名典房地产公司设计阶段成本管理体系

1、第 页 共35页目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc279350663 课程设计计说明 PAGEREF _Toc279350663 h 22 HYPERLINK l _Toc279350664 1.公司司基本情情况假定定 PAGEREF _Toc279350664 h 2 HYPERLINK l _Toc279350665 2.小组组成员任任务分工工 PAGEREF _Toc279350665 h 3 HYPERLINK l _Toc279350666 成本管理理体系前前言 PAGEREF _Toc279350666 h 4 HYPERLINK l _Toc27

2、9350667 1.公司司具体发发展目标标 PAGEREF _Toc279350667 h 4 HYPERLINK l _Toc279350668 2.要解解决的问问题 PAGEREF _Toc279350668 h 4 HYPERLINK l _Toc279350669 3.编制制的主要要依据 PAGEREF _Toc279350669 h 44 HYPERLINK l _Toc279350670 4.遵循循的基本本原则 PAGEREF _Toc279350670 h 44 HYPERLINK l _Toc279350671 第一部分分 PAGEREF _Toc279350671 h 5 H

3、YPERLINK l _Toc279350672 公司工程程设计阶阶段成本本管理主主要环节节 PAGEREF _Toc279350672 h 5 HYPERLINK l _Toc279350673 及相应管管控要点点和目标标 PAGEREF _Toc279350673 h 5 HYPERLINK l _Toc279350674 1.设计计阶段成成本管理理工作清清单 PAGEREF _Toc279350674 h 5 HYPERLINK l _Toc279350675 2.招标标阶段主主要环节节的成本本管控目目标及管管控要点点 PAGEREF _Toc279350675 h 6 HYPERLIN

4、K l _Toc279350676 第二部分分 PAGEREF _Toc279350676 h 21 HYPERLINK l _Toc279350677 成本管理理工作的的主要流流程 PAGEREF _Toc279350677 h 211 HYPERLINK l _Toc279350678 1.限额额设计控控制流程程 PAGEREF _Toc279350678 h 21 HYPERLINK l _Toc279350679 2.设计计变更流流程图 PAGEREF _Toc279350679 h 223 HYPERLINK l _Toc279350680 3.设计计部门工工作流程程 PAGEREF

5、 _Toc279350680 h 23 HYPERLINK l _Toc279350681 4.项目目设计阶阶段工作作流程 PAGEREF _Toc279350681 h 224 HYPERLINK l _Toc279350682 5.设计计管理部部在可可行性研研究报告告的编编制中的的工作流流程 PAGEREF _Toc279350682 h 266 HYPERLINK l _Toc279350683 6.设计计衔接专专组的工工作流程程 PAGEREF _Toc279350683 h 26 HYPERLINK l _Toc279350684 7.设计计招标流流程 PAGEREF _Toc279

6、350684 h 277 HYPERLINK l _Toc279350685 8.施工工图纸设设计交底底流程 PAGEREF _Toc279350685 h 228 HYPERLINK l _Toc279350686 9.公司司主导业业务管理理流程 PAGEREF _Toc279350686 h 229 HYPERLINK l _Toc279350687 第三部分分 PAGEREF _Toc279350687 h 31 HYPERLINK l _Toc279350688 公司设计计阶段成成本管理理工作涉涉及的 PAGEREF _Toc279350688 h 331 HYPERLINK l _T

7、oc279350689 组织结构构、职能能分工及及具体工工作的人人员分工工和合作作关系 PAGEREF _Toc279350689 h 331 HYPERLINK l _Toc279350690 1.设计计阶段成成本管理理工作涉涉及的组组织结构构 PAGEREF _Toc279350690 h 31 HYPERLINK l _Toc279350691 2.设计计阶段成成本管理理工作涉涉及的部部门职能能分工及及具体工工作的人人员安排排和合作作关系 PAGEREF _Toc279350691 h 331课程设计计说明公司的基本情况假定，包括公司的规模、发展阶段、组织架构、主要产品类型；其他可能影响

8、公司成本管理体系设计的因素；小组成员任务分工。公司基本本情况假假定名典房地地产有限限公司于于19999年在在重庆成成立，注注册资本本50000万元元，具有有一级开开发资质质。截止止20009年112月，公司总总资产达达50亿元元。近三三年，新新开工面面积500.7万万平方米米，竣工工面积779.88万平方方米。220099年度实实现销售售金额221.22亿元，结算收收入200.9亿亿元，净净利润77.9亿亿元，公公司盈利利水平稳稳中有升升，并处处于发展展壮大的的关键阶阶段。公司立足足于开发发中档中中小户型型住宅，以年轻轻购房者者和投资资客户为为目标群群体，完完成了诸诸多高性性价比并并能满足足大

9、多数数客户需需求的项项目，其其中有位位于交通通便利干干道地段段的“城市转转角”、“幸福中中转站”项目，位于轻轻轨站点点的旧城城改造 “生活在在途中”、“新街区区新邻里里”项目，位位于城市市边缘紧紧邻北部部新区、茶园新新区周边边的“新概念念公寓”、“都市曙曙光”项目。同同时公司司适度发发展商务务写字楼楼项目，现在建建项目不不仅有位位于高新新区的公公寓式住住宅激YOOUNGG、别致致生活,还有商商务写字字楼名典商商务大楼楼。公司共有有员工1136人人，其中中基层员员工911人，中中高层管管理人员员45人，年龄在在23-30的的占255%，331-440占550%，41-45占占15%，本科科学历占

10、占43%，硕士士学历占占45%。公司司采用矩矩阵式的的组织结结构形式式，形成成职能部部门与项项目部下下各项目目相结合合。如下下：公司高层层由董事事会组成成，中层层由各职职能部门门管理者者组成，基层由由各个职职能部门门和项目目部员工工组成，项目AA、项目目B、项项目C分分别是两两个公寓寓式住宅宅和一个个商务写写字楼。公司分析析了政策策环境，市场环环境等，通过激激情拼搏搏的企业业文化和和稳健专专注的发发展模式式，把握握机遇，厚积薄薄发，总总结了自自身发展展过程中中的优劣劣势，进进行了企企业战略略规划的的调整，在稳固固现金牛牛业务的的前提下下，拓展展业务领领域，逐逐渐涉足足商业会会展、酒酒店经营营等

11、相关关行业，向着成成为重庆庆甚至全全国的知知名品牌牌企业而而不断奋奋斗。小组成员员任务分分工本成本管管理体系系中的课课程设计计说明、成本管管理体系系前言、设计阶阶段成本本管理主主要环节节工作清清单由小小组成员员共同讨讨论完成成，第一一、二、三部分分分别由由余霞、刘揽月月、杨显显怡分工工完成。成本管理理体系前前言公司建立成本管理体系拟解决的基本问题，或公司建立该体系的背景，或公司为什么要建立该成本管理体系；编制的主要依据；遵循的基本原则。公司具体体发展目目标公司现在在处于扩扩张阶段段，极力力看好重重庆市场场的发展展前景，因此，在重庆庆建立精精品楼盘盘，打造造自己的的声誉是是公司近近期的首首要目标

12、标。公司司的在建建项目“激YOOUNGG”、“别致生生活”公寓式式住宅以以及“名典”商务大大楼正处处于施工工阶段，对于这这三个项项目的具具体要求求是保证证质量、提高设设计变更更的效率率。此外外，对于于公司未未来计划划筹建的的酒店与与会所，公司强强调的是是其设计计的独特特与精致致与成本本预控。要解决的的问题建立设计计任务书书编制和和审核制制度，确确保设计计师理解解产品定定位及意意图。设立适当当的激励励机制，明确设设计责任任，充分分发挥设设计人员员的控制制主动性性，提高高设计人人员的职职业精神神。做好设计计阶段的的成本计计划，控控制好成成本风险险。加强过程程管理，以设计计管理部部为主要要协调者者，

13、如何何使设计计阶段的的各项工工作渗透透到决策策阶段和和施工阶阶段。编制的主主要依据据建设工工程成本本计划与与控制、房房地产开开发经营营与管理理、工程项项目管理理、合同管管理、工程程经济学学等相相关教材材关于房地地产开发发企业、建筑企企业管理理体系建建立与实实施的相相关专业业书籍等等文献资资料关于房地地产企业业、建筑筑企业规规范化管管理、组组织管理理、管理理流程设设计等相相关专业业书籍等等文献资资料遵循的基基本原则则全员全过过程控制制原则权、责、利相结结合的原原则第一部分分公司工程程设计阶阶段成本本管理主主要环节节及相应管管控要点点和目标标设计阶段段成本管管理工作作清单通过讨论明确成本管理的主要

14、工作或环节的管控要求、目标、基本流程和组织人员安排等，形成相应的工作清单。目的是使小组成员所完成的设计内容能够相互关联、相互呼应，形成完成的成本管理体系。阶段主要工作作涉及的部部门编制详详细可行行性研究究报告研发部、设计管管理部、销售部部、物业业部、策策划部、合约造造价部编制限额额设计目目标研发部、合约造造价部前期准备备阶段编制设计计任务书书设计管理理部审核设计计任务书书研发部设计单位位招标及及设计合合同签订订合约造价价部、设设计管理理部总体设计计方案评评选研发部、设计管管理部、合约造造价部总体设计计方案评评选研发部、设计管管理部、合约造造价部初步设计计阶段专业设计计方案评评选研发部、策划部部

15、、销售售部、物物业部、设计管管理部、合约造造价部编制设计计概算合约造价价部施工图会会审设计管理理部、工工程部、合约造造价部施工图预预算编制制合约造价价部施工图设设计阶段段施工图交交底设计管理理部、工工程部、合约造造价部、项目部部材料设备备清单及及限价表表编制工程部、合约造造价部设计后评评价设计管理理部、合合约造价价部设计变更更管理设计管理理部、合合约造价价部、工工程部招标阶段段主要环环节的成成本管控控目标及及管控要要点2.1 成立设设计管理理部门公司内部部成立专专门的设设计管理理部门，制定详细细的设计计要求和和下达设设计任务务书，并并对设计计单位的的设计方方案和和和施工图图进行审审核：对对工程

16、项项目的结结构形式式、装修修标准、材料设设备选型型、设计计的合理理性和安安全性等等进行全全面的评评估和审审核。主主要任务务有（1）通通过招标标和招标标竞赛，缩短设设计周期期和优化化设计方方案。（2）按按照批准准的设计计任务书书及投资资估算来来控制初初步设计计。（3）通通过合同同对勘察察设计单单位明确确规定责责任。（4）加加强设计计标准和和标准设设计的制制定和合合理应用用。2.1.1根据据项目定定位确定定合理的的容积率率项目容积积率的大大小将直直接关系系到项目目的销售售收入和和建造成成本。尽尽可能确确定一个个基本控控制区间间，充分分利用好好土地资资源，并并结合项项目地形形特点建建造环境境景观，提

17、高土土地利用用率。2.1.2可行行性规划划设计控控制方法法：市场信息息搜集和和分析 市政状况况信息分分析 规划要点点确立 可行性研研究、设设计任务务书 可行性设设计变更更 2.1.3方案案评审控控制方法法：组成可行行性规划划评审委委员会，对方案案进行评评审、确确定。 未通过的的方案进进入可行行性设计计变更环环节，再再重新评评审。 2.1.4设计计成果控控制方法法：对可行性性规划设设计根据据实际情情况进行行细节调调整 设备选型型方案提提前确定定根据提交交的设计计成果进进行投资资估算 2.2 对设计计单位限限额设计计2.2.1 目目的使国家批批准的各各个设计计阶段造造价不被被每一阶阶段设计计所突破

18、破，达到到控制投投资，高高效使用用资金的的母的。2.2.2 范范围将设计阶阶段中影影响工程程静态投投资的项项目作为为控制对对象，深深度要求求为：初初步设计计达到每每一分部部工程，施工图图设计达达到每一一分项工工程。2.2.3职责责（1） 市场部部负责编编写提交交市场调调研报告告，销售售部提供供客户投投诉回访访资料，功能改改进建议议，为优优化设计计提供依依据。（2） 开发部部组织编编制项目目策划方方案，组组织项目目规划方方案的设设计：代代表企业业委托外外部设计计院设计计项目的的规划方方案：控控制项目目规划费费用的使使用。（3） 设计部部协助与与配合设设计单位位工作（4） 造价部部参与公公司项目目

19、可研，投资论论证，提提供各项项经济数数据。（5） 造价部部协助设设计部设设计总监监将投资资分解到到各专业业，然后后再分解解到各单单位工程程和分部部工程。2.2.4 关关键问题题（1） 设计部部内部交交底会议议内容：可行性研研究报告告中的设设计原则则、建设设方针、各项经经济控制制指标对关键设设备、工工艺流程程、主要要建筑和和各种费费用指标标提出的的技术方方案比较较研究实现现可研报报告投资资限额的的可行性性将设计任任务投资资限额分分专业下下达，责责任落实实建立健全全限额设设计奖惩惩制度，并提交交行政部部、财务务部、人人力资源源部备案案（2）设设计意向向经济分分析表应包括各各个控制制节点名名称，设设

20、计意向向，设计计费用预预估，优优化设计计可能性性，如有有优化设设计可能能性附上上优化设设计说明明书该经济分分析表列列入各专专业设计计负责人人考核项项目中（3） 限额设设计全过过程规划划限额设计计全过程程即对工工程项目目管理的的过程，包括目目标分解解与计划划、目标标实施、目标实实施检查查、信息息反馈的的控制循循环过程程2.2.5 程程序（1）设设计总监监组织各各专业设设计负责责人进行行交底会会议并根根据可研研与投资资估算提提出限额额设计目目标，分分解至各各个专业业设计负负责人。（2）各各个专业业负责人人根据限限额进行行投资目目标分解解，于交交底会议议后向设设计总监监提交“投资目目标设计计责任书书

21、”，批准准后列入入设计任任务书。（3）正正式设计计开始后后，根据据每一设设计控制制点，向向设计方方寻求设设计初步步意向，填制“设计意意向经济济分析表表”，由各各专业负负责人根根据设计计意向估估计费用用，并且且提出合合适的优优化设计计。（4）待待各个控控制点设设计完成成后进行行控制点点核算，检查其其是否满满足限额额要求。（5）对对下一阶阶段设计计进行限限额设计计。（6）对对满足限限额设计计的各个个设计文文件于交交底会议议规定时时间提交交设计总总监，再再提交工工程部、监理单单位审核核备案。2.2.6检查查在设计过过程中，设计部部总监及及各个专专业负责责人将定定期检查查设计完完成情况况，如发发现新问

22、问题要及及时反馈馈公司相相应部门门，并将将意见反反馈给设设计院，要求调调整或确确认，再再正式归归档执行行。2.2.7 相相关文件件现行建建筑设计计规范大大全、现行建筑施施工规范范大全、相关关投资数数据2.2.8 相相关表单单投资目标标设计责责任书、设计意意向经济济分析表表2.2.9实行行限额施施工图设设计明确奖惩惩办法对对设计单单位施工工图限额额设计指指标有：（1）每每平方米米钢筋含含量指标标；（2）每每平方米米砼含量量指标；（3）单单位施工工图预算算指标；（4）设设计变更更费用限限额指标标。2.3 设计任任务书的的编制，下发，审核认真编写写设计任任务书，提高设设计任务务书的编编制深度度，以切

23、切实起到到控制投投资的作作用。设计任务务书是建建设单位位对投资资意图、所需功功能和使使用价值值正确分分析后，将待建建项目的的开发理理念、营营销主题题、规模模、使用用功能、工艺布布局、建建筑风格格等要求求具体化化反映，它是设设计单位位编制设设计文件件的主要要依据。2.3.1 目目的确定建设设项目及及建设方方案，包包括建设设规模、建设依依据、建建设布局局和建设设进度等等，作为为初步设设计的依依据。2.3.2 原原则：系系统性、超前性性、可行行性、应应变性2.3.3 职职责（1）市市场部负负责提供供市场调调研和营营销策略略（2） 设计部部负责技技术情报报的收集集、分析析，设计计部经理理负责起起草设计

24、计任务书书（3）工工程部负负责对有有关的施施工工艺艺要求、实施限限制性进进行评审审（4） 分管销销售的经经理负责责市场调调查、营营销的领领导和协协调（5）总总经理负负责设计计任务书书编制工工作的领领导和协协调2.3.4 程程序年度开发发计划的的编制（1）总总经理接接受总部部下达的的年度开开发计划划（2）总总经理召召开办公公会议（3）总总经理确确定年度度开发计计划（4）总总经理有有权对计计划进行行调整设计任务务书的编编制设计部经经理负责责起草设设计任务务书，设设计任务务书的起起草依据据如下：（1）公公司年度度开发计计划（2）销销售计划划及市场场策略（3）工工程部对对施工工工艺、施施工限制制性提出

25、出意见（4）有有关法规规、设计计任务书书发给以以上相关关部门经经理设计任务务书的审审核总经理组组织召开开办公会会议：以以上部门门经理到到会，以以及邀请请相关技技术经济济专家。（1）市市场部经经理从市市场的角角度对设设计任务务书的评评价（2）工工程部从从技术的的角度对对设计任任务书的的评价（3）销销售部从从销售的的角度对对设计任任务书的的评价（4）造造价部从从限额设设计角度度进行评评价（5）相相关专家家对设计计任务书书的评价价总经理批批准设计计任务书书2.3.5 有有关文件件项目可可行性研研究报告告、建筑设设计规范范大全、建建筑施工工规范大大全以以及其它它相关文文件2.4 推行设设计招标标，择优

26、优选择设设计单位位 积极极推行建建筑方案案与经济济方案相相结合的的设计招招标方法法，尽量量将工程程主体及及配套的的围护、绿化等等均放在在一起进进行招标标，采用用多家竞竞投，组组织有关关专家综综合评比比，这样样既可优优选出好好的设计计单位，又可促促进设计计方在项项目整体体布局、建筑造造型使用用功能上上开拓创创新，在在降低工工程造价价上下功功夫。2.5 采用合合同措施施，有效效控制造造价 针对目前前设计人人迥经济济观念淡淡薄，设设计变更更随心所所欲。应应在设计计合同经经济条款款上，增增加设计计变更及及修改的的费用额额度限制制条款，如设计计变更费费超出施施工合同同价的某某一比例例（如55%）时时，则

27、扣扣罚一定定比例的的设计费费（设计计质保金金）。采采取一定定的约束束力是对对设计规规范、设设计标准准、工程程量与概概预算指指标等各各方面控控制的一一种举措措。2.5.1 目目的通过设计计合同的的签订，明确双双方的责责权利。以设计计合同作作为后期期控制的的依据。2.5.2 职职责造价合约约部经理理职责：全面负负责设计计合同的的编制、修订及及解释工工作。重重点是设设计合同同中涉及及设计费费用支付付，奖惩惩，设计计质量要要求的相相关条款款的编制制，对建建设成本本进行初初步控制制：统筹筹组织招招标、开开标、评评标工作作地开展展：建立立工程市市场信息息库。收收集、调调查、预预测建筑筑市场相相应信息息，及

28、时时综合上上报领导导决策。造价合约约部：确确定工程程造价，控制建建设成本本。进行行投资目目标的分分解，协协助设计计部人员员进行限限额设置置。 设计部会会同造价价部：进进行投资资目标分分解，通通过设计计调查做做出设计计计划书书，列入入设计合合同一部部分。2.5.3 关关键问题题设计合同同中应明明确的有有关成本本控制的的条款：（1）业业主进行行设计费费用支付付的程序序（2）价价格的调调整方法法及调整整范围，限额设设计奖惩惩措施（3）设设计任务务书的要要求2.5.4 程程序（1） 设计部部与合同同造价部部根据前前期资料料，完成成设计目目标分解解与投资资目标分分解。（2） 目标分分解成果果交工程程部、

29、销销售部、财务部部审核。（3） 三审表表交总经经理确认认（4） 经确认认的三审审表下发发各部门门，由造造价合约约部组织织编写设设计合同同。设计计部、工工程部、财务部部审核。形成设设计合同同交公司司行政部部备案。2.5.5 相相关表格格投资目标标分解表表、设计计目标分分解表、设计合合同目标标初审表表、设计计合同三三审表2.6初初步设计计阶段图图纸会审审工作主要应把把握建筑筑形式、结构选选型、设设备选型型、材料料选样，为下一一步施工工图设计计做好准准备，这这个阶段段将从技技术的角角度对方方案设计计进行深深化。在初步设设计过程程中要求求开发商商根据项项目品质质定位，对相关关材料、设备进进行初步步选定

30、，尤其是是对外墙墙形式、屋面形形式、机机电设备备指标、电梯指指标、配配电、配配水指标标以及与与“荷载”相关的的其他指指标进行行确认。在方案设设计与初初步设计计阶段应应该对项项目的成成本进行行核算，通过开开发商的的概预算算部门对对图纸的的审核、计算，提出初初步的土土建工程程预算，结合项项目定位位与成本本控制计计划，提提出对图图纸的修修改意见见。（这这个工作作一定要要在这个个阶段完完成，如如果拖到到施工图图阶段再再改变，将对施施工进度度产生影影响，也也不利于于降低成成本。）2.6.1 目目的（1）通通过图纸纸会审，使设计计图纸1100%的符合合规范要要求。（2）通通过图纸纸会审，使建筑筑规划、结构

31、、水、电电、煤气气等配套套设计做做到经济济合理、安全可可靠。（3）通通过图纸纸会审，做到图图纸表达达清楚、正确无无误，确确保工程程施工按按期按质质完成。2.6.2 范范围：公司新建建项目所所有的土土建及配配套图纸纸。2.6.3 职职责（1）工工程部负负责组织织设计院院、施工工单位、监理单单位、设设计部等等有关单单位参加加图纸会会审。（2） 工程部部负责对对工程中中的技术术难点问问题组织织有关专专家咨询询评审。（3） 设计部部负责与与设计院院联系，提出甲甲方要求求，并配配合施工工单位进进行图面面解释工工作。2.6.4 程程序（1）设设计部收收到设计计院图纸纸，审阅阅后在移移交单上上签署审审阅意见

32、见并移交交工程部部文件管管理员（包括图图纸清单单）（2） 工程部部文件管管理员将将图纸分分发给施施工、监监理单位位及工程程部有关关专业工工程师。（3） 工程部部专业工工程师负负责监督督施工单单位对设设计图纸纸进行阅阅读。（4）工工程部项项目主办办工程师师及各专专业工程程师也须须对设计计图纸进进行审阅阅并记录录于工作作日记中中。（5） 在甲方方、施工工、监理理等单位位均对图图纸熟悉悉之后，工程部部组织设设计院、施工单单位、监监理单位位及设计计部等进进行图纸纸会审。（6） 图纸会会审及工工程施工工过程中中，如遇遇技术难难点问题题，工程程部邀请请有关专专家做专专题咨询询。（7） 工程部部主办工工程师

33、负负责将专专题咨询询结果汇汇总形成成专家家咨询会会议报告告，并并分发给给施工、监理等等有关单单位执行行。（8） 图纸会会审记录录由设计计院负责责，并发发放工程程部、设设计部、监理单单位、施施工单位位。2.6.5 图图纸会审审关键问问题土建部分分（1）基基坑开挖挖及基坑坑维护（2）基基础形式式的选择择（3）主主题结构构中的结结构布置置选型、钢筋含含量、节节点处理理等问题题（4）四四大防水水：屋面面防水、外墙防防渗水、卫生间间防水、门窗防防水（5）内内墙粉刷刷（6）楼楼地面做做法（7）土土建与各各专业的的矛盾问问题（8）工工程施工工中的可可行性问问题 配套部部分（1）给给水管供供水量及及管道走走向

34、、管管径要满满足最不不利点供供水压力力需要，且满足足美观要要求（2）排排水管的的走向及及布置是是否合理理（3）管管材及器器具选择择是否符符合规范范及甲方方要求（4）消消防工程程设计满满足美观观及消防防局要求求（5）水水、电、煤、消消防等设设备、管管线安装装位置设设计合理理、美观观且与土土建图纸纸不相矛矛盾（6）煤煤气工程程满足煤煤气公司司的审图图要求（7）总总体图纸纸布局、管位布布置合理理，管材材选用合合理（8）用用点设计计容量和和供电方方式符合合供电局局规定要要求（9）强强、弱电电室内外外接口满满足电话话局、供供电局及及设计要要求（10）室内电电器布置置合理、规范2.6.6 检检查在施工过过

35、程中，工程部部项目主主办人员员及各专专业工程程师须定定期检查查按图施施工的情情况，如如发现新新问题及及必要的的调整及及时反馈馈给设计计院，并并通过设设计院进进行设计计调整或或确认，再发正正式文件件通知施施工、监监理等有有关单位位执行。2.6.7 有有关文件件：现行建建筑设计计规范大大全、现行建筑施施工规范范大全2.6.8 相相关表单单：专家家咨询会会议报告告2.7 扩初设设计要求求：对报批设设计进一一步调整整，设计计要求，内部审审核。成本概算算：根据据扩初设设计招投投标方案案和设备备选型、实体研研究、环环境方案案等因素素对总成成本作出出概算，制定经经营指导导书。扩初设计计图：根根据扩初初设计要

36、要求招标标，专家家评审，内部评评审，设设计调整整2.71 目目的深化方案案设计，解决配配套方案案，控制制投资。2.7.2 适适用范围围本流程适适用公司司扩初设设计的管管理工作作2.7.3 术术语及定定义扩初设计计阶段：方案评评审通过过后到扩扩初设计计评审通通过之前前的设计计管理工工作。2.7.4 职职责设计部（1）负负责方案案深化设设计（2）负负责确定定各配套套工种（水、电电、动力力等）设设计要求求（3）组组织扩初初设计评评审（4）确确定主要要建材、设备等等的设计计标准（5）负负责方案案设计意意图的控控制项目发展展部：根根据规划划部门批批准的方方案，进进行各政政府部门门的征询询工作成本管理理部

37、：提提出设计计限额要要求；负负责扩初初设计成成本概算算审核设计评审审委员会会：负责责对扩初初设计成成果进行行评审设计分管管副总：负责扩初设设计任务务书及及设计成成果的审审核总经理：负责扩初设设计任务务书及及设计成成果的审审批2.7.5 流流程（1）设设计部收收集设计计资料，进行扩扩初设计计委托工工作A 规划划部门对对方案设设计的审审核意见见B 各配配套政府府部门对对方案设设计的审审核意见见C 勘察察单位提提交的地质相相关报告告D 成本本管理部部提供的的限额设设计要求求E 经分分管副总总批准后后的主要要建材，设备标标准（2）扩扩初设计计发任务务书的编编制和评评审A 设计计部负责责扩初初设计任任务

38、书的编制制B 设计计部组织织项目发发展部、营销部部、成本本部、工工程部、项目部部、物业业公司等等对扩扩初设计计任务书书进行行评审，并将评评审结果果汇总交交设计分分管副总总审核，总经理理审批（3）设设计供应应商的选选择设计部根根据设设计供应应商选择择程序的要求求选择扩扩初设计计供应商商，也可可沿用规规划方案案设计单单位（4）扩扩初设计计管理设计部根根据合同同要求、扩初初设计任任务书督促设设计单位位进行扩扩初设计计工作。根据合合同要求求以及项项目所在在地政策策需要，设计部部向设计计单位提提供给排排水、供供热、供供电、弱弱电、消消防、人人防、天天然气等等相关资资料（5）扩扩初设计计审核A 设计计部组

39、织织设计评评审委员员会和公公司相关关部门（项目发发展部、营销部部、工程程部、项项目部、物业公公司等）对扩初初设计从从建筑、使用功功能、设设备配套套方案等等方面进进行论证证，保证证其合理理性，形形成设设计评审审表B 设计计部根据据审批后后的扩初初设计设计评评审表，要求求设计单单位修改改完善扩扩初设计计C 设计计部将修修改后的的扩初设设计成果果报分管管副总审审核，总总经理审审批D 成本本管理部部对设计计概算从从成本控控制方面面进行审审核，总总经理负负责设计计概算的的审批（6）扩扩初设计计报批A 项目目发展部部向有关关政府部部门提交交扩初设设计文件件B 设计计部汇总总有关政政府部门门意见，提交设设计

40、单位位，要求求设计单单位调整整扩初设设计，再再进行报报批C 报批批通过,则进入入施工图图设计阶阶段2.7.6 支支持文件件（1）规规划部门门出具的的规划批批复文件件（2）各各政府配配套部门门的征询询意见（3）方案设设计管理理流程（4）扩初设设计任务务书2.7.7 相相关记录录设计评评审表、扩扩初设计计任务书书2.8 设计概概算2.8.1 目目的力求投资资的准确确、完整整，防止止扩大投投资规模模或出现现漏项，减少投投资缺口口。要打打足投资资，不留留缺口，提高建建设项目目的经济济效益2.8.2 程程序（1） 设计部部审查概概算的基基本要求求是否符符合，包包括其形形式、依依据、深深度（2） 造价部部

41、负责进进行对比比分析、形成对对比分析析问题偏偏差文件件（3）材材料设备备部进行行查询核核实(4) 投资开开发部邀邀请同行行专家预预审，工工程造价价咨询公公司评审审，审批批部门复复审。之之后，进进行有关关单位和和专家联联合会审审(5) 设计部部负责相相关意见见的收集集整理，并于会会后形成成书面文文件提交交评审委委员会决决议(6) 总经理理负责最最后的协协调处理理2.8.3 关关键问题题 设计概概算的审审查内容容（1）设设计概算算的编制制依据（2）概概算编制制深度（3）建建设规模模、标准准（4）设设备规格格、数量量和配置置（5）工工程量（6）计计价指标标（7）其其他费用用设计概算算审查方方法(1)

42、 对比分分析法(2)查查询核实实法(3) 联系会会审法由设计单单位介绍绍概算编编制情况况及有关关问题，各有关关单位、专家汇汇报初审审及预审审意见。然后进进行认真真分析、讨论，结合对对各专业业技术方方案的审审查意见见所产生生的投资资增减，逐一核核实原概概算出现现的问题题。经过过充分协协商，认认真听取取设计单单位意见见后，实实事求是是地处理理，调整整。2.8.4 相相关表单单市场需求求调查分分析报告告、设计计概算初初审意见见表、方方案建议议表、审审评会会会议纪要要2.88.5 设计概概算审查查内容：设计概算算的编制制依据概算编制制深度建设规模模、标准准设备规格格、数量量和配置置工程量计价指标标其他

43、费用用2.9施施工图设设计施工图设设计过程程中开发发商还应应注意制制定严格格的施工工图审查查程序，避免政政府审图图部门和和施工单单位拿到到的图纸纸“错、漏漏、碰、缺”过多，为图纸纸的审查查和施工工带来麻麻烦。2.9.1 目目的建设工程程施工图图预算是是招投标标的重要要基础，既是工工程量清清单的编编制依据据，也是是标底的的编制依依据。对对工程造造价管理理部门来来说，施施工图预预算是监监督、检检查执行行定额标标准，合合理确定定工程造造价，测测算造价价指数的的依据。2.9.2 程程序（1）编编制前的的准备工工作（2）熟熟悉图纸纸和预算算定额（3）划划分工程程项目和和计算工工程量（4）套套单价（计算定

44、定额基价价）（5）工工料分析析（6）计计算主材材费（未未计价材材料费）（7）按按费用定定额取费费（8）计计算工程程造价2.9.3 施施工图审审查内容容（1）审审查工程程量（2）审审查设备备、材料料的预算算价格（3）审审查预算算单价的的套用（4）审审查有关关费用项项目及其其计取2.9.5 审审查施工工图预算算的方法法（1）全全面审查查法（2）用用标准预预算审查查法（3）分分组计算算审查法法（4）对对比审查查法（5）筛筛选审查查法（6）重重点抽查查法（7）利利用手册册审查法法（8）分分解对比比审查法法2.9.4 审审查施工工图预算算的步骤骤（1）做做好审查查前的准准备工作作（2）选选择合适适的审查

45、查方法，按相应应内容审审查（3）调调整预算算2.100 做好好设计方方案的评评审，加加强设计计方案优优化成本控制制人员应应对设计计方案的的结构体体系、基基础造型型、平面面布置进进行成本本分析，向建筑筑师提出出建议，使设计计方案不不断优化化。同时时，对设设计方案案的计算算过程进进行评审审，杜绝绝人为因因素的保保守扩大大，尤其其在设计计系数的的取值上上。2.100.1 目的审查对比比，着重重考察设设计方案案是否达达到所要要求的各各项经济济指标，整个设设计思路路是否经经济合理理2.100.2职职责（1）市市场部邀邀请资深深客户参参加评审审会议：销售部部提供相相关资料料、建议议、依据据：（22）投资资

46、发展部部负责邀邀请技术术、经济济方面的的专家参参与方案案评审，并提前前向专家家提供相相关资料料。（3）总总经理负负责召开开方案评评审会议议，从本本公司人人员、市市场部、投资发发展部提提供的人人员中确确定评审审委员会会相关成成员，说说明责任任，予以以授权，总经理理将负责责向董事事会进行行最终方方案的说说明。（4）评评审委员员会负责责方案评评审，于于会后规规定时间间内形成成决议，向总经经理报告告。（5）设设计部负负责相关关意见的的收集整整理，并并于会后后形成书书面文件件提交评评审委员员会决议议。（6）造造价部、开发部部、投资资发展部部、市场场部、技技术部、工程部部等协助助相关资资料提供供与建议议。

47、2.100.3 程序（1） 提前通通知各部部门准备备方案评评审会有有关资料料（2） 投资发发展部负负责邀请请技术、经济方方面的专专家参与与方案评评审，并并提前提提供相关关资料。市场部部可以邀邀请资深深客户参参加评审审会议。两部门门须向总总经理建建议评审审委员会会相关成成员人选选。（3） 由总经经理负责责，开发发部牵头头，组织织投资发发展部、市场部部、技术术部、设设计部、造价部部、工程程部召开开方案评评审会议议。总经经理确定定评审委委员会相相关成员员，并说说明责任任，予以以授权。（4） 运用选选定的方法进进行方案案评审，设计部部负责相相关意见见的收集集整理，并于会会后形成成书面文文件提交交评审委

48、委员会决决议。（5） 评审委委员会于于会后规规定时间间内形成成决议，向总经经理报告告。（6） 未通过过的方案案进入可可行性设设计变更更环节，再重新新评审。（7）总总经理负负责向董董事会进进行方案案说明。（8）由由董事会会批准的的方案进进入实施施。2.100.4 相关表表单市场需求求调查分分析报告告不同方案案造价分分析对比比表评审方案案评分表表方案建议议表评审会会会议纪要要加强设计计质量检检查监督督，减少少设计变变更费用用对设计单单位的管管理工作作具有较较强的专专业性，如果开开发商本本身人力力资源不不足，可可整合社社会资源源，增强强事前控控制的力力度。与与设计单单位签订订的合同同，应明明确规定定

49、因设计计质量不不足所造造成变更更的制约约措施。给设计计阶段必必要的时时间，也也是减少少或杜绝绝“三边工工程”的必要要条件。2.111.1 目的控制设计计单位的的设计符符合设计计任务书书的要求求2.111.2 职责：设计部经经理负责责该阶段段的技术术人员安安排，设设计技术术人员负负责具体体的与设设计单位位在设计计方案问问题的沟沟通2.111.3 程序（1） 设计部部经理派派遣熟悉悉设计的的技术人人员到设设计单位位，进行行部门人人员的具具体分工工。（2） 技术人人员在设设计单位位跟踪设设计，根根据设计计任务书书检查设设计单位位设计进进度、设设计质量量。（3） 如果发发现设计计问题，与设计计人员或或

50、设计单单位沟通通，力求求使问题题解决，并做好好工作记记录。（4） 如问题题不能及及时解决决，上报报设计部部经理，设计部部经理根根据具体体问题进进行分析析，采取取与设计计单位以以及其他他部门沟沟通，以以及请相相关专家家分析解解决问题题的措施施。（5） 设计修修改后由由设计部部经理负负责评审审，预算算部经理理负责评评审单位位造价，工程部部经理评评审施工工工艺限限制性。（6） 设计部部经理汇汇总评审审意见，并在一一周内提提交设计计单位。设计文文件交付付后一周周内，设设计部经经理组织织工程部部、销售售部、预预算部对对设计文文件进行行确认。2.111.4 关键问问题（1）设设计部经经理负责责评审以以下内

51、容容：有关法规规的符合合性；建建筑设计计的符合合性；结结构设计计的符合合性；给给排水、电气、煤气设设计的符符合性；（2） 预算部部经理负负责评审审单位造造价（3）工工程部经经理评审审施工工工艺限制制性第二部分分成本管理理工作的的主要流流程限额设计计控制流流程投资限额单项工程和单位工程投资限额初步设计（技术设计）初步设计（修正概算）设计方案技术经济分析开始造价是否满足限额初步设计（技术设计）决策各单位工程、各专业造价限额各专业施工图设计设计技术审核施工图设计技术经济分析施工图归档设计变更更流程图图书面变更申请设计总监得到变更申请与监理工程师协商工程部拟订文稿是否可行放弃并备案总工程师审核设计单位

52、修改工程部与监理工程师审核现场监理合约部总工程师审计部是否合理设计部门门工作流流程概念设计草案概念设计草案概念设计由设计、营销、成本、开发拓展等部门共同确认建筑概念设计任务书概念规划设计方案方案设计建筑方案设计任务书报建的方案设计成果扩初设计规划建筑设计政府批文，消防、民防、环保等报建所需的政府方案设计审批意见书，扩初图设计任务书建筑初步设计图纸及初步设计报建图施工图设计规划国土局、消防局、环保局、民防办初或方案设计审批意见书施工图设计任务书基础施工图，主体施工图项目设计计阶段工工作流程程编写项目详细可行性研究提出成本控制目标编写设计任务书审核设计任务书设计单位招标签订设计合同初设督审及造价分

53、析扩设督审及造价分析编制设计概算设计概算评审施工图督审材料设备清单及限价表编制施工图预算编制设计后评设计变更管理设计管理理部在可行性性研究报报告的的编制中中的工作作流程参与市场分析，了解市场需求前期勘察，了解现场提供国家和地区相关规划政策的理论支持制订项目规划和布局参与项目的技术经济分析编写项目详细可行性研究报告选择规划中复杂、意义不大并且昂贵的部分进一步收集相关信息与资料对该项工作进行功能分析提出改进设想，拟订改进方案分析与评价方案资料整理、归档设计衔接接专组的的工作流流程参与前期决策，了解项目定位、资金、时间等方面的要求对投标的设计单位进行实地考察参与设计任务书的编写常与设计单位交流，建立

54、和谐的关系按照设计合同的规定，定期在设计节点检查设计单位完成的工作与公司内部交流，随时向设计单位传递公司要求组织设计单位参加“设计方案听证会”监督、激励设计单位认真修改并完成设计积极协调业主与设计单位，做好设计变更设计招标标流程招标登记发布招标公告发放资格预审文件、进行资格预审评审发放招标文件现场踏勘、答疑会发放补充招标文件组建评标委员会接受投标文件、开标评标定标合同签订到相关部门登记信息媒体发布招标信息招标公示及招标文件备案备案监管由相关部门监管评审过程，评审结果公示招标情况书面报告备案备案施工图纸纸设计交交底流程程具备施工图设计交底的条件组织总工程师、项目经理及相关人员参加会议设计总负责人

55、介绍工程设计意图和工程概况，各工种设计负责人介绍本工种的主要设计特点分工种召开工种会审会议，公司人员按事先分工安排，出席各工种会审会议，确定记录人员，按标准格式作好记录，代表公司发表意见。设计单位解答提问，当场不能答复的或者另行出图的应签认解决期限监理单位照施工图与与审核过的扩初图纸是否矛盾，是否全面反映了业主的功能要求和建筑标准，与政府各专业建筑管理部门对扩初的审查修改意见是否都在施工图中得到落实工程部从施工实施角度出发，校核各工种图纸本身之间，相互之间是否存在矛盾和表达不清，容易产生歧义的情况，局部构造是否缺图，工艺和用料等是否缺少施工说明，并对照自身的技术，设施条件是否有法施工的情况对提

56、出的问题做客观分析各工种会审记录整理、汇总会审记录按施工图分发份数复制，由各参与单位加盖公章公司主导导业务管管理流程程开始市场调查项目建议书审批项目可行性研究立项审批销售策划前期规划立项手续施工前期招标设计项目估算融资设计管理预算编制招标前准备编制标的工程招标确定工程承包商工程项目管理计划管理技术管理质量管理计算审核合同方供应采购竣工验收工程决算结束销售推广支付工程款销售收获售后服务第三部分分公司设计计阶段成成本管理理工作涉涉及的组织结构构、职能能分工及及具体工工作的人人员分工工和合作作关系设计阶段段成本管管理工作作涉及的的组织结结构设计阶段段成本管管理工作作涉及的的部门职能能分工及及具体工工

57、作的人人员安排排和合作作关系设计管理理部职能能前期准备备阶段参与到研研发部编编制详详细可行行性研究究报告的工作作中提供供国家和和地区相相关规划划政策的的理论知知识，制制定项目目规划和和布局图图；严格按照照其中对初初步设计计、施工工图设计计的各项项要求，编制详详细的设设计任务务书；利用价值值工程，进行设设计多方方案比选选，材料料设备选选型；根据研发发部编制制的投资资估算以以及研发发部和合合约造价价部共同同编制的的限额设设计目标标，代表表公司委委托设计计院进行行设计，协助设设计单位位的工作作，确保保设计师师理解产产品定位位及意图图，同时时进行设设计管理理和监督督；组织总设设计方案案评选（持续进进行到初初步设计计阶段中中），总体设设计方案案评选的的主要内内容包括括：设计计依据、设计思思想、建建设规模模、总体体方案、项目组组成及布