项目投资可行性分析

1、 PAGE 12项目投资可行性分析第一部分 项目用地周边环境分析一、项目土地性质调查01.地地理位置置宗地所处处城市、行政区区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的地理理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商务/政府的的关系）。02.土土地面积积及红线线图03.地地质地貌貌状况四至范范围；地势平平坦状况况，自然然标高，与周边边地势比比较；地面现现状，包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、池塘及

2、及高压线线等对开开发有较较大影响响的因素素，并计计算因此此而损失失的实际际用地面面积；地面现现有居民民情况，包括具具体居住住人数、户数，工厂数数量、规规模、产产品性质质、开工工状况等等，并说说明对拆拆迁及项项目开发发进度的的影响；04.土土地规划划使用性性质05.七七通一平平现状二、项目目用地周周边环境境调查01.地地块周边边的建筑筑物02.绿绿化景观观03.自自然景观观04.历历史人文文景观05.环环境污染染状况06.地地块交通通条件调调查块周边边的市政政路网以以其公交交现状、远景规规划项目的的水、路路、空交交通状况况地块周周边的市市政道路路进入项项目地块块的直入入交通网网现状07.周周边市

3、政政配套设设施调查查购物场场所、文文化教育育、医疗疗卫生、金融服服务、邮邮政服务务、娱乐乐、餐饮饮、运动动、生活服服务、娱娱乐休息息设施、周边可可能存在在的对项项目不利利的干扰扰因素历史人人文区位位影响第二部分分 区域域市场现现状及趋趋势判断断宏观形式式统计与与分析：一、宏观观经济运运行状况况内生产产总值：第一产产业数量量第二产产业数量量第三产产业数量量二、房地地产所占占比例及及数量房地产产开发景景气指数数国家宏宏观金融融政策：币政策策利率房地产产按揭政政策三、固定定资产投投资总额额项目开发发相关重重要数据据的收集集：区域房房地产开开发比重重社会消消费品零零售总额额：居民消消费价格格指数四、商

4、品品住宅价价格指数数项目所所在地房房地产市市场概况况及政府府相关的的政策法法规项目所所在地的的居民住住宅形态态及比重重政府对对各类住住宅的开开发和流流通方面面的政策策法规政府关关于商品品住宅在在金融、市政规规划等方方面的政政策法规规短中期期政府在在项目所所在地及及项目地地块周边边的市政政规划项目所所在地房房地产市市场总体体供求现现状项目所所在地商商品住宅宅市场板板块的划划分及其其差异项目所所在地商商住宅平平均价格格走势及及市场价价值发现现商品房房住宅客客户构成成及购买买实态分分析五、政策策性风险险评估 六、总体体评价 第三部分分 土地地SWOOT（深深层次）分析一、项目目地块的的优势二、项目目

5、地块的的劣势三、项目目地块的的机会点点四、项目目地块的的威胁及及困难点点五、决策策要点分分析第四部分分 市场场分析 一、 区区域住宅宅市场成成长状况况 01.区区域住宅宅市场简简述 形成时时间 各档次次住宅区区域内分分布状况况 购买人人群变化化 02.区区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年） 开工量量/竣工工量 销售量量/供需需比 平均售售价 03.区区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势 二、 区区域内供供应产品品特征 01.各各档次产产品供应应状况 02.各各档次产产品的集集合特征征 尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征 平均售售价 开发规规模 产品形

6、形式 平均消消化率 平均容容积率 物业在在区域内内分布特特征 03.区区域内表表现最好好个案状状况 附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。 04.未未来2-3年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型 05.分分析：本本案在区区域市场场内的机机会点 06.结结论： 区域市市场在整整体市场场的地位位及发展展态势 本案所所在位置置的价位位区间和和本案开开发产品品的价位位区间及及产品形形式 本案在在区域内内开发市市场潜力力 本案在在开发中中的营销销焦点问问题 三、 区区域市场场目标客客层研究究 01.各各档次产产品

7、目标标客层特特征及辐辐射商圈圈范围（建立在在本区域域参照项项目的经经验研究究及全市市的趋势势特征上上） 02.结结论：本本案目标标人群的的区域来来源、行行业特点点、产品品力的偏偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。 四、 目目标市场场定位及及产品定定位 01.市市场定位位 02.目目标人群群特征/来源区区域/行行业特点点 03.产产品建议议 第四部分分 规规划设计计分析 一、初步步规划设设计思路路 01.设设计概念念：产品品体现的的主题思思想，主主要设计计风格、设计特特点。 02.主主要产品品类型：多层、高层，还是联联排别墅墅或屋顶顶花园、顶层复复式等其其他类型型，及不不同类型型产品

8、的的比例。 03.节节能和环环保型建建筑材料料选用的的考虑。 04.在在所在城城市中，生产新新型、别别具一格格产品的的可能性性。 05.如如果是大大型、超超大型项项目，对对营造大大社区概概念的考考虑。 二、规划划设计的的可行性性分析 01.在在既定容容积率、净用地地面积、住宅面面积、配配套公建建面积、控高、建筑密密度条件件下，制制造出的的产品是是什么类类型和特特性，是是否符合合前面提提及的规规划设计计概念和和所追寻寻的各种种档次高高品质住住宅的要要求。主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。 02.容容积率变变化对产产品设计计概念、产品类类型和特特征的影影

9、响。 03.土土地本身身特征对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：地势势高低、地形起起伏、地地块的完完整性、地质状状况、较较深的沟沟壑（小小峡谷）、河流流、水塘塘、地上上附着物物、地下下管线暗暗渠等对对产品设设计和环环境保护护的影响响及解决决的方法法。 04.周周边自然然环境和和人文环环境对产产品设计计的影响响及考虑虑。如：治安环环境、噪噪声环境境、污染染环境、空气情情况、危危险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。 05.周周边市政政工程配配套设施施对产品品设计的的影响和和考虑。如：道道路状况况（可能能与小区区主要出出入口有有关）、供水、排水、通讯（有线电

10、电视、电电话、网网络）、永久性性用电和和临时施施工用电电、燃气气、供热热及生活活热水等等对产品品规划设设计的影影响及解解决方法法。 06.周周边生活活配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：交通状状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商业设设施（大大型购物物中心）、教育育现状、体育娱娱乐公园园等休闲闲场所、银行医医院等生生活设施施对自身身配套建建设规模模和面积积作出判判断。 07.市市场分析析结果对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：市场场价格限限制、总总价控制制原则与与前面产产品类型型和产品品特性设设计是否否存在矛矛盾，对对产品品品质是否否有影响响，及如如何解决决。 第五部分分 项项

11、目开发发评估一、 土土地升值值潜力初初步评估估。 从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。 二、 立立即开发发与作为为土地储储备优缺缺点分析析 三、 工工程计划划工期计划划、各期期开工面面积、竣竣工计划划、开竣竣工时占占当地城城市市场场和片区区市场的的占有率率。 四、 销销售计划划各期销售售时间、价格、面积，预计销销售各期期的市场场占有率率，销售售计划实实现的可可行性分分析。 第六部分分 投投资收益益分析 一、计算算依据二、主要要经济技技术指标标三、投资资收益分分析01.建建设总投投资1、土

12、地地费用序号项目计算依据据金额（万万元）1土地出让让金2土地交易易及办证证费3契税土地出让让金4%合计2、建筑筑安装工工程费用用序号项目面积（）单价（元元/）金额（万万元）1小高层住住宅9502多层住宅宅7002办公楼103003沿街商业业9604南池商业业930小计5地下配套套18000.000合计3、 规规费按照市现现行规费费收取制制度，进进行计算算：序号项目计算依据据金额（万万元）1教育附加加费建安造价价的5%2白蚁防治治费按建筑面面积1.5元/3新型墙体体改造费费按建筑面面积8元元/5定额编制制建安造价价的1.46散装水泥泥专项基基金按建筑面面积1.5元/合计4、前期期工程费费前期工程

13、程费用计计算，按按照目前前市行情情以及本本项目特特点列支支，其费费用计算算如下：序号项目计算依据据金额（万万元）1市场调研研及项目目可行性性研究费费2项目规划划方案及及施工图图设计费费建安造价价的1.43%3人防地下下室设计计费建筑面积积35元元/4地质钻探探费建筑面积积1.22元/5施工临时时水、电电、道路路建设费费建安造价价的0.8%6建设工程程监理费费建安造价价的1.0%7建设工程程质量监监督费建安造价价的0.18%8地形图测测绘费用地面积积0.22元/12房屋拆迁迁及场地地平整费费用地面积积15元元/8桩基检测测费合计5、基础础设施建建设费用用序号项目计算依据据金额（万万元）1供水工程

14、程建筑面积积12元元/2供电工程程建筑面积积33元元/3弱电工程程建筑面积积15元元/4消防工程程建筑面积积35元元/5照明工程程建筑面积积10元元/6供气工程程建筑面积积20元元/7排污环卫卫工程建筑面积积25元元/8绿化工程程（包含含路网）绿化面积积1500元/合计6、公建建设施配配套费用用序号项目计算依据据金额（万万元）1幼儿园按建筑面面积9000元/2会所按建筑面面积9000元/3社区用房房按建筑面面积9000元/4垃圾站按建筑面面积5000元/5公厕按建筑面面积5000元/6篮球场300元元/合计7、不可可预见费费不可预见见费按上上述26项之之和的33%考虑虑，计算算为：万万元。8、

15、 开开发管理理费按上述117项之之和的33%考虑虑，计算算为：万万元。9、 销销售及推推广费用用按照销售售收入的的1.55%初步步计算为为：万左左右。10、财财务费用用财务部门门提供数数据11、建建设总投投资上述110项项之和为为：万元元。02.销销售收入入计算序号项目面积（）单价（元元/）金额（万万元）1234小计5地下车位位合计03.利利润计算算序号项目计算依据据金额（万万元）1销售收入入2建设总投投资3销售营业业税及附加销售收入入的5.5%4印花税销售收入入和建设设总投资资的0.03%5土地增值值税（预征）销售收入入1%税前利润润7所得税按33%交纳税后利润润9投资利润润率纯利润/总投资

16、资额四、线性性盈亏平平衡点分分析固定成本本（F）金 额（单位：万元）土地出让让金契税及交交易费用用相关规费费前期工程程费合计单位面积积固定成成本（FF/Q）=元/可控成本本=总成成本固定成成本=万万元单位面积积可变成成本（VV）=可可变成本本/产销销量（QQ）=元元/单位面积积税金（T）=元/计算销售售单价（P*）盈亏平平衡点： FP*= +V+TT=单位位面积固固定成本本+单位位面积可可变成本本+单位位面积交交纳税金金Q =元/即销售单单价P*=元/时，达到盈盈亏平衡衡。销售率盈盈亏平衡衡点如按此方方案执行行情况下下，则有有：总投资额额/预计计销售单单价=销销售率平平衡点总体销售售均价计计算

17、，即即：项目单价（元元/）团购住宅宅市场住宅宅办公沿街商业业南池商业业车位整体均价价项目总建建筑面积积为，减去还还建部分分以及公公建部分分面积为为，建设设总投资资为万元元，则销销售面积积达到时，即即总体销销售面积积%的实实现收支支平衡。六、项目目开发各各期的利利润体现现 经济指标标 200XX年年 220XXX年 合合 计 上半年 下半年年 上半半年 下下半年 上半年年 下半半年 结算面积积（m22） 单位利润润(元/m2) 利润(万万元) 七、弹性性分析01.成成本变动动弹性分分析按照建设设总投资资万元计计算，正正负5%时分析析成本弹弹性。成本变动动幅度成本（万万元）利润（万万元）利润率+5%0-5%02.价价格变动动弹性分分析按照整体体销售均均价元/成成本不变变，依据据市场变变动情况况下计算算，正负负5%时时利润弹弹性。销售价变变动幅度度成本（万万元）利润（万万元）利润率+5%0-5%03.结结论：从成本以以及售价价弹性分分析可得得出结论论，不论论是受到到成本影影响，如如建材价价格上涨涨，规费费上调，开发费费用提高高等一系系列因素素。或者者受到市市场景气气度影响响，房市市上升或或下跌。在5%正负范范围内，项目利利润及抗抗险能力力分析。八、项目目资金预预测 01.资资金投入入计划：各期地