绿城桃花源课件

1、绿城桃花源桃花源基本信息物业地址 余杭凤凰山麓（沿02省道） 物业类型 别墅占地面积 2700亩总建面积 252125平方米 容积率 0.27总户数 882车户比 1：1主力面积 200多-1000多不等开盘日期2001年首期开盘项目规划 桃花源组团规划布局东区(131栋别墅）2002年底全部交付西区(136栋独立别墅）2005年底竣工交付南区（570余栋独立别墅）目前仍在销售中东区、西区地貌特征丰富，山地别墅、水岸别墅错落分布，以美式新古典主义风格为主（西区部分现代中式大宅，即十景园）。南区：地势平坦，景观资源不如东西区，以各类欧式风格的小院别墅为主。桃花源东区开盘时间：2000年（2002

2、年交付）主要特征：绿城第二代别墅代表，尊重自然环境，注重社区环境营造，建筑形态及庭院空间与九溪玫瑰园十分相近。规划情况：东区(131栋别墅）主力户型：主力户型300400方为主，水岸别墅500600方，庭院面积2亩地以上。主力总价：300500万/套入住情况：入住79户，其中常住户数19户（2010年初）。注重对基地自然环境与原生树木的保护，在“花园里种房子” ，追求“野趣”。桃花源东区桃花源东区突出景观的公共性（敞开式庭院），花园用绿篱围合，并用台地的方式处理花园高差。从园区外部的杂乱到内部宁静，从闭合到开敞，形成空间的收放，以及通过桃花、竹林、田园、水池等场景来达到序列上的变化这是对整个园

3、区的“世外桃源”化的处理。桃花源西区开盘时间：2003年（2005年交付）主要特征：建筑单体与庭院景观的提升探索。引入了英、意、法等更多元化设计元素，并在建筑材料上进行探索和创新。规划情况：占地590余亩，共建造了136栋独立别墅，其中，126栋独立别墅，建筑面积330500方，庭院面积10002000方；“十锦园”：10栋中式别墅，建筑面积1000方左右，庭院面积平均4.5亩/栋。主力户型：主力户型400500方为主，整个小区自然资源最丰富的区域，以水岸别墅、山地别墅为主。主力总价：300800万/套入住情况：入住45户，其中常住户数12户。西区十锦园绿城“造园”理念的典型代表，营造深宅大院

4、的意境。西区的实验性产品，秉承“古而新”的创作理念，将现代别墅生活场景以抽象建筑符号表现出来，并融入在以苏州园林为摹本的庭院空间中。南区2005年开盘，南区共交付217户，入住67户，其中常住户数37户。主力总价：8002000万/套桃花源（南区）总占地面积1400余亩，规划建造形态各异的独立别墅570余栋。桃花源（南区）别墅共分五大类：1、山地别墅：建筑面积500550m2；基地面积18002200 m2；多分布于园区内的山顶和半坡之上。2、园景别墅：建筑面积350450m2；基地面积10001800 m2；多分布于园区内的平缓之地。3、水岸别墅：地上建筑面积370 420m2左右，地下建筑

5、面积160250m2；基地面积10001500 m2；多分布在潺潺溪流边。4、庭院别墅：建筑面积300m2左右；基地面积420550 m2；多分布于园区内的平地与谷地。5、小院别墅：建筑面积260280m2；基地面积270500 m2；多分布于园区内的平地与谷地。在规划、建筑、景观方面均有所突破和创新，形成了“前庭后院”的建筑布局。法式、意式、英式、地中海等各类风格别墅的“试验田”，单体建筑更加精致，单体上形成“前庭后院”的建筑布局。桃花源客群演变东西区南区以杭州客户为主，很少外地客户；东区早期追捧绿城品牌的投资客户较多。08年、09年、10年第一季度的省内其他区域的客户分别占57、44、56

6、，外地购买比例持续走高。06年后，西区和南区有不少在世界以及全国各地努力打拼、创造财富的浙江商人开始陆续在桃花源购买别墅，并形成了一股不小的时尚风潮。南区风禾村、浣溪村（地中海风格）客群以在杭州工作的浙商为主。其中从事外贸行业占40，且都有在国外居住、生活的经验，喜欢原汁原味的风格。新一代的浙商精英大都拥有海外求学居住的背景。 客户来源客户来源别墅购买经验08年、09年、10年第一季度成交客户中，有别墅购买经验的分别占56、54、60，别墅改善购买客群比例增长。08年、09年、10年第一季度成交客户中，有别墅居住体验的分别占37、52、53，闲林板块实现第一居所功能的客户基础不断扩大。别墅居住

7、体验购房需求：从第二居所到第一居所转变的过程；购房群体：从杭州客户为主到省内客户为主的转变，外来客户比例过50%。绿城别墅产品发展史绿城别墅发展史发展阶段典型楼盘主要特征一代别墅1995年 杭州桂花系列别墅居住型城市别墅东南亚建筑风格二代别墅1996年 杭州九溪玫瑰园2000年 杭州桃花源东区2003年 杭州桃花源西区美式别墅形态及庭院风格三代别墅2005年 杭州桃花源南区2007年 上海玫瑰园、长沙青竹园2008年 青山湖玫瑰园多元化的别墅风格混搭，全装修别墅产品四代别墅2010年富阳金桥北路项目合院一代别墅“造房”项目规模：一般项目占地面积较小规划结构：简单“行列式” 小区配套：会所、中心

8、泳池、公共花园建筑风格：带有一些局部的东南亚元素立面：以涂料为主庭院：建筑间距较小，几乎没有私家花园丹桂花园月桂花园金桂花园三代别墅“造生活”2005年，南区在规划、建筑、景观方面均有所突破和创新法式、意式、英式、地中海等多种风格的尝试景观规划上形成了“前庭后院”的建筑布局。引入室内装修，完成了绿城别墅从造房、造园、向造生活的转变。庭院景观更加精细化，也使得别墅产品首次获得完整的居住体验。桃花源南区一户多庭的私家庭院模式，前院、侧院、后院兼备，营造出层次渐变的多功能户外空间，在满足居住者领地感和归属感的同时，实现居住的个性和交往性的和谐，这是第三代别墅一个非常明显的特征。庭院变化在做东区的时候

9、，庭院是敞开式的。业主在花园里面的活动，路过的人可以看到。 而到了南区，庭院的营造该敞开的敞开，到建筑门脸为止这个界面是敞开的，前面的庭院，既起到了门面的作用，又属于社区和公共景观的界面，整个园区形成了一种连续的街景的效果；该围合、该私密的，那是业主的后院，后院跟别墅的室内空间结合起来，成了室内活动的一种延展，不影响业主的私密性质的户外活动。通过这样的处理，庭院的可使用、可居住的感觉就会更强烈。这实际上是对庭院功能的一种细分。以前的别墅庭院，可能更多的是偏重其景观上的作用。但在桃花源南区别墅，庭院既实现了其景观方面的表达，又更多地考虑它功能的实现。在做西区的时候，开始有前院和后院之分，但更强调

10、私家庭园的围合感和私密性。私家庭园采用比东区更高的砖或石墙、竹篱、绿篱等围栏围合，或利用高差形成私密空间，即园子里的人看外边，视线没有遮挡，但是道路上的行人和车不会对私家庭园有干扰。 上海玫瑰园庭院景观：以规则对称的法式园林为基调青山湖玫瑰园上海玫瑰园长沙青竹园第四代别墅：进一步强调建筑和景观的相融性、私家庭院的私密性（法式合院），更追求精致。主要特征：第四代别墅在私家庭院的私密性、居住舒适度的提高、科技含量的增加、绿色环保理念的植入、庭院生活向室内的进一步延伸等方面有了更深一步的探索和发展，法式合院、滨海度假别墅等一系列别墅产品正在进行全新尝试和大胆推出。富阳金北桥项目德清狮子山项目法式合院

11、鸟瞰图法式合院鸟瞰图法式合院效果图现象别墅现象一：整体入住率低，居住频次少，别墅区“留不住人”。本质：开发商只造房子不造配套，导致传统别墅区缺乏度假、居住的氛围，“别墅生活仅局限于三亩地”。别墅的主人们大多处于事业上升期， 中国特有的“关系生意”使得无法摆脱应酬，花不起享受别墅生活的时间成本；归根结蒂在于，传统的别墅区“离城也离尘”，无法解决商务、会议功能。杭州别墅现状反思别墅现象二：别墅社区都有会所，功能大而全，大多作为前期销售增值，后期经营乏力，无法真正服务于业主生活。本质：现有会所配套大多按第一居所的需求来设置，是要有一定入住率和相当多人气的前提下，才能保证配套的正常运营，而目前别墅区普

12、遍入住率低、人气不足，因此大而空、无特色的功能配置，成为运营鸡肋。杭州别墅现状反思别墅现象三：过分强调建筑符号的异域风格、富丽堂皇的装修，却忽视了度假、居家真正的需求：贴近自然、放松心境、回归本真。本质：第一代富人的价值观，别墅产品过多得承载了财富象征、身份标榜，注重外在的富丽堂皇。随着生活品味的提升、价值观的转变，别墅逐渐回归居住，满足返璞归真的精神需求。杭州别墅现状反思别墅现象四：由于开发商对于公共空间的忽视，使得别墅业主间缺乏共同的交流平台，圈层效应发挥不出来，别墅社区“有建筑无文化”。本质：邻里文化、邻里关系的缺失，开发商忽略了公共空间和交流设施的配套，缺乏共同的交流平台。别墅现象五：

13、中产度假需求、高端养老需求旺盛，但符合其需求的产品供应不足。本质：城市中产是被忽略的群体，基数大、有度假休闲需求。中国别墅标杆：绿城别墅系列产品（桃花源、玫瑰园、青竹园等），凭其成熟的规划手法、景观营造、纯正的立面风格、室内精装，以及工程质量把控、完善的供应体系、设计团队资源等，成为中国别墅标杆，迎合了中国第一代富人审美取向 。宫廷化有余而自然性不足：绿城别墅强调居住者的身份感、礼仪感；注重立面的厚重和历史感，其惯用的欧式风格偏向宫廷化，而忽视了度假产品与自然相融的精神属性、放松随意的精神属性。别墅“足不出户”：偏向于“别墅自身营造”，别墅内、庭院内的生活空间非常极致，但忽视了别墅之外的公共空间和度假配套，而这些才是度假生活最重要的载体，是“留住人的必要条件”。缺失的“小镇”：尊贵、华丽、矜持是绿城“燕尾服”般的精神范本，而新生的知富力量，他们开始倾向于回归自然、回归自我， 追求能实现“状态切换”的小镇意象。富人的专属：物业类型单一，面积趋大，倾向于第一居所功能设置，而忽视了度假真正需求；且忽视中产阶层5+2度假产