焦作中华新天地项目推广建议案

1、焦作中华新天地项目推广建议案我们卖什什么？当一个社社区的建建筑上升升到完全全与居者者融为一一体的境境界这一一至高的的自然状状态时即即是社区区的居者者无上的的荣耀和和无比的的幸福！高端社区区作为项项目开发发的最高高形态，其居者者相对也也是社会会的主流流与砥柱柱！因此此，无论论是其赋赋予居者者生活的的质量还还是赋于于居者的的生活享享受，都都应体现现绝对的的纯粹。焦作作作为一个个二线城城市，支支撑高端端社区与与住高端端社区的的人的意意识形态态和价值值体系尚尚未成熟熟，那么么，焦作作的高端端物业卖卖什么？焦作的的高端物物业靠什什么留住住富人？因此，焦作市市场必需需给焦作作富人阶阶层一个个居住的的理由！

2、这个理理由就是是项目的的高附加加值与超超越居者者的对高高端物业业价值的的心理期期望！这这正是“中华新新天地”推广建建议案发发想的初初衷。如何塑造造高端物物业项目目的形象象、如何何提升其其附加值值这是卖卖高端物物业的核核心元素素。本项项目作为为焦作地地产开发发的又一一次飞跃跃，如何何突现其其给这个个城市带带来的居居住观念念的变化化，如何何成功地地从已开开发的竞竞争对手手中脱颖颖而出，如何让让居者的的认同感感在本项项目得到到享受的的升华，这就是是除客观观因素之之外的营营销推广广定位赋赋予项目目的特殊殊价值！项目的定定位的重重要性在在于其差差异性的的策略。这种差差异性不不是自我我标榜的的差异化化更非

3、是是空穴来来风和臆臆测的自自欺欺人人的差异异。对于于项目而而言，这这种差异异化的建建立应是是项目与与市场尤尤其是潜潜在竞争争对手之之间的个个性化与与唯一性性的附加加值的最最大化体体现。那那么，本本项目卖卖什么？水系？景观？位置？本项目的的差异性性定位和和差异性性诉求是是成功的的唯一出出路！就目前焦焦作市场场中存在在的物业业形态而而言，更更多的仍仍是以中中高端产产品鱼目目混珠型型的社区区出现，大多为为定向开开发的社社区，景景观缺乏乏、绿化化不多、精神空空洞，产产品形态态单一，建筑风风格单调调。没有有出现享享受上流流生活本本真的高高端社区区。正是是因为缺缺乏真正正意义上上的高端端物业享享受，使使消

4、费者者及市场场很难认认同目前前市场中中存在的的丧失精精神享受受的物业业产品。推广缘起起清醒醒地看清清问题吧吧项目目推广的的立项之之本！我们是谁谁？我们要做做什么？我们给谁谁做？我们怎么么做？我们是谁谁项目目的故事事产品品的故事事我们要做做什么项目目研发的的目的、初衷带来来的结果果是什么么我们给谁谁做项目的的目标人人群、目目标市场场我们怎么么做营销推推广策略略认清自己己的出处处及思想想，再来来认识几几个问题题！不破不立立质疑疑项目质质疑自己己颠覆覆就是生生存之道道！这个项目目能否成成功？是是在于开开发商，在于市市场，在在于外脑脑，在于于产品？项目前景景是阳关关大道还还是羊肠肠小道？是宏观观性发展

5、展？还是是狭隘性性发展？项目能被被焦作人人民接受受和认同同吗？为为何认同同？为何何不能认认同？项目的优优势很完完美吗？与市场场相比是是否具备备唯一性性、可比比性、排排他性。项目拥有有可持续续性发展展的潜力力吗？项目的开开发给焦焦作人民民带来的的仅仅是是居住方方面的影影响吗？（这些问问题，我我们需要要认真思思考！不不要被眼眼前的华华美前景景的规划划所迷惑惑。要看看清事实实真相，端正研研发思想想）。应为我们现在在是纸纸上谈兵兵！（乱弹琵琵琶！空空想一切切！画饼饼充饥！）产品规划划只是道道理上的的假象中中的“乌托邦邦”社区的的理想主主义！在在没有前前期扎实实的营销销规划为为前锋，项目一一旦付之之实施

6、，就很难难达到产产品最大大价值化化的宏图图伟志！现在把项项目当作作一枚鸡鸡蛋，而而我们要要寻找制制造双黄黄蛋的市市场密码码。等同同于寻找找本项目目所对应应的市场场密码。检索市场场资源对应应市场开开发密码码定位位因子第一节：大市场场大环境境现状1、历史史名城，人文资资源丰富富。焦作是中中华民族族的发祥祥地之一一，有着着深厚的的文化底底蕴和丰丰厚的文文化内涵涵。女娲娲补天，黄帝祈祈天、神神农尝百百草等美美丽传说说源于此此地；韩韩愈、李李商隐、司马懿懿、许衡衡、朱载载 土育育等历史史名人诞诞生在这这里；武武王伐纣纣遗址、山阳城城遗址、古羊肠肠 道、汉献帝帝陵 、竹林七七贤遗址址等古迹迹犹存焦焦作还是

7、是中华太太极拳的的发祥地地，是中中外太极极拳爱好好者向往往的太极极圣地。2、旅游游胜地，自然景景观宜人人。焦作的山山水风光光秀美壮壮丽、如如诗如画画。太行行山层峦峦叠嶂，母亲河河渊远流流长，大大山大河河造化了了焦作山山水之大大气，成成就了焦焦作旅游游之大势势。云台台山、小寨沟沟、温盘峪峪、青天河河、三姑泉泉、大泉湖湖、神农坛坛、青龙峡峡、群英湖湖、3、煤铁铁之乡，工矿资资源丰硕硕。焦作自然然资源得得天独厚厚，矿藏藏丰富，是中部部不可多多得的资资源富集集区。主主要矿藏藏有煤炭炭、铝钒钒土、石石灰石、硫铁矿矿等200余种，储量可可观，是是发展大大工业的的理想之之地。焦作市是是一座以以能源、化工、冶

8、金、建材、机械、轻纺、煤炭、食品、医药为为主，综综合发展展的新兴兴工业城城市。出出口产品品主要有有粮油、食品、轻工、工艺、服装、化工、机械等等2000多个品品种，远远销美国国、加拿拿大、日日本、德德国等220多个个国家和和地区。河南省省重要的的火力发发电基地地，全国国大型铝铝工业基基地中州铝铝厂等；轻纺电电子工业业不断壮壮大，产产品种类类多、质质量优，远销海海内外； 乡镇企业业一直排排在全省省前列，目前已已形成玻玻璃钢、造纸及及造纸机机械、粮粮食加工工及加工工设备、皮革皮皮毛加工工、塑料料鞋业等等一批具具有产业业规模的的企业群群体。地地黄、牛牛膝、菊菊花、山山药“四四大怀药药”驰名名中外。4、

9、天然然水源，储量异异常丰富富境内除有有黄河、沁河、丹河等等地表水水外，还还有一个个天然的的地下水水汇集盆盆地，总总储量335.44亿立方方米，全全国罕见见，是中中西部地地区不可可多得的的富水区区。南水水北调中中线工程程也将从从市区通通过。5、外贸贸交易，开放的的商业城城。焦作是全全国能源源基地，重化工工基地、铝工业业基地和和农副产产品出口口创汇基基地将成成为中西西部地区区经济发发展的枢枢纽。6、区位位优越，南北东东西交汇汇焦作市位位于河南南省西北北部，北北依太行行，南临临黄河，辖沁阳阳、孟州州两市，温县、博爱、武陟、修武四四县，解解放、山山阳、中中站、马马村四城城区，辖辖区面积积40771平方

10、方公里，总人口口3300万人，城市人人口722万人，是豫西西北政治治、经济济、文化化中心。 焦焦作地理理位置十十分优越越，地处处我国南南北交汇汇点、东东西结合合部，是是欧亚大大陆桥腹腹地，晋晋煤南运运的咽喉喉要道。焦新、焦枝、焦太铁铁路穿境境而过，东接京京广，南南连陇海海，北达达太原；焦郑、焦晋高高速公路路和焦作作黄河大大桥与国国道融汇汇贯通，与地方方路网纵纵横交错错，使焦焦作形成成四通八八达的现现代交通通网络，与省会会郑州、中岳嵩嵩山、古古都洛阳阳、山西西晋城之之间的行行程均在在百公里里以内。7、城市市发展，前景光光明远大大焦作正以以崭新的激激情、新新的思维维、新的的创造，提出了了“加快快第

11、三次次创业，把焦作作经济建建设推向向快速发发展新时时期”的的战略目目标。围围绕这一一目标，焦作将将一如既既往地向向海内外外客商提提供更多多、更优优惠的政政策。第二节。大环境境大市场场定位因因子检索索结论：1、城市市历史悠悠久，人人文资源源丰富，符合这这个城市市有其特特有的生生活习惯惯、生活活方式乃乃至保守守或固有有思想。也说明明这个城城市是个个有故事事底蕴的的城市。更易于于对项目目提出有有针对性性旗帜鲜鲜明的生生活意识识形态。2、地理理位置优优异，交交通往来来便捷，适合项项目定位位大传播播概念，适合目目标人群群区域广广泛化的的定位缘缘起。3、物产产资源丰丰富，经经济可持持续力发发展强劲劲，公、

12、私营企企业主经经济基础础丰硕，拥有一一批可观观的纯富富、创富富、小康康人群。3、旅游游业方兴兴未艾，工矿农农副产业业外贸交交易、太太极文化化外贸交交易日益益见隆。奠定了了焦作涉涉外产业业有机发发展的基基础，并并在焦作作本土逐逐渐稳步步增长了了一批外外因的经经济消费费力量。多元化化、国际际化、开开放性城城市生活活、文化化、贸易易形态会会逐渐形形成。4、水源源充分，山清水水秀，交交通便利利，郑州州后花园园概念逐逐渐性形形成，不不言而喻喻，水是是生命之之源，焦焦作具备备了城市市最适合合人居的的一切要要素。5、城市市综合经经济水平平不断提提高，随随之人们们的经济济生活意意识正逐逐渐提高高和改善善。第三

13、节。小环境境地产市市场现状状1、改变变居住环环境的市市场意识识早几年年已经形形成。很欣慰的的是，改改变居住住环境，提高居居住质量量的思想想意识，焦作人人民走在在了地级级市的前前列。早早几年开开发的项项目就品品质而言言无论从从规模上上、规划划上、基基础配套套上很难难与现在在开发的的项目相相提并论论，但独独特的经经济生活活状态，决定了了焦作地地产商及及市场需需求走出出了较早早的一步步，不求求神似，但求形形象的开开发模式式催生了了一大批批定向团团购或市市场交易易的小区区或单位位楼盘。比如龙龙源湖小小区、百百合花苑苑等。于于是别墅墅（伪别别墅）、多层等等不同档档次建筑筑形态共共荣并举举，提量量较大，销

14、售周周期大约约都是334年年，形成成焦作地地产市场场的特色色。就消费市市场而言言，购房房多为一一次置业业（多层层形态）和二次次置业（别墅形形态），在当时时基本满满足了初初期居住住环境改改善的心心理和生生活需求求。即使使有更大大的需求求，市场场尚未有有高档的的形态出出现。结论亮点点一：市市场正处处于新旧旧建筑形形态，生生活方式式逐渐更更替的阶阶段，高高端物业业出现空空缺或急急需填充充。结论亮点点二：焦焦作不乏乏购房人人群，人人们对改改善居住住环境的的认同感感比较强强。2、产品品同质化化，缺乏乏品质化化，缺乏乏综合实实力优质质领军楼楼盘市场创新新楼盘不不足，规规范化、规模化化、品质质化高档档社区缺

15、缺乏。无无论新老老城区从从建筑生生活形态态上很难难拉开差差距，市市场中有有模有样样的形象象楼盘也也只有新新新家园园、银湖湖别墅两两家，称称得上真真正别墅墅、配套套完善的的高档社社区几乎乎为零。结论亮点点一：市市场潜伏伏着深厚厚的购房房资源，一旦理理想物业业形态出出现，购购房凶猛猛。（不不难看出出，焦作作人消费费形态谦谦和、不不张扬、易于迁迁就）结论亮点点二：市市场没有有差异化化，产品品类别没没有唯一一性和独独特性，规模化化的物业业形态还还没有形形成气候候。市场场没有出出现主导导性楼盘盘及产品品。结论亮点点三：市市场开发发处于一一片混沌沌，高端端市场没没有出现现。即金金字塔顶顶上的消消费阶层层没

16、有呈呈现相对对应的物物业形态态。第四节。小环境境地产市市场现状状定位因因子检索索结论：1、焦作作地产市市场开发发节奏较较慢，基基本处于于同一水水平线或或起跑线线，价值值感差别别不大，物业类类别大同同小异，属于低低中档物物业属性性开发，其中大大部分属属于定向向开发。金字塔塔顶部的的高端物物业暂未未出现。2、消费费市场处处于自然然交易状状态，多多数为定定向消费费。因为为物业差差别不大大，所以以消费价价值水平平没有自自然区分分，高端端人群、工薪阶阶层居住住形态没没有明显显界定。3、高端端市场（含中高高档市场场），前前景光明明，早起起步、早早动手即即可具备备产品及及市场的的唯一性性和排他他性。且且市场

17、可可塑性较较强，消消费者认认同感较较强。4、楼价价较低，是源于于市场产产品的类类比性不不强，价价值感太太弱。焦焦作不缺缺乏高端端产品的的消费阶阶层。第五节。总结论论市场场对应密密码定位因因子方向向市场开发发前景利利好高端项目目前景诱诱人及早立项项及早受受益行业领军军品牌彰彰显定位因子子方向：1、产品品属性：高端项项目2、消费费人群：高端人人群（金金字塔中中部人群群及顶部部人群）3、行业业方向：领军人人物、河河南品牌牌、全国国品牌4、物业业价值：“居住改改变焦作作”，打造造焦作人人居形象象工程，改变焦焦作居住住形态，引领高高尚生活活方式5、延展展价值：泛焦作作市场行行销运作作模式（全省、全国行行

18、销）。此定位方方向是针针对于有有战略、有规划划、有品品质、有有个性的的项目才才能锦上上添花一一路利好好。让我们看看看“中华新新天地”这个项项目！他他是否具具备良好好的潜质质！四、产品品研读寻找找产品定定位因子子本项目与与竞争对对手银湖湖别墅同同属开发发区，相相邻较近近，产品品形态大大部分雷雷同。本本项目虽虽然产品品线丰富富，建筑筑形态多多样，但但开发周周期较长长，相对对小提量量的别墅墅、多层层（新新新花园）本项目目并无优优势可言言，与竞竞争对手手差别不不大。项目还属属纸上谈谈兵阶段段，同区区域银湖湖别墅现现房已经经成型，销售即即将启动动，充分分抢占一一部分市市场先机机。计划中的的市场分分期入市

19、市没有以以市场研研发、市市场营销销为参照照依据！规划中中的产品品线纵然然丰富，其实已已经陷入入一种潜潜规则的的陷阱，产品规规划治中中缺乏核核心价值值力，缺缺乏从多多层、底底层建筑筑形态的的价值体体系转向向高端建建筑形态态价值体体系的拉拉力和张张力！以以同区域域的地貌貌优势为为规划发发想，核核心竞争争力缺乏乏排他性性和唯一一性。任任何一个个规划设设计师都都可以把把丰富的的水资源源共性优优势，延延展发想想为以水为为曲、以以畔筑巢巢、水系系环绕、河畔岛岛屿，并并由此催催生出放放至四海海而皆同同的概念念水景住住宅：有有威尼斯斯的水、丽江的的水等等等。本案的案案名同样样缺乏传传播力、敲打市市场的张张力，

20、没没有发想想性，没没有项目目的核心心价值表表达力。本项目所所处的地地理位置置好比是是一块海海绵，而而本项目目只是处处于中间间位置而而已，因因为挤压压任何一一块地方方都会冒冒出水花花，水还还是你的的超级优优势力吗吗？结论产品定定位因子子不具具备良好好潜质本项目与与同区域域同素质质的楼盘盘相比较较，功能能规划与与资源配配置同质质化严重重，无优优势而言言。那么如何何才能保保证规划划提量大大，开发发周期长长，资源源优势并并不明显显的中华华新天地地前途一一帆风顺顺呢？我们的任任务提提升我们的出出路制制造差异异我们的目目标要要做就做做第一五、项目目定位第一节。定位指指导思想想“跳跳出地产产做地产产”v本案

21、在推推广定位位过程中中我们的的指导思思想体现现了区域域经济思思维神韵韵的做法法，随着着焦作城城市化进进程的不不断加快快，给房房地产开开发提供供前所未未有的广广阔空间间。我们们理解的的房地产产推广定定位是，不局限限于某一一个时期期某一个个楼盘的的成功与与否，而而是放眼眼于一个个小区楼楼盘发展展到大的的综合社社区，从从单一的的房地产产开发项项目到不不同产业业与房地地产业进进行资源源整合，甚至期期望能够够带动一一个区域域经济版版块的开开发和兴兴旺。我们理解解并提出出“跳出地地产做地地产”的泛地地产理论论，说到到底是一一种思维维方式的的变革。是在房房地产大大盘化、郊区化化、复合合化的摸摸索中总总结出来

22、来的。从微观上上讲，如如果是1100亩亩的小盘盘子，靠靠一、两两个卖点点就够了了。但如如果是110000亩的大大盘子怎怎么办？小盘是是独奏曲曲，大盘盘是交响响乐。它它必须有有一个主主题和灵灵魂。因因此，必必须上升升到泛地地产的高高度，来来整合各各种可以以利用的的资源。从中观层层面说，今天的的地产必必将跳出出单一地地产的格格局，也也就是我我们常说说的复合合型地产产。从宏观上上讲，但但凡人类类活动、居住的的建筑环环境合空空间，都都可以纳纳入泛地地产的范范畴，包包括城市市的规划划和经济济区域的的开发。在对本案案推广定定位的考考虑上，我们力力求作到到以上各各点，宣宣传新颖颖、独到到，能够够充分涵涵盖本

23、案案的特色色与特点点，创造造今后项项目正式式运作、营销通通畅的生生命力。1、市场场目标以泛地产产的姿态态做焦作人人居形象象大使做焦作人人居形象象工程树立焦作作高端住住宅标志志形象因为焦作作不乏同质质化的楼楼盘缺乏城市市代表性性的楼盘盘、高端端楼盘、规模化化楼盘、因为焦作作不乏各种种形态的的楼盘和和社区缺乏人性性化楼盘盘、花园园式社区区因此我们们要在平淡的的焦作市市场划分分消费阶阶层，树树立全新新的居住住形态，引爆焦焦作人居居革命！2、USSP独特的的定位主主张寻找差差异我们的位位置开发区区经贸商商务核心心区我们的现现状地下水水资源丰丰富，前前后皆有有水系和和人工湖湖我们的左左边工学院院人文儒儒

24、风，泽泽辈千秋秋。我们的右右边蒙牛奶奶制品华华中地区区生产基基地发现唯一一的排他他性的机机会点存存在蒙牛华中中地区生生产基地地让我们先先认识一一下蒙牛牛的情况况蒙牛产品品是惟一一的“中国航航天员专专用乳制制品” 蒙牛是中中国第一一家参加加APEEC峰会会的民营营企业 蒙牛荣获获20003年年香港超超市表现现最优秀秀新产品品奖，成为香香港超市市惟一获获奖的大大陆品牌牌 蒙牛是国国内第一一家捐款款抗击非典的企业业，累计计为抗击击非典典捐款款捐奶112000余万元元 蒙牛以强乳兴兴农为为企业使使命，与与近百万万农牧民民结成命命运共同同体，是是西部大大开发以以来中国国最大的的造饭饭碗企业业 蒙牛荣获获

25、中国成成长企业业1000强第一一名，创创造了中中国民营营企业超超速成长长的最高高速度-蒙蒙牛速度度 蒙牛枕销销量居全全球第一一，冰淇淇淋销量量居全国国第二，拥有全全球放置置生产线线数量最最多、处处理鲜奶奶能力最最大、智智能化程程度最高高的单体体车间 蒙牛工厂厂被利乐乐公司列列为全全球样板板工厂，这在在中国境境内尚属属首例 蒙牛首倡倡将呼和和浩特建建为中中国乳都都，把把经营企企业品牌牌与经营营地区品品牌融为为一体 蒙牛是内内蒙古惟惟一入选选中央电电视台新闻联联播学学习实践践三个个代表栏目的的典型企企业 蒙牛在国国内首创创运奶奶车桑拿拿浴车间间，保保证奶源源清洁卫卫生 拥有内蒙蒙古民间间一次性性引

26、进外外资数额额最大的的项目，摩根士士丹利、英联投投资公司司、鼎晖晖投资同同时投资资蒙牛，并且成成为摩根根士丹利利亚洲的的最大投投资项目目 经中国载载人航天天工程部部门严格格筛选、检验、认证，认定蒙蒙牛产品品符合航航天员专专用标准准。航天天员的专专用食品品有着严严格的筛筛选标准准，有关关规定达达8页字字之多，通过中中国载人人航天工工程部门门 从从市场到到工厂，从工厂厂到牧场场的层层层筛选选，并经经多次物物理、化化学、微微生物学学的检测测，认定定蒙牛产产品符合合航天员员专用标标准。蒙牛奉行行产品品等于人人品的的质量理理念，追追求出出厂合格格率1000的质量量目标。企业通通过多项项认证：绿色食食品认

27、证证，以及及ISOO90001、IISO1140001、OOHSAAS1880011、GMMP、HHACCCP五大大体系认认证。蒙牛商标220022年被认认定为中国驰驰名商标标。液液态奶荣荣获中中国名牌牌产品称号，并被列列为国家家免检产产品。产产品覆盖盖32个个省、市市、自治治区和特特别行政政区。公司在在质量管管理上创创造性地地采取了了两项举举措，被被概括为为一净净一稠。一是是着眼净，在国内内第一个个建起了了运奶奶车桑拿拿浴车间间。奶奶罐车从从奶源基基地每向向工厂送送完一次次奶，都都要在高高压喷淋淋设备下下进行酸酸、碱、蒸汽及及开水清清洗，上上上下下下，里里里外外，杜绝了了残留陈陈奶污染染新奶

28、，最大程程度地保保持了草草原牛奶奶的原汁汁原味。二是着着眼稠稠，添添加了闪蒸工艺，在百分分之百原原奶的基基础上再再剔除掉掉一定比比例的乳乳清，从从而使草草原牛奶奶闻更香香饮更浓浓。蒙牛的生生产车间间目前是是全球放放置生产产线数量量最多、日处理理鲜奶能能力最大大、智能能化程度度最高的的单体车车间，被被世界上上最大的的牛奶设设备制造造商瑞典典利乐公公司列为为全球球样板工工厂。不言而喻喻，蒙牛牛选址建建厂的要要求是非非常苛刻刻的引用乳乳制品企企业生产产技术管管理规则则第十六条条乳制制品加工工工厂环环境应符符合以下下要求：（一一）制品品加工厂厂应建在在交通方方便、有有充足水水源的地地区。工工厂不得得设于受受污染河河流的下下游；厂厂区周围围没有粉粉尘、有有害气体体、放射射性物质质和其他他扩散型型污染源源；不得得有昆虫虫大量孪孪生的潜潜在场所所等易遭遭受污染染的情况况。差异发发想蒙牛对水水资源的的要求非非常苛刻刻，但为为什么寻寻访勘查查华中地地区诸多多城市后后最终落落户焦作作开发区区本项目目旁呢？水质、水环境境吸引了了蒙牛。用焦作作的水制制造“中国航航天员专专用乳制制品”，能达达到这样样苛刻的的工艺要要求，仿仿佛顷刻刻之间焦焦作的水水充满