、产企业买壳卖壳上市收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）房地产企业并购与重组上市2008年11月信达投资公司成功用其旗下11家房地产公司的股权置换了青鸟天桥公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。2008年12月6日中国银监会发布商业银行并购贷款风险管理指引鼓励银行支持企业并购贷款业务国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中强调：对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务。房地产企业并购与重组上市2008年11月五、房地产融资创新五、房地产融资创新我国房地产金融创新及其前景 目前，我国政府已经意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市

23、场的融资渠道的重要性。我国房地产金融重大创新： 房地产投资信托基金保险融资创新地产基金外资典当资产证券化并购贷款我国房地产金融创新及其前景 目前，我国政府已经意识到发展确实第一部分房地产基金融资创新第一部分房地产基金融资创新房地产产业投资基金产业投资基金系指直接投资于产业主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度它是一个与证券投资基金相对等的概念房地产产业投资基金产业投资基金系指房地产产业投资基金即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施

24、投资等实业投资专门投资于房地产行业的基金称为房地产产业投资基金即房地产产业基金房地产产业投资基金即房地产产业投资基金当前在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金是指又称为向特定对象募集的基金通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的多采用投资公司的形式来规避政策壁垒房地产产业投资基金当前在中国产业基金只能向确定的投资者发行基房地产基金四种形式一般来说，房地产基金可以分为以下四种形式：第一种为消费型基金汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金第二种是投资基金汇集投资

25、者的资金投资于房地产的基金这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发主要投资于房地产投资信托基金及房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；房地产基金四种形式一般来说，房地产基金可以分为以下四种形式：房地产基金四种形式第三种是资产运营型基金以房地产投资信托基金（REITs）为代表即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种：类似基金在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。 房地产基金四种形式第三种是资产运营型基金博商管理科学研究院简介博商管理科学研究院(Bosum Institute of Management Science)成立于2006年，是我国专门从事管理科学研究、理论转化及咨询辅导的综合性研发教育机构。研究院整合国内外一流