长城新盛-无锡新鸿坤商业中心贷款集合信托计划尽职调查报告(含可行性分析)-final8

1、长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划长城新盛盛无锡新新鸿坤商商业中心心贷款集合信托托计划尽职调查查报告（含可行行性分析析）业务四部部20133年 8月长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划目录1项目背背景 . 12信托产产品设计计 . 22.1产产品要素素 . 2 2.2信信托项目目涉及主主体 . 4 2.3投投资理由由及策略略概述 . 4 2.4收收益情况况 . 4 3交易结结构设计计及管理理 . 553.1交交易结构构 . 5 3.2信信托计划划设立过过程说明明. 5 3.3信信托计划划运作与与退出说说明 . 6 4借款人人无锡锡新鸿坤坤房地产产开发有

2、有限公司司. 74.1基基本情况况 . 7 4.2股股权结构构. 77 4.3行行业分析析 . 8 4.3.1房地地产行业业概览 . 84.3.2江苏苏省房地地产业. 84.3.3无锡锡市房地地产业 . 94.4公公司运营营 . 100 4.5财财务状况况 . 100 4.5.1资产产情况分分析 . 1124.5.2负债债及所有有者权益益 . 1144.5.3贷款款卡查询询情况 . 1145资金用用途及可可行性分分析 . 1555.1概概览. 15 5.2市市场分析析 . 166 5.2.1无锡锡市基本本情况 . 1165.2.2无锡锡市经济济情况及及产业结结构 . 1185.2.3无锡锡市商

3、业业地产发发展态势势 . 2215.2.4商业业尽调情情况 . 2235.3项项目具体体情况 . 322 5.3.1项目目地理位位置及周周边 . 3325.3.2项目目设计理理念及定定位 . 4445.3.3项目目建设进进度 . 5535.3.4项目目营销安安排及策策略. 5335.3.5历史史销售数数据分析析 . 5575.4合合法合规规性 . 599 5.5项项目投资资测算及及资金来来源. 600 5.6项项目收入入及现金金流预测测. 600 6个人保保证担保保方 . 647抵、质质押物情情况 . 667.1概概览 . 666 7.2抵抵押担保保. 66 7.2.1抵押押物基本本信息 .

4、6667.2.2抵押押物价值值 . 6661长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划7.2.3抵押押率 . 6678还款来来源. 6689风险分分析及控控制措施施 . 6999.1宏宏观风险险 . 699 9.2信信用和操操作风险险 . 699 10法律律及合规规性分析析 . 7211综合合结论意意见 . 77312尽职职调查说说明 . 77412.11法律尽尽职调查查 . 74 12.22财务尽尽职调查查 . 75 2长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划1项目背背景无锡新鸿鸿坤房地地产开发发有限公公司是以以房地产产开发为为主要经经营业务务的公司司，其管管理

5、团队来自自于上海海亿丰集集团，在在昆山成成功开发发了“太太平洋商商业广场场”项目目。截至至 20013年 5月月，公司司注册资资金 1100000.00万元，资资产总额额 2993255.9万万元，净净资产 89778.99万元，资产负债债率 669.338%，负债主主要为股股东借款款，无有有息负债债。目前前公司正正在无锡锡投资建建设“无锡锡盛唐商商业中心心”，该该项目总总投资 672200万万元，公公司自有有资金已已投入 290000万万元，计划划向外融融资 3300000万元元，销售售回款使使用 882000万元。故拟向向我司申申请融资资 3亿，专项用于于该商业业中心的的开发建建设。我部经

6、过过为期 1个月月的尽职职调查，工作包包括但不不限于周周边市场场调研、管理层层访谈、商业中心心托管公公司访谈谈、竞争争对手访访谈、新新鸿坤财财务和法法律尽职职调查等等，认为为管理团团队具有一一定的开开发经验验，该商商业中心心地处无无锡市北北塘新城城核心区区域，周周边商业业条件较较为成熟，商业中中心定位位较为明明确并有有知名商商业地产产管理机机构盈石石中国为为该项目目后期运运作提供专专业托管管服务，预计该该商业中中心建成成后可在在信托存存续期内内实现 11亿亿现金流流入，贷款安全全性较高高。并且且该项目目符合“4322”项目目贷款条条件，交交易结构构合法合合规。因因此拟发起“长城新新盛无锡新新鸿

7、坤商商业中心心贷款集集合信托托计划”，发行行优先级级信托资资金规模为 33亿，次次级财产产信托 70000万。本次级级财产信信托主要要由无锡锡新鸿坤坤股东以以持有的的无锡新鸿鸿坤公司司 700%股权权进行认认购，实实质上增增强了优优先级资资金信托托的安全全性。信信托期限不超过过 300个月，融资成成本 116%。募集资资金专项项用于无无锡盛唐唐商业中中心的开开发建设设，信托计划划到期后后由无锡锡新鸿坤坤房地产产开发有有限公司司还本付付息。目目前我部部已完成成一审立立项工作，并根据据上述尽尽职调查查结果，撰写了了该份尽尽职调查查报告，现提请请评审委委员会审审议。1长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中

8、心贷款款集合信信托计划划2信托产产品设计计2.1产产品要素素无锡新鸿鸿坤商业业中心贷贷款集合合信托计计划产品品要素表表 2信托项目名称：长城新盛无锡新鸿坤商业中心贷款集合信托计划信托管理方式主动管理型信托类别：房地产项目贷款交易对手：无锡新鸿坤房地产开发有限公司信托期限不超过 30 个月。到第 6 个月还款 1000 万元，第 12 个月还款 4000 万元，剩余 25000万元可在第 18 个月提前终止。如果第 18 个月不提前终止，第 18 个月还款 15000万元，剩余 10000 万元到第 24 个月还款。另新鸿坤可在第 18 个月时申请信托计划延期至 30 个月，延期时资金成本将在原

9、基础上提高 3%。信托规模优先级信托资金规模为 3 亿，次级财产信托 7000 万。其中优先级信托 30000 万元由社会合格投资者以现金方式认购，次级信托 7000 万元由谢计元、朱齐到、包序勤、李兰琴以其合法持有的对无锡新鸿坤房地产开发有限公司 70%股权认购。信托端收益率16%投资收益率（暂定）100-300 万，9.5%/年，300 万以上，10%/年收益分配方式每季度分配一次资金运用项目资金专项用于无锡新鸿坤房地产开发有限公司（以下简称：新鸿坤房产）正在进行的无锡盛唐商业中心项目的开发建设。该项目满足“432”条件，信托资金运用合法合规资金退出方式信托计划到期时，由新鸿坤房产归还贷款

10、本金和利息。其主要还款来源于无锡盛唐商业中心的销售回款。预计在信托存续期间，该项目销售回款和租金收入可实现 11 亿，是贷款本息和的 2.8 倍。风控措施1.抵押担保新鸿坤为长城新盛信托的贷款提供北塘区民丰村 3-006-030-160 地号 31544.1平方米土地使用权及其上在建工程进行抵押担保，抵押率为 37.9%；并且在信托存续期间，需维持 40%的动态抵押率不变；一旦销售项目需要解抵押，无锡新鸿坤需向销售回款账户存入保证金，（信托本金-已偿还资金）/（保证金+抵押物价值）40%；2.股权质押新鸿坤余下 29%股权质押给本信托计划；3.新鸿坤四个股东夫妇提供无限连带保证担保责任；4.新

11、鸿坤董事制度我司将委派一名专业人员任新鸿坤执行董事，公司董事会会议须有该名执行董事出席方能举行。该名执行董事有权：（1）参与公司章程的制定和修改、参与公司重大事项决策；（2）现场或非现场监管、检查无锡盛唐项目的进展情况；（3）依据工程进度做出是否批准相关预算的决定；（4）审视新鸿坤的经营是否按计划进行；（5）参与制定公司的利润分配方案；（6）决定公司内部组织机构的设置；（7）聘任或解聘公司经理、财务负责人等；（8）决定公司薪酬分配方案；（9）签署董事会重要文件、公司重要合同和其他应由公司法定代表人签署的文件，或出具委托书，委托其代表签署该等文件；并且该名董事对新鸿坤重大事项享有一票否决权，上述

12、重大事项包括但不限长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划于如下：（1）修修改章程程；（2）修修改利润润分配方方案和弥弥补亏损损方案；（3）制制定公司司增加或或减少注注册资本本的方案案；（4）拟拟定公司司合并、分立、变更公公司形式式或解散散的方案案；（5）决决定公司司内部管管理机构构设置，包括董董事会人人数的变变更；（6）审审批年度度、季度度、月度度资金预预算、决决算方案案；（7）审审批总金金额达到到 1000万的的经济合合同；（8）审审批公司司对外投投资、贷贷款、非非贷款性性融资和和对外提提供担保保事宜；（9）审审批总金金额超过过 1000万的的资产购购置、处处分等事事宜；（

13、10）审批工工程设计计方案的的变更；（11）审批工工程监理理、施工工单位的的选择或或变更；（12）审批项项目的销销售、广广告推广广策略；（13）审批月月度、季季度工程程预算、决算方方案；以及其他他可能严严重影响响公司正正常经营营、对公公司财产产产生重重大影响响或可能能会使项目公司司陷入重重大诉讼讼或仲裁裁的议案案。5.新鸿鸿坤财务务管理（1）账账户监管管：设立立放款监监管、销销售回款款监管 2个账账户。放放款账户户资金必必须按照已审审批通过过的公司司月度预预算及实实际执行行情况划划入日常常运营账账户或供供应商账账户；公司司无锡盛盛唐项目目销售回回款 1100%进入销销售回款款监管账账户；（2）

14、公公司资金金支出预预算管理理：公司司费用类类资金支支出和工工程类资资金支出出均实行行预算管理理。A、财政政部门将将公司年年度、季季度和月月度费用用预算报报我司委委派的执执行董事审批通通过后才才能予以以执行，并报送送资金监监管银行行作为资资金划转转依据；对未列列入预算的费费用，需需填制预算外外资金支支出事项项审批单单，报报请执行行董事批批准后予予以支出；B、财务部部报公司司总预算算和月度度工程支支出预算算时应附附工程预预算书、经济合合同等相关文文件，需需经过执执行董事事审批通通过后才才能执行行，并报报送资金金监管银银行作为为资金划转依依据。（3）公公司实行行资金预预算监测测预警制制度：如如果资金

15、金使用超超过预算算预期时时间，财财务部应及及时查明明原因并并报告执执行董事事，以采采取有效效措施加加以调整整控制；（4）财财务部应应将每月月出具财财务报表表和年度度审计报报告及时时向执行行董事和和我司披披露，如与与业绩预预测有重重大偏差差，应分分析原因因和说明明其是否否具有持持续性；我司有有权翻查财务务报表、明细账账和原始始凭据等等一系列列财务资资料。6.新鸿鸿坤印信信管理我司保留留新鸿坤坤网上银银行 UU盾，公公司公章章、合同同章、财财务专用用章的使使用需要要我司委派派的执行行董事和和总经理理共同批批准。7.新鸿鸿坤全部部股东他他项债权权劣后条条款：全全部股东东承诺对对无锡新新鸿坤的的债权均

16、均劣后于本信托托计划；8.设置置风险预预警点和和止损点点（1）在在 20014年年 9月如如新鸿坤坤项目没没有实现现销售现现金流入入 2亿元元，我司司有权要求所在在楼盘销销售价格格降低 15%进行销销售；并并且新鸿鸿坤股东东将追加加保证金金，使销销售回款账账户金额额达到 3亿元元；（2）在在 20015年年 3月，如玉庭庭龙湾项项目没有有实现销销售现金金流入 4亿元元，我司司有权要求求所在楼楼盘销售售价格降降低 220%进进行销售售；如降降价后，在 220155年 5月底底尚未实现 55亿现金金流入，我司有有权对所所在楼盘盘销售价价格降低低 300%进行行销售或或者新鸿鸿坤股东在销销售回款款账

17、户追追加保证证金达到到 5亿元元。9.对上上述担保保、质押押、抵押押合同的的签署均均强制执执行公证证。10.聘聘请专业业工程造造价监理理，对盛盛唐商业业中心签签署的工工程合同同价款、设备、材料价价款以及工工程进度度进行审审核，以以为我司司审核无无锡新鸿鸿坤用款款申请提提供实质质性高价价值参考。 3长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划2.2信信托项目目涉及主主体本信托计计划涉及及主体列列表2.3投投资理由由及策略略概述融融资项目目还款保保障性高高：项目目位于无无锡市北北塘区中中心位置置，在该该区属于于稀缺资资源；其项目后后期运作作由盈石石提供全全程商业业托管服服务，预预计信托

18、托存续期期内销售售现金流流入可实现 11亿亿，是项项目本息息和的 2.88倍；风风控措施施较为严严格，实实质性风风险发生生可能性性非常小小：考虑虑到融资资主体资资产规模模较小，我部部在本信信托计划划中设置置了 99大风控控措施，实质性性控制了了公司运运营及其其实物资产，实实现资金金全封闭闭式监管管；抵抵质押物物地理位位置优越越，变现现能力较较强：本本信托计计划抵押押物为用用款项目目的土地地和在建工程程，抵押押率为 37.9%；由于抵抵押物地地理位置置优越，所以变变现能力力较强；信信托报酬酬率较高高：在我我部与项项目方多多次谈判判后，项项目总成成本可以以达到 16%。从收收益与风险险匹配的的角度

19、上上看，该该项目具具有高收收益和低低风险特特征，较较为稀缺缺。2.4收收益情况况本信托计计划预计计融资总总成本为为 166%，若若发行总总成本控控制在 11.5%，则我司司收益率率为 4.5%，按照正正常还款款情形下下，总收收益可实实现 222500万。 4责任主体名称与融资人关联关系借款人无锡新鸿坤房地产开发有限公司本法人土地抵押人无锡新鸿坤房地产开发有限公司本法人股权质押人谢计元、李兰琴、包序勤、朱齐到股东保证担保人谢计元夫妇、李兰琴夫妇、包序勤夫妇、朱齐到夫妇股东及配偶信托受益人合格投资者无长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划3交易结结构设计计及管理理3.1交交易结构

20、构本信托计计划优先先级信托托资金规规模为 3亿，次级财财产信托托 70000万万。资金金专项用用于向新鸿坤坤房产发发放无锡锡盛唐商商业中心心项目开开发贷款款。具体体交易结结构详见见下图。本信托计计划交易易结构图图3.2信信托计划划设立过过程说明明（1）募募集条件件相关法律律文件签签署完毕毕，包括括但不限限于信信托合同同、贷贷款合同同、保保证合同同、股权质质押合同同、土地抵抵押合同同等；完成土地地抵押登登记并取取得他他项权证证；签署完用款资资金监管管协议和回回款资金金监管协协议；开设用款款监管账账户和销销售回款款监管账账户；开设资金金托管账账户；（2）成成立条件件5长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中

21、中心贷款款集合信信托计划划满足募集集条件；募集资金金金额符符合信托托文件约约定；信托受益益人符合合法律法法规要求求。（3）放放款条件件信托计划划已成立立；办理完股股权质押押登记；长城新盛盛信托规规定的其其他条件件。3.3信信托计划划运作与与退出说说明信托计划划运作流流程请详详见下图图（1）项项目实施施前投决会评审（2）项项目发行行和管理理（3）项项目退出出本信托计计划到期期时，由由新鸿坤坤房产按按约还本本付息。 6长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划4借款人人无无锡新鸿鸿坤房地地产开发发有限公公司4.1基基本情况况4.2股股权结构构目前新鸿鸿坤的主主要股东东如下：股权结构构

22、图详见见下图四个自然然人股东东情况请请详见第第 6章节节。上海海亿正股股权投资资基金管管理有限限公司是由上海海亿丰企企业（集集团）有有限公司司发起创创立，注注册在上上海的私私募股权权投资公公司。该公司成成立于 20111年，注册资资本金人人民币 10000万元元，主要要致力于于国内市市场的开开拓，业务务涵盖但但不限于于股权投投资业务务、投资资银行业业务和财财务咨询询业务，是一家家致力于金融融混业经经营的专专业金融融投资的的基金管管理公司司。在本本项目上上，上海海亿正与与其他四个自自然人股股东共同同出资完完成项目目的前期期投资，占股权权比例 1%。 7名称：无锡新鸿坤房地产开发有限公司企业类型：

23、有限公司（自然人控股）住所：无锡市北塘区民丰家园一期 26 号四楼成立日期:2007 年 1 月 15 日法定代表人:谢计元营业执照号码：320200000121374注册资本：10000 万元机构代码：79614814-9贷款卡号码：3202010003713665主要经营范围：许可经营项目：房地产开发一般经营范围：建筑用材料销售；房产经纪咨询服务房地产开发资质暂定二级股东（出资人）名称出资额（万元）出资比例谢计元300030%包序勤300030%李兰琴290029%朱齐到100010%上海亿正股权投资基金管理有限公司1001%长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划4.3行

24、行业分析析4.3.1房地地产行业业概览房地产市市场目前前的现状状和未来来趋势主主要体现现为以下下几方面面：（1）行行业在震震荡中企企稳回升升在刚刚过过去的 20112年，中国经经济遭遇遇到了始始料未及及的困境境，问题题既来自自于外部，也也来自于于内部；与此同同时，房房地产行行业却在在经历连连续两年年调控之之后迎来来了些许转机机，政策策环境逐逐渐缓和和，市场场交易量量温和复复苏，品品牌房企企销售业业绩也较较为理想。如如果说 20110-220111年是本本轮房地地产调控控的第一一阶段，期间行行业政策策面持续续收紧，市市场交易易量持续续萎缩，一二线线城市房房价持续续回调，而进入入 20012年年以

25、来，调控其实实逐渐进进入了第第二阶段段，由于于前期调调控成效效基本得得到了中中央层面面的肯定定，加上房地地产市场场持续低低迷给地地方政府府财政所所带来的的巨大压压力，我我们看到到行业基基本面在 220122年之后后明显出出现好转转，市场场交易量量逐渐恢恢复，房房地产企企业压力力逐渐减减轻，甚至至房价也也正逐渐渐企稳回回升，总总结来看看，20012年年无疑成成为了行行业全面面回稳的一年。20133年将是是新一届届政府执执政的第第一年，是新一一轮政治治周期的的第一年年，其将将为未来十年年整个经经济的发发展定下下主基调调，新十十年两大大关键字字“新型型城镇化化”、保保障房建设”将大力力推动行行业持续

26、续发展，20113年整整理市场场走势已已开始上上升，房房地产行业春意意已现。（2）中国国特有的的国情决决定了中中国房地地产的未未来发展展趋势每年巨额额的新增增人口数数量，国国民医疗疗水平的的提高和和寿命的的延长，耕地的的减少，国土资源源的紧张张和城市市人口的的过剩，以及国国家实行行土地流流转后大大量农村村人口的的城市化，中中国人极极强的“购房置置业”的的心态等等都成为为支撑房房地产旺旺盛的市市场需求求的磐石。同同时，近近两年房房地产项项目开工工的严重重不足，也使明明年房地地产市场场出现可可观的需求缺缺口。（3）居居民的购购房欲望望积蓄严严重楼市越是是低迷，人们越越发关注注入市的的时机，投机心心

27、理越发发严重，购房欲欲望积蓄严重。一旦出出现房价价上涨的的消息，将会出出现井喷喷式抢购购。4.3.2江苏苏省房地地产业20133年一季季度，江江苏省完完成房地地产开发发投资 14776.77亿元，同比增增长 113%，增速同比比回落 6.33个百分分点，比比 1-2月回回落 00.4个个百分点点。其中中住宅投投资 110633.2 8长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划亿元，增增长 119.33%，增增速同比比加快 8.11个百分分点，比比 1-2月加加快 22.3个个百分点点。分地区看看，苏中中房地产产开发投投资 2220.1亿元元，同比比增长 20.4%；苏南 9700

28、.2亿亿元，增长 88.4%；苏北北 2886.44亿元，增长 25.2%。同去年年同期相相比，苏苏中增速速回落 5.11个百分点点，苏南南回落 9.22个百分分点，苏苏北加快快 3.5个百百分点，呈苏北北快于苏苏中、苏中快于于苏南的的发展态态势。4.3.3无锡锡市房地地产业无锡地处处长江三三角洲北北翼经济济核心发发展区，苏锡常常都市圈圈的中心心部位，东临苏州、南南濒太湖湖、西接接常州、北临长长江。无锡市房房地产开开发持续续发展，全年房房地产实实现增加加值 1108亿亿元，比比上年增增长15.44%，完完成房地地产开发发投资 2766.800亿元左左右，比比上年增增长 221.55%。商商品房

29、施施工面积为 23222.117万平平方米，比上年年增长 19.7%，竣工面面积 6657.68万万平方米米，比上上年下降 4.77%。房房地产业业发展健健康，全全年商品品房实际际销售额额 2447.221亿元元，比上上年增长 112.66%。随着近年年房地产产的蓬勃勃发展和和无锡城城市向周周边的进进一步扩扩张，无无锡的综综合体如雨后春春笋般接接二连三三的冒出出来，除除了绝对对中心崇安安寺及中中山路商商圈，在在周边的各个个区域，消费人人群正在在被各地地的新兴兴综合体体就近聚聚集，例例如滨湖湖的万达达广场、北塘塘区的金金太湖国国际城、新区的的宝龙城城市商业业广场等等。据统统计，除除了已经经在运营

30、的综综合体之之外，目目前无锡锡在售和和待售的的综合体体达到 21个个，其中中内环以以内 44个，内环环以外 10个个，周边边城镇的的综合体体 7个。一条快速速内环线线将无锡锡划为两两部分，内环之之内高楼楼林立、人流如如织，高高商业楼盘鳞次次栉比，文化、办公、消费在在这里蓬蓬勃发展展。目前前，内环环以内的的综合体体多为高端商商业综合合体，中中心商圈圈有新崛崛起的苏苏宁广场场，南边边有新区区哥伦布布，北面面有金太湖国国际城，西面有有已经投投入运营营的滨湖湖万达广广场，东东有广益益哥伦布布广场。无锡市发发展概览览图 9长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划4.4公公司运营营无锡新鸿

31、鸿坤房地地产开发发有限公公司是以以房地产产开发为为主要经经营业务务的综合合性公司。公公司成立立于 220077年 1月 155日，20007年年 2月 122日取得得本项目目地块的的开发权。后由由于种种种原因未未能进行行相应开开发，其其股权于于 20008年年 4月被被转让至至无锡市市北塘城市市投资发发展有限限公司（以下简简称：北北塘城投投公司）。20099年 100月北塘塘城投公公司将无无锡新鸿鸿坤房地地产开发发有限公公司的股股权转让让给现有股东东，20009年年 111月完成成变更登登记手续续。现公公司注册册资金 1亿元元人民币币，由谢计元(30%)、包包序勤(30%)、李李兰琴(29%)

32、、朱朱齐到(10%)、上上海亿正正股权投投资基金管理有有限公司司（1%）等五五个股东东组成，法人代代表谢计计元。新鸿坤房房地产开开发有限限公司管管理团队队在昆山山成功开开发了“太平洋洋商业广广场”项目。已已建当成成并运营营的“太太平洋商商业广场场”项目目位于昆昆山花桥桥国际商商务城核核心区内，总总建筑面面积 77.4万万平方米米，总投投资约为为人民币币 3亿元元。取得得了较好好的经济济和社会效效益的同同时，团团队也积积累了丰丰富的商商业地产产项目开开发和企企业运行行管理的的经验。目前新鸿鸿坤房产产旗下主主要开发发无锡盛盛唐商业业中心。4.5财财务状况况以下的财财务分析析是基于于公司提提供的 2

33、011120112年度度审计报报告和最最近一期期截止到 220133年 5月的的财务报报表（未未审）。因公司司承载项项目为盛盛唐商业业中心，尚未营营业，所以以审计报报告和 20113年 5月财务报报表均没没有现金金流量表表。 10长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划无锡新鸿鸿坤资产负负债表（单位：人民币币元） 11长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划新鸿坤利润表表（单位位：人民民币元）截至 220133年 5月，公司资资产总额额 2993255.9万万元，净净资产 89778.99万元，资产负债率 69.38%，负债债主要为为股东借借款，无无有息负负债；

34、由由于公司司目前仅仅开发无无锡盛唐商业业中心，所以过过去三年年无销售售收入。4.5.1资产产情况分分析截至 220133年 5月，公司资资产主要要为存货货，有 1.779亿，是无锡锡盛唐商商业中心心的土地和和在建工工程。（1）其其他应收收款其他应收收款共计计 94435万万元，主主要是新新鸿坤为为开发盛盛唐商业业中心对对外支付付的费用，因因未开票票尚未确确认为存存货，所所以暂计计入其他他应收款款科目。 12序号客户期末余额1个所税-3.002供电局临时用电定金26.003物业协会保证金20.004无锡市北塘区建设管理中心3,081.005李强2.006押金140.00长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商

35、业中中心贷款款集合信信托计划划78910111213141516171819合计振华建设设集团有有限公司司垫付费用用金太湖房房租押金金无锡财政政局民丰西苑苑房租押押金防汛部施施工保证证金新光国际际保证金金浙江嘉兴兴福达建建设股份份有限公公司上海亿华华投资中中心（有有限合伙伙）河道筑坝坝押金房租押金金（盛世世新城 55-19003）上海亿文文投资中中心（有有限合伙伙）王晓慧89.00016.0002.000184.0011.00020.000210.004,6223.000261.004.0002.000637.00110.009,4335.000（2）预预付账款款公司预付付账款主主要是预预付给

36、设设备供应应商的设设备购买买款项，共计 14664万元元。上海闸北北城市建建设有限限公司 12661万主主要是用用于做前前期土建建工程款款。（3）存存货公司存货货主要就就是盛唐唐商业中中心已经经确认的的开发成成本。（4）非非流动资资产 13序号客户期末余额1上海合建51.002桐乡市新三好汽车销售有限公司66.003上海闸北城市建设有限公司1,261.004西子奥的斯电梯有限公司34.005无锡西奥电梯有限公司22.006浙江广业建设有限公司30.00合计1,464.00序号客户期末余额1土地征用及拆迁补偿费12,268.002前期工程费1,156.003基础设施费167.004公共配套设施1

37、00.005建安工程费2,747.006间接费用1,472.00合计17,910.00长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划在非流动动资产中中，公司司固定资资产原值值为 1142万万元，主主要是办办公室设设备。4.5.2负债债及所有有者权益益公司负债债总额为为 2.03亿亿，其中中 2亿为为其他应应付款，实质上上是股东东借款。截至20133年 5月，公司无无有息负负债。公司净资资产为 89779万，注册资资金为 1亿。由于盛盛唐商业业中心正正处于开开发阶段，所以以未分配配利润为为负。导导致公司司净资产产有所下下降。（1）应应付账款款公司应付付账款主主要是为为应付给给为盛唐唐商

38、业中中心提供供策划方方案的公公司 3300万万。（2）其其他应付付款如上所述述，其他他应付款款主要是是股东借借款和关关联方拆拆借。亿亿华和亿亿文为股股东亿正的关联联公司。目前公司司对外无无任何担担保。4.5.3贷款款卡查询询情况根据中国国建设银银行股份份有限公公司无锡锡分行 20113年 8月 6日出出具的企企业信用用报告，无无锡新鸿鸿坤截止止目前无无任何借借款。 14序号名称期末余额1苏州港汇置业有限公司2,0842房租23谢计元6604吕玉岚5355朱齐到6,5946上海亿华投资中心（有限合伙）4,9507上海亿文投资中心（有限合伙）4,9508图纸押金329无锡市鸿益汇商业管理有限公司2

39、40合计20,047序号供应商名称期末余额1上海安界企业管理中心（普通合伙）3,000,000.00合计3,000,000.00长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划5资金用用途及可可行性分分析5.1概概览用款项目目名称：无锡盛盛唐商业业中心项目性质质：新建建开发商：无锡新新鸿坤房房地产开开发有限限公司项目法人人代表：谢计元元项目建设设地址：无锡市市北塘区区凤宾路路民丰路路项目业态态：集大大型商业业、办公公楼、邻邻里中心心等功能能为一体体的商业业综合体体建筑，包括两栋 17层层塔楼和和四层商商业裙房房和地下下一层大大型超市市、地下下二层地地下停车库库。建设面积积：本项项目总用

40、用地面积积 3115444平方米米，总建建筑面积积 12269224平方方米（其其中地上建筑筑面积 793374平平方米，地下建建筑面积积 4775500平方米米）。容容积率为 2.5，建建设工期期从 220122年 6月至至 20014年年 122月。项目总投投资：本本项目总总投资 672200万万元，其其中：土土地获得得价款 99665万元元，开发发前期准备备费 222000万元，建筑安安装工程程费和基基础设施施费 3379335万元元，公共配套套设施费费 15500万万元，期期间费用用 1333000万元，不可预预见费 23000万元。项目资金金来源：公司自自有资金金已投入入 29900

41、00万元，我司提提供 3300000万元元项目开开发贷，销售售回款使使用 882000万元。项目销售售收入：预计公公司 220133年销售售收入可可实现 75552万元元，20014年年销售收收入可实现 563316万万元，220155年前三三季度可可实现 466691万万元。信信托存续期间可可实现销销售收入入 11105660万元元，是本本次信托托贷款本本息和的的 2.8倍。项目优势势：（1）盛唐唐商业中中心位于于无锡市市城市副副中心北塘塘新城的的核心区区域，东靠城市市主干道道凤宾路路，北为为民丰路路，交通通便利，周边配配套成熟熟； 22）项目业态态和定位位理念在在北塘区区内具有有唯一性性；

42、（33）商业业托管服服务机构构“盈石资资产管理理有限公公司”具具有丰富富的商业业项目运运作经验验，为项项目销售提供较较强保障障。还款来源源：无锡锡盛唐商商业中心心销售收收入及租租金收入入 15（长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划5.2市市场分析析5.2.1无无锡市基基本情况况无锡市位位于江苏苏省南部部，东邻邻苏州，距上海海 1228公里里；南控控太湖，与浙江江省交界；西西接常州州，距南南京 1183公公里；北北扼长江江，与泰泰州市所所辖的靖靖江市隔隔江相望望。总面积 47887.6661平平方公里里，总人人口 6637.26万万人。其其中，市市区面积积 1112244.8

43、55平方公公里，市区区人口 3544.233万人。无锡市现现辖七区区两市，分别为为：崇安安区、南南长区、北塘区区、滨湖湖区、无无锡新区、惠山山区、锡锡山区、江阴市市、宜兴兴市。城市对外外交通非非常便捷捷：铁路：沪沪宁线和和新长线线可与全全国铁路路连网直直通。沪沪宁城际际铁路已已于 110年 7月月 1日竣竣工通车车，京沪沪高速铁铁路也已已于 220111年 6月 300日开通通运营，宁杭城城际铁路正正在建设设中，预预计至 20220年，无锡境境内将有有至少 7条铁铁路线，成为苏苏南铁路运输输的枢纽纽。公路：沪沪宁、沪沪宜高速速公路通通达上海海市和南南京市，京沪高高速公路路直达北北京，宁杭杭高速

44、公公路直通通杭州。3122、1044国道穿穿过无锡锡。沪宜宜、锡沙沙、镇澄澄、澄张、澄鹿鹿等公路路干线通通向苏、浙、皖皖。无锡锡已成为为全国 54个个公路运运输中心心之一。航空：无无锡硕放放国际机机场位于于无锡国国家高新新技术开开发区内内，距无无锡市区区14公里里，距苏苏州市区区 233公里，沪宁高高速公路路和 3312国国道近在在旁侧，交通优优势十分突出。无锡市市距上海海浦东国国际机场场 1880公里里，距上上海虹桥桥国际机机场 1120公公里。 16长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划水路：无无锡的海海洋客、货运输输，主要要经由上上海港、张家港港、江阴阴港出海海，江阴黄

45、田田港是长长江出海海口的主主要换装装港之一一，也是是连结苏苏北地区区的主要要渡口。城市内部部交通系系统也较较为发达达：公路系统统：（1）两两环：解放路（老城区区）；快速内环环：凤翔翔路，江江海路，金城路路、青祁祁路围合合的高架架路；（2）四四横：东西向：锡沪路路、学前前东路、永乐路路、太湖湖大道；（3）四四纵：南北向：锡澄路路、运河河东（西西）路、红星路路、清扬扬路、兴兴源（昌昌）路地铁系统统无锡地铁铁系统由由“三主主两辅”5条线构构成放射射+环形线线网组成成，全线线总长 1577.777公里，设设车站 1111座。其中轨道道 1、2、3号线作作为骨架架线路，三线呈呈放射状状；轨道道 4、5号

46、线作作为辅助线路路；地铁铁 1号线线 244个站点点全面开开建，22号线启启动建设设；1号线 220144年 6月通车。根据无锡锡市“十十二五”规划，无锡将将打造“三心、三区、三圈层层”，成成为独具国际化化区域性性中心城城市和最最具影响响力的国际化生生态型湖湖湾城市市，围绕绕“生态城、旅旅游与现现代服务城、高科技技产业城城和宜居居城”建建设目标标，实施施“核心心驱动、崛崛起锡东东”，“强强联联合、组组合锡西西”，“借力推推动、运运筹锡北北”。“三心”：老城城商贸中中心（用用款项目目所在地地）、太太湖新城城商务中中心和蠡蠡湖休闲闲 17长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划中心

47、；“三区”：中心心老城区区、太湖湖新城区区、山水水旅游休休闲区“三圈层层”：中中心城区区：三心心、三区区；新城城区：惠惠山新城城区、锡锡东新城城区、科技新城城区；锡锡山新城城区5.2.2无无锡市经经济情况况及产业业结构（1）无无锡市经经济情况况无锡市经经济全国国排名第第 9，江江苏省排排名第 2，超超过南京京，仅次次于苏州州。如下下图所示，从 GGD指标标上看，20008-2220112年，无锡的的经济规规模持续续扩大，复核增增长率达到 14%，始终终快于全全国的平平均增速速水平；20112年全全市完成成地区生生产总值值756668.115亿元元，可比比价增长长 100.1%。全市市完成固固定

48、资产产投资 36118.0077亿亿元，同同比增长 166.1%，其中中工业投投入 114233.400亿元，同比增增长 113.77%。无锡市 20008-220122年 GDDP总量量增长趋趋势图 18DP长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划20122年全市市人均地地区生产产总值（按常住住人口计计算）达达到 111.774万元元，比 20111年净增 1万元元，按现现行汇率率折算，人均 GDPP达到 11.877万美元元，继续续保持全全省第一的位置置。城镇镇居民人人均可支支配收入入跃上新新台阶，达到 356663元元，比上上年增加加40255元，增增长 112.77%；

49、农农民人均均纯收入入 1885099元，比比上年增增加 220711元，增增长 112.66%。城乡居民民收入增增速双双双高于同同期经济济增长速速度。无锡市 20008-220122年人均均 GDDP增长长趋势图图并且，受受益于无无锡经济济的持续续快速增增长，无无锡近五五年的社社会消费费品零售售总额保持着强强进的增增长势头头，年复复合增长长率达到到 155%，从从而加速速了无锡锡多商圈圈的形成成和商业地地产的发发展。无锡市 20008-220122年人均均 GDDP增长长趋势图图 19长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划（2）无无锡市产产业结构构无锡十二二五规划划中指出出：

50、把产产业结构构调整作作为转型型发展的的主攻方方向，实实现战略性新兴兴产业、现代服服务业和和现代农农业发展展的重大大突破，基本形形成服务务业为主主导的产业结结构。服服务业增增加值占占 GDDP比重重达到 49.5%以以上，形形成“三二一一”产业格格局；战略略性新兴兴产业营营销收入入达到 120000亿亿元，高高新技术术产业增增加值占占规模以以上工业增加加值比重重达到 55%。并且随着着经济的的高速发发展，无无锡市产产业结构构不断调调整变化化，第三三产业所所占比重逐渐稳稳步上升升，有不不断增长长取代第第二产业业成为主主导产业业的趋势势。在未未来，第第三产业发展展值得期期待，所所占产业业比重应应该会

51、逐逐渐增加加。无锡市历历年三次次产业结结构总值值及构成成如下表表：无锡市 20003-220111年产业业结构变变化趋势势图100.0 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.0 20033 20004 20005 220066 20007 20008 220099 20010 20111 20第三产业业第二产业业第一产业业年份生产总值（万元）各产业产值比重（%）年份生产总值（万元）第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业2003183345245120571105002967724372.860.236.9200

52、4225064204426001377370082901202.061.236.820052808840052120017009800105574001.960.537.620063310880060020019804800127038001.859.838.420073879700069550022766100153354001.858.739.520084460620086800025765400179728001.957.840.320094991720093620028363800206172001.956.841.32010579330001042794322686812462152

53、51.855.742.5201168801500123842737290413302726601.854.244.0长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划综上，无无锡的整整体经济济状况和和产业结结构调整整，尤其其是第三三产业的的大力发发展为商业地产产的发展展提供了了很好的的条件。5.2.3无无锡市商商业地产产发展态态势20111年，无无锡商业业地产迎迎来了飞飞速扩张张的一年年，在住住宅投资资受到多多番调控控的情况下，商业地地产受到到了前所所未有的的瞩目。万科、保利、绿城等等多家开开发商纷纷纷调整战略略方向，将开发发重点向向商业地地产倾斜斜；许多多投资者者也纷纷纷将目光光转向商

54、商业地产市场场，尤其其是商铺铺投资；业内人人士、学学者们都都异口同同声宣称称商商业地产产即将迎来黄黄金十年年。在多多方关注注之下，无锡的的商业地地产这一一年发展展得风生生水起，如火如荼，拿地量量和房源源开盘量量都空前前暴涨，成交量量也是数数次掀起起高潮。据搜房网网数据监监控中心心统计，220012年年无锡市市上半年年商业项项目成交交 52278套套，环比 220111年下半半年 5519333增长长 855套涨幅幅 1.6333%，同同比 2220111年上上半年 58885套下下降 66607套套跌幅 10.3%；200012年年上半年年商业项项目成交交面积 53.3万平平，环比比 2001

55、1年年下半年 51.53万万平下跌跌 1.77万万平跌幅幅 3.4%，同比 20111年上上半年 5544.655万平下下跌1.3555万平平跌幅 2.55%。从数据看看出，220122年上半半年商业业成交量量相比 20111年下下半年有有所增长长，但与与20111年上半半年相比比还略有有差距，上半年年成交均均价 1137550元/平，同同期 220111年上半半年 11107115元/平涨幅幅 288.3222%。纵观无锡锡商业格格局，商商圈已由由以解放放路为中中心的单单核商务务中心区区，逐步步转向多核商业业发展。 21长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划从无锡市市各个商

56、商圈的商商业地产产型式来来看，主主要分为为商铺和和写字楼楼两种类类型。由于商铺铺接近民民众生活活，而且且无锡商商业地产产发展迅迅速、形形势良好好，因此此商铺投资受到到人们的的普遍公公认，尤尤其是自自 20011年年无锡实实施住宅宅限购的的政策以以来，同同时银行降降息，股股市震荡荡调整，更多人人将投资资目标转转向商铺铺。投资资商铺成成为热上上加热的投资资宠儿。投资住住宅是铜铜；投资资办公楼楼、写字字楼是银银；投资资商铺是是金”、买房买股，都不如如买铺！”的说说法也应应时而生生。作为为工业产产业发达达城市，无锡经经济活跃，各各种类型型的商铺铺投资也也一直比比较火热热。街铺铺，社区区商铺，城市综综合

57、体商商场铺，专业业市场铺铺，百花花竞放。相对于商商铺投资资，写字字楼作为为一个投投资产品品在无锡锡时间并并不长,尚处于于摸索阶阶段，为较较为新兴兴的投资资市场。近年来来，无锡锡市第三三产业的的比重不不断加大大，服务务业快速发展展，同时时作为全全国首批批 144个对外外开放城城市之一一开放型型经济更更加蓬勃勃发展，对外贸易易高速增增长，催催生了大大量民营营企业的的诞生和和外资企企业的入入驻，为为写字楼楼提供了广泛泛的市场场。同时时全国服服务性行行业竞争争的逐步步加剧、利润空空间进一一步紧缩缩，特别是上上海、北北京、广广州等一一线城市市竞争日日益激烈烈，服务务性行业业的风险险增加等等趋势的出现现。

58、促使使一些大大型的服服务性企企业实施施向二三三线城市市发展的的战略转转移计划划。无锡就是是服务性性企业向向二线城城市战略略转移的的必争之之地，称称之为小上海海的无锡锡，位于长江江三角洲洲核心位位置，是是苏锡常常都市圈圈的核心心城市之之一。无无锡经济济总量常常年保持全国国大中城城市前十十位左右右的水平平，人均均 GDDP与北北京相差差无几。无锡正正成为江苏最具具国际竞竞争力的的城市之之一。这这些都为为无锡写写字楼市市场的发发展奠定定了坚实实的 22“ “长城新盛盛无锡锡新鸿坤坤商业中中心贷款款集合信信托计划划基础。从目前市市场来看看，一般般商铺的的销售价价格都高高于写字字楼销售售价格，而投资资商

59、铺的成本也也大于写写字楼。例如，目前无无锡市非非市中心心区域写写字楼的的价格大大约是 80000100000元元/，而而商铺价价格大约约在 4400000450000元元/，几几乎是市市中心写写字楼的的45倍倍。较低低的价钱钱和高回回报、高高收益的的投资前前景，使使一直处处于价值值“低洼洼地带”的写写字楼成成功超越越商铺，成为新新一代投投资宠儿儿。5.2.4商业业尽调情情况为准确预预测盛唐唐商业中中心未来来发展前前景和所所具商业业价值，我部杨杨爽、齐齐琪等人于 77月 299日-8月 2日到到无锡进进行了为为期 55天的商商业尽调调。本次次商业尽尽调涵盖盖了无锡 6区 8个商商圈 220个商商

60、业综合合体，尽尽调内容容包括商商业业态态、开发发面积、主要销售群群体、销销售单价价、销售售去化率率和定位位及主要要引进品品牌等。主要商商业综合合体及特征详详见下表表： 23片区商圈商业群体业态及定位销售价格销售去化率开发面积（万平米）崇安区中山路商圈大东方百货百货商场自持为主崇安区中山路商圈大洋百货百货商场自持为主崇安区中山路商圈三洋百盛百货商场自持为主崇安区中山路商圈无锡苏宁广场购物中心，集精品购物、餐饮美食、休闲娱乐等为一体的全业态国际生活港自持为主32崇安区中山路商圈银辉中心写字楼和商铺商铺 5-8 万，写字楼 8000元/平米尚未开盘，预订100 多户17.9崇安区中山路商圈无锡恒隆广