aq新华世纪园-企划篇

1、PAGE PAGE 60合美企划企划篇营销策划划像是一一座桥，连着产产品与消消费者，但这座座桥决不不是“彩虹桥桥”，美丽丽却不可可捉摸。我们认认为这座座桥要架架得准，架得好好，就应应该坚持持策划来来源于产产品，高高于产品品；而同同时传播播策划更更要以产产品为基基础。目录：企划篇企划思路路企划缘起起品牌策略略思考建建议区域消费费者心理理权重比比预测及及分析目标客户户成分及及消费动动机分析析推广案名名的缘起起推广核心心概念广告总精精神新华世纪纪园企划划思路、卖点收收集及提提炼流程程图建材篇导视策略略篇售楼处策策略样板房选选择思路路及策略略样板区策策略一、企划划思路“新华世世纪园” 企划缘缘起思考考

2、流程图图品牌策略企划缘起企划思路目标客户成分及消费动机分析客户权重比分析案名缘起推广核心概念广告总精神二、企划划缘起新华世纪纪园的营营销策划划操作，目的是是通过我我们的专专业服务务为发展展商提供供独到专专业的市市场分析析和预估估，以便便让发展展商能够够在原有有的基础础上可以以更好地地把握整整个房产产市场；同时也也希望通通过我们们专业的的企划策策略来帮帮助发展展商树立立企业和和楼盘之之间的品品牌效应应，进而而为今后后的发展展打下良良好的口口碑；而而环环相相扣的前前期工作作为我们们今后能能够更好好地为发发展商服服务做了了坚实的的铺垫工工作，更更希望发发展商通通过“新华世世纪园”这一起起点，为为今后

3、带带来更加加美好的的发展前前景。在销售前前所做的的一系列列准备工工作，如如市场分分析、市市场定位位、价格格定位等等等对于于今后的的销售起起着至关关重要的的评估作作用，而而所有一一切的前前期工作作其最终终目的都都是为了了楼盘在在今后的的实际销销售当中中能够创创造良好好的销售售业绩。三、品牌牌策略思思考建议议 品牌建立立思考缘缘起目前，随随着上海海整体房房产市场场的开发发逐渐趋趋于成熟熟，以及及整体房房产市场场的竞争争环境日日益激烈烈，使得得各路房房产发展展商越来来越注重重自身品品牌的市市场效应应和推广广力度，以便吸吸引到更更多消费费者的注注意；同同时现今今购房者者的购房房行为也也正在日日趋理性性

4、化和理理智化，因此房房产商的的品牌宣宣传就尤尤为显得得重要。而我们们的目的的就在于于希望通通过详尽尽专业的的策划方方式或推推广手段段来帮助助发展商商确立自自身形象象在房产产市场及及消费者者心中的的认知度度，从而而通过品品牌的确确立来促促动自身身项目的的销售力力度，并并最终达达到发展展商预期期的销售售目的。例：深圳圳万科集集团自创创业以来来，始终终坚持树树立公司司及品牌牌在房产产市场的的形象。通过无无形资产产的积累累，不但但在消费费者群体体中建立立了良好好的口碑碑，而且且形成无无形产业业化资本本经营，给公司司带来了了丰厚财财富回报报。再例：易易通房产产公司也也是我们们的全程程策略伙伙伴。在在我们

5、的的共同努努力下，坚持独独特的经经营理念念，树立立良好的的公司及及品牌形形象，创创造了独独墅苑二二期755天1000%销销售的销销售佳绩绩.现在在已在苏苏州房产产市场及及消费者者群体中中形成了了良好的的口碑，使房产产开发与与销售蒸蒸蒸日上上。（二） 建议议1、整个个“新华世世纪园”地产须须导入公公司整体体CI系系统，包包括4个个方面的的内容：开发商以以前的发发展历史史及进程程进行整整合导入企业业的理念念识别MII导入企业业的法则则识别BII导入企业业的形象象识别VII品牌及发发展商的的形象定定位根据发展展商的长长远规划划（设立立公司上上海总部部）立足足上海房房产市场场，有必必要制定定长远的的发

6、展规规划，以以便为今今后形成成连动开开发建设设，产业业化运作作经营打打下厚实实的市场场知名度度。（关于品品牌的策策略和建建议，如如发展商商需要可可另外商商讨提供供相关内内容的详详细的提提案。）四、区域域消费者者心理权权重比预预测及分分析缘起：有了对竞竞争个案案的分析析；有了了对消费费者的分分析；有有了对本本案的分分析；我我们将三三者进行行结合对对比分析析，通过过百分百百权重比比的形式式表现出出来。目目的是对对本案楼楼盘的各各方面进进行对比比分析，找到目目标消费费者看待待权重大大的方面面，可在在其后的的企划中中进行提提升优化化，为销销售做前前期铺垫垫。新华路区区域消费费群体心心理权重重比预测测规

7、划设计单位位环境单体设计计房型建材周边商配配25%10%25%12%8%7%20%会所小区配套套人气品牌效应应人文环境境地理位置置竞争个案案合计10%10%5%3%5%-10%-30%100%新华路区区域消费费群体心心理权重重比分析析规划255%： 规划是一一个小区区的灵魂魂所在，也是最最有创意意的地方方。目标标购房者者对社区区规划也也是很重重视。有有好的规规划才有有好的环环境才能能很好地地生活。设计单位位5%： 设计是可可以利用用目标购购房者的的盲动跟跟随心理理，其对对购房者者有一定定的影响响力；如如果没有有名牌设设计单位位的话，就可以以避过不不提。环境255%：环境对目目标购房房者的购购房

8、心理理影响程程度很大大。环境境好坏直直接影响响居住的的舒适及及身体的的健康。我们在在此上作作了卖点点的分析析提炼，通过突突出小区区绿化的的比重（新华路路上唯一一拥有超超过400%绿化化率的大大型住宅宅小区）来营造造一个目目标购房房者倾心心的环境境，对整整体售价价的提升升起重要要作用；预计占占权重比比的255%。单体设计计12%： 着重突出出外立面面的幽雅雅格调，与新华华路整个个居住氛氛围有一一个既协协调又能能张扬自自己建筑筑风采的的立面效效果。这这方面是是引导目目标购房房者的一一方面，应着重重于颜色色的冷暖暖度及面面砖等方方面的搭搭配，视视觉效果果在一定定程度上上关系到到客户个个人的喜喜好程度

9、度。 房型155%： 房型对于于目标购购房者来来说是很很重要的的，关系系到居住住大小，布局合合理与否否等问题题。所以以建议发发展商根根据市场场的真正正需求再再进一步步优化组组合目前前的房型型的配置置，以便便在今后后的销售售当中通通过房型型的优势势来强化化消费者者的认可可度。建材7%：这方面关关系到目目标购房房者购房房后的生生活质量量，可以以此来弥弥补其它它的不足足，所以以应努力力提高建建材质量量，把好好建筑质质量关，努力做做到最好好，因为为它对楼楼盘整体体售价的的拉升非非常重要要。周边配套套5%：这方面关关系到目目标购房房者购房房后的生生活方便便问题，因直接接性很强强，所以以其权重重比预计计将

10、占到到5%。会所100%：根据对本本案区域域的整体体统计分分析，就就本区域域而言，小区自自身拥有有独立会会所的寥寥寥无几几，而本本案“26770平方方米的会会所”将是我我们在今今后的销销售、宣宣传推广广方面的的一个大大卖点，引导消消费者的的购买冲冲动，起起到对整整体售价价的全面面拉升。小区配套套10%：小区的各各方面配配套要齐齐全，并并拥有良良好的物物业服务务，它对对目标购购房者也也是非常常重要的的，对买买房后的的生活有有很大辅辅助作用用。因此此，我们们在这方方面建议议很多，将在后后面的产产品定位位篇内作作详细的的分解，希望通通过优化化的小区区配套组组合来对对其进行行提炼拉拉升，最最终起到到拉

11、升整整体售价价的作用用。人气5%：人气是售售房的基基础，只只有聚集集更多人人气，才才能将销销售策略略顺利的的执行。我们的的很多事事情都是是服务与与它。但但是它是是一个非非常可变变的因素素，因此此我们只只把它预预计为55%。品牌效应应3%：因为目前前的目标标购房者者不仅对对产品的的本身关关心，而而且对楼楼盘的发发展商也也要求金金牌，开开发商曾曾做过哪哪些楼盘盘，这些些都是他他的重点点参照物物。（如如：万科科他就形形成了名名牌的象象征，只只要是他他开发的的楼盘就就热销，当然这这是他多多年来逐逐步积累累的成绩绩。）我我们在此此也进行行了提炼炼和提升升，对今今后的整整体销售售应有初初步成效效。人文环境

12、境15%： 人文环境境是消费费者衡量量一个楼楼盘好坏坏的直接接依据之之一，所所以我门门在这里里将它预预定为115%坏坏的通过过新华路路这一相相当高雅雅幽静的的人文居居住环境境，来拉拉升并吸吸引更多多购房者者的注意意力，但但由于各各方面原原因的影影响，只只把它预预定为55%。地理位置置25%：就本区域域而言，本案的的整体地地理位置置并不是是很理想想，因为为地段与与地理位位置的好好坏将直直接影响响到消费费者的购购买欲望望，所以以由于位位置的因因素可能能会对我我们的楼楼盘产生生一定的的的不利利因素，预计会会是255%。竞争个案案-300%：周围的竞竞争个案案对我们们的冲击击较大，有相当当一部分分竞争

13、楼楼盘的产产品比较较成熟，目标购购房群体体又很相相近；在在这种不不利的情情况下我我们会运运用我们们独特的的整体包包装策略略， 对对产品进进行整合合， 做做到拉升升整体售售价。但但我们预预计来自自竞争个个案的负负面因素素最大，所以将将其定为为-300%。（三）分分析规划：从整个新新华路的的建筑规规划来看看，本案案的规划划、环境境、商配配优势分分别占到到了255%、225%和和20%的比例例，因此此本案在在今后的的推广中中，媒体体宣传的的重点应应该放在在小区的的整体规规划（体体现出是是本区域域唯一一一个规模模接近3300000平方方米的现现代时尚尚社区）、新华华路独有有的文化化底蕴以以及本案案区域

14、的的商配优优势。小区环境境：作为本案案的另一一优势是是小区的的绿化，40%的高绿绿化率，在本案案区域是是绝无仅仅有的；从而为为今后广广告的推推广提升升了5%左右的的优势。房型：本案总共共推出了了三个主主力房型型，其中中70%为市场场需求最最大的三三房式（面积略略微偏大大，需要要在今后后的单价价上有一一个合理理的百分分比控制制，以免免由于单单价的偏偏高而造造成总售售价的抬抬高）、另外就就是各占占15%的复室室和二房房式，由由于较为为合理的的房型配配比，所所以相对对于其它它楼盘（如：申申亚新华华府）而而言，面面积的控控制还是是较为理理想。同同时通过过对房型型需求的的分析，三房式式房型将将会是未未来

15、市场场所需求求的主力力房型，所以可可以确信信通过对对本案房房型的进进一步合合理优化化，一定定会是本本案在今今后销售售中的一一大有利利点。建材：建材选择择的好坏坏与否，必将影影响到今今后入住住居民的的切身利利益，为为了使客客户可以以深层次次地了解解楼盘的的建造质质量，可可以通过过对建材材品质的的宣传来来提升本本案在市市民心中中的形象象，同时时又可以以成为本本案在销销售推广广阶段的的一个很很好的卖卖点。周遍商配配：齐全的公公建配套套设施，是本案案能够得得到消费费者认可可的又一一有力点点，势必必会成为为本案吸吸引客户户的一个个相当有有利的宣宣传推广广资本。小区会所所：会所给人人最直接接的感觉觉就是高

16、高档，而而本案的的各竞争争楼盘由由于受土土地开发发面积的的制约，无法在在仅有的的占地面面积上打打造一个个成规摸摸的小区区会所，所以本本案必须须充分利利用会所所的优势势，而前前提就是是定位的的合适与与否，因因为这将将直接关关系到本本案在今今后销售售推广中中处于的的位置是是否有利利。小区配套套：“良好的的小区居居家服务务”及小区区智能化化是现在在消费者者购置房房屋的又又一衡量量标准，所以小小区配套套的好坏坏对小区区的整体体形象提提高乃至至价格的的定位都都将起到到很大的的推波助助澜的作作用。人文环境境：本案区域域所独有有的文化化底蕴和和区域势势必会给给本案在在今后的的推广销销售方面面带来110%的的

17、优势。地理位置置：地段永远远是制约约楼市房房价的一一个绝对对因素，本案虽虽然地处处新华路路，但由由于已经经是地处处新华路路的末端端位置，同时与与轻轨紧紧邻；在在一定程程度上加加大了本本案今后后的销售售推广难难度，是是一个较较为不利利的因素素。竞争楼盘盘：由于本案案在同一一区域所所处的位位置较不不理想，这势必必会成为为其它竞竞争楼盘盘为突出出自身楼楼盘的优优势时所所会一直直强调的的，对于于本案来来说，这这在今后后的销售售期间将将是相当当不利的的一个制制约因素素。五、目标标客户成成分及消消费动机机分析缘起：房产市场场的根基基是由购购房消费费者组成成的。本本案的销销售基础础是由目目标客户户构成的的。

18、因此此锁定目目标群体体，进行行成分分分析，对对购买动动机的剖剖析更是是关键节节点，不不能不为为。同时时通过对对目标消消费群体体在各方方面的信信息收集集分析，为本案案的市场场定位确确立一个个可供论论证参照照的依据据，并可可以借此此了解并并最终确确立目标标消费群群体和广广告的诉诉求对象象。解析： 一）、客户来源源：徐汇汇区、长长宁区（虹桥开开发区）、静安安区（与与本案区区域相接接壤部分分）客户身份份：外企企或企业业高级白白领阶层层年龄段：3035岁岁之间消费动机机：1、结婚或或对改善善其住房房环境的的需求；2、较高高的月收收入，使使其对居居住环境境有了更更高的需需求，而而住宅是是改变生生活方式式的

19、重要要途径；3、在事事业上小小有成就就，想通通过购置置较高档档楼盘以以向亲朋朋好友展展示自己己的实力力；户型需求求：由于于年龄的的关系，所以无无论是否否已经结结婚，他他们的需需求面积积基本上上应在1130平平方米左左右（三三房一厅厅或二房房二厅）。诉求点小区区的文化化氛围（高级会会所）、高尚的的居住环环境（新新华路的的居住氛氛围）、便捷的的交通（轻轨）、距离离（淮海海路、徐徐家汇）商业中中心的绝绝对半二）、客户来源源：徐汇汇、长宁宁（距离离本案55公里半半径之内内）、静静安（与与本案区区域接壤壤地区）客户身份份：私营营业主或或企业主主管以上上为代表表年龄段：3550岁岁之间消费动机机：1、希望

20、通通过二次次置业，进一步步改善居居住条件件； 2、因因职务的的变动而而需要重重新置业业或再次次置业；户型需求求：此类类购房者者在购房房时家人人是其必必须考虑虑的，所所以他们们的需求求房型应应以复式式、三房房为主。诉求点体现现地位身身份的高高雅社区区、私家家高级会会所、完完善的物物业服务务三）、客户来源源：本市市周边区区域，外外省市区区域为辅辅客户身份份：外地地来沪投投资、经经营者年龄段：35455岁之间间消费动机机：1、此类客客户由于于生意上上的因素素，因此此必须在在上海有有一套符符合其身身份的住住宅； 2、因因其具有有一定的的经济实实力，打打算通过过在上海海经商购购房，最最终促成成全家一一起

21、落户户本市；户型需求求：由于于此类购购房者身身处他乡乡，因此此小区的的完全性性、配套套设施及及完善的的物业管管理将是是其考量量购买的的因素，房型一一般应以以复式和和三房式式等较大大房型为为主。诉求点完善善的高尚尚小区、良好的的物业管管理、便便捷的出出行交通通、就近近的商业业中心四）、客户来源源：区域域周边范范围客户身份份：向往往新华路路生活氛氛围的客客户群年龄段：35-55岁岁之间消费动机机：1、多年的的心愿或或怀恋新新华路的的生活氛氛围； 2、向向往新华华路这一一区域的的生活氛氛围；户型需求求：此类类购房者者的房型型需求通通常会以以1000平方米米（二房房二厅）为主。诉求点高雅雅的居住住环境

22、五）、客户来源源：东华华大学、交通大大学、各各类学校校客户身份份：教职职员工等等年龄段：30-50岁岁之间消费动机机：1、改善居居住环境境； 22、考虑虑到工作作便利等等因素；户型需求求：此类类购房者者通常会会分成两两类，一一类以老老夫妻和和新婚夫夫妇为代代表，房房型的需需求基本本以二房房二厅为为主；另另一类是是以全家家居住为为主，他他们的房房型需求求基本会会以大三三房为主主。诉求点怀旧旧、文化化、完善善的物业业管理六）、客户来源源：区域域周边范范围客户身份份：就读读于上海海高校的的外地留留沪大学学生年龄段：30-40岁岁之间消费动机机：购置置房产用用于自身身居住。户型需求求：此类类购房者者通

23、常会会以二房房为主。诉求点家的的感觉七）、客户来源源：新华华路辐射射区域客户身份份：文化化人年龄段：30-55岁岁之间消费动机机： 1、因因工作需需要而决决定重新新置业或或二次置置业；2、看中中新华路路的文化化氛围和和居住环环境而决决定在该该区域置置业或再再次置业业；户型要求求：此类类购房者者通常以以选择二二房或三三房为主主。诉求点新华华路的文文化底蕴蕴六、推广广案名的的缘起 一个好的的推广名名，能够够充分表表现房产产项目的的特征和和内涵，也能够够体现出出一个楼楼盘的品品质感，好的的推广名名通过广广告的推推广能很很快被消消费者认认可和接接受。因因此我方方在此提提供了三三个推广名以以供参考考：“

24、优扬时时代”之缘起起： 提出出用“优扬时时代”，是希希望略微微软化一一点“新华世世纪园”这一案名名的硬度度。我们们之所以以用优秀秀的“优”，而不不用通常常所用的的悠扬的的“悠”，是希希望借此此来宣传传并强化化本案所所处位置置的优势势，文化化氛围的的浓郁；其二，“扬”意在宣宣扬新华华路这一一文化名名街的人人文底蕴蕴，渲染染“午后的的新华路路在咖啡啡、梧桐桐、幽雅雅环境中中所衬托托出的品品质生活活”。同时希希望通过过把本案与与东华大大学院区区的对街街来进一一步衬托托出小区区周边的的文化氛氛围，以以此吸引引消费者者的关注注。2、“梧梧桐季节节”的缘起起： 首首先也是是希望以以此软化化案名的的硬度，同

25、时希希望通过过对新华华路上梧梧桐这一一特色的的渲染来来引起消消费者对对幽雅生生活的一一种向往往，借此此进一步步加深对对本案区区域生活活氛围的的渲染力力度。3、“午午后风景景”的缘起起： 顾顾名思义义，用“午后”渲染的的还是新新华路午午后的生生活风情情“宁静、幽雅、恬静”。而“风景”是希望望通过对对午后新新华路的的环境描描述来引引伸出本本案的绿绿化环境境，花的的语言是是最美的的，是人人类生命命中不可可缺少的的事物；而树是是为人类类制造清清新空气气的守护护神，利利用鲜花花和绿荫荫为住宅宅小区带带来的生生活环境境这一朦朦胧感觉觉来带动动消费者者的遐想想。七、推广广核心概概念通过上面面对客户户的定位位

26、分析，以及大大量的市市场调研研论证，并对本本案产品品的细化化提升，在此提提出我们们针对本本案的核核心推广广概念，希望借借此树立立本案产产品有别别于本区区域的独独特生活活品质，居住环环境和生生活品位位。新华路上上的最后后贵族优扬时代代新古古典主义义演绎新新华路上上的最后后贵族“新华路路”的具体体表现方方式：通过对新新华路宁宁静的生生活环境境进行描描述通过广告告等推广广形式点点缀出新新华路独独有的景景观特色色突出作为为文化街街的深厚厚文化底底蕴借鉴上海海国际电电影节展展办地的的渲染来来突出本本案区域域的优势势营造一种种高雅时时尚生活活圈的感感性理念念“最后贵贵族”的具体体表现方方式季节的变变换中有

27、有悠扬的的音乐迎迎送您在在每一天天高雅的VVIP小小区会所所您全家家的唯一一个性化物物业管理理、完善善的配套套社区服服务多重保安安系统，保护您您全家在在每一天天合理分隔隔的居住住空间，从此有有了更加加宽敞舒舒适的生生活空间间智能化的的社区网网络，让让世界从从此靠近近您八、广告告总精神神广告总精精神是对对楼盘的的所有卖卖点进行行提炼揉揉成精髓髓，整个个楼盘的的推广都都以此为为推广基基准。广广告总精精神的推推出将进进一步拉拉升本案案的楼盘盘形象，为房产产的销售售奠定基基础。核心概念念提炼：拥抱东华华学府优优雅气质质，扬溢溢新华路路的异国国情调优扬扬时代！ 九、新华华世纪园园企划思思路、卖卖点收集集

28、及提炼炼流程图图建筑规划卖点收集及提炼发展商背景收集及提炼板块卖点的收集及提炼物业管理、会所卖点收集及提炼周边配套、交通及发展前景卖点收集及提炼环境规划卖点收集及提炼建材卖点收集及提炼导视策略收集及提炼房型卖点收集及提炼媒介策略收集及提炼（一）发发展商理理念篇卖点概念念提炼：上市集集团公司司全力打打造新华华路上的的最后新新贵！创造适宜宜的生活活空间，打造低低密度的的时尚生生活，造造就生态态社区，将来这这都是我我们一直直在追求求的现代代住宅理理念；房子成为为生活、文化的的一部分分，让住住宅成为为您身份份的代言言词，房房子价值值不在是是建筑本本身这么么简单。（二）建建筑规划划篇新新贵族生生活的基基

29、础社区规划划卖点分分析概念提炼炼：伫立新华华路，回回味昔日日荣耀与与今日都都市生活活的全新新对白！整个地块块南临新新华路、北临市市区中央央主干道道延安路路立体高高架网络络、西面面有轻轨轨相伴；由规划划兴建中中的七幢幢板式小小高层构构成了一一个区域域性大型型社区。20%的主题题景观绿绿化设置置位于四四号楼前前，同时时配合各各个组团团式绿化化景观构构成了一一个1110000平方米米，覆盖盖率达440%的的小区绿绿化。本本项目的的车行路路网是由由环形主主干道组组成，人人行路网网一部分分为沿车车行环道道的人行行道（包包括深入入单体的的支路），另一一部分为为小区主主轴。小小区的车车行道为为环路，在路的的

30、转弯处处应考虑虑设置景景观点，如一棵棵树、小小型雕塑塑、一块块奇石等等。按照照国家有有关规定定，小区区停车位位的配置置不少于于户数的的50%，目前前较高配配置的小小区此比比例已达达到800%。本本项目总总户数3382户户，总停停车位2269个个，占总总户数的的70.14%。本项项目的地地面停车车位建议议采用植植草砖形形式。同同时在停停车位旁旁和车辆辆出入的的道路交交叉口，且莫设设置儿童童游戏场场所。在在景观布布置上，除了由由7号楼楼、4号号楼和88号楼的的小区会会所共享享的主题题绿化外外；各个个楼宇之之间还有有若干个个独成体体系的小小型组团团绿化和和景观小小品，对对小区进进行了有有机的分分隔。

31、但但我们从从中也不不难看出出，1号号楼、22号楼、3号楼楼和5号号楼的位位置相对对于另外外三个楼楼盘来讲讲，无论论是日照照还是视视觉都将将受到一一定的影影响。建筑立面面风格概念提炼炼：感受受新古典典的海派派生活风风情！综述：小区整体体诉求的的是新古古典建筑筑主义风风格，重重视外墙墙立面的的可塑性性和色彩彩上的搭搭配。而而在此需需要注意意的是会会所立面面个的改改造，由由于会所所是属于于旧楼翻翻新，所所以在外外立面的的改造上上需要与与小区有有一个可可比性，但同时时在充分分考虑到到功能使使用的前前提下也也应该使使其与小小区有一一个柔和和的延续续和衔接接，避免免在视觉觉上产生生较大的的差异感感，而破破

32、坏小区区的整体体效果。建议：窗及玻璃璃窗作为建建筑相当当重要的的组成部部分，它它是室内内与室外外交流的的空间。窗要透透入阳光光、引入入景色。开窗的的大小和和位置对对房间光光线有着着相当大大的影响响。窗套套和窗体体本身的的颜色和和线条，对于外外立面的的贡献也也是不可可估量的的。若是是运用得得当，将将会取得得意想不不到的结结果。本本项目的的窗采用用彩铝喷喷塑的材材质，色色彩的选选择上以以墨绿色色亚光为为宜。由由于彩铝铝的材质质纤巧精精致，与与本项目目立面沉沉稳的风风格有所所出入，故建议议以厚重重古朴的的窗套增增强窗的的质感，配合整整体风格格。在色色彩处理理上建议议与局部部的主墙墙体色彩彩相协调调，

33、可考考虑使用用相同色色系的面面砖。部部分部位位的凸窗窗处理：凸窗产产生的窗窗台，将将对外立立面有一一定的影影响，而而且窗台台容易产产生雨水水印记，在凸窗窗台的处处理上要要多加考考虑。窗窗台的两两侧是剪剪切应力力集中区区域，要要防止这这些部位位的开裂裂和漏水水。本项项目的定定位为中中、高档档建筑，其玻璃璃建议采采用5mmm的绿绿色浮法法玻璃或或是双层层玻璃。阳台工艺艺本项目的的阳台宜宜用铁艺艺栏杆，或是局局部结合合仿天然然石材的的实体墙墙，造型型宜简洁洁古朴和和实用。建议不不要使用用玻璃等等较为喧喧哗的材材质，应应以亚光光质感为为佳。栏栏杆的防防锈工艺艺应得到到重视，以免今今后出现现物业管管理的

34、困困难和外外观的破破坏。若若是成本本允许，建议采采用地碳碳锻打的的A3钢钢为材料料的铁艺艺。要注注意阳台台与单体体连接部部位在受受力后产产生裂缝缝的问题题，由于于现浇楼楼板的原原因，该该部位出出现裂缝缝后极易易引起楼楼下天花花板与墙墙体连接接部位的的渗水。可考虑虑增加防防水措施施或加强强该节点点的结构构处理。腰线腰线的高高度可以以考虑两两种方式式：1）一层以以下部位位使用仿仿石涂料料，颜色色以青灰灰色和天天然石材材的黄红红色为宜宜。仿石石形状和和大小建建议采用用30*60mmm。22）仅余余顶层和和越层采采用较浅浅的颜色色，其他他采用深深色的外外墙涂料料做腰线线。在腰腰线的大大色块中中应穿插插

35、颜色出出挑、宽宽度适合合的横向向线条，集中视视线、冲冲破单调调。上海海较为潮潮湿，腰腰线以下下部位采采用涂料料，其防防潮防水水等工艺艺需要仔仔细推敲敲，以免免在交房房后出现现不必要要的麻烦烦。室外管道道由于上海海四季分分明，冬冬季最低低气温可可到零下下，暴露露在室外外管道的的管道较较少，基基本为雨雨水管和和污水透透气管、空调机机出水管管这几种种。其中中前两种种一定是是设置在在北面，空调机机出水管管需要配配合空调调机位设设置，会会有一部部分出现现在南立立面上，可考虑虑将他们们尽量安安装在东东西侧面面的墙体体上；由由于管道道细小，一般不不会影响响立面效效果。室室外管道道需要考考虑的是是老化问问题，

36、目目前一般般采用uu-pvvc管道道，建议议在品牌牌的选择择上慎重重考虑。若是有有特殊需需要，可可采用带带有保暖暖层的管管道。烟烟道主要要是防止止油烟倒倒回的问问题，一一定要在在每户人人家的排排烟出口口处按装装止逆阀阀，在屋屋顶的出出烟口安安装防风风挂板。但在屋屋顶的部部位，出出烟口的的设置位位置和形形状要考考虑配合合整体风风格。空调机位位空调机位位应设立立在立面面较为隐隐蔽的地地方，在在平面上上需考虑虑空调送送风管距距离不能能过长，同时需需满足空空调散热热通风的的要求。建议尽尽可能不不要将空空调机放放在各家家的阳台台上，虽虽然对外外立面美美观有一一定的贡贡献，但但是对于于业主来来说抗性性较大

37、，也不利利于实现现阳台真真正的作作用。有有些建筑筑在空调调室外机机外侧添添加了百百叶帘较较为美观观，但要要考虑对对散热的的影响程程度如何何以及外外立面的的和谐统统一。建建议空调调搁板采采用钢筋筋混凝土土材质，若是有有可能在在搁板的的上表面面设置直直角型的的预埋件件，并做做好防锈锈处理。以利于于今后业业主安装装空调的的方便和和牢固，以及物物业管理理上的便便利。建建议空调调数目的的估计上上要充分分考虑到到厅、主主卧、次次卧的需需要，北北面小房房间的空空调位置置尽可能能考虑，不然今今后业主主在安装装空调时时采用的的三角支支架极易易生锈，影响外外观。建建议空调调搁板和和空调排排水管之之间的距距离要近近

38、，尽量量满足一一般空调调机自带带出水管管的长度度要求。不然，两段排排水管之之间的接接口极易易断开，引起麻麻烦。景观规划划篇景观整体体布局产品分析析：总体上来来说，本本案景观观规划的的主题是是为新海海派的设设计风格格，通过过灵活的的构思，形成一一个由主主题景观观绿地与与小型组组团式绿绿地、点点缀景观观相结合合构成的的景观模模式；同同时通过过对小区区中部（4号楼楼）楼栋栋底层架架空的手手法来弱弱化由于于4号楼楼的建筑筑位置所所给本案案全局造造成的缺缺陷和小小区前后后的连贯贯性；尽尽量避免免因为44号楼所所处的位位置给本本案整体体的一个个延伸所所带来的的缺陷。概念提炼炼：自然然和谐的的生活空空间！

39、（三）环环境规划划概念总总提炼在这里让让您感受受的是人人要健康康，一切切空间也也要求健健康。更更强调人人与空间间的健康康共存。在这里里健康法法则充分分发挥他他的执法法性，对对您身边边的空间间严格度度衡，每每寸空间间要求做做到健康康合格。让您可可以生活活在充满满阳光绿绿意的生生活空间间里。总的概念念提炼：新华路路上的唯唯一拥有有超过440%绿绿化的时时尚都市市！（特别建建议：邀邀请专业业的知名名环境设设计师来来执笔）（四）商商配篇分析：本区域拥拥有相当当完善的的交通地地理优势势：轻轨轨线、延延安路主主干道、内环线线高架；同时又又紧邻名名校资优优区：东东华大学学、交通通大学；相当完完善齐全全的区域

40、域生活配配套优势势，紧邻邻虹桥、淮海、静安、中山和和徐汇五五大商圈圈。概念提炼炼：成熟熟街区带带来应有有尽有的的生活便便利，从从此生活活更轻松松！（特特别提示示：将在在本案正正南面的的新华路路隧道上上方由东东华大学学兴建一一座综合合型拥有有游泳池池等设施施的健身身场馆）（五）物物业管理理篇（因因未展开开工作，所以只只有概念念提炼及及产品建建议）1、区配配套及物物业管理理建议享受生生活的最最佳保证证概念提炼炼：风雨雨无阻的的贴心好好管家！社区配套套建议采采用散点点式的布布局方法法，以沿沿街商业业街、体体育中心心、休闲闲街、庭庭院中的的服务设设施组成成；社区配套套有一部部分是作作为对小小区业主主服

41、务的的，主要要通过物物业管理理费用的的方式经经营；另另外一部部分作为为收费的的服务性性项目，可以对对业主或或是外来来人员开开放，通通过收取取服务费费以保证证收支平平衡。这这部分配配套项目目可根据据实际需需要制定定标准的的高低。本项目物物业管理理的模式式，是人人性化的的服务。这需要要增加更更多的细细节的、人性化化的服务务项目支支撑。社区配套套位置分分布建议议要考虑虑到物业业管理上上的便利利。以下是我我司对本本项目物物业配套套服务的的建议： 公共服服务项目目（不另另收取费费用） 专项项、配套套有偿服服务1、二十十四小时时保安，消防和和车辆管管理；1、各项项健身、娱乐活活动2、公共共场所保保洁；2、

42、餐饮饮、酒吧吧；3、公共共绿化园园艺保养养和培植植；3、保健健、医疗疗；4、住宅宅区生活活垃圾收收集和清清倒；4、美发发美容；5、公共共设施的的维修和和保养5、提供供小型商商务会议议场所及及服务；6、电话话及访客客留言转转告；6、传真真、复印印、打字字；7、组织织区内业业主联谊谊活动；7、园艺艺；8、定时时对私家家花园进进行草坪坪修整，除杂草草；8、临时时照看孩孩童；9、代收收代缴水水电费；9、钟点点清洁；10、代代收代缴缴有线电电视收视视费；10、老老人、病病人的护护理；11、代代办报刊刊订阅和和收发、邮件收收发；11、礼礼仪服务务；12、代代叫出租租车；12、礼礼品速递递（限于于市区）；1

43、3、代代聘司机机；13、代代管房屋屋；14、代代请保姆姆；14、代代理房屋屋租赁；15、代代请家教教；15、机机动车辆辆清洗；16、代代请私人人保健医医生；16、住住宅水电电设施的的维修（免人工工费）；17、代代办暂住住证；17、住住宅外墙墙的清洗洗和粉刷刷（免人人工费）18、代代办保险险；18、四四季暖房房花卉供供应及代代为养护护。19、代代订生日日蛋糕、花篮；20、代代聘装潢潢设计、施工单单位；21、代代订飞机机、轮船船、汽车车、火车车票；22、私私宅报警警器日常常检查和和维护；23、大大件物品品搬运（区内）。2、小区区智能化化建议概念提炼炼：生活活原来可可以如此此轻松安安逸！A、安保保系

44、统项项目一览览表：项 目确定实施施部分待定部分分红外线周周界报警警确定实施施出入口及及重点区区域监控控系统确定实施施访客对讲讲系统确定实施施家庭紧急急报警系系统确定实施施电子训更更确定实施施B、小区区管理系系统项目目一览表表：项 目确定实施施部分待定部分分宽带网智能一卡卡通车辆出入入管理，收费管管理（会会所）电子公告告提供各种种信息及及公告，作为与与客户联联系的工工具音乐（包包括紧急急广播）自动三表表处理（包括昼昼夜电表表）目前闵行行区还没没有实施施该项服服务。净水设备备（布管管线或每每户提供供设备）待定洒水设备备垃圾处理理设备根据以上上的项目目一览表表，我司司建议把把本案的的智能化化配置分分

45、为以下下四个系系统：1多媒媒体信息息通讯与与服务智能化小小区内部部网络，提供宽宽带网有有线电视视中视网网等公网网的接入入。基本功能能：提供供话音通通信，模模拟视频频点播，高速IINTEERNEET接入入。可造功能能：提供供数字视视频广播播，视频频点播（VODD）基准准视频点点播（NNVODD）和其其他多媒媒体服务务。2社区区安全防防范系统统完整的社社区安全全防范系系统包括括:小区区周界防防范报警警系统、小区、重要部部位监控控系统、楼宇访访客系统统，家庭庭安全防防范报警警系统、巡更系系统、背背景音响响及紧急急广播系系统，车车辆出入入管理系系统。1）小区区周界防防范报警警系统基本功能能：在住住宅小

46、区区周围设设置红外外线，微微波探测测装置，并与管管理主机机相连，发现盗盗者后能能自动向向安保报报警，同同时还显显示具体体路段和和方位，并在管管理中心心计算机机上有自自动记录录报警信信息外，报警系系统还应应具备有有防止小小动物跨跨越而造造成误报报警的能能力。可选功能能：使用用闭路电电视监控控系统（CCTTV）对对小区周周边实施施监控，必要时时实现小小区报警警与各系系统联网网。2）家庭庭安全防防范报警警系统基本功能能：在住住户室内内以及户户门和阳阳台外窗窗配置便便于布防防与撤防防的报警警系统，当室内内发生煤煤气泄漏漏，火灾灾或可疑疑进入时时会自动动发声、发光报报警，并并将警戒戒信号传传到管理理中心

47、，在室内内设置家家庭紧急急求助和和报警按按钮。可造功能能：家庭庭煤气（天然气气）进气气管设置置自动开开关，在在发生泄泄漏时，能自动动报警并并切断进进线，家家庭报警警和求助助信息反反映到管管理中心心的同时时能够自自动拨通通事先设设置的系系统，通通知有关关人员。3）楼宇宇访客门门禁系统统基本功能能：安装装具有电电控门锁锁的安全全防盗门门和对讲讲式门禁禁系统。可造功能能：楼宇宇访客门门禁系统统采用可可视对讲讲系统，电控门门锁有钥钥匙开锁锁功能外外，还可可设置密密码开锁锁功能，该系统统还能与与小区管管理中心心联网，也可对对出入情情况进行行记忆与与储存。4）小区区重要部部位监控控系统基本功能能：通过过在

48、小区区主要出出入口，楼宇进进出口，消防通通道，停停车场（停车库库），供供水供电电重点部部位设置置探测器器或电视视摄像机机，实施施联网和和信息存存贮，发发现情况况后能及及时将管管理信息息传输至至小区安安保值班班部门。可选功能能：实现现小区重重要部位位监控系系统与1110报报警系统统的联网网。5）巡更更系统可选功能能：自小小区相应应位置设设置巡更更信息，巡逻人人员装备备电子巡巡更器，管理中中心设置置巡更系系统，使使巡逻人人员的巡巡逻时间间、位置置能通过过管理机机记录和和显示，从而进进一步强强化对巡巡逻人员员的管理理。6）背景景音响及及紧急广广播系统统基本功能能：在小小区内设设置有线线广播系系统，以

49、以备在必必要或紧紧急情况况下进行行广播可选功能能：在小小区内有有线广播播的基础础上，进进一步提提高音质质效果，作为日日常小区区范围内内的背景景音乐，以优化化小区的的环境氛氛围。7）车辆辆出入管管理系统统基本功能能：在实实行人车车分流的的前提下下，通过过智能卡卡等形式式自动识识别出入入车辆，自动开开合通道道记录和和显示车车辆停留留时间并并进行自自动收费费。可选功能能：对车车辆出入入控制与与管理的的同时，对车辆辆泊位实实行联动动控制与与管理。3社区区服务物物业管理理1）楼宇宇设备监监控系统统：基本功能能：对小小区的输输配电设设备，给给排水设设备冷热热源进行行参数监监视和自自动控制制；对路路灯、公公

50、共区域域的照明明（包括括道路、景观、冷光）设备进进行监控控。监控控电梯，当电梯梯出故障障时，能能立即显显示故障障状态，运行方方向及所所在楼层层位置，还能保保持乘客客的联络络通话。可选功能能：监视小区区的供水水质量园林绿化化实行浇浇灌自动动控制以所有监监控设备备的运行行维护进进行集中中管理电梯内设设置摄像像机公共设施施集中控控制信息息与相应应的管理理部门或或专业维维修部门门联网。2）社区区服务与与物业管管理系统统基本功能能：三表出户户，采用用储值IIC卡的的方式实实现自动动计费。目前不不赞成远远程抄表表，因为为一是有有些公用用事业部部门不允允许，二二是造成成二次收收费的难难题。配置实用用的计算算

51、机物业业管理软软件，实实现小区区物业管管理计算算机化服服务，收收费、小小区业主主情况等等数据库库资料。在小区内内设立电电子公告告牌，显显示有关关公共信信息合物物业管理理信息。可选功能能：在小区内内部实行行IC卡卡一卡通通，住户户可以用用电子钱钱包在小小区内消消费。小区自动动抄表系系统与公公用事业业管理部部门联网网。小区物业业管理信信息于其其他小区区，上级级物业管管理部门门和相关关单位或或部门联联网。住户能网网上查询询小区物物业管理理信息。网上购物物与网上上阅读。4家庭庭智能控控制系统统基本功能能：家用用电器的的自动与与远程控控制内容容包括电电话远程程编码控控制，室室内有线线或无线线遥控通通过家

52、庭庭信息总总线将居居室的家家用电器器进行智智能化控控制。可选功能能：通过过电话远远程编码码结合遥遥控装置置、时间间程序、实现对对空调、电视、灯具、窗帘等等家用电电器和生生活设施施的远程程实施控控制。（六）房房型篇概念提炼炼：随心心所欲的的居住空空间，推推窗即景景的写意意生活！房型分析析：二号楼BB型：（单位：平米）总面积客厅餐厅活动室房1房2房321.88618.5516.77211.22910.992房4卫生间11卫生间22厨房储藏室生活阳台台工作阳台台4.64.2557.1551.5665.8661.988优点：客厅面宽宽达4.5米；餐厅、客客厅分隔隔明确；卧室和餐餐厅、客客厅分别别集中于

53、于不同区区域，做做到动静静分区；三间房中中有两间间房是朝朝南；采用凸窗窗，观景景范围更更大缺点：餐厅为暗暗厅；分户门到到客厅之之间一块块区域无无法充分分利用；二号楼CC型：（单位：平米）总面积客厅、餐餐厅活动室房1房2房3约115538.44815.88712.224房4卫生间11卫生间22厨房储藏室生活阳台台工作阳台台6.9337.1555.2771.988优点：会客、娱娱乐、用用餐区和和休息区区明确分分隔开来来；全部采用用凸窗，观景范范围更大大；卧室较为为方正；厨房做到到干湿分分离；5主卧卧、次卧卧通风状状况良好好；缺点：1. 客客厅面宽宽4米，在在目前上上海购房房者心目目中该面面宽偏小小

54、；2从分分户门到到生活阳阳台之间间进深太太长，会会给购房房者带来来不适感感；五号楼BB3型：（单位位：平米米）总面积客厅、餐餐厅活动室房1房2房3约140037.6617.00210.66414.33房4卫生间11卫生间22厨房储藏室生活阳台台工作阳台台5.2994.5007.2661.7665.8001.988优点：客厅面宽宽达4.4米；客厅方正正；餐厅、客客厅分隔隔明显；主卧内有有卫生间间，两间间次卧也也都靠近近卫生间间，晚间间上卫生生间方便便；缺点：主卧通风风不良；餐厅为暗暗间；五号楼BB4型：（单位位：平米米）总面积客厅、餐餐厅活动室房1房2房3约135536.11017.00213.

55、0029.566房4卫生间11卫生间22厨房储藏室生活阳台台工作阳台台5.8995.2996.9665.3222.166优点：客厅、主主卧都朝朝南；13.002平米米的房间间开有东东南向窗窗，较好好地解决决了该房房的采光光问题；厅房都较较方正；客、餐厅厅与卧室室分隔明明显；采用凸窗窗；缺点：分户门至至生活阳阳台间进进深较长长；餐厅为暗暗间；主卧不通通风；五号楼DD型：（单位：平米）总面积客、餐厅厅卫生间33工人房房1房2房3约200043.0051.0444.64422.77814.00012.009房4卫生间11卫生间22厨房储藏室生活阳台台工作阳台台11.9909.4006.9008.25

56、51.9008.9444.644优点：客厅面宽宽达4.7米；五间房中中由三间间是朝南南；客、餐厅厅与房完完全分隔隔；餐厅开有有西向窗窗，是餐餐厅成为为明窗；公用卫生生间做到到干湿分分离；缺点：分户门至至14平米米房之间间的一块块区域不不能充分分利用；主卧不通通风；一号楼44-9层层房型：（单位位：平米米）套内面积积客厅餐厅活动室房1房2房3130.2926.22220.33019.00817.77012.887房4卫生间11卫生间22厨房储藏室生活阳台台工作阳台台7.5665.7668.9772.0335.54.3优点：客厅面宽宽达4.6米；客厅和三三间房中中的两间间房都是是朝南；厨房做到到干

57、湿分分离；客厅和餐餐厅分隔隔明显；缺点：餐厅为暗暗间；主卧不通通风；五号楼EE型：（单位：平米）套内面积积客厅、餐餐厅活动室房1房2房3124.5243.00522.77813.3339.900房4卫生间11卫生间22厨房储藏室生活阳台台工作阳台台6.8006.6558.2553.40010.336优点：客厅和两两间房都都朝南；客厅面宽宽达4.7米；厨房做到到干湿分分离；生活阳台台达100.366平米；缺点：客厅、餐餐厅难以以做到分分隔明确确；主卧不通通风；靠近分户户门的一一块区域域基本上上被浪费费掉了；（七）会会所概念提炼炼：关怀怀备之的的私人医医疗顾问问！建议：当今社会会，健康康是一切切的

58、基础础，没有有了健康康就意味味着失去去一切，由于工工作的缘缘故，现现今有许许多成年年人都处处于一种种亚健康康的状态态之下，所以通通过在小小区设立立医疗诊诊所，为为小区业业主提供供一站式式健康服服务将是是一个相相当可行行的建议议。产品建议议： 桌桌球室、乒乓球球室、美美容中心心、亲子子游戏室室、才艺艺教室、室外游游泳池及及观景平平台十、建材材及施工工篇：概念提炼炼：没有有质量美美丽将不不堪一击击工程质量量标准建建议表：工程内容容质量标准准地基基础础主体确保1000%达达到国家家验收评评定标准准合格以以上的要要求。屋面互棱平直直，瓦片片不翘角角，不破破损，不不污染，确保三三年内无无任何渗渗漏现象象

59、楼地面严格控制制“三起一一裂”（起皮皮、起壳壳、起皱皱、开裂裂），严严格控制制楼地面面的平整整度（地地坪标高高一致，地坪不不能起沙沙、起壳壳、踢脚脚角线平平整）门窗确保安装装平整、顺直、密封、门窗关关启灵活活，材质质光洁。内外墙装装修墙面平整整，色泽泽均匀，确保不不出现起起沙、起起皮等现现象，阴阴阳角、线角方方正，顺顺直。给排水符合国家家安装标标准，一一户一表表。水管管接口处处严密，不渗漏漏。铸铁铁管用沥沥青、黑黑油漆涂涂覆，不不生锈。污水、废水分分流，排排水畅通通。电气安装装符合国家家安装标标准，一一户一表表，有线线电视、电话线线预留。开关、插座安安装牢固固，绝缘缘接地符符合规范范。十一、导

60、导示策略略“新华世世纪园”相对其其他竞争争个案而而言，地地理位置置并不是是最佳，因此导导示系统统的建立立是必然然的。导导示系统统的好坏坏，影响响到楼盘盘本身的的品质感感。往往往导示系系统可以以成为他他们对楼楼盘的第第一印象象，因此此也要具具有一定定的亲和和力，因因为引导导客户的的消费是是我们的的首要任任务。建议及作作用:灯杆旗：从新华华路至凯凯旋路，一路上上灯杆旗旗的制作作，对客客户寻找找本案起起到了好好的作用用；交通指示示牌：在在延安路路、定西西路口设设置交通通路牌,引导客客户光临临“新华世世纪园”；大型看板板：树“新华世世纪园”建筑外外立面，并配以以指示标标记，使使客户能能够清晰晰的看到到