知名物业工程部管理运行手册大全

1、PAGE PAGE 113第一节 任务务一、任务务工程部是是实施小小区工程程管理，保障设设备、设设施正常常运行的的职能部部门。工工程部的的管理具具有严密密的科学学性和较较高的技技术性，它是为为用户创创造安全全、文明明、舒适适、方便便的办公公环境的的基本保保证和坚坚强后盾盾，是反反映小区区服务水水准、良良好形象象和声誉誉的重要要标志。工程部架架构图工程主管管1人公司资料文员员1人水工领班班1人电工工领班1人人技工3技技工7第三节 岗位位职责工程部各各班组职职责范围围电工维修修组负责高低低压配电电房、发发电机房房、冷冻冻机房、电梯机机房、楼楼层配电电房及冷冷却塔的的日常运运行、维维修、保保养。负责

2、任何何时间小小区所有有设备的的应急维维修。负责小区区楼顶照明明灯具的的启、停停。负责大厦厦内工作作电压336V以以下的弱弱点系统统的日常常运行、保养、维修。负责大厦厦内直线线电话、专线的的开通及及维修。负责维修修用户室室内弱电电设备。水工维修修组1负责责给排水水系统、灭火器器系统及及水泵房房的日常常运行、维修和和保养。2负责责用户室室内的设设备维修修。3负责责各楼层层公共设设施设备备的维修修。二、工程程部各班班组工作作细则（一）强强电组1每班班每小时时一次巡巡查高压压室。2每班班每小时时一次巡巡查低压压室。3每班班每小时时一次巡巡查变电电室。4每班班每小时时一次巡巡查冷冻冻机房和和控制室室。5

3、每班班一次巡巡查电梯梯机房。6、每月月一次巡巡查楼层层配电房房，并负负责有关关设备的的保养。7每班班按时间间表启停停外围立立面灯具具。8负责责非办公公时间的的紧急维维修。9负责责供电中中心、冷冷冻机房房及控制制室内的的各种设设备保养养及所属属设备检检修。10保保证供电电中心、冷冻机机房及控控制室环环境清洁洁、每天天打扫机机房地面面卫生一一次，各各配电箱箱、控制制柜表面面每天清清洁一次次。11每每班一次次防火安安全检查查。（二）弱弱电组1负责责大厦用用户直线线电话、专线的的开通及及维修。2每班班巡查消消防监控控中心设设备一次次。3负责责大厦公公共区域域工作电电压366V以下下设备的的维修、保养。

4、4负责责为用户户室内工工作电压压36VV以下设设备提供供有偿维维修服务务。5每班班一次防防火安全全检查6、每周周一次按按责任范范围巡查查责任设设备。7每班班一次清清洁电信信机房。维修组1每天天两次巡巡查水泵泵房，并并负责室室内设备备的维修修。泵体体、地面面每周清清洁一次次，控制制柜内每每月一次次清洁除除尘。2每天天两次巡巡查排污污泵，并并负责设设备维修修，每月月一次清清洁控制制柜灰尘尘。3每天天一次巡巡查水泵泵房，并并负责室室内设备备维修，每周一一次清洁洁地面、设备表表面。4每周周一次巡巡查湿式式报警阀阀房，每每周一次次打扫卫卫生，并并负责室室内设备备维修。5设备备责任人人每周一一次巡查查责任

5、设设备，每每月一次次清扫责责任设备备及周围围环境卫卫生。6、每周周一次巡巡查大楼楼个公用用设施分分体式空空调机，并负责责有关维维修。7每天天一次巡巡查各辖辖区内有有否火灾灾隐患。8为用用户室内内设备提提供有偿偿维修服服务。9负责责大厦公公共设施施的维修修、整改改。程部各岗岗位工作作职责（一）工工程部经经理1在总总经理的的领导下下，全面面负责工工程部的的各项工工作。2负责责组织开开展大厦厦工程设设备的维维修、养养护、运运行、管管理。3负责责制定工工程管理理制度和和设备操操作程序序。4负责责制定培培训计划划，定期期开展对对本部门门员工的的业务培培训。5负责责监督、检查、指导本本部门员员工工作作，定

6、期期对本部部门进行行考核。6、负责责洽谈、评估、监督工工程施工工项目，组织专专业人员员对施工工项目的的质量验验收。7负责责审核用用户的室室内装修修。（二）工工程部主主管1在工工程部经经理的领领导下。管理本本专业系系统的员员工和管管辖设备备。2制定定并监督督执行本本系统的的设备定定期保养养规定及及技改项项目方案案。3制定定本系统统员工的的安全教教育和业业务培训训计划。4填写写本系统统的操作作要求和和工作指指令。5提出出本专业业系统的的备件计计划，协协助采购购专业较较强的工工具或零零件。6、负责责本系统统的工程程施工项项目的洽洽谈审定定，监督督和验收收工作。7负责责与相关关业务主主管部门门进行业业

7、务联系系。8负责责本系统统各类图图纸和资资料的收收集、分分类。9负责责室内二二次装修修的初审审。（三）工工程部领领班1在专专业主管管的领导导下，对对所管辖辖设备及及员工进进行管理理。2安排排执行所所管辖的的设备定定期保养养及参与与执行有有关的技技改项目目。3监督督执行部部门的工工作指令令。4负责责跟进工工程单的的作业情情况。5定期期组织员员工进行行技术和和安全生生产等业业务知识识交流。6、做好好本班组组的技术术档案、维修保保养记录录和交接接班记录录等原始始记录。7负责责监督、跟进施施工工程程的进展展情况。8及时时反馈常常用物料料、维修修零件、工具等等材料的的品质情情况。（四）工工程部技技工1在

8、领领班的带带领下，具体执执行工程程设备的的运行、保养和和维修。2按照照工作指指令和有有关规程程进行下下列工作作：对设备实实行常规规保养和和维修。监管设备备的运行行为用户提提供维修修、安装装服务。填写好各各种原始始记录。3参加加公司内内部组织织的有关关学习和和培训。（五）工工程部文文员1在工工程部经经理的领领导下，负责处处理本部部的日常常事务。2负责责部门工工作会议议的记录录整理。3负责责打印、收集、整理工工程的文文件。4负责责工程档档案、资资料、图图纸的管管理工作作。5负责责查核工工程部员员工每月月的出勤勤情况，汇总上上报。6、负责责每月统统计发放放工程部部员工的的各项劳劳保福利利用品。7负责

9、责接待用用户、来来访人员员的咨询询、投诉诉等。第四节 工程管管理规定定一、值班班规定 1、值值班员工工必须严严格坚持持岗位，不得私私自离岗岗、串岗岗。未经经批准擅擅自脱离离 岗位，按违反反劳动纪纪律处理理；造成成损失的的，追究究其经济济责任。 2、值值班员工工必须集集中精力力，保持持警觉，认真工工作，不不得麻痹痹大意或或做任何何 与值班班岗位无无关的事事情。 3、值值班员工工必须服服从当值值主管的的安排，听从调调配，执执行当值值主管的的工作指指 令。 4、值值班员工工必须严严格执行行巡检制制度，做做到腿勤勤、眼尖尖、耳灵灵、脑活活、手快快、 及时发发现隐患患，迅速速排除故故障，保保证设备备安全

10、运运行。 5、值值班员工工外出作作业必须须随身携携带对讲讲机，保保持联系系。 6、值值班员工工必须掌掌握并正正确实施施应急处处理方案案。遇突突发性事事件，应应保持冷冷 静，果果断处理理。 7、值值班员工工必须做做好事故故现场的的保护工工作，收收集有关关数据和和原始记记录，等等 候上级级到场处处理。 8、值值班员工工必须做做好当班班的记录录，按栏栏目要求求认真如如实填写写。二、交接接班规程程（一）、接班员员须知 1、上上一班设设备运行行情况； 2、正正在检修修的设备备情况； 3、仪仪表指示示是否正正确； 4、设设备故障障处理的的经过和和结果；（二）、交接班班程序 1、按按规定时时间由交交接员工工

11、主持交交接班。 2、列列队于模模拟图板板前，交交班背对对图版，接班面面对图版版。 3、交交班宣读读本班工工作情况况记录及及当前运运行方式式。 4、交交接班双双方会齐齐共同巡巡检设备备一次，接班检检查，交交班随从从巡查。 5、报报告检查查结果。 6、正正常：接接班人员员签字，交接班班结束。 7、不不正常：由交班班负责处处理，接接班配合合；一时时难以完完成的，转接班班继续进进 行。 8、交交接班情情况记录录在当值值日志上上，双方方签名确确认。（三）、交接班班暂停 凡有有下列情情况不得得交接班班，必要要时须立立即通知知值班主主管到场场处理。 1、设设备记录录与实际际运行状状况不符符时； 2、交交接班

12、人人数不齐齐或不在在场时； 3、当当值人员员精神状状态不良良，包括括疲倦、醉酒、伤病等等时； 4、设设备有故故障在抢抢修中，而又必必须交接接双方共共同处理理时； 5、设设备运行行有异常常而又找找不出原原因或运运行情况况不明时时。三、运行行记录管管理制度度 1、工工程部水水泵系统统巡查记记录表每每日记录录两次，供配电电设施运运行记录录表、空空调系统运运行记录录表每小小时记录录一次，由工程程部经理理检查后后每月月月底将表表 格汇总交交工程部部文员存存档。 2、设设备月度度检查保保养表由由检查员员工填好好后交主主管，审审查后签签名，每每月月底底 将表格格汇总交交工程部部文员存存档。 3、水水泵房巡巡

13、查签到到表、水水表房巡巡查签到到表、电电梯机房房巡查签签到表、冷却塔塔巡查签到到表每日日均由当当值员工工巡查设设备后签签名，由由工程部部经理抽抽查监督督，月底汇总总交工程程部文员员存档。 4、排班表表每月月月底由主主管填写写，工程程部经理理审阅后后交工程程部文员员。 5、考勤登登记表每每日由工工程部经经理填写写，月底底交工程程部文员员。 6、防火巡巡查表每每日由当当值员工工填写，每周经经工程部部经理签签名后交交工程部部文 员。 7、设备检检查必须须认真、仔细，记录须须填写认认真、字字迹清晰晰。 8、所有记记录必须须按时完完成，不不准弄虚虚作假。四、工程程档案管管理制度度（一）工工程档案案管理制

14、制度 1、所所有的工工程设备备档案由由工程部部文员负负责管理理。工程程档案管管理人员员应严守守 公司档档案管理理制度和和保密守守则。 2、各各类档案案应按系系统分类类：强电电、弱电电、空调调、给排排水，统统一存放放档案盒盒 并贴上上标签。 3、编编制档案案目录，内容应应于档案案盒外标标签一致致。 4、外外单位交交来图纸纸由文员员统一签签收，并并将有关关图纸交交各系统统专业主主管核对对实物，如图纸纸无误则则由文员员按系统统归档；图纸有有误，则则由文员员联系交交图单位更正。 5、档档案及图图纸是工工程维修修保养的的重要依依据，应应妥善保保存，如如发现用用途不明明的资料应应交总工工程师审审阅确定定用

15、途。需销毁毁的资料料应由总总工程师师及系统统专业主管管组成鉴鉴定小组组研究后后决定。 6、借借阅档案案须经相相应系统统的主管管以上人人员批准准，文员员登记并并指定归归还日期期， 由文文员按期期追还，需续借借的要重重新登记记。（二）维维修档案案管理制制度 1、维维修档案案属工程程档案的的一部分分，由工工程部文文员统一一管理。 2、设设备维修修档案按按强电、弱点、设备、空调、装修用用户单元元内设施施分类。 3、用用户单元元维修档档案用标标签按不不同档案案分开，其他档档案按类类别存放放，在相相 应的档档案盒上上贴上标标签。 4、文文员根据据返回工工程部的的维修单单每天填填写维修修档案记记录表，并录入

16、入电脑中中 已设置置密码的的“维修管管理”项目。 5、文文员每天天核对发发出和返返回的维维修单，将有关关内容如如实录入入维修档档案记录录 表，如如发现不不符马上上追查原原因。 6、文文员每月月对维修修档案记记录表、维修单单等进行行整理，并分类类归档。 7、维维修档案案作为评评估大厦厦设备运运行情况况和用户户室内设设备状况况的根据据，应妥妥善保存。保存期期限一般般为一年年，重大大维修项项目保存存期至少少为两年年。过期期档案由总总工程师师、专业业主管组组成的鉴鉴定小组组统一审审定后销销毁。第五节 设备管管理规定定一、设备备管理规规定 1、设设备的检检查保养养分周、月度、季度、半年、年度，由各专专业

17、主管管按保养养 项目、内容、达标参参数制订订保养计计划，交交工程部部经理实实施。 2、各各班组每每次完成成常规保保养后，责任人人和主管管填写保保养记录录并存档档。 3、设设备的维维修分小小修、中中修、大大修三种种，由工工程部经经理根据据设备的的性能等等 规划编编制维修修方案，交由主主管执行行。 4、小小修项目目如一般般的零部部件修补补或更换换，由熟熟练技工工负责；中修项项目如较较重要又有有一定工工艺难度度的零部部件检修修或更换换，由工工程部经经理负责责；大修修项目如关关键主件件检修或或更换，由总工工程师负负责。 5、为为切实保保证工程程质量，小修项项目由主主管检查查验收；中修项项目由工工程部经

18、经 理监管管、验收收；大修修项目由由总工程程师监督督、验收收。 6、如如巡查保保养中发发现有可可导致严严重故障障的缺陷陷事项，必须立立即填写写记录表表 格，上上报专业业主管或或工程部部经理整整改。 7、每每日巡检检保养后后必须填填写相应应的表格格，主管管负责监监督执行行。 8、每每月由总总工程师师召集各各专业及及工程部部经理巡巡查工程程部所辖辖范围，对设备备、卫生、安安全等状状况进行行评比，选出当当月的优优秀班组组，对发发现的问问题，限限时整改。巡查结结果在工工程部每每月评比比表上公公布。 9、工工程部经经理每月月根据设设备运行行、维修修、保养养、异常常变化等等情况编编写当月月 工程报报告，交

19、交总工程程师。 10、总工程程师根据据各设备备的数据据记录及及工程部部经理的的意见，每年总总结编写写工 程部设设备性能能状况的的评估。二、机房房管理规规定 工工程部管管辖下的的设备机机房有两两大类型型：一类类是生产产机房如如变配电电房、电电梯机房房、冷水水机房、水泵房房等；另另一类是是监控管管理中心心如消防防控制中中心、紧紧急广播播控制室室、电讯讯机房、楼宇自自动化管管理中心心等。前前者是工工作重地地，后者者是机要要重地。为规范范各机房房的管理理，特制制定本规规定。 1、机机房门口口醒目位位置悬挂挂机房名名称，并并张贴“机房重重地，谢谢绝来访访”或“生 产重地地，请勿勿进入”的告示示牌。 2、

20、凡凡易燃易易爆的设设备场站站，高电电压、高高温等设设备场所所，在外外围的入入口或通通 道等显显眼位置置挂贴规规范的警警示牌。 3、各各系统的的设备必必须在显显眼位置置张贴有有统一规规格的标标识。 4、各各系统按按有利工工作和安安全原则则在相应应的设备备管道阀阀门和电电器开关关上挂贴贴 表明用用途和状状态的告告示牌。 5、机机房钥匙匙是专用用钥匙，未经工工程部经经理批准准并登记记在册，任何员员工不得得 持有或或随意配配制机房房钥匙。 6、未未经部门门领导批批准，外外来人员员（包括括参观学学习和施施工等）禁止进进入机房房；未经批准准进入机机房的外外来人员员必须遵遵守机房房有关规规定，服服从机房房工

21、作人人员的安排排指导。 7、政政府职能能部门如如消防局局、供电电局、电电讯局突突然到场场检查或或抽查相相应的机机房如消防防中心、变配电电房、电电讯机房房等，当当值人员员在检验验证件核核实身份份后，应热热情接待待，主动动配合，做好记记录，并并应立即即通知专专业主管管或部门门领导。 8、保保持机房房的安静静、严肃肃、整洁洁、严禁禁在机房房内聚会会、聊天天、嬉戏戏、睡觉觉、 喧哗等等，不得得有影响响工作、分散注注意力的的行为。 9、严严禁携带带火种进进入易染染易爆的的设备场场站和电电子类设设备机房房，严禁禁在机房房 内吸烟烟。未经经书面批批准并落落实安全全措施，不得在在机房内内进行动动火类作作业。

22、10、机房的的内线和和外线电电话，均均为值班班专用电电话，应应时刻保保持待机机状态，严 禁打打私人电电话或长长时间占占用电话话。 11、各机房房工作员员工必须须按要求求如实认认真填写写各种表表格，主主要设备备的参数数记 录必必须齐全全，工作作记录应应清晰明明了。 12、严禁在在机房电电脑终端端上使用用配套之之外的软软件，无无书面指指令不得得更改工工作 程序或或改动任任何数据据。三、设备备机房防防火规定定（一）设设备机房房防火规规定 1、不不得在机机房内吸吸烟。 2、维维修工作作中需使使用易燃燃物品要要事先清清除火源源，工作作中要防防止易燃燃物外泄泄。 机房内内不得存存放易燃燃物品。 3、需需要

23、动火火作业时时，由专专业主管管填写机机房动火火作业申申请表，工程部部经理签签名同意后后方能施施工。施施工前应应清除动动火现场场的易燃燃物品，施工后后认真检检查，确无无火种方方能离开开。 4、部部门、班班组管理理人员在在当值期期间，应应注意检检查机房房内的灭灭火自救救措施， 并教导导员工掌掌握各种种灭火器器械的性性能及处处理各种种消防信信号的正正确方法法。 5、当当值人员员应巡查查、记录录责任管管辖区域域消防报报警和消消防设备备的情况况，及时时 报告、处理火火警信号号。 6、机机房内的的楼梯、走道、出入口口要保持持畅通无无阻，严严禁堆放放物件。 7、机机房内的的火灾探探测器、喷淋头头、防火火门、

24、防防火帘防防排烟设设备、灭灭火器、防烟面罩罩、疏散散标志和和指示灯灯等设施施，必须须保持完完整好用用。保安安部应每每月检查、保养，确保使使用时不不出故障障，并附附相应记记录上报报工程部部经理。 8、发发生电气气火灾时时，当值值员工施施救时应应坚持“先断电电，后灭灭火“原则；如油路发生生火灾，应立即即关闭油油闸并用用沙袋堵堵截油路路，防止止扩散，并用二二氧化碳及及其他干干式灭火火器扑救救。 9、火火灾时设设备操作作应按各各工种的的安全操操作规程程操作，并做好好放火措措施。 10、遇火灾灾时，要要及时上上报消防防中心，并采取取相应的的灭火措措施。灭灭火后，要 详细细记录火火灾原因因及灭火火情况，书

25、面上上报公司司领导。四、机房房卫生管管理规定定 为做做好机房房内外和和设备的的清洁工工作，保保证设备备的最佳佳运行环环境，特特定本卫卫生制度度。 1、机机房内不不得吸烟烟、随地地吐谈、乱丢杂杂物。 2、各各班员工工必须按按时清洁洁机房地地面，做做到无明明显污渍渍，无杂杂物、无无粉尘。 3、机机房内各各设备必必须按时时擦拭，使设备备表面光光洁无尘尘。 4、机机房值班班员工必必须按时时清洁机机房通风风系统滤滤尘网。 5、机机房内电电气控制制箱及电电器开关关表面必必须按时时清洁除除尘。 6、主主管负责责制定本本机房清清洁卫生生时间表表，并对对机房卫卫生负责责。 7、工工程部经经理定期期抽查机机房卫生

26、生清洁情情况，发发现严重重问题，立刻组组织整改改。 8、工工程部每每月组织织一次巡巡检对各各系统所所辖区域域进行卫卫生检查查评比。第六节 强电系系统管理理规定一、层间间配电房房管理制制度 1、层层间配电电房门及及房内的的电箱平平时应锁锁闭，房房间内各各种开关关应标志志清晰。 2、配配电房内内每周清清扫一次次，严禁禁吸烟、堆放杂杂物。 3、工工程部每每周一次次检查内内部设备备，发现现异常立立刻维修修。 4、工工程部根根据计划划定期保保养配电电房内设设施，重重点做好好设备清清洁和紧紧固接线线 端子。 5、检检查和保保养结束束后填写写楼层电电房设备备检查表表。二、转、停、电电通知用用户工作作规定（一

27、）计计划转、停电 1、供供电局转转、停电电，工程程部接到到通知后后立即报报告工程程部经理理。 2、因因大厦施施工需要要停电，工程部部须至少少提前224小时时将停电电计划书书上报项项目 经理。 3、项项目经理理审批后后，拟发发转、停停电通知知书，由由管理部部派发至至用户。 4、转转、停电电通知书书最迟应应在事发发前1小小时送达达用户，如不能能在上述述时间内内 送达，应报经经理批准准起用大大厦广播播系统紧紧急通知知用户。（二）事事故转、停电 1、大大厦因供供电局故故障发生生停电，工程部部须立即即向项目目经理报报告，经经项目经经理批准，起用大大厦广播播系统向向用户解解释原因因。事后后，工程程部应向向

28、供电局局索取解释释函，并并转呈项项目经理理。 2、因因大厦内内部事故故引起停停电，工工程部应应立即排排除故障障恢复供供电，并并即时口口头向项目目经理报报告，项项目经理理批准后后，启用用大厦广广播系统统向用户户解释原原因。工程程部于事事后122小时内内向项目目经理提提交书面面报告。 3、事事故转、停电后后24小小时内，项目部部拟定解解释函，交管理理部送达达用户。 三、停电、限电管管理规程程 1、停停电、限限电的审审批权限限为工程程部经理理以上。 2、收收到政府府部门的的有关停停电通知知或决定定需要停停电 、限电，马上报报告工程程部经理理，并至至少提前前24小小时书面面通知受受影响的的用户。 3、

29、工工程部经经理应安安排足够够的人员员处理转转、停电电工作。 4、转转、停电电前应填填写操作作票，交交给专业业主管签签名。 5、转转、停电电后当值值人员应应重点检检查电房房、空调调机房、水泵房房、电梯梯房、消消 防中心心内设备备的运行行情况，发现异异常立刻刻检修。 6、有有关转、停电的的情况应应记录在在当值日日志上。四、临时时用电管管理规程程（一）用用电申请请 用户应应事先向向管理公公司以书书面形式式申请用用电，并并注名用用电单位位全称、用电地地点、负负荷量、电压等等级、相相数及时时间。（二）公公司审批批 用电申申请须经经工程部部审批。（三）接接线及送送电 经批准准后，用用户应自自己敷设设好用电

30、电线路，经工程程部检查查符合用用电要求求后方可可送电，并由双双方共同同确认电电表读数数及填写写电表启启用单。（四）停停电及拆拆线 用户终终止用电电，应事事先通知知工程部部，再由由技术人人员断电电拆线，并确认认电表读读数，填填写电表表听用单单。（五）计计费方式式 1、电电表计费费，由用用户自备备并指定定位置接接线，每每月计费费一次，不足一一月，按按 拆表时时用量计计费。 2、无无表估算算，按负负荷量及及用电时时间事先先估算。需要动火火作业时时，由专专业主管管填写机机房动火火作业申申请表，工程部部经理签签名同意后后方能施施工。施施工前应应清除动动火现场场的易燃燃物品，施工后后认真检检查，确无无火种

31、方方能离开开。 4、部部门、班班组管理理人员在在当值期期间，应应注意检检查机房房内的灭灭火自救救措施， 并教导导员工掌掌握各种种灭火器器械的性性能及处处理各种种消防信信号的正正确方法法。 5、当当值人员员应巡查查、记录录责任管管辖区域域消防报报警和消消防设备备的情况况，及时时 报告、处理火火警信号号。 6、机机房内的的楼梯、走道、出入口口要保持持畅通无无阻，严严禁堆放放物件。 7、机机房内的的火灾探探测器、喷淋头头、防火火门、防防火帘防防排烟设设备、灭灭火器、防烟面罩罩、疏散散标志和和指示灯灯等设施施，必须须保持完完整好用用。保安安部应每每月检查、保养，确保使使用时不不出故障障，并附附相应记记

32、录上报报工程部部经理。 8、发发生电气气火灾时时，当值值员工施施救时应应坚持“先断电电，后灭灭火“原则；如油路发生生火灾，应立即即关闭油油闸并用用沙袋堵堵截油路路，防止止扩散，并用二二氧化碳及及其他干干式灭火火器扑救救。 9、火火灾时设设备操作作应按各各工种的的安全操操作规程程操作，并做好好放火措措施。 10、遇火灾灾时，要要及时上上报消防防中心，并采取取相应的的灭火措措施。灭灭火后，要 详细细记录火火灾原因因及灭火火情况，书面上上报公司司领导。四、机房房卫生管管理规定定 为做做好机房房内外和和设备的的清洁工工作，保保证设备备的最佳佳运行环环境，特特定本卫卫生制度度。 1、机机房内不不得吸烟烟

33、、随地地吐谈、乱丢杂杂物。 2、各各班员工工必须按按时清洁洁机房地地面，做做到无明明显污渍渍，无杂杂物、无无粉尘。 3、机机房内各各设备必必须按时时擦拭，使设备备表面光光洁无尘尘。 4、机机房值班班员工必必须按时时清洁机机房通风风系统滤滤尘网。 5、机机房内电电气控制制箱及电电器开关关表面必必须按时时清洁除除尘。 6、主主管负责责制定本本机房清清洁卫生生时间表表，并对对机房卫卫生负责责。 7、工工程部经经理定期期抽查机机房卫生生清洁情情况，发发现严重重问题，立刻组组织整改改。 8、工工程部每每月组织织一次巡巡检对各各系统所所辖区域域进行卫卫生检查查评比。第六节 强电系系统管理理规定一、层间间配

34、电房房管理制制度 1、层层间配电电房门及及房内的的电箱平平时应锁锁闭，房房间内各各种开关关应标志志清晰。 2、配配电房内内每周清清扫一次次，严禁禁吸烟、堆放杂杂物。 3、工工程部每每周一次次检查内内部设备备，发现现异常立立刻维修修。 4、工工程部根根据计划划定期保保养配电电房内设设施，重重点做好好设备清清洁和紧紧固接线线 端子。 5、检检查和保保养结束束后填写写楼层电电房设备备检查表表。二、转、停、电电通知用用户工作作规定（一）计计划转、停电 1、供供电局转转、停电电，工程程部接到到通知后后立即报报告工程程部经理理。 2、因因大厦施施工需要要停电，工程部部须至少少提前224小时时将停电电计划书

35、书上报项项目 经理。 3、项项目经理理审批后后，拟发发转、停停电通知知书，由由管理部部派发至至用户。 4、转转、停电电通知书书最迟应应在事发发前1小小时送达达用户，如不能能在上述述时间内内 送达，应报经经理批准准起用大大厦广播播系统紧紧急通知知用户。（二）事事故转、停电 1、大大厦因供供电局故故障发生生停电，工程部部须立即即向项目目经理报报告，经经项目经经理批准，起用大大厦广播播系统向向用户解解释原因因。事后后，工程程部应向向供电局局索取解释释函，并并转呈项项目经理理。 2、因因大厦内内部事故故引起停停电，工工程部应应立即排排除故障障恢复供供电，并并即时口口头向项目目经理报报告，项项目经理理批

36、准后后，启用用大厦广广播系统统向用户户解释原原因。工程程部于事事后122小时内内向项目目经理提提交书面面报告。 3、事事故转、停电后后24小小时内，项目部部拟定解解释函，交管理理部送达达用户。 三、停电、限电管管理规程程 1、停停电、限限电的审审批权限限为工程程部经理理以上。 2、收收到政府府部门的的有关停停电通知知或决定定需要停停电 、限电，马上报报告工程程部经理理，并至至少提前前24小小时书面面通知受受影响的的用户。 3、工工程部经经理应安安排足够够的人员员处理转转、停电电工作。 4、转转、停电电前应填填写操作作票，交交给专业业主管签签名。 5、转转、停电电后当值值人员应应重点检检查电房房

37、、空调调机房、水泵房房、电梯梯房、消消 防中心心内设备备的运行行情况，发现异异常立刻刻检修。 6、有有关转、停电的的情况应应记录在在当值日日志上。四、临时时用电管管理规程程（一）用用电申请请 用户应应事先向向管理公公司以书书面形式式申请用用电，并并注名用用电单位位全称、用电地地点、负负荷量、电压等等级、相相数及时时间。（二）公公司审批批 用电申申请须经经工程部部审批。（三）接接线及送送电 经批准准后，用用户应自自己敷设设好用电电线路，经工程程部检查查符合用用电要求求后方可可送电，并由双双方共同同确认电电表读数数及填写写电表启启用单。（四）停停电及拆拆线 用户终终止用电电，应事事先通知知工程部部

38、，再由由技术人人员断电电拆线，并确认认电表读读数，填填写电表表听用单单。（五）计计费方式式 1、电电表计费费，由用用户自备备并指定定位置接接线，每每月计费费一次，不足一一月，按按 拆表时时用量计计费。 2、无无表估算算，按负负荷量及及用电时时间事先先估算。九、工作作票制度度 1、在在电气设设备上工工作，应应填用工工作票或或按命令令执行，其方式式有下列列三种： 填写甲甲种工作作票；填填写乙种种工作票票；口头头或电话话命令。 2、填填写甲种种工作票票的工作作为：高高压设备备工作需需要全部部停电或或部分停停电者；高压压室内的的二次接接线和照照明等回回路上的的工作，需要将将高压设设备停电电或做安全全措

39、施者者。 3、填填乙种工工作票的的工作为为：带电电作业和和在带电电设备外外壳上的的工作；控制屏屏和低压配配电屏、配电箱箱、电源源干线上上的工作作；二次次结线回回路上的的工作，无需将高高压设备备停电者者；转动动中的发发动机上上的工作作。 4、其其他工作作用口头头和电话话命令。口头和和电话命命令必须须清楚正正确，值值班员应应将发令人人、负责责人及工工作任务务详细记记入操作作记录簿簿中，并并向发令令人复诵诵核对一遍遍。 5、工工作票要要用钢笔笔或圆珠珠笔填写写一式二二份，应应正确清清楚，不不得任意意涂改，如有错别别字、漏漏字需修修改时，应字迹迹清楚。两份工工作票中中的一份份必须经经常保存在在工作地地

40、点，由由工作负负责人收收执，另另一份由由值班员员收执。值班员应应将工作作票号码码、工作作任务、许可工工作时间间及完工工时间记记入操作作记录簿中中。 6、一一个工作作负责人人只能发发给一张张工作票票。工作作票所列列的工作作地点，以一个个 电气连连接部分分为限。开工前前工作票票内的全全部完全全措施应应一次做做完。 7、事事故抢修修工作可可不用工工作票，但应记记入操作作记录簿簿内。在在开始工工作前必必须做好保保证安全全的技术术措施并并指定专专人负责责监护，即：停停电、验验电，装装设接地线线，悬挂挂指示牌牌和装设设遮拦。 8、甲甲、乙工工作票的的有效时时间，以以批准检检修期为为限。 9、需需要变更更工

41、作班班中的成成员时，须经工工作负责责人同意意。 10、工作票票签发人人由强电电主管担担任。工工作负责责人和允允许办理理工作票票的值班班员 （工作许许可人）由强电电资深技技术工担担任。 11、工作票票所列人人员的安安全责任任： a) 工作作票签发发人：工工作必要要性；工工作是否否安全；工作票票上所填填写的安安全措施是否正正确完备备；所派派工作负负责人和和工作班班人员是是否适当当和足够够，精神神状态是否否良好。 b) 工作作负责人人（监护护人）：正确安安全地组组织工作作；结合合实际进进行安全全思想教育；督督促、监监护工作作人员遵遵守本规规程；负负责检查查工作票票所载安安全措施施是否正确确完备，值班

42、员员所做的的安全措措施是否否符合现现场实际际条件；工作前前对工作人人员交待待安全事事项。 c) 工作作许可人人：负责责审查工工作票所所列安全全措施是是否完备备，是否否符合现现场条件；负责责检查工工作现场场布置的的安全措措施是否否完善；负责检检查停电电设备有无突然然来电的的危险；对工作作票所列列内容即即使发生生很小疑疑问，也也必须向向工作票签签发人询询问清楚楚，必要要时应要要求做详详细补充充。 d) 工作作班成员员：认真真执行安安全规程程和现场场安全措措施，互互相关心心施工安安全， 并监监督安全全规程及及措施的的实施。十、供电电突发性性事故的的应急措措施（一） 外线故故障 1、大大厦设计计要求：

43、主供停停电，备备供自动动投入。当外线线故障导导致主供供电源停停电时，值值班员工工要检查查真空开开关的指指示牌是是否分闸闸，再检检查电压压和指示示灯，当明明确失压压断电后后，将主主供电源源进线柜柜真空开开关退出出，挂“有人工工作，禁止止合闸”指示牌牌。 2、备备用电源源处于非非自动位位置，故故主供电电源断电电时不能能自动合合闸，检检查备供供电源进线线柜的电电表和指指示灯，真空开开关应处处于准备备合闸位位置，合合上备供供电源进线线柜开关关。 3、检检查PTT柜和变变压器出出线柜是是否正常常。 4、检检查低压压受电柜柜，并合合上低压压总开关关。 5、向向供电局局调度室室了解外外线故障障情况。（二）

44、内部故故障 当高压压柜真空空开关、高压电电缆或变变压器出出现故障障时（短短路或接接地），非误操操作引起起，除该该高压柜柜停电，甚至会会引起主主供电源源或备用用电源的的受电柜柜停电，此时值值班人员员应遵守守下列程程序： 1、将将故障柜柜的真空空开关退退出（若若引起火火警，11人用提提式12211灭灭火器灭灭火， 1人向向消防中中心报告告）。 2、将将故障柜柜的低压压总开关关退出，挂：有有人工作作，禁止止合闸“指示牌牌。 3、将将低压母母联合闸闸，保证证大厦设设施用电电。 4、向向工程部部主管和和急修班班报告故故障经过过和处理理情况。 5、工工程部召召开事故故分析会会，邀请请供电局局、厂商商及有关

45、关方面参参加，分分析事故故 发生原原因和处处理措施施，并书书面总结结，报告告有关部部门。（三）市市电全停停 1、当当两路市市电全停停，启动动发电机机。 2、退退出市电电联系开开关，合合上发电电机联系系开关，向应急急负荷供供电，并并每隔115 分钟检检查一次次发电机机动运行行状况，如燃油油量、水水温等。 3、监监视市电电进线电电压，尽尽快与供供电局联联系，一一旦市电电恢复正正常，立立即退出出 发电机机电源，恢复市市电供电电。 4、做做好记录录，及时时向上级级领导报报告。 5、市市电失压压，发电电机如不不能正常常自动启启动，则则用手动动启动。（四）通通知用户户供电系统统紧急故故障发生生后，专专业主

46、管管预计修修复时间间，并按按转、停停电通知知影响的的用户。十一、柴柴油发电电机安全全操作规规程（一）自自动状态态 1、保保持启动动电动机机的蓄电电池组达达到启动动电压。 2、保保持散热热器冷却却水位正正常，循循环水阀阀常开。 3、曲曲轴箱油油位保持持在量油油尺刻线线2的的范围内内。 4、燃燃油箱油油量在一一半以上上，燃油油供油阀阀常开。 5、发发电机控控制屏的的“运行停止自动”开关放放在“自动”位置。 6、机机组配电电屏的模模式开关关打在“自动”位置。 7、散散热器风风机开关关打在“自动”位置。 8、机机组收到到市电失失压的讯讯号后启启动，确确认市电电失压，切开转转换柜市市电开 关，合合上转换

47、换柜发电电开关，启动机机房的进进风和排排风机。（二）手手动启动动 1、室室内气温温低于220时，开开启电加加热器，对机器器进行预预热。 2、检检查机体体及周围围有无妨妨碍运转转的杂物物，如有有应及时时清走。 3、检检查曲轴轴箱油位位、燃油油箱油位位、散热热器水位位。如油油位水位位低于规规定值， 应补充充至正常常位置。 4、检检查燃油油供油阀阀和冷却却水截止止阀是否否处于开开通位置置。 5、检检查起动动电机的的蓄电池池组电压压是否正正常。 6、检检验配电电屏的试试验按钮钮，观察察各报警警指示灯灯有否接接通发亮亮。 7、检检查配电电屏各开开关是否否置于分分闸位置置，各仪仪表指示示是否处处于零位位。

48、 8、启启动进风风和排风风机。 9、按按动发动动机的起起动按钮钮，使其其启动运运转。如如第一次次起动失失败，可可按下配配电屏上相相应的复复位按钮钮，待其其警报消消除、机机组回复复正常状状态可进进行第二二次启动。启动后后，机器器运转声声音正常常，冷却却水泵运运转达指指示灯亮亮及仪表指示正正常，启启动成功功。（三）手手动操作作并联供供电 1、待待并车发发电机的的油温、水温、油压达达到正常常值，运运转正常常。 2、等等并车发发电机的的输出电电压和频频率的数数值与母母排上的的数值相相一致。 3、把把待并车车发电机机的同步步器手柄柄打在“合闸”位置。 4、观观察同步步指示器器的指示示灯及指指针。 5、观

49、观察同步步指示器器的指示示灯，完完全熄灭灭时或指指针旋转转到零位位，即可可打上并并 电合闸闸开关。 6、机机组进入入并车运运行，随随后把其其同步器器手柄旋旋回“关断”位置。 7、如如果同步步器合闸闸后，同同步器指指针旋转转太快或或反时针针旋转，则不允允许并车车， 否则，将导致致合闸失失效。 8、动动并车成成功后，应立即即与低压压配电房房联系，落实总总配电屏屏馈出开开关可否否 合闸送送电后再再行操作作。（四）运运行安全全管理 1、按按照规定定时间检检查各指指示仪表表，注意意润滑油油的压力力、水温温是否有有变化。 润滑油油的压力力不得低低于1550kPPa，冷冷却水温温不得高高于955。 2、检检

50、查曲轴轴箱油位位、燃油油箱油位位、散热热器水位位，低于于正常位位置应予予以补 充。 3、勤勤观察配配电屏各各仪表及及各报警警指示灯灯是否正正常。凡凡红灯亮亮表示有有故障， 绿灯为为正常运运行指示示灯。 4、检检查充电电器是否否正常充充电。 5、倾倾听机器器的各部部分运转转声响是是否正常常。 6、手手摸机体体外壳、轴承部部位外壳壳、油管管、水管管，感觉觉温度是是否正常常。 7、留留意发动动机或电电器设备备是否有有焦糊等等异味。 8、发发现有不不良情况况，应即即时处理理解决；严重的的应停机机处理。 9、凡凡故障停停机，须须把故障障消除，然后按按动机组组上的重重复手掣掣，机组组方可再再 进行运运作。

51、 10、对各运运行参数数，每班班记录不不少于两两次。（五）停停车 1、总总控屏的的输出馈馈电开关关分闸，脱开电电网。 2、发发电机空空载运转转10分分钟后停停车。 3、停停止机房房的风机机、冷却却水泵等等。十二、柴柴油发电电机运行行管理规规定 1、每每天定期期巡查机机房及机机组设备备。 2、每每月空载载试运行行两次，每次115分钟钟，并检检查电池池液位、接线端端子、外外围 设备运运行情况况，填写写试运行行记录表表。 3、油油箱内燃燃油应至至少储备备15吨，发现储储备不足足立即通通知主管管订购。 4、发发电机置置于自动动状态，当市电电全停，机组自自动投入入。如自自投失效效，马上上 由由当值人人员

52、手动动投入。 5、发发电机带带负荷运运行时，每小时时抄录运运行数据据一次。 6、当当值员工工每天打打扫发电电机房卫卫生一次次，清洁洁机组及及外围设设备表面面的灰尘尘。 7、保保持机房房内的通通风和照照明设施施良好。十三、柴柴油发电电机维修修保养规规定 1、大大厦发电电机组及及控制屏屏由高压压运行工工协助发发电机维维修公司司进行保保养，并并 按运行行情况提提出大、中修建建议。 2、高高压运行行工按发发电机保保养合同同要求协协助及监监督维修修公司人人员进行行发电机机维修保养养，并将将工作过过程和更更换零件件数目作作详细记记录，填填写发电电机试车车/运行记录录表。 3、保保养期内内发生机机组故障障应

53、即时时通知维维修公司司，维修修公司应应负责224小时时内排除故障障；若在在时限范范围无法法排除故故障，应应将实际际情况报报告强电电主管，再由强电电主管逐逐级上报报，协调调时间维维修。 4、工工作内容容如下： （1）润滑系系统：检检查液面面、漏油油；更换换机油、机油滤滤清器。 （2）冷却系系统：检检查散热热器、喉喉管及连连接器；水位，皮带张张力及水水泵等。 （3）进风口口系统：检查空空气过滤滤器、管管位及连连接器；更换空空气过滤滤器。 （4）燃油系系统：检检查燃油油液位、限速器器、油管管及连接接器、燃燃油泵。排液（燃 油油缸及油油水分离离器觉淀淀物或水水），更更换柴油油过滤器器。 （5）排气系系

54、统：检检查排气气阻塞、漏气；排放消消声器积积炭积水水。 （6）充电系系统：检检查电池池充电器器电池电电解液位位、密度度（每个个月检查查一次）， 仪仪表总开开关，接接线管及及指示灯灯。 （7）发电机机部分：检查进进风口阻阻塞情况况、接线线端子、绝缘、振动及及各部件件 是是否正常常。 （8）自动控控制装置置：检查查模拟供供、停电电、起动动油机自自动装置置是否正正常。 （9）视实际际情况更更换机、各种油油隔及空空气隔。 （100）清洁洁机组，每月清清洁冷却却器外围围。完成成上列工工作检查查后，开开动机组组 15分分钟（或或带负荷荷运行）。 （111）控制制屏每月月一次清清洁及检检查和实实施维修修保养

55、工工作。 （122）发现现问题，做出记记录。第七节 弱电系系统管理理规定一、弱电电系统管管理规定定 1、严严格遵守守系统各各项设备备运行管管理规程程，保证证各设备备处于良良好状态态，系统统 设置放放于自动动位置。 2、各各班将各各设备运运行情况况记录于于当值日日志。 3、根根据保养养计划做做好各设设备的保保养。 4、遇遇故障报报警即时时处理并并记录于于运行日日志。 5、对对外包保保养设备备的承包包商做好好监督。 6、各各设备的的元器件件、参数数不得随随意更改改。 7、严严禁于系系统各计计算机上上使用自自带软件件。二、弱电电系统维维修保养养规程 1、弱弱电系统统设备由由弱电组组负责维维修保养养。

56、 2、专专业主管管每年112月制制度下一一年度的的保养计计划并负负责实施施。 3、工工作过程程注意做做好防静静电措施施。 4、对对要抽出出的部件件和拆除除的端子子做好记记录。 5、对对于有一一用一备备的设备备不可同同时退出出主、备备设备保保养，一一般是先先主后备备。 6、对对红外线线、激光光、微波波等发射射装置不不能用湿湿式清洁洁剂清洗洗，应用用吸尘器器 或小气气泵进行行清洁。 7、根根据系统统特点重重点做好好清洁和和紧固接接线端口口的工作作。 8、工工作结束束后要测测试被保保养设备备并填写写有关表表格。三、楼宇宇自控系系统管理理（一）运运行规程程 1、控控制，计计算机保保持开启启。 2、每每

57、月对系系统相关关数据进进行备份份。 3、控控制点定定义、预预定日程程表等参参数不可可随意修修改。 4、新新增被控控设备要要注意继继电器触触点容量量。 5、保保持设备备表面清清洁。 6、严严禁于控控制电脑脑上运行行自带软软件及游游戏。 7、当当有“危急报报警”发生时时立即查查明及检检修。 8、一一切元器器件、线线路不得得随意更更改。 9、网网络控制制器，控控制电脑脑故障应应于4小小时内修修复；现现场控制制器、扩扩展模块块 故障应应于8小小时内修修复；中中间继电电器故障障应于22小时修修复。（二）维维修保养养规程 1、每每天使用用相应软软件工具具扫描控控制电脑脑硬盘。 2、根根据保养养计划做做好系

58、统统保养。 3、每每天监控控NCUU状态，发现不不在线故故障立刻刻处理。 4、注注意后备备电池充充放电情情况，每每天检查查一次。 5、注注意电脑脑显示的的各控制制模块工工作情况况。 6、NNCU保保养时应应关闭电电源，其其余各DDDC箱箱可带电电作业。 7、保保养时着着重检查查端子接接线情况况及各接接插件。 8、保保养时选选择一定定数量的的控制点点进行测测试。 9、保保养情况况记录于于楼宇自自控系统统设备检检查表上上。四、电脑脑网络管管理（一）运运行管理理规定 1、所所有网络络设备保保持244小时运运行。 2、每每天用相相应工具具整理主主、备服服务器磁磁盘碎片片。 3、保保持设备备表面清清洁。

59、 4、严严禁于网网络设备备上运行行自带软软件及游游戏。 5、严严禁私自自接驳互互联网系系统。 6、机机房空调调应保持持开启。 7、根根据保养养计划做做设备保保养。 8、设设备运行行参数、接线、元器件件不得随随意更改改。 9、防防火墙、服务器器、主干干交换机机器故障障应于44小时内内修复；接入交交换 机及网网络线故故障应于于8小时时内修复复。（二）保保养规程程 1、接接用户投投诉故障障后，须须利用相相应设备备确认故故障范围围。 2、留留意后备备电源电电池充放放电情况况。 3、保保养时注注意检查查各插件件情况，并填写写网络设设备检查查表。 4、维维修保养养时主、备服务务器不可可同时退退出。 5、服

60、服务器硬硬盘故障障可于带带电情况况下更换换，但只只限于规规格型号号相同的的情况下下。 6、扫扫描硬盘盘时若发发现坏区区，应尝尝试用软软件修复复，修复复失败则则将之隔隔离。 7、DDDN专专线中断断时应立立即向互互联网供供应商报报故障。五、程控控交换机机管理（一）运运行管理理规定 1、保保证交换换机工作作电源的的正常供供应及机机房中央央空调的的开启。 2、当当班技工工注意运运行情况况，如发发现有异异声、异异味、电电压不稳稳现象马马上检查查 维修。 3、交交换机机机柜顶禁禁止摆放放任何物物件。 4、未未经主管管同意，禁止修修改机器器参数。 5、配配线架的的配线改改动后必必须修改改配线资资料。 6、